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淺談房地產(chǎn)抵押估價中應注意的幾個問題

    為了加強房地產(chǎn)抵押估價管理，防范房地產(chǎn)信貸風險，維護房地產(chǎn)抵押當事人的合法權益，建設部、人民銀行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布了《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》。有關專家和同行在各種雜志及論壇中就此發(fā)表過許多文章進行探討?，F(xiàn)結合筆者在房地產(chǎn)估價中的實際經(jīng)驗，匯總有關專家和同行的意見，淺談房地產(chǎn)抵押估價中應注意的幾方面問題。

1、 抵押物價值風險

    《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》第15條明確要求“不高估市場價值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款”。在房地產(chǎn)估價實務中，針對不同類型的房地產(chǎn)，如商業(yè)、住宅、工業(yè)以及純土地、在建工程、有著不同的風險關注重點。

   （1）對于商業(yè)房地產(chǎn)，重點關注其市場環(huán)境、城市規(guī)劃、同類物業(yè)未來的供求關系等因素變化帶來的風險。當商業(yè)估價對象處在一個好的市場環(huán)境情況下時，由于租金較高，其市場交易價格也較高，而且往往市場價格遠遠高于收益還原價格。但商業(yè)房地產(chǎn)對市場環(huán)境的變化非常敏感。如果出現(xiàn)依托該商業(yè)房地產(chǎn)所經(jīng)營的項目及產(chǎn)品發(fā)生不利的變化、城市規(guī)劃發(fā)生改變或者做出對該物業(yè)不理的限制、在不遠的將來該商業(yè)房地產(chǎn)周圍出現(xiàn)大大超出市場需求的同類物業(yè)等情況，其租金可能出現(xiàn)較大的降幅，該商業(yè)房地產(chǎn)的市場價格將面臨較大的變化。在有些情況下，估價對象周圍很少有同類物業(yè)交易，而業(yè)主也會生成低于某價格不會出售，那么就容易造成對該房地產(chǎn)價格的高估。另外，商業(yè)類房地產(chǎn)空置率、租金損失率也較高。例如北京高檔住宅社區(qū)的商鋪，其交易案例很少或者沒有，但是有意出售的業(yè)主的報價很高，超出周邊其他商鋪價格很多，那么又沒有買主，特別容易造成有價無市的狀況，那么就容易高估或者較大偏離市場價格。因此，目前商業(yè)房地產(chǎn)價格容易高估，并且存在加大的泡沫，必須引起充分的重視。

  （2）對于住宅類房地產(chǎn)，重點區(qū)分是消費自住型購房還是投資型購房，該房地產(chǎn)是位于發(fā)展成熟區(qū)域還是新興為發(fā)展的成熟區(qū)域。在新興未發(fā)展成熟區(qū)域的投資型購房，一旦市場發(fā)生變化，對房地產(chǎn)價格將會造成很大的打擊。比如北京地鐵周邊房地產(chǎn)，在未開通地鐵時價格明顯較低，一旦地鐵正式運營后，房價飛漲，在短時間內(nèi)業(yè)主報價混亂，對自己房產(chǎn)價值產(chǎn)生較大期望，而成交又少，那么在此階段評估人員要注意地鐵因素影響，防止價格高估。

  （3）對于工業(yè)類房地產(chǎn)，重點關注以下兩個方面：專業(yè)性廠房的通用性差，可變現(xiàn)能力差；在工業(yè)區(qū)、開發(fā)區(qū)工業(yè)用地價格普遍收到政府優(yōu)惠，有的稅收減免，有的通過其他方式返還投資者土地出讓金，需要評估人員注意。

  （4）純土地抵押，根據(jù)《房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權進行房地產(chǎn)開發(fā)的，超過出讓合同約定的時間未動工開發(fā)的可以征收土地閑置費直至無償收回土地使用權。如出現(xiàn)這種情況，抵押物處置時將會增加很大成本，甚至土地使用權被政府無償沒收，抵押價值就不復存在；規(guī)劃變更的風險，對于尚未開發(fā)的土地，存在規(guī)劃變更可能，原規(guī)劃為重點發(fā)展區(qū)域或者臨街位置變?yōu)橘M重點發(fā)展區(qū)域或一邊為止，土地價格將大幅減少；房地產(chǎn)轉讓法律風險，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權的，必須按照出讓合同的約定進行投資開發(fā)，達不到法定轉讓條件的均不得轉讓。面對這樣的抵押物，問題在于能否受償以及受償以后如何處理。

  （5）在建工程抵押風險，首先是存在能否順利竣工并驗收合格的風險，在建工程存在很多導致其竣工驗收合格的因素，其次，在建工程存在拖欠建筑工程款的問題，均會對銀行的抵押優(yōu)先受償權造成影響。

   2、法定優(yōu)先受償款風險

   《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》第4條指出，法定優(yōu)先受償款“包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔保的債權數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款”?！斗康禺a(chǎn)抵押估價指導意見》第8條指出，“房地產(chǎn)估價師應當勤勉盡責，了解抵押房地產(chǎn)的法定優(yōu)先受償權利等情況；必要時，應當對誒托人提供的有關情況和資料進行檢查”。但是，房地產(chǎn)估價師了解抵押房地產(chǎn)的法定優(yōu)先受償權利是有困難的。A、發(fā)包方經(jīng)常會將某些工程項目分包出去，并存在拖欠工程款和材料款的情況，其他人并不知曉。B、項目存在預售，但開發(fā)商并沒有備案。并對估價師進行隱瞞。C、其他法定優(yōu)先受償款的內(nèi)容并不明確。

    此外，可能存在如下優(yōu)先權不優(yōu)的情況：一是職工安置費優(yōu)先權。按照國務院相關規(guī)定，對于納入國家兼并并破產(chǎn)計劃的國有企業(yè)，其轉讓土地使用權所得必須首先用于支付職工安置費。二是稅收優(yōu)先權。根據(jù)稅收征收管理法規(guī)定，如果企業(yè)在提供抵押之前就已拖欠稅款，稅務機關有權優(yōu)先于商業(yè)銀行處置抵押物并就處置價款優(yōu)先受償拖欠稅款，即便是商業(yè)銀行業(yè)已處置抵押物或以折價形式受償，稅務機關亦有權在抵押物價值范圍內(nèi)向商業(yè)銀行追欠稅企業(yè)應繳稅款。三是抵押人在抵押前將房地產(chǎn)長期出租，并一次性收取租金的，抵押權人即使實現(xiàn)抵押權，也不能獲得租期有限期內(nèi)的收益，對房地產(chǎn)抵押價值會產(chǎn)生不利的影響。四是抵押房地產(chǎn)在實現(xiàn)抵押權時一般都會經(jīng)過一個交涉、查封和訴訟的過程，有的甚至長達數(shù)年，這其中往往發(fā)生欠繳水電費、物業(yè)費等情況，這些費用雖然不是法定優(yōu)先受償?shù)臋嗬?，但也對房地產(chǎn)抵押價值產(chǎn)生不利的影響。

    因此房地產(chǎn)估價師可以在抵押估價報告對估價對象設計的法定優(yōu)先受償權利狀況收集情況加以披露，對委托方是否提供有關情況和估價師是否收集到有關情況作出聲明，并對所確定的估價對象抵押價值加以限制和說明。

    3、抵押估價中銀行責任

    《關于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務相關的房地產(chǎn)抵押估價管理有關問題的通知》第3款指出，“房地產(chǎn)抵押估價原則上由商業(yè)銀行委托”，“估價費用由委托人承擔”，估價機構作為中介機構，應保證估價結果的公平、公正，而各商業(yè)銀行為達到企業(yè)或個人貸款金額目的，完成業(yè)績，會存在要求估價機構高估抵押物價值，此時估價人員應按估價師準則來嚴格要求自己，否則會給自己、公司以及商業(yè)銀行帶來嚴重后果。同時在估價實踐中，銀行方面經(jīng)常不給估價師足夠的時間，要求估價師在很短時間完成估價報告，把能否快速完成估價報告最為估價機構是否勝任要求的標準，對估價報告質量影響很大。