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承租人將承租的經(jīng)營(yíng)門面轉(zhuǎn)租第三人并在租金之外收取一定數(shù)額的轉(zhuǎn)讓費(fèi)，是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的普遍現(xiàn)象，卻一直未被學(xué)界和相關(guān)業(yè)界專門關(guān)注，法律對(duì)轉(zhuǎn)讓費(fèi)的合法性規(guī)定也并不明確。下文對(duì)門面轉(zhuǎn)讓費(fèi)的性質(zhì)展開探討。

一、門面轉(zhuǎn)讓費(fèi)概念

門面轉(zhuǎn)讓費(fèi)或叫商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)，是在轉(zhuǎn)讓門面的使用權(quán)時(shí)由原承租者向繼承租者收取的費(fèi)用。費(fèi)用的高低主要取決于原承租者和繼承租者對(duì)門面本身獲利能力的認(rèn)知和市場(chǎng)供求關(guān)系。

二、門面轉(zhuǎn)讓費(fèi)包含的內(nèi)容

以我們對(duì)目前市場(chǎng)的了解，門面轉(zhuǎn)讓費(fèi)一般包含以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：

1、轉(zhuǎn)讓費(fèi)的產(chǎn)生方式。

轉(zhuǎn)讓費(fèi)通常在轉(zhuǎn)讓人與第三人達(dá)成的轉(zhuǎn)讓協(xié)議中約定，約定是否收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)以及轉(zhuǎn)讓費(fèi)的數(shù)額。雖然轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)租租賃物必須取得原出租人同意，但原出租人一般并不參與轉(zhuǎn)讓費(fèi)的確定。原出租人如欲對(duì)轉(zhuǎn)讓給予干預(yù)，可通過事前的不同意或者事后不予追認(rèn)來進(jìn)行。

2、轉(zhuǎn)讓費(fèi)的構(gòu)成。

轉(zhuǎn)讓費(fèi)的構(gòu)成分兩種情況：一種是“有貨”轉(zhuǎn)讓，即轉(zhuǎn)讓人在轉(zhuǎn)讓租賃物同時(shí)，轉(zhuǎn)讓屬于自己所有的貨物(含經(jīng)營(yíng)權(quán)、經(jīng)營(yíng)設(shè)備、裝修費(fèi)用等)。有貨轉(zhuǎn)讓的轉(zhuǎn)讓費(fèi)包括轉(zhuǎn)讓的貨物的價(jià)值和轉(zhuǎn)讓者另行收取的費(fèi)用。這種另行收取的費(fèi)用表現(xiàn)為一種“純利”，也可以說是真正的轉(zhuǎn)讓費(fèi)。另一種是僅轉(zhuǎn)讓租賃物的“無貨”轉(zhuǎn)讓，這種轉(zhuǎn)讓的轉(zhuǎn)讓費(fèi)僅指純利。但無論是有貨轉(zhuǎn)讓還是無貨轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓費(fèi)均不涉及租金。根據(jù)轉(zhuǎn)讓后第三人與原出租人或轉(zhuǎn)租人形成的關(guān)系的差異，租金要么由第三人向原出租人支付，要么向轉(zhuǎn)租人支付。

3、轉(zhuǎn)讓費(fèi)涉及的經(jīng)營(yíng)期限。

轉(zhuǎn)讓費(fèi)高低與第三人受讓租賃物后的經(jīng)營(yíng)期限是密切相關(guān)的，經(jīng)營(yíng)期限越長(zhǎng)，轉(zhuǎn)讓費(fèi)越高。由于承租人對(duì)租賃物的權(quán)利受到租賃期限的限制，租賃期限屆滿，原出租人有權(quán)收回租賃物，因此，轉(zhuǎn)讓費(fèi)涉及的經(jīng)營(yíng)期限一般以原租賃期限為限，即原定租期尚未進(jìn)行的部分。值得一提的是，現(xiàn)實(shí)中，轉(zhuǎn)讓費(fèi)雖受經(jīng)營(yíng)期限的制約，但轉(zhuǎn)讓費(fèi)往往是在經(jīng)營(yíng)期限的基礎(chǔ)上作為一個(gè)整體確定收取的，基本上不存在按年或按月計(jì)算轉(zhuǎn)讓費(fèi)的情況，即便這種計(jì)算可能是潛在的。

三、門面轉(zhuǎn)讓費(fèi)法律性質(zhì)

在房屋租賃中，承租人所享有的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是一種廣義上的優(yōu)先權(quán)，是法律賦予的承租人對(duì)房屋所有人權(quán)利的限制。我國(guó)民法上的優(yōu)先權(quán)是指由法律直接規(guī)定的特種債權(quán)的債權(quán)人所享有的、就債務(wù)人的一般或特定財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，是一種破除債權(quán)平等性的特權(quán)、帶有一定物權(quán)性質(zhì)的權(quán)利。我國(guó)合同法第二百三十條規(guī)定：出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。因此在房屋租賃方面，法律明文規(guī)定的優(yōu)先權(quán)僅限于承租人在同等條件下的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，而并沒有規(guī)定優(yōu)先續(xù)租權(quán)這一權(quán)利。

優(yōu)先續(xù)租權(quán)只是基于租賃合同當(dāng)事人在合同中約定有租期屆滿后，承租人在同等條件下享有優(yōu)先續(xù)租的權(quán)利的情況下，所推衍出的一個(gè)名詞，是雙方當(dāng)事人約定的一種權(quán)利。通常在租賃合同中不會(huì)出現(xiàn)此類條款。因此，不能認(rèn)為商鋪門面轉(zhuǎn)讓費(fèi)是次承租人對(duì)優(yōu)先續(xù)租權(quán)的購(gòu)買。轉(zhuǎn)讓費(fèi)本身與原租賃合同沒有任何聯(lián)系，與轉(zhuǎn)租合同也是相對(duì)獨(dú)立的，如果雙方對(duì)該轉(zhuǎn)讓費(fèi)的性質(zhì)有所約定，自然從其約定，如果沒有約定，則只能是認(rèn)定為次承租人為獲得剩余的租賃期限向轉(zhuǎn)租人所支付的一種對(duì)價(jià)。商鋪門面轉(zhuǎn)讓費(fèi)的法律性質(zhì)只能是承租人在有權(quán)轉(zhuǎn)租(在租賃合同中明確約定其可以轉(zhuǎn)租或獲得了出租人的同意)房屋的情況下，次承租人為獲得剩余的租賃期限向轉(zhuǎn)租人所支付的一種對(duì)價(jià)，如果所轉(zhuǎn)讓的房屋還包括裝修、設(shè)備等，門面轉(zhuǎn)讓費(fèi)則部分是對(duì)裝修、設(shè)備的購(gòu)買。

四、評(píng)估角度看門面轉(zhuǎn)讓費(fèi)

前文提到，門面轉(zhuǎn)讓費(fèi)費(fèi)用的高低主要取決于原承租者和繼承租者對(duì)門面本身獲利能力的認(rèn)知和市場(chǎng)供求關(guān)系。一般而言，地段繁華，人流量大，商業(yè)氛圍濃郁的區(qū)域，其門面轉(zhuǎn)讓費(fèi)就高；反之地段較為偏僻的地方，其轉(zhuǎn)讓費(fèi)就低；其次從其性質(zhì)來看，該費(fèi)用是有關(guān)于剩余租賃期限的一種對(duì)價(jià)，那么“期限”對(duì)于費(fèi)用高低的影響至關(guān)重要。不同的門面，其原租賃合同對(duì)租賃期限的約定完全不同，剩余租賃期限也各不相同；再者，門面轉(zhuǎn)讓費(fèi)有時(shí)還會(huì)包含裝修、設(shè)備等費(fèi)用。

所以門面轉(zhuǎn)讓費(fèi)的確定可以從三個(gè)步驟入手：①該門面所在區(qū)域的整體水平，主要是轉(zhuǎn)讓費(fèi)的整體價(jià)格水平，其次可搜集商鋪價(jià)格、租金水平等作為參考，雖然它們與門面轉(zhuǎn)讓費(fèi)不直接相關(guān)，但在一定程度上說明了該區(qū)域的商業(yè)繁華程度及商業(yè)物業(yè)的價(jià)值水平，這兩者會(huì)對(duì)轉(zhuǎn)讓費(fèi)產(chǎn)生影響；②確定該轉(zhuǎn)讓費(fèi)是純轉(zhuǎn)讓費(fèi)，還是包含其他費(fèi)用；③對(duì)于純轉(zhuǎn)讓費(fèi)部分，根據(jù)租賃合同，利用收益法原理對(duì)其進(jìn)行還原；對(duì)于其他費(fèi)用部分，比如裝修、設(shè)備，可使用市場(chǎng)比較法或成本法測(cè)算其價(jià)格。

小結(jié)

目前，門面轉(zhuǎn)讓費(fèi)還是市場(chǎng)上的一種約定俗成或交易習(xí)慣，沒有專門的法律法規(guī)約束。由于近年來市場(chǎng)上由此引起的糾紛日漸增多，引發(fā)相關(guān)業(yè)界的很多討論，故此我們也從評(píng)估的角度對(duì)其做一個(gè)簡(jiǎn)單剖析，希望得到業(yè)內(nèi)專業(yè)人士的補(bǔ)充、指導(dǎo)。