案例回放：前段時(shí)間公司通過(guò)法院搖珠受托了一宗業(yè)務(wù)，對(duì)深圳市福田區(qū)某棟大廈裙樓進(jìn)行評(píng)估，估價(jià)目的是為法院審理執(zhí)行案件提供價(jià)值參考依據(jù)，也即確定房地產(chǎn)拍賣(mài)保留價(jià)。這宗業(yè)務(wù)涉及到銀行、企業(yè)、法院，其中銀行為申請(qǐng)執(zhí)行方，企業(yè)為被執(zhí)行方。我們接受法院委托后，安排估價(jià)人員對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地查勘，并對(duì)周邊同類(lèi)物業(yè)市場(chǎng)的租金及售價(jià)水平進(jìn)行了詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查，通過(guò)對(duì)資料進(jìn)行有效地整理篩選，精密科學(xué)地進(jìn)行測(cè)算，然后通過(guò)市場(chǎng)比較法與收益法評(píng)估測(cè)算出估價(jià)房地產(chǎn)的價(jià)值。估價(jià)對(duì)象面積為783.91平方米，測(cè)算出來(lái)的正常市場(chǎng)價(jià)格為68,000元/平方米，評(píng)估總值為41,445,322元。當(dāng)我們出具評(píng)估報(bào)告后，企業(yè)認(rèn)為我們?cè)u(píng)估的價(jià)值偏低，損害了被執(zhí)行方的利益；而銀行則認(rèn)為我們?cè)u(píng)估的價(jià)值偏高，會(huì)導(dǎo)致流拍。申請(qǐng)執(zhí)行方與被執(zhí)行方均提出疑義，要求評(píng)估機(jī)構(gòu)作出解釋。
問(wèn)題：該如何確定合理的房地產(chǎn)拍賣(mài)保留價(jià)？
2004年《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣(mài)、變賣(mài)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第8條第2款規(guī)定，人民法院確定的保留價(jià)，第一次拍賣(mài)時(shí)，不得低于評(píng)估價(jià)或市價(jià)的百分之八十。從近年來(lái)法院拍賣(mài)實(shí)踐看，這樣的規(guī)定給法院工作留下很多的“操作空間”，如制定保留價(jià)時(shí)，故意將保留價(jià)定在規(guī)定的下限，并與拍賣(mài)公司和一方當(dāng)事人串通，使拍賣(mài)盡可能按保留價(jià)成交，然后接受一方當(dāng)事人的“回扣”。法院拍賣(mài)工作中滋生的腐敗問(wèn)題，很多都與保留價(jià)的制定有關(guān)。因此，《關(guān)于人民法院委托評(píng)估、拍賣(mài)和變賣(mài)工作的若干規(guī)定》對(duì)原有的保留價(jià)的規(guī)定進(jìn)行了修改。2009年8月24日《最高人民法院關(guān)于人民法院委托評(píng)估、拍賣(mài)和變賣(mài)工作的若干規(guī)定》第十三條：拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)經(jīng)過(guò)評(píng)估的，評(píng)估價(jià)即為第一次拍賣(mài)的保留價(jià)。
首先，我們來(lái)了解一下房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的內(nèi)涵。我們一般采用的是公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，什么是公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值呢？是指在下列交易條件下最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格：①交易雙方是自愿地進(jìn)行交易的——一個(gè)賣(mài)者并不是被迫將房地產(chǎn)賣(mài)給特定的買(mǎi)者，一個(gè)買(mǎi)者也不是被迫從特定的賣(mài)者那里購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)；②交易雙方進(jìn)行交易的目的是追求各自利益的最大化；③交易雙方具有必要的專(zhuān)業(yè)知識(shí)并了解交易對(duì)象；④交易雙方掌握必要的市場(chǎng)信息；⑤交易雙方有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易；⑥不存在買(mǎi)者因特殊原因而給予附加出價(jià)。
在實(shí)際估價(jià)操作中，我們往往沒(méi)有考慮交易過(guò)程中稅費(fèi)的轉(zhuǎn)嫁問(wèn)題，大都直接采用市場(chǎng)報(bào)盤(pán)價(jià)作為可比案例予以修正進(jìn)行估價(jià)，這樣測(cè)算下來(lái)，最終估價(jià)對(duì)象價(jià)值就會(huì)偏離正常市場(chǎng)價(jià)值。在深圳市二手住宅市場(chǎng)，幾乎所有的交易都采用實(shí)收價(jià)，買(mǎi)賣(mài)雙方的稅費(fèi)均由購(gòu)買(mǎi)方承擔(dān)?！皩?shí)收價(jià)”是目前深圳市二手樓市場(chǎng)上流行的交易形式，即購(gòu)買(mǎi)方支付所有房地產(chǎn)交易中產(chǎn)生的稅費(fèi)。筆者獲悉，深圳拍賣(mài)場(chǎng)上也實(shí)行“實(shí)收價(jià)”。拍賣(mài)場(chǎng)上的“實(shí)收價(jià)”與二手樓交易的“實(shí)收價(jià)”類(lèi)似，買(mǎi)賣(mài)雙方拍賣(mài)交易和過(guò)戶應(yīng)繳的稅費(fèi)和拍賣(mài)房地產(chǎn)的欠費(fèi)等均由買(mǎi)受人承擔(dān)，競(jìng)買(mǎi)方最終實(shí)際支付款遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于拍賣(mài)保留價(jià)，這也是前面案例回放中銀行所擔(dān)心的問(wèn)題，怕拍賣(mài)不成功，難以快速變現(xiàn)。
在實(shí)際估價(jià)中，估價(jià)人員找到可比案例后，首先得了解可比案例的價(jià)值內(nèi)涵，如果可比案例價(jià)格為實(shí)收價(jià)，那么得還原成正常成交價(jià)格，也即買(mǎi)賣(mài)雙方各付稅費(fèi)情況下價(jià)格。如果可比案例為買(mǎi)賣(mài)雙方各付稅費(fèi)，那么直椄進(jìn)行分析比較后，得出估價(jià)對(duì)象的正常市場(chǎng)價(jià)格。
那么買(mǎi)賣(mài)雙方各付稅費(fèi)下的正常市場(chǎng)價(jià)格怎么得出法院拍賣(mài)保留價(jià)呢？先來(lái)了解幾個(gè)公式：
①稅費(fèi)各付成交狀況下賣(mài)方價(jià)格=正常成交價(jià)格-賣(mài)方應(yīng)交稅費(fèi)
②稅費(fèi)各付狀況下買(mǎi)方價(jià)格=正常成交價(jià)格+買(mǎi)方應(yīng)交稅費(fèi)
④法院拍賣(mài)成交下買(mǎi)方價(jià)格=拍賣(mài)價(jià)+買(mǎi)方應(yīng)交稅費(fèi)+賣(mài)方應(yīng)交稅費(fèi)
我們來(lái)測(cè)算一下在正常市場(chǎng)狀況下68,000元/平方米成交后，買(mǎi)方實(shí)際支付的價(jià)格：
買(mǎi)方實(shí)際支付的價(jià)格＝房地產(chǎn)價(jià)格+買(mǎi)方應(yīng)付稅費(fèi)
正常市場(chǎng)單價(jià)（元/平方米） | 68,000 |
面積（平方米） | 783.91 |
正常市場(chǎng)總值（元） | 53,305,880 |
契稅（元） | 1,599,176 |
中介費(fèi)（元） | 799,588 |
交易服務(wù)費(fèi)（元） | 2,352 |
買(mǎi)方稅費(fèi)合計(jì)（元） | 2,401,116 |
正常市場(chǎng)情況下買(mǎi)方所出價(jià)格（元） | 55,706,996 |
（此稅費(fèi)僅為參考，實(shí)際稅費(fèi)可能不同）
也就是說(shuō)，正常市場(chǎng)狀況下買(mǎi)方買(mǎi)下估價(jià)對(duì)象得花55,706,996元。在法院拍賣(mài)的情況下，市場(chǎng)狀況處于買(mǎi)方市場(chǎng)，由買(mǎi)方舉牌應(yīng)價(jià)，價(jià)格完全由買(mǎi)方說(shuō)了算，作為一個(gè)理性的買(mǎi)方，當(dāng)然只原意付55,706,996元買(mǎi)下所拍物業(yè)。那么拍賣(mài)價(jià)定為多少，這個(gè)理性的買(mǎi)方最終花55,706,996元可以買(mǎi)下所拍物業(yè)？假設(shè)為X元，我們進(jìn)行試算。
拍賣(mài)單價(jià)X（元/平方米） | 52,870 |
面積（平方米） | 783.91 |
拍賣(mài)總價(jià)（元） | 41,445,322 |
營(yíng)業(yè)稅（元） | 1,040,811 |
城建教育費(fèi)附加，地方附加（元） | 124,897 |
印花稅（元） | 20,723 |
土地增值稅（元） | 4,032,314 |
所得稅（元） | 3,898,779 |
交易服務(wù)費(fèi)（元） | 2,352 |
契稅（元） | 2486719.32 |
公證費(fèi)（元） | 124335.966 |
轉(zhuǎn)移登記費(fèi)（元） | 41445.322 |
拍賣(mài)費(fèi)（元） | 2486719.32 |
買(mǎi)賣(mài)稅費(fèi)合計(jì) | 14,259,096 |
法院拍賣(mài)情況下買(mǎi)方所出價(jià)格 | 55,704,418 |
（此稅費(fèi)僅為參考，實(shí)際稅費(fèi)可能不同）
經(jīng)過(guò)試算，發(fā)現(xiàn)當(dāng)拍賣(mài)價(jià)定為52,870元/平方米時(shí)，正常市場(chǎng)情況下買(mǎi)方所出價(jià)格與法院拍賣(mài)情況下買(mǎi)方所出價(jià)格接近，也就是說(shuō)估價(jià)對(duì)象的拍賣(mài)保留價(jià)定為52,870元/平方米最合理。
這個(gè)定價(jià)也是理論上的一個(gè)值，實(shí)際上我覺(jué)得可能比這個(gè)52,870元/平方米還要低，為什么呢，原因有以下兩點(diǎn)：
1、拍賣(mài)市場(chǎng)所有稅費(fèi)是無(wú)法避免的，但在房地產(chǎn)二手市場(chǎng)，可以通過(guò)一些途徑來(lái)避稅，如以前的陰陽(yáng)合同。
2、拍賣(mài)市場(chǎng)的拍賣(mài)傭金為拍賣(mài)房地產(chǎn)價(jià)值的6%，無(wú)法減少；在二手房地產(chǎn)市場(chǎng)，買(mǎi)賣(mài)傭金雖定為成交價(jià)格的3%，但一般行情是可以有談價(jià)空間的。
綜上所述，我們?cè)u(píng)估出來(lái)的拍賣(mài)保留價(jià)實(shí)際仍為房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，因此在司法鑒定估價(jià)過(guò)程中房地產(chǎn)拍賣(mài)保留價(jià)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)仍采用的是公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。
國(guó)家建設(shè)部一級(jí)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu) 資產(chǎn)(含證券期貨)評(píng)估機(jī)構(gòu)
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