技術(shù)部 董俐利
隨著經(jīng)濟(jì)糾紛、訴訟數(shù)量的增加，特別是在2008年遭遇金融危機(jī)的影響，有些企業(yè)資金周轉(zhuǎn)困難，更有部分企業(yè)倒閉，產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)糾紛，所以需要進(jìn)行司法鑒定房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的數(shù)量也越來越多。
司法鑒定評估就是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)依法接受人民法院的委托，運(yùn)用專業(yè)的估價(jià)知識和方法，依照法定的程序，對與司法案件有關(guān)的涉訟標(biāo)的房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行專業(yè)判斷的一種活動。
深圳的司法鑒定評估業(yè)務(wù)雖然歷史不長。但由于法律制度完善、權(quán)利意識增強(qiáng)以及房地產(chǎn)市場發(fā)展等外部環(huán)境因素的共同影響，房地產(chǎn)評估鑒定逐漸成為司法環(huán)節(jié)中一項(xiàng)重要的技術(shù)工作。
司法鑒定房地產(chǎn)評估的工作流程：
1、評估公司選定
在開展司法鑒定評估之前，深圳市各級人民法院根據(jù)廣東省高級人民法院規(guī)定，選定社會中介評估機(jī)構(gòu)，并根據(jù)自身需要對評估機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級（二級以上資質(zhì)）、專業(yè)水平及資信作出評價(jià)，選定入圍評估機(jī)構(gòu)，設(shè)定期限一般為兩年，并根據(jù)該院執(zhí)行案件的數(shù)量確定搖珠時(shí)間，隨機(jī)選擇委托的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行司法鑒定。
2、抽簽
根據(jù)廣東省高級人民法院規(guī)定，委托法院入圍評估機(jī)構(gòu)對執(zhí)行案件進(jìn)行司法鑒定評估需采用隨機(jī)選擇評估機(jī)構(gòu)的方式。目前深圳市選定評估機(jī)構(gòu)的方式為機(jī)器隨機(jī)抽取，并采用輪流中抽方式。這樣，各評估公司機(jī)會均等，更體現(xiàn)了公平、公正的原則。
3、委托
通過搖珠選定的評估公司，人民法院與評估機(jī)構(gòu)簽訂《司法鑒定委托書》，評估機(jī)構(gòu)開始進(jìn)行評估程序。
4、資料搜集
對于取得的估價(jià)對象權(quán)屬等基礎(chǔ)資料，估價(jià)師應(yīng)當(dāng)通過公開渠道進(jìn)行校核。對于權(quán)屬清晰的房地產(chǎn)，一般找法官提供房地產(chǎn)證復(fù)印件或去房產(chǎn)國土部門查詢即可；對于存在權(quán)屬不清、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)不明的，估價(jià)師應(yīng)當(dāng)與法官溝通，特別對于在國土部門未備案，無從查證的權(quán)屬資料，應(yīng)跟法官溝通，采取爭議雙方均認(rèn)可的數(shù)據(jù)，并由雙方當(dāng)事人簽字確認(rèn)，不得擅自做出假設(shè)。另外，對于各種渠道搜集到的資料，要做好底稿的存檔工作，以備查閱。
5、現(xiàn)場查勘
估價(jià)師在進(jìn)行現(xiàn)場查勘時(shí)應(yīng)當(dāng)有法官陪同，雙方當(dāng)事人或其委托律師共同到場?，F(xiàn)場查勘過程中，估價(jià)師應(yīng)公開各種權(quán)屬資料，并要法官和雙方當(dāng)事人確認(rèn)其真實(shí)性、完整性。估價(jià)師必須拍攝估價(jià)對象及其環(huán)境照片，并做好查勘記錄，查勘記錄中，需明確所需評估房地產(chǎn)的實(shí)際現(xiàn)狀：如毛坯房、是否含室內(nèi)固定裝修的現(xiàn)值、是否包含室內(nèi)物品（家私電器）等；查勘的時(shí)間、地點(diǎn)、查勘人、在場人、查勘的經(jīng)過、結(jié)果等，對于室內(nèi)存有家私、電器需要連同一起評估的，則需由查勘人、雙方當(dāng)事人、在場人在物品清單上簽名。
另外，在現(xiàn)場勘察時(shí)估價(jià)人員一定要認(rèn)真對待，嚴(yán)格按照估價(jià)程序作業(yè)。如到達(dá)現(xiàn)場時(shí)；當(dāng)事人不予配合不能入戶勘查、拍照時(shí)，應(yīng)及時(shí)與委托法院聯(lián)系、溝通情況，以便盡早想辦法解決問題；現(xiàn)場勘察應(yīng)該細(xì)致，避免出現(xiàn)漏評現(xiàn)象；評估公司最好派兩名估價(jià)人員進(jìn)行現(xiàn)場勘查。
6、報(bào)告制作
在查勘完評估物業(yè)現(xiàn)場及搜集完評估所需的相關(guān)資料后，評估公司開始報(bào)告制作過程。司法鑒定房地產(chǎn)評估報(bào)告制作，應(yīng)嚴(yán)格遵循《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的相關(guān)規(guī)定，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正、科學(xué)的評估原則，明確估價(jià)目的、合理設(shè)定假設(shè)和限制條件、采用科學(xué)的估價(jià)方法及嚴(yán)謹(jǐn)?shù)募夹g(shù)路線，緊緊圍繞價(jià)值定義，優(yōu)先選用市場比較法進(jìn)行估價(jià)。而在市場比較法使用過程中，必須注重選擇與估價(jià)對象具有較強(qiáng)可比性的實(shí)例，科學(xué)的設(shè)定價(jià)值定義條件下的各個(gè)比較因素，使得估價(jià)結(jié)果不偏離價(jià)值定義的內(nèi)涵。對于估價(jià)結(jié)果的計(jì)算過程和數(shù)據(jù)來源，必須嚴(yán)格遵循估價(jià)規(guī)范及相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，做到有理有據(jù)，確保估價(jià)計(jì)算過程的科學(xué)合理，確保估價(jià)結(jié)果做到準(zhǔn)確無誤。報(bào)告附件全面，所附照片應(yīng)為彩色；按法院的要求出具報(bào)告份數(shù)；并按法官的要求送交方式提供報(bào)告。
7、收費(fèi)
根據(jù)深圳市中級人民法院的規(guī)定，評估報(bào)告制作完成后，應(yīng)先根據(jù)國家收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取評估費(fèi)。目前對于在出具評估報(bào)告之前收取評估費(fèi)的作法，不同法院實(shí)際操作起來情況不同。部分評估費(fèi)還是需等到結(jié)案時(shí)收取。
8、復(fù)議
評估報(bào)告復(fù)議是房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定與一般房地產(chǎn)估價(jià)在估價(jià)程序上的一個(gè)重要區(qū)別，并不以交付報(bào)告為終結(jié)，也是司法鑒定房地產(chǎn)評估的重要程序。對于案件糾紛各方，其立場不同，對于評估報(bào)告結(jié)果會持有不同的意思，故會對評估結(jié)果的客觀性和公正性進(jìn)行質(zhì)疑。所以評估公司應(yīng)嚴(yán)格按照估價(jià)程序，并對采用的估價(jià)方法理論基礎(chǔ)的科學(xué)性、估價(jià)過程的合理性、估價(jià)結(jié)果的客觀性。執(zhí)行每一步估價(jià)工作，都要做到有法可依、有據(jù)可查。并對于估價(jià)結(jié)果的的來源有其充分的理由，根據(jù)自己的觀點(diǎn)及評估理由給予答復(fù)。
司法鑒定房地產(chǎn)評估源自于其自身的特點(diǎn)，司法鑒定評估工作所承擔(dān)包括法律風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、道德風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)往往高于其他評估業(yè)務(wù)。很好的控制司法鑒定評估環(huán)節(jié)的各種風(fēng)險(xiǎn)同樣是一件復(fù)雜而重要的事情。所以，在從事司法鑒定房地產(chǎn)評估過程中，必須關(guān)注的問題:
1、嚴(yán)格遵循有關(guān)規(guī)定、執(zhí)業(yè)規(guī)范
司法鑒定房地產(chǎn)評估活動中，房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)遵循《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》等有關(guān)規(guī)定、執(zhí)業(yè)規(guī)范。 實(shí)際工作中，司法鑒定房地產(chǎn)評估主要為確定房地產(chǎn)拍賣底價(jià)為委托方執(zhí)行案件提供參考依據(jù)。
2、充分認(rèn)知司法鑒定房地產(chǎn)評估的嚴(yán)肅性
司法鑒定房地產(chǎn)評估從前期的現(xiàn)場勘查、房地產(chǎn)權(quán)屬的調(diào)查認(rèn)定、到后期的估價(jià)報(bào)告的制作、房地產(chǎn)估價(jià)師的簽字等細(xì)節(jié)上都不能有半點(diǎn)疏忽。評估工作的微小瑕疵可能輕則延誤法院的執(zhí)行程序，重則給雙方當(dāng)事人造成難以挽回的經(jīng)濟(jì)損失。
3、評估基準(zhǔn)日、有效期的確定
現(xiàn)在的司法鑒定房地產(chǎn)評估中，絕大部分都是評估標(biāo)的物的現(xiàn)值，所以，一般以查勘現(xiàn)場日為房地產(chǎn)評估的基準(zhǔn)日，房地產(chǎn)評估是以某一時(shí)點(diǎn)作為評估基準(zhǔn)日，估算確定的是有關(guān)房地產(chǎn)在該時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值。
估價(jià)報(bào)告有效期的問題，目前房地產(chǎn)市場價(jià)格波動較大，評估公司出具的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告有效期一般為一年，而法院的工作程序中如送達(dá)不順利或拍賣公告等需要一定的時(shí)間，通常案件未結(jié)但評估報(bào)告已過有效期，這就需要評估公司充分理解法院的工作特點(diǎn)，雙方協(xié)商解決
4、選擇合適的估價(jià)方法
目前司法鑒定房地產(chǎn)評估中較為普遍使用的是市場比較法。目前，對于市場商品房，一般都采用市場比較法評估。對于未交地價(jià)或只交付部分地價(jià)的非市場商品房（綠本房產(chǎn)證），雖然權(quán)利人只對地上建筑物有所有權(quán)，但在我們具體評估中，不能采用成本法對其地上建筑物評估，而是同樣采用市場比較法評估標(biāo)的物完全產(chǎn)權(quán)下的房地產(chǎn)市場價(jià)格，根據(jù)深圳市的相關(guān)規(guī)定計(jì)算地價(jià)，并列出地價(jià)數(shù)據(jù)做為參考，而實(shí)際地價(jià)數(shù)據(jù)以深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局的核算為準(zhǔn)，而在物業(yè)拍賣時(shí)按市場價(jià)格拍賣，扣除應(yīng)補(bǔ)地價(jià)。
5、積極主動取得委托法院支持
司法鑒定房地產(chǎn)評估自身特點(diǎn)，牽涉當(dāng)事人各種利益關(guān)系，被告、原告及相關(guān)當(dāng)事人之間往往存在著較多對抗和沖突，評估人員現(xiàn)場查勘中，經(jīng)常會遇到當(dāng)事人的不配合、甚至阻止等情況。評估人員到房地產(chǎn)行政主管部門落實(shí)房地產(chǎn)權(quán)屬遇到困難，諸類種種……，評估人員都應(yīng)積極主動取得委托法院支持，以便評估工作順利進(jìn)行。
6、評估報(bào)告的質(zhì)量及其服務(wù)
司法鑒定房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)論是法院判決的法定證據(jù)，房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定過程中所采用的各種估價(jià)依據(jù)作為鑒定結(jié)論的組成部分，其準(zhǔn)確性非常重要。在司法鑒定過程中應(yīng)該對估價(jià)依據(jù)予以核實(shí)，不能核實(shí)的要給出詳細(xì)說明。如果在現(xiàn)場查看過程中，受當(dāng)事人不配合以及其他各種條件限制，估價(jià)師難以全面掌握估價(jià)對象的資料，但法院又要求必須在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)完成鑒定工作并出具報(bào)告的情況下，應(yīng)當(dāng)在估價(jià)的假設(shè)和限制條件中予以充分的說明，并明確指出估價(jià)結(jié)果應(yīng)用的限制條件。
總之，隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，司法鑒定房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的不斷增多，不僅為評估機(jī)構(gòu)增加了業(yè)務(wù)收入，增強(qiáng)了估價(jià)師的參與和影響社會經(jīng)濟(jì)活動的能力，但如何樹立法律意識，規(guī)范評估程序，防范評估風(fēng)險(xiǎn)，提高執(zhí)業(yè)能力和社會公信力是值得我們評估機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員不斷追尋的目標(biāo)。
國家建設(shè)部一級房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu) 資產(chǎn)(含證券期貨)評估機(jī)構(gòu)
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