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咨詢部 蔡麗萍

隨著經(jīng)濟的發(fā)展、土地使用制度以及住房制度改革的推行，我國房地產(chǎn)開發(fā)已逐步走向市場化和產(chǎn)業(yè)化，房地產(chǎn)投資規(guī)模逐年擴大，作為房地產(chǎn)投資主要資金來源之一的銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款的規(guī)模也隨之不斷擴大, 僅深圳地區(qū)，2009年5月、6月、7月的房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額分別為 984億、1002億、949億。而隨著國家宏觀調(diào)控政策的有效實施和逐步深入，房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)信貸業(yè)務中所隱含的風險也越來越受到關注，為防范金融風險，促進房地產(chǎn)信貸業(yè)務快速健康發(fā)展，金融監(jiān)管機構加強房地產(chǎn)信貸管理的各種措施陸續(xù)出臺，其中對房地產(chǎn)開發(fā)貸款實施嚴格的項目化管理，房地產(chǎn)項目評估也越來越受到商業(yè)銀行的重視。

那么，何謂房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款？

房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款是指商業(yè)銀行向借款人發(fā)放的用于開發(fā)、建造向市場銷售、出租等用途的房地產(chǎn)項目的貸款，屬于固定資產(chǎn)貸款的范疇。房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款的實質(zhì)為項目融資，是以項目收益作為貸款保障的，其對象是注冊的有房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營權的國有、集體、外資和股份制企業(yè)。

金融機構對房地產(chǎn)開發(fā)項目發(fā)放貸款時，首先要考慮的是投放貸款的開發(fā)項目能給金融機構所帶來的效益的大小，其分析和研究，可通過房地產(chǎn)評估咨詢機構所撰寫的房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款評估報告和房地產(chǎn)抵押估價報告來實現(xiàn)，但房地產(chǎn)抵押估價報告只能為金融機構確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)，無法反映房地產(chǎn)開發(fā)項目內(nèi)部資金運轉(zhuǎn)情況、開發(fā)企業(yè)目前的財務狀況，以及在現(xiàn)有條件下項目建設能否持續(xù)建設并達到正常的盈利等情況，而房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款評估報告一定程度上可以彌補房地產(chǎn)抵押估價報告的不足。

房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目評估是貸款銀行在擬貸款項目的前期可行性論證的基礎上，運用定量和定性的分析方法，對借款人的資信、項目的概況和背景、項目市場定位的合理性、項目總投資與資金來源、項目的財務效益、項目的銀行效益與風險防范等作出全面的、系統(tǒng)的評價，對項目貸款提出肯定或否定的意見，為銀行貸款決策提供參考依據(jù)。

因此，房地產(chǎn)開發(fā)貸款評估主要應得到如下結論：第一，明確結論該項目可行或不行，其理由分別是什么？第二，明確結論貸款銀行應不應對該項目發(fā)放貸款，其理由又分別是什么？同時，提出問題及建議，一是貸款項目當前仍存在哪些問題；二是對項目本身提出改進性建議；三是對貸款注意事項的建議，如貸款額度、貸款期限長短、貸款方式等方面的注意事項。

房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目評估主要內(nèi)容及寫作要點分析：

一、評估報告的內(nèi)容要求

從項目評估報告正文內(nèi)容來看，主要含有以下幾個方面：

1、摘要或卷首語

主要是對項目評估報告的要點進行簡要說明。包括項目建設必要性、建設內(nèi)容、建設規(guī)模、總投資、貸款數(shù)額、效益等情況以及評估的主要依據(jù)，并對評估的假設和限制條件進行說明，提出評估結論與建議。

2、項目概況與背景評估

主要是對項目的基本情況，如建設位置、合法性、建設規(guī)模、開工時間、預計竣工時間、項目現(xiàn)狀等進行分析，已開工的項目要分析投資完成進度及各項資金到位的概況等。

3、企業(yè)概況及經(jīng)營者資信評估

主要是從借款企業(yè)的概況、經(jīng)營者素質(zhì)、企業(yè)財務狀況及償債能力評估、企業(yè)已開發(fā)項目、在建項目及土地儲備、信用等級、發(fā)展前景等多方面對借款企業(yè)進行綜合論證分析，以判斷借款企業(yè)資信的優(yōu)劣。

4、項目市場分析

主要從宏觀經(jīng)濟、政策環(huán)境、房地產(chǎn)市場、項目定位等方面進行研究，推導出項目SWOT分析及定位判斷；項目銷售價格確定及銷售率預測。

市場調(diào)研分析主要通過平時資料收集及實地調(diào)查進行歸納總結，分析市場特征，例如近幾年的供應量、區(qū)域價值、未來幾年的推出量、物業(yè)類型的轉(zhuǎn)變、樓盤規(guī)模、樓盤價格走勢、樓盤特點、市場需求等。同時參考借款企業(yè)提供的項目建筑設計方案，評判小區(qū)規(guī)劃平面圖的設計合理性，進一步進行項目SWOT分析及定位判斷。

5、項目總投資估算與資金籌措的評估

項目總投資規(guī)模是指項目建設的開發(fā)成本、財務費用及銷售費用等費用之和。項目開發(fā)成本投資要估算土地成本、建筑工程費、安裝工程費、管理費、其他費用和不可預見費等；項目的財務費用根據(jù)項目貸款額度、貸款年限及貸款利率測算得出；項目的銷售費用一般為銷售收入的2%～3%之間，根據(jù)項目的具體情況確定。

投資資金來源構成一般包括自有資本金、銀行融資、銷售收入回款三部分。資金籌措來源評估，應說明資本金籌措和負債融資的具體方案，綜合總投資規(guī)模估算和資金籌措來源，分析各項資金來源、籌資渠道和數(shù)量是否合法、可靠與真實，說明其風險。其中項目資本金是項目融資的基本保障，央行要求在項目“四證”齊全、項目資本金到位后才能發(fā)放開發(fā)貸款。根據(jù)《國務院關于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》（國務院文件國發(fā)[2009]27號）規(guī)定，目前，保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的最低資本金比例為30%。

6、項目經(jīng)濟效益評估

項目的綜合經(jīng)濟效益分析，應說明銷售收入、成本費用、有關稅費和利潤等主要財務數(shù)據(jù)的評估結果，即通過項目財務指標評價體系說明項目的財務可行性。

項目財務指標評價主要通過對項目開發(fā)經(jīng)營成本、租售收入、投資期限、租售期限等因素的綜合測算，得到項目的總投資利潤率、財務內(nèi)部收益率、財務凈現(xiàn)值、項目投資回收期等靜態(tài)和動態(tài)經(jīng)濟指標，并對項目還款能力進行分析，測算貸款償還期，同時要對項目進行盈虧平衡分析及敏感性分析。

7、銀行效益與風險防范評估

銀行效益評估：一是分析借款人或項目在貸款銀行開立基本帳戶或資金分流的情況，計算存貸比率；二是分析銀行從該項貸款中獲得的直接利益。如貸款利息收入。三是分析銀行從該項貸款中獲得的間接利益。如有利于中間業(yè)務的增長，有利于提高貸款銀行金融業(yè)務競爭能力等等。在上述分析基礎上進行綜合效益評估，計算該項目對銀行的綜合貢獻率。

風險防范評估：分析項目存在的主要風險因素；用貸款風險評價體系預測貸款質(zhì)量，測算貸款風險度；用盈虧平衡分析、敏感性分析等不確定性分析方法分析項目抗風險的能力；提出風險防范的主要措施并論證其可靠性。

二、房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目評估報告的寫作要點

1、注重實際，準確論證

編寫評估報告的人員應充分積累各種真實可靠的第一手材料，保證各種數(shù)據(jù)資料的準確性，盡可能聽取各種不同意見，注意分析研究，提出結論性意見時，既要明確，又要謹慎，使項目評估更加有客觀性、科學性和公正性，使評估報告具有不容置疑的說服力。

2、結構嚴謹，突出重點

不同性質(zhì)、不同規(guī)模的建設項目在評估內(nèi)容和評估重點是有一定差別的，評估宗旨及主體不同，評估報告的內(nèi)容和重點也將產(chǎn)生很大的差異，編寫評估報告，應根據(jù)項目特點及項目目標、項目性質(zhì)來確定其重點內(nèi)容，緊湊而嚴謹?shù)匕才旁u估報告的結構，做到全面論證而又重點突出，增強評估報告的針對性，充分發(fā)揮評估報告的作用。

3、準確提煉，表述簡潔

項目評估包括的內(nèi)容十分豐富，這就要求評估人員在撰寫評估報告時力求語言簡練，避免拖泥帶水，盡量以定量分析為主，凡能用數(shù)字的地方，不要簡單用文字說明，因為準確的經(jīng)濟數(shù)據(jù)是具體事實在數(shù)量上的高度抽象。在定性描述時，用詞也要樸實、準確，不能含糊其詞、模棱兩可，避免使用夸張性的詞語。

房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目作為高風險、高回報、資金密集、開發(fā)周期較長的投資項目，其評估是一項系統(tǒng)工程，房地產(chǎn)項目評估咨詢機構在信息資料庫的完善、房地產(chǎn)項目開發(fā)流程的熟悉度、項目建設成本的熟悉度等方面有較大優(yōu)勢，因此，在項目貸款審核過程中，房地產(chǎn)評估咨詢機構能夠在不同角度，依據(jù)其經(jīng)驗、專業(yè)的知識及積累的資料，對現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)項目及開發(fā)企業(yè)情況進行更為系統(tǒng)的分析及更為專業(yè)的評審，為金融機構確定是否發(fā)放貸款提供有利的支持。