一、中山市商業(yè)發(fā)展概況
中山市是珠江三角洲富庶之區(qū)，水陸交通方便，又是著名僑鄉(xiāng)和文化之鄉(xiāng)，商貿(mào)發(fā)達(dá)，商業(yè)發(fā)展非?；钴S，自古以來都是商務(wù)貿(mào)易往來之地。最初的商業(yè)形式主要以農(nóng)副產(chǎn)品、日常小商品銷售為主，因?yàn)椴皇谴蟪鞘?，原來的商業(yè)街主要集中在城區(qū)，就是現(xiàn)在的石岐舊城區(qū)一帶。
整個城市的商業(yè)的檔次定位以中檔和中低檔為主，滿足大部分本地消費(fèi)者的需求。目前整體品牌檔次不高，除了益華百貨引進(jìn)了一些國際品牌，其他商場的品牌多為國內(nèi)品牌主導(dǎo)。其中，大信新都匯和益華廣場是中山經(jīng)營業(yè)績領(lǐng)先的兩個商場，分別定位中檔和中高檔。在供應(yīng)上，目前中山商業(yè)正在轉(zhuǎn)向以購物中心為主導(dǎo)的階段，目前在規(guī)劃和建設(shè)的大型商業(yè)項(xiàng)目大部分以購物中心為發(fā)展方向。未來商業(yè)面積供應(yīng)量巨大，將面臨巨大的競爭壓力。
與廣州、深圳相比，中山目前MALL（商業(yè)綜合體）形態(tài)的購物中心仍然處于初級成長期。深圳與廣州分別以萬象城、太古匯為商業(yè)的旗艦代表而聞名于市場，同時(shí)其他如益田假日廣場、天河城等購物中心更以自己的特色占據(jù)著一定的市場份額。而中山的商業(yè)市場尚未出現(xiàn)較有跨區(qū)域影響力的購物中心。目前在中山市仍然以較為傳統(tǒng)的商場為主導(dǎo)。
但是，中山市在未來將有大量的新增項(xiàng)目包括金鷹廣場、萬達(dá)廣場、天悅城等頗具實(shí)力的大型商業(yè)項(xiàng)目。這些新起的大型商業(yè)綜合體，將對中山市商業(yè)發(fā)展帶來一次較大的變革，從傳統(tǒng)街區(qū)商業(yè)、傳統(tǒng)的商場轉(zhuǎn)向以大型MALL為主導(dǎo)的商業(yè)格局。
二、主要商圈分布
在分布方面，目前中山主要商業(yè)設(shè)施高度集中在石岐區(qū)、東區(qū)，鎮(zhèn)區(qū)的商業(yè)則發(fā)展較為落后，主城區(qū)吸納了大部分的消費(fèi)。
中山城區(qū)現(xiàn)有五大商圈，分別是位于石岐區(qū)的孫文西商圈、益華商圈、假日商圈、大信商圈和位于西區(qū)的富華商圈。其中，石岐區(qū)作為中山的中心城區(qū)和商業(yè)的發(fā)源地，聚集了中山大部分的主要商業(yè)設(shè)施。中山零售商業(yè)市場隨著城市的發(fā)展而逐漸擴(kuò)容，從傳統(tǒng)的孫文西商圈到上世紀(jì)90年代形成的益華商圈，再到2000年之后形成的大信商圈和假日商圈，如今新建的興中廣場、天悅城、利高廣場等商業(yè)項(xiàng)目正在促成新興的富華商圈。
注：圖中分別為岐江橋到富華道的富華商圈；孫文西路步行街的孫文西商圈；中山三路益華百貨的益華商圈；大信新都匯所在的蓮塘北路的大信商圈；假日廣場所在的興中道與孫文東路交界處的假日商圈。
三、主要商圈的簡介與對比分析
1.孫文西商圈
孫文西商圈是中山客流量最大的商圈，中山商業(yè)文化的發(fā)源地。整個商圈以衣服鞋履與手機(jī)為主打。孫文商圈的主要商業(yè)有：中山百貨、中懇百貨、吉之島、孫文西步行街、逢源商業(yè)街、金都城潮流MALL等，其中，以孫文西步行街和逢源商業(yè)街最有代表性。
孫文西步行街是中山的特色文化街，街道兩旁的都是充滿中山特色的嶺南建筑物，整條街道約長529米，東起越來路口中山百貨大樓處，西至中山商業(yè)大廈。整條街道約有137家商鋪，主要以街道首層商鋪經(jīng)營為主，是石岐區(qū)商業(yè)、交通中心，以經(jīng)營中低端運(yùn)動休閑服飾、特色小吃為主，街區(qū)商業(yè)品牌重復(fù)率較高，無經(jīng)營特色。由于有大量的低檔商鋪的進(jìn)駐，加上商業(yè)氣氛的東移，孫文西步行街充斥著的只是各種吆喝叫賣聲，與“中山特色文化街道”這個稱謂有點(diǎn)格格不入，而商業(yè)氛圍也大不如前，政府也開始意圖改變這個現(xiàn)狀，希望真正能做到以文化為主的特色商業(yè)街道。
逢源商業(yè)街又是中山另外一條特色商業(yè)街，逢源商業(yè)街是政府2002年立項(xiàng)的舊城改造工程，于2004年首期300米落成，并于年底試業(yè)。2005年6月二期300米落成并全線通車。全街沿路構(gòu)成貫穿石岐中心城區(qū)的生活空間中軸線，交通方便。在中山激烈的商業(yè)競爭環(huán)境中，獨(dú)樹一幟，成為中山旅游休閑購物的新熱點(diǎn)。逢源商業(yè)街的商業(yè)發(fā)展很快，商業(yè)氛圍，人流量等都慢慢超過了孫文西商業(yè)街。
2.益華商圈
益華商圈是中山的CBD核心區(qū)域，各大銀行的中山總部、廣發(fā)證劵、國泰國安等保險(xiǎn)、金融、證券都集中在此。其中益華百貨是最有代表性的商業(yè)體，而今年五月份開業(yè)的利和廣場更為這個商圈錦上添花。
益華百貨是中山市最早詮釋國際流行商業(yè)模式MALL的商業(yè)中心，位于中山市中山三路，占地面積約74000平方米，主力商家有益華百貨，益華四海電器中心、益華樂家超級商場，主要經(jīng)營時(shí)尚百貨、國產(chǎn)合資名優(yōu)電器、超市類商品等。
中山利和廣場位于中山三路，項(xiàng)目總投資逾40億元，總建筑面積42萬平方米，由利和廣場購物中心、利和希爾頓國際酒店、國際金融中心寫字樓及利和國際CEO專屬公館四大業(yè)態(tài)組成。其中國際金融中心寫字樓和利和希爾頓國際酒店是兩棟55層塔樓，項(xiàng)目高度209米，為珠江西岸最高地標(biāo)。
利和廣場購物中心總面積達(dá)13萬平方米，經(jīng)營范圍包括國際時(shí)尚品牌旗艦店、化妝品、香水、鐘表、特色休閑餐廳、時(shí)尚潮流時(shí)裝、時(shí)尚配飾、成熟男女時(shí)裝、童裝、箱包、專業(yè)數(shù)碼城、家居生活館、配飾、美容仟體、兒童天地、專業(yè)運(yùn)動城、電影院、娛樂天地、精品數(shù)碼電器、美食、精品超市等。引入了多個國際、國內(nèi)知名品牌，打造中山最頂級的購物中心：世界快消費(fèi)服裝巨頭H&M、全球服裝零售業(yè)巨頭優(yōu)衣庫、嘉禾影院、希爾頓酒店、blt精品超市、家店連鎖順店、漢堡王、世界最昂貴的咖啡“貓屎咖啡”等，這些品牌都是首次進(jìn)入中山。
3.假日商圈
假日商圈是以假日廣場為中心的一個商圈，商圈位于中山的政治與文化中心，臨近中山市政府和中山標(biāo)志性道路興中道。假日廣場占地面積約30多畝，商業(yè)面積約有5000多平方米。有百度、美國友邦保險(xiǎn)有限公司、廣發(fā)證券等公司的進(jìn)駐。進(jìn)駐商家有百佳、屈臣氏、冒險(xiǎn)樂園等。各種名牌零售商，如ESPRIT 、Julique、Puma、Kappa、Adidas等，更有各種餐飲集團(tuán)的進(jìn)駐，如荷房、小城大餐、頤東大酒樓、東一料理、味千拉面、仙蹤林、大家樂、禾綠回轉(zhuǎn)壽司等；商圈是集購物、娛樂、飲食、商務(wù)為一體的年輕商業(yè)中心。
4.大信商圈
大信商圈是以大信新都匯為中心的石岐人流最密集的商業(yè)體，大信新都匯位于中山石岐區(qū)蓮塘北大信南路2號，占地面積約有9萬平方米，設(shè)有地下停車位1500個，節(jié)假日客流量達(dá)到12萬人次。是中山第一家為中至中高生活水平階層精心規(guī)劃的規(guī)模最大、服務(wù)種類最全的現(xiàn)代優(yōu)雅生活商業(yè)場所。主力商家有麥當(dāng)勞、肯德基、國美電器、屈臣氏、大潤發(fā)超市、優(yōu)越城百貨、王子飯店、簡愛家居、早晨健美健身會、KTV、金龍游樂城、時(shí)尚精品街、書城等；
5.富華商圈
富華商圈位于中山西區(qū)富華道，是中山酒店業(yè)最集中的地域。西區(qū)作為中山商貿(mào)的發(fā)源地，但是其商業(yè)以批發(fā)、酒店等為主，缺乏購物中心是其商業(yè)發(fā)展的短板。富華道商圈有富華酒店，富洲酒店等大型酒店，還有中山規(guī)模較大的西苑電腦城，還有富華道上最大的商業(yè)體，富業(yè)廣場。
富業(yè)廣場是西區(qū)目前最大，且功能性較強(qiáng)的一個廣場，位于西區(qū)富華道側(cè)，占地面積約2.48萬平方米，設(shè)有有一千個停車位。現(xiàn)主力店鋪有富業(yè)益華百貨、蘇寧電器、榮光國宴飯店、水療城等；其中富業(yè)國宴飯店達(dá)7000平方米，可延開168席，還有容納98席的宴會大廳。
五大商圈對比分析
商圈名稱 | 商業(yè)規(guī)模 | 市場定位 | 主營品牌 | 平均租金 | 人流量 |
孫文西商圈 | 13.2萬 | 文化旅游步行街 | G2000、佐丹奴、converse、以純、freebird等 | 150~200 | ★★★★★ |
益華商圈 | 7.4萬 | 集購物、商務(wù)、餐飲、娛樂于一體的大型城市綜合體 | Hugo CK Burberry Versace、ONLY、EITIE、5th Street、Jack&Jones、Nike、Puma、皮爾卡丹休閑、鱷魚恤 | 益華百貨外商業(yè)街：150~200 | ★★★★☆ |
假日商圈 | 2萬 | 集購物、餐飲、商務(wù)辦公等各項(xiàng)配套的全新商業(yè)中心 | KFC、屈臣氏、麥當(dāng)勞、仙蹤林、T café、Esprit、umbr、Suzuya、Ochirly、荷房東南亞餐廳 | 假日廣場首層：200 | ★★★☆☆ |
大信商圈 | 9萬 | 集購物、休閑、餐飲、娛樂于一體的大型商業(yè)項(xiàng)目 | 優(yōu)越城主要品牌：Esprit、adidas、NIKE、G2000、jack&jones、聲雨竹、貝拉維拉等 | 新都匯首層550，商業(yè)街：200 | ★★★★★ |
富華商圈 | 2.48萬 | 商業(yè)以批發(fā)、酒店等為主 | 富業(yè)益華百貨、蘇寧電器、榮光國宴飯店、水療城等 | 臨街商業(yè)：70-200 | ★★★☆☆ |
四、商圈發(fā)展現(xiàn)狀分析
1.新商圈打破成熟度不足、業(yè)態(tài)單一的困局
的確，目前在中山的購物中心仍然以一般的餐飲、零售業(yè)態(tài)為主，涵蓋購物、餐飲、娛樂、休閑等功能為一體的綜合性購物中心是中山商業(yè)發(fā)展的方向之一。在廣州和深圳取得成功的國際及國內(nèi)品牌將向中山等珠三角二線城市擴(kuò)張。未來中山購物中心進(jìn)駐品牌及業(yè)態(tài)將呈多樣化發(fā)展趨勢。目前除了大信商圈外，中山主要以小于100,000平方米規(guī)模的中等規(guī)模商業(yè)為主。以益華商圈為代表的百貨公司、街鋪式消費(fèi)占有重要的地位，購物中心形態(tài)并非主流模式。
利和廣場作為中山主城區(qū)真正意義上第一個大型高端商業(yè)廣場，未來將與益華商圈等中高檔購物中心組成的“大京華”商圈，將會開創(chuàng)中山商業(yè)市場新的格局。有了利和這個標(biāo)桿，未來中山陸續(xù)出現(xiàn)的大型購物中心會成為中山商業(yè)的主流發(fā)展方向。目前中山規(guī)劃建造多個大型購物中心，既有位于傳統(tǒng)商圈，也有位于新興區(qū)域，這將影響中山未來的商業(yè)格局。未來5年，中山新增商業(yè)供應(yīng)將帶動整體商業(yè)市場的檔次提升，業(yè)態(tài)也將趨向多元化，而涵蓋商業(yè)的城市綜合體成為商業(yè)發(fā)展的方向之一。而且，未來供應(yīng)分布在現(xiàn)有商圈和新興區(qū)域，將實(shí)現(xiàn)已有商圈的擴(kuò)容，同時(shí)促使新商圈的形成，形成新的商業(yè)格局。
2.中山消化大體量商圈需要時(shí)間
根據(jù)南都記者的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，中山市泛城區(qū)范圍內(nèi)僅零售業(yè)面積近幾年就達(dá)到275萬平方米，雖然新商圈的擴(kuò)充潮大大提升了整個主城區(qū)商圈的檔次，但不可忽視的是：在未來五年中山新增商業(yè)中心（純零售）面積的體量達(dá)到了中山過去20年來史無前例高的情況下，作為常住人口總量排在全省倒數(shù)第二的中山，如何消化是一個十分現(xiàn)實(shí)的話題。
對比天津、北上廣深等正經(jīng)歷商業(yè)地產(chǎn)高速增長期的城市，目前中山“人口：商業(yè)體量比”系數(shù)在國內(nèi)城市中其實(shí)并不算特別高。只是由于中山在過去多年來，商業(yè)地產(chǎn)體量都未曾出現(xiàn)過像眼下以及未來幾年一樣的爆發(fā)性增長期，才讓市民、業(yè)界覺得消化這大體量的商業(yè)需要一定的時(shí)間。
3.錯位競爭是中山商業(yè)體的發(fā)展之道
由于中山未來商業(yè)面積集中在短時(shí)間內(nèi)上市，而大量的商業(yè)體涌現(xiàn)就意味著會出現(xiàn)部分失敗項(xiàng)目。因此，未來不可能所有新增商業(yè)項(xiàng)目都能在中山取得成功，而商業(yè)形態(tài)上的錯位競爭是避免同質(zhì)化的出路之一。錯位競爭的好處在于可以最大程度上避免惡性競爭。即便項(xiàng)目錯位運(yùn)作不順，其在重新定位、包裝方面也更為之具有靈活性，在適應(yīng)市場發(fā)展、形勢變化方面會更有優(yōu)勢。
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