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技術(shù)部 王婭婕

一、定義

經(jīng)營性物業(yè)是指完成竣工驗(yàn)收并投入商業(yè)運(yùn)營，經(jīng)營性現(xiàn)金流量較為充裕、綜合收益較好、還款來源穩(wěn)定的商業(yè)營業(yè)用房和辦公用房，包括商業(yè)樓宇、星級賓館酒店、綜合商業(yè)設(shè)施（如商場、商鋪）等商業(yè)用房。

經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款是指銀行向依法取得經(jīng)營性物業(yè)的借款人（物業(yè)所有權(quán)人）發(fā)放的，以其所擁有的物業(yè)作為貸款抵押物，并以該物業(yè)及借款人的綜合經(jīng)營收入進(jìn)行還本付息的貸款。用于經(jīng)營性物業(yè)經(jīng)營期的資金需求，主要用于置換負(fù)債性資金，也可以在綜合授信項(xiàng)下考慮用于借款人符合銀行信貸管理規(guī)定的其他資金需求?！?/span>

二、經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款應(yīng)具備的條件

1、經(jīng)營性物業(yè)應(yīng)具備的條件

（1）經(jīng)營性物業(yè)應(yīng)符合商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃要求，經(jīng)竣工綜合驗(yàn)收合格并辦理《房地產(chǎn)證》，已投入商業(yè)運(yùn)營1年以上。

（2）經(jīng)營性物業(yè)地理位置優(yōu)越，原則上應(yīng)位于城市中央商務(wù)區(qū)、主要中心商業(yè)區(qū)或城市中心繁華地段等，交通便捷，人流、物流、車流充裕，商業(yè)、商務(wù)氛圍濃厚。位列世界五百強(qiáng)企業(yè)的商業(yè)企業(yè)入駐經(jīng)營的大型超市，區(qū)位要求可適當(dāng)放寬。

（3）酒店、賓館類應(yīng)在4星級（含）以上，且年均入住率高于60％；寫字樓應(yīng)為甲級（含）寫字樓以上，且年均出租率高于80％；百貨類物業(yè)面積應(yīng)大于1萬平方米，且主力店應(yīng)為知名品牌；混合業(yè)態(tài)的物業(yè)應(yīng)至少滿足以上一個條件。

（4）經(jīng)營性物業(yè)定位準(zhǔn)確，經(jīng)營情況穩(wěn)定，出租市場前景較好；經(jīng)營性物業(yè)市場價值和租金價格穩(wěn)定或有上漲趨勢；經(jīng)營性物業(yè)具有較強(qiáng)的變現(xiàn)能力，有利于整體處置。

（5）在貸款期內(nèi)經(jīng)營性物業(yè)所產(chǎn)生穩(wěn)定的、經(jīng)營性凈現(xiàn)金流能夠按期歸還貸款本息（凈現(xiàn)金流指已扣除經(jīng)營物業(yè)必須支付的日常支出后的現(xiàn)金流）；原則上貸款本息和與貸款期間預(yù)期可產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流現(xiàn)值之比不超過75%。

2、貸款企業(yè)應(yīng)具備的條件

（1）在銀行開立基本賬戶或一般賬，具有貸款證(卡)，且無不良信用記錄；

（2）在銀行的信用評級在BB以上（含），資產(chǎn)負(fù)債率原則上不高于70％；

（3）經(jīng)營和財(cái)務(wù)狀況良好，具有還本付息能力；

（4）擁有經(jīng)營性物業(yè)全部產(chǎn)權(quán),持有合法、有效的土地使用權(quán)證和房產(chǎn)所有權(quán)證；獲得土地使用權(quán)證的方式為國有出讓土地；

（5）董事會或有權(quán)決策機(jī)構(gòu)同意將其擁有的經(jīng)營性物業(yè)作為貸款抵押物；

（6）書面承諾物業(yè)經(jīng)營所產(chǎn)生的資金結(jié)算、代收代付等中間業(yè)務(wù)在銀行辦理，接受銀行對物業(yè)經(jīng)營收入、支出款項(xiàng)的監(jiān)管。

三、經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的目的

貸款既可以用于滿足物業(yè)在經(jīng)營期的資金需求，也可以用于歸還建造該物業(yè)的銀行借款、股東、關(guān)聯(lián)單位借款，以及置換超過項(xiàng)目資本金規(guī)定比例以上的資金。

四、經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的還款保證

1、抵押物的價值

以企業(yè)所擁有的經(jīng)營性物業(yè)作為抵押物，由專業(yè)的評估公司進(jìn)行價值評估，作為基本的還款來源保證。抵押物的價值一般需要由具有二級（含）以上房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)條件的房地產(chǎn)評估公司評估。

2、貸款期內(nèi)的現(xiàn)金流

憑經(jīng)營性物業(yè)在貸款期內(nèi)的經(jīng)營收益，優(yōu)先償還貸款本息。

五、抵押評估報(bào)告的適用范圍

1、目標(biāo)客戶：銀行及擬向銀行申請貸款用于項(xiàng)目經(jīng)營的企業(yè)或個人。

2、報(bào)告適用于項(xiàng)目經(jīng)營的階段：經(jīng)營性項(xiàng)目已持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營1年以上，或已有穩(wěn)定的長期租戶，簽訂了長期的租賃合同，項(xiàng)目未來的收益可以預(yù)見。

3、報(bào)告用途：當(dāng)業(yè)主向銀行提出經(jīng)營性項(xiàng)目建設(shè)資金需求時，通過對承貸主體的評估、項(xiàng)目的整體評估（包括經(jīng)營業(yè)態(tài)、租金水平、出租率、租金遞增率、收益年限等），并通過項(xiàng)目市場分析，評價其租金收入的合理性和持續(xù)性，以評估項(xiàng)目貸款的安全性（包括項(xiàng)目現(xiàn)金流分析和償債能力分析），并指出項(xiàng)目貸款風(fēng)險(xiǎn)，提出防范風(fēng)險(xiǎn)建議，為銀行貸款決策提供參考依據(jù)。

4、評估目的：幫助銀行降低項(xiàng)目經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的信貸風(fēng)險(xiǎn)，確保貸款的安全性，確定適宜的貸款額度、貸款期限和還款方式。

六、報(bào)告評估思路

通過對貸款企業(yè)評價、項(xiàng)目的合法性分析、項(xiàng)目未來市場實(shí)現(xiàn)性分析、項(xiàng)目現(xiàn)金流測算以及項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評價等方面對項(xiàng)目進(jìn)行綜合分析，從而對項(xiàng)目擬貸款的額度、年限、風(fēng)險(xiǎn)等做出客觀公正的評價。

七、評估報(bào)告結(jié)構(gòu)

1、貸款企業(yè)評價

（1）企業(yè)名稱、成立時間、注冊資金、經(jīng)營范圍、營業(yè)期限、營業(yè)執(zhí)照。

（2）已開發(fā)項(xiàng)目和是否有經(jīng)營同類項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)和管理水平。

（3）企業(yè)主要負(fù)責(zé)人（董事長、總經(jīng)理、財(cái)務(wù)總監(jiān)）簡歷。

（4）企業(yè)近三年的審計(jì)報(bào)表。

2、項(xiàng)目基本情況分析

（1）項(xiàng)目合法性：是否取得《房地產(chǎn)證》，現(xiàn)狀用途是否合法，租賃合同是否具有法律效應(yīng)。

（2）項(xiàng)目經(jīng)營現(xiàn)狀：實(shí)體現(xiàn)狀、經(jīng)營現(xiàn)狀。

（3）項(xiàng)目租約和未來租金水平：目前實(shí)際租金水平和未來可能的租金收入和空置率、遞增率。

3、項(xiàng)目市場分析

（1）搜集整個城市商業(yè)房地產(chǎn)市場運(yùn)行態(tài)勢的統(tǒng)計(jì)資料并進(jìn)行歸納分析。

（2）調(diào)研項(xiàng)目所在片區(qū)的商圈經(jīng)營情況和租金水平。

（3）利用房地產(chǎn)年鑒、其它研究成果分析片區(qū)市場特征（近幾年的供應(yīng)量、區(qū)域價值、未來幾年的推出量、物業(yè)類型的轉(zhuǎn)變、樓盤推售量、樓盤規(guī)模、樓盤價格走勢、樓盤特點(diǎn)、市場需求等）。

（4）實(shí)地調(diào)查片區(qū)房地產(chǎn)市場，典型樓盤建筑面積、建筑形式、容積率、主力戶型、銷售均價、銷售率、置業(yè)客戶者調(diào)研訪談。

4、項(xiàng)目現(xiàn)金流及償債能力分析

項(xiàng)目利潤估算表反映房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營期內(nèi)各期的收入、支出、利潤總額、所得稅及各期稅后利潤的分配情況。

（1）收益類參數(shù)指標(biāo)

商業(yè)、辦公、工業(yè)等物業(yè)

①租賃收入

包括租金收入、租賃保證金或押金的利息收入。

租賃收入測算要考慮市場租金、租金遞增率、續(xù)租率、空置率等因素。

②管理費(fèi)收入

1、物業(yè)管理由業(yè)主負(fù)責(zé)，由業(yè)主收取物業(yè)管理費(fèi)；

2、物業(yè)管理請專業(yè)物管公司負(fù)責(zé)，業(yè)主不收取物業(yè)管理費(fèi)。

酒店物業(yè)

①客房收入

酒店的主要收入，通常占到總收入的50%以上。影響收入的因素主要有房價、出租率、客房結(jié)構(gòu)等。

②餐飲收入

一般占到總收入的15%-30%，部分可超過50%。

③康體娛樂收入

包括夜總會、桑拿、健身中心等，一般占總收入的10-25%。

④會議收入及其他收入

約占總收入的5-10%。

（2）費(fèi)用類參數(shù)指標(biāo)

商業(yè)、辦公、工業(yè)物業(yè)

①物業(yè)管理支出

業(yè)主自行管理的負(fù)擔(dān)所有物業(yè)管理支出；

請專業(yè)公司管理，就空置部分物業(yè)支付物業(yè)管理費(fèi)。

②租賃費(fèi)用

③營銷推廣費(fèi)用

④相關(guān)稅費(fèi)

包括房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、教育稅及附加、印花稅、房屋租賃管理費(fèi)

⑤財(cái)務(wù)費(fèi)用

⑥物業(yè)折舊

（3）貸款償還預(yù)測表

貸款償還預(yù)測表反映房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營期各期的資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制定適宜的借款及償還計(jì)劃。

5、貸款風(fēng)險(xiǎn)分析

（1）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析

①租金收入風(fēng)險(xiǎn)

②市場風(fēng)險(xiǎn)

③經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)

④相關(guān)政策對貸款發(fā)放的重大影響

（2）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范

①簽訂切實(shí)有效的還款協(xié)議，確保出租收入優(yōu)先償還。

②密切關(guān)注承貸企業(yè)的資金運(yùn)作情況，制定行之有效的監(jiān)管措施經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)。

③在貸款期內(nèi)對抵押物價值和市場信息進(jìn)行動態(tài)監(jiān)測，確保抵押率控制在合理的范圍內(nèi)。

九、總結(jié)

經(jīng)營性物業(yè)貸款用途靈活，解決了房地產(chǎn)企業(yè)貸款用途監(jiān)管難的問題，對于自行建造的物業(yè)，可用于置換負(fù)債性資金和超過項(xiàng)目資本金規(guī)定比例以上的自有資金，即置換出來的是屬于房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金，銀行對企業(yè)的自有資金的使用監(jiān)管力度可適當(dāng)降低。普通的抵押貸款，貸款期限一般1年，企業(yè)面臨的還款壓力較大，經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款，貸款期限最長可達(dá)10年，企業(yè)可獲得長期穩(wěn)定的資金。還款方式可根據(jù)企業(yè)資金安排和經(jīng)營性物業(yè)現(xiàn)金流狀況合理安排還款計(jì)劃，經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的還款來源是經(jīng)營性物業(yè)的穩(wěn)定的現(xiàn)金流，物業(yè)的所有租金監(jiān)管到銀行，即保證了貸款的按時歸還，又節(jié)省了借款人的財(cái)務(wù)人員工作量和財(cái)務(wù)管理成本，使企業(yè)還款壓力降到最低。因此，經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款評估將會成為新的業(yè)務(wù)增長點(diǎn)。