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中山分公司  馮智濤  

關(guān)鍵詞：中山城區(qū)內(nèi)、商鋪、寫字樓、投資風(fēng)險(xiǎn)  
　　2009年5月21日國家稅務(wù)總局為加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，制定了《土地增值稅清算管理規(guī)程》開始，國家對(duì)住宅類房地產(chǎn)實(shí)施了一輪又一輪的抑制性調(diào)控政策，使得大量住宅房地產(chǎn)投資資金轉(zhuǎn)移到商用房地產(chǎn)市場及土地市場上來，令商用房地產(chǎn)及土地價(jià)格快速上漲，商用房地產(chǎn)及土地投資風(fēng)險(xiǎn)加大。中山市城區(qū)內(nèi)的商用房地產(chǎn)主要包括商鋪、寫字樓、酒店式公寓等三種類型物業(yè)，投資者在中山市城區(qū)范圍內(nèi)最常投資的是商鋪及寫字樓，尤其是商鋪。本文以下將對(duì)中山城區(qū)范圍內(nèi)的商鋪、寫字樓投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行簡單分析。  
　　在中山市城區(qū)內(nèi)，相對(duì)于投資物業(yè)的租金收益，非自用型的投資者更期待的是所投資物業(yè)日后出售時(shí)所取得的增值收益。城區(qū)內(nèi)商鋪、寫字樓市場普遍存在的現(xiàn)象是租金漲幅不大，而售價(jià)漲幅大。例如東區(qū)東裕路臨街商鋪2008年租金約60元/平方米·月，到目前租金不超過70元/平方米·月，售價(jià)從當(dāng)時(shí)約15000元/平方米，漲到現(xiàn)在約28000元/平方米，租金漲幅不超17%，售價(jià)漲幅高達(dá)86.7%，靜態(tài)年投資回報(bào)率從2008年的4.8%下降到現(xiàn)在的不足3%，降幅約37.5%。以東裕路當(dāng)前的租金水平，6%的報(bào)酬率，2%的空置率，租金以每年5%的增長速度連續(xù)增長30年計(jì)算，光靠租金收益投資者用70年的時(shí)間還不能回本。值得注意的是我國商業(yè)房地產(chǎn)的使用年限僅有40年，即便目前中山比較例外，只要地類屬于商住用地，地上的商業(yè)房地產(chǎn)可擁有70年的使用權(quán)，但對(duì)于城區(qū)內(nèi)大多數(shù)商業(yè)房地產(chǎn)來說，假如從現(xiàn)在開始光靠租金收益需要70年以上才能回本，這就意味著投資者需要交納土地出讓金或被政府收回使用權(quán)。商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值體現(xiàn)在兩個(gè)地方，第一是為自用型投資者創(chuàng)造的經(jīng)營性收益，第二是非自用型投資者所獲得的租金收益，當(dāng)價(jià)格與其價(jià)值相背離時(shí)，價(jià)格必然不會(huì)無休止的增長。中山城區(qū)內(nèi)很多商業(yè)房地產(chǎn)即便近期租約到期，將調(diào)高租金，但租金的上調(diào)幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上售價(jià)的上漲，這證明了價(jià)格有背離價(jià)值的趨勢。當(dāng)價(jià)值與價(jià)格背離的時(shí)候，必將有一個(gè)重新平衡的過程，重新平衡的過程會(huì)有兩種可能，第一是由于投資過熱產(chǎn)生泡沫，泡沫破裂導(dǎo)致價(jià)格快速下降；第二是價(jià)格上漲停止或上漲趨勢下降，租金收益漲幅趕上價(jià)格漲幅。  
　　投資商業(yè)房地產(chǎn)時(shí)，地段的選擇非常重要。在我們接觸到的很多案例中，可發(fā)現(xiàn)某些只相隔一條街道的商鋪，租金的差異很大。例如，位于石岐區(qū)悅來路的“金都城”，其為專門的服飾賣場，每層均分隔成多卡內(nèi)廊式面積約20平方米的商鋪，據(jù)了解該商場首層租金可達(dá)400元/平方米·月；而同屬孫文西路步行街商圈，位于孫文中路，與“金都城”相隔不到400米的“時(shí)尚新城”，卻生意冷淡，賣場內(nèi)營業(yè)的店鋪寥寥無幾。筆者認(rèn)為產(chǎn)生這種情況是由于離商業(yè)中心的距離不同，而受到的輻射就產(chǎn)生了差異，而且隨著距離的遞增，輻射強(qiáng)度會(huì)加速下降。當(dāng)然這除了受距離的影響之外，還有受賣場整體經(jīng)營氛圍的影響?！敖鸲汲恰币凿N售低價(jià)、年輕時(shí)尚的服飾為主，定位明確，而到孫文西路消費(fèi)的主要是25歲以下追求新潮，但消費(fèi)能力較低的消費(fèi)者?！敖鸲汲恰钡亩ㄎ环显撓M(fèi)群體的需求，所以整體經(jīng)營較好；“時(shí)尚新城”開業(yè)之時(shí)定位高端，所售貨物雖然能得到上述消費(fèi)群體的喜愛，但畢竟有能力購買才能產(chǎn)生需求，因此，受需求較低的影響，客流日漸減少，最終受整體經(jīng)營不善的影響，賣場內(nèi)店鋪逐漸停業(yè)。  
　　新的商業(yè)中心形成可減輕原有商業(yè)對(duì)中山城區(qū)商業(yè)中心的依賴。中山市人口較少，多個(gè)鎮(zhèn)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，每當(dāng)城區(qū)內(nèi)有新的商業(yè)中心成功形成，原有的商業(yè)中心內(nèi)的租金增幅就會(huì)放緩，甚至?xí)霈F(xiàn)負(fù)增長。例如，“中墾百貨”當(dāng)年是中山城區(qū)內(nèi)著名的綜合賣場，受“中懇百貨”輻射，其附近曾開立了多家經(jīng)營手機(jī)、圖書等的專業(yè)賣場，但當(dāng)與“中懇百貨”定位接近，且設(shè)計(jì)、經(jīng)營理念更加新穎的“假日廣場”開業(yè)后，“中懇百貨”大受影響，其附近的專業(yè)賣場相繼倒閉。從機(jī)會(huì)成本的角度而言，同樣的資金投資于一個(gè)增長能力較差的項(xiàng)目，或許依然有利可圖，但這個(gè)投資項(xiàng)目相對(duì)機(jī)會(huì)成本來說已經(jīng)虧損了。  
　　中山城區(qū)內(nèi)的寫字樓，租售比大概是200至250倍，由于空置率較大，從實(shí)際租售比來看投資回報(bào)率較高。目前城區(qū)內(nèi)寫字樓的供應(yīng)集中，幾乎位于東區(qū)，而企業(yè)對(duì)寫字樓的需求較少，寫字樓的空置率較大。據(jù)筆者粗略統(tǒng)計(jì)，大東裕、盛景尚峰、利和廣場、中環(huán)廣場、頤和中心等的空置率均在20%以上。也就是說，假如租金是80元/平方米·月，空置率在20%的情況下，實(shí)際租金只有64元/平方米·月，租金約80元/平方米·月的寫字樓，在中山城區(qū)內(nèi)售價(jià)約20000元/平方米，即實(shí)際租售比在300倍以上。  
　　目前中山市的寫字樓屬于起步階段，市場供給量不大，其價(jià)格是遠(yuǎn)高于同區(qū)域住宅價(jià)格的。而在上海、廣州、深圳等大城市，寫字樓往往由于實(shí)用面積小、物業(yè)管理費(fèi)貴、供給量大等原因，售價(jià)跟同區(qū)域住宅單價(jià)相差不大，甚至比同區(qū)域住宅單價(jià)低。借鑒其他城市的經(jīng)驗(yàn)，中山寫字樓價(jià)格往后的趨勢很可能跟一線大城市差不多，即寫字樓與住宅的價(jià)格差將縮小。  
　　同樣，中山城區(qū)內(nèi)的寫字樓跟商鋪一樣會(huì)受地段選擇、整體經(jīng)營管理、同類物業(yè)競爭的影響，使得投資存在風(fēng)險(xiǎn)。