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摘要：本文探討的商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)是指承租人（或商鋪所有者）將承租（或自己所有）的商鋪轉(zhuǎn)租（或出租）給他人，所收取除租金以外的費(fèi)用。商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)的歷史沿革分為三個(gè)階段，對(duì)商鋪?zhàn)赓U影響很大。目前存在“炒商鋪專業(yè)戶”使商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)虛高、法律對(duì)商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)沒有明確界定等問題，建議出臺(tái)相關(guān)法律定義商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)、設(shè)立專門業(yè)務(wù)評(píng)估商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)、建立全國(guó)商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)評(píng)估系統(tǒng)來解決以上問題。

關(guān)鍵字：商鋪 轉(zhuǎn)讓費(fèi) 問題對(duì)策

一、商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)的定義

商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)在法律上沒有明確定義，其字面意思是商鋪出售給購(gòu)買人（企業(yè)），由購(gòu)買人（企業(yè)）支付給商鋪所有者的費(fèi)用。而本文探討的“商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)”是指房地產(chǎn)行業(yè)中被習(xí)慣認(rèn)同的含義，即指承租人（或商鋪所有者）將承租（或自己所有）的商鋪轉(zhuǎn)租（或出租）給他人，所收取除租金以外的費(fèi)用。從法律角度看，商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)是對(duì)優(yōu)先續(xù)租權(quán)的一種購(gòu)買，從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度看，它是機(jī)遇加壟斷產(chǎn)生的利潤(rùn)，即為機(jī)遇利潤(rùn)和壟斷利潤(rùn)。

通常商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)還被稱為商鋪“頂手費(fèi)”、“裝修費(fèi)”、“喝茶費(fèi)”、“入場(chǎng)費(fèi)”等，視商鋪情況不同，其稱呼也會(huì)有區(qū)別，由此所反映的側(cè)重點(diǎn)是不一樣的。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人一般稱地段好的毛坯空鋪的租金額外費(fèi)用為“入場(chǎng)費(fèi)”、“喝茶費(fèi)”；稱已裝修、無設(shè)備的商鋪?zhàn)饨痤~外費(fèi)用為“裝修費(fèi)”；對(duì)有裝修、有設(shè)備的商鋪?zhàn)饨痤~外費(fèi)用為“頂手費(fèi)”、“轉(zhuǎn)讓費(fèi)”。其實(shí)，萬(wàn)變不離其宗，其本質(zhì)就是本文所指的商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)。

二、商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)的歷史沿革

商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)最初是偶然形成的，承租人（商鋪所有者）把商鋪轉(zhuǎn)租給后續(xù)承租人（承租人），由于需要轉(zhuǎn)接商鋪原有的裝修、設(shè)備和貨物等原因，向后續(xù)承租人（承租人）收取這筆費(fèi)用，即商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)。之后由后續(xù)承租人（承租人）開始向商鋪所有者支付租金，這一階段的商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)一般就是折舊后的裝修、設(shè)備和貨物等實(shí)物價(jià)值和租賃合同余期承租權(quán)的總和。

商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)的第二個(gè)階段是基于之前的商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)的出現(xiàn)、供不應(yīng)求的商鋪市場(chǎng)環(huán)境和人的自私心理。無論商鋪有無裝修，只要承租人（商鋪所有者）與后續(xù)承租人（承租人）雙方協(xié)議認(rèn)同該商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)，則該轉(zhuǎn)讓費(fèi)成立。這一階段的商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)就包括了第一階段的轉(zhuǎn)讓費(fèi)和后來引申出來的交易信息、商圈成熟度、品牌價(jià)值、人脈基礎(chǔ)等無形商業(yè)價(jià)值以及第一承租人（商鋪所有者）的附加心理預(yù)期價(jià)值。

轉(zhuǎn)讓費(fèi)的第三階段是隨著以上兩種情況的普及，出現(xiàn)了一些“炒商鋪”的人，他們無論是否依托該商鋪經(jīng)營(yíng)，其目的都是為了收取更高的商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)。這一階段，只要下一個(gè)承租人給予他們期許的條件，他們馬上轉(zhuǎn)租商鋪。目前，這三個(gè)階段在商鋪?zhàn)赓U個(gè)案中交叉存在。

三、商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)出現(xiàn)的問題

（一）“炒商鋪專業(yè)戶”使商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)虛高

商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)少則三五千，多則上百萬(wàn)，廣州市海珠區(qū)客村地鐵站附近一商鋪剛剛放盤出售，租金才3萬(wàn)元/月，轉(zhuǎn)讓費(fèi)就要“200萬(wàn)元”。筆者得知這“200萬(wàn)元”并不僅僅是裝修、設(shè)備和貨物等實(shí)物價(jià)值，更大部分是交易信息、商圈成熟度、品牌價(jià)值、人脈基礎(chǔ)、租賃合同余期承租權(quán)等無形商業(yè)價(jià)值。除此之外，專業(yè)商鋪“炒”家，受高額轉(zhuǎn)讓費(fèi)差價(jià)的誘惑，大多不依托商鋪經(jīng)營(yíng)，只要后續(xù)承租人給予他們期許的條件，他們馬上轉(zhuǎn)租商鋪，這個(gè)期許的條件又是不確定的，因此使得商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)虛高。還需要說明的是，這種情況是不正常的，卻是普遍存在的。

（二）法律對(duì)商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)沒有明確界定

法律條文中沒有定義商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)，也沒有定義其收取范圍、收取金額或比率，只有租賃雙方簽署的租賃合同。遵照《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問題的解釋（二）》第七條規(guī)定：“下列情形，不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的，人民法院可以認(rèn)定為合同法所稱‘交易習(xí)慣’：（一）在交易行為當(dāng)?shù)鼗蛘吣骋活I(lǐng)域、某一行業(yè)通常采用并為交易對(duì)方訂立合同時(shí)所知道或者應(yīng)當(dāng)知道的做法；（二）當(dāng)事人雙方經(jīng)常使用的習(xí)慣做法?！蓖ǔ？梢园焉啼佫D(zhuǎn)讓費(fèi)看成是房地產(chǎn)行業(yè)的交易習(xí)慣。也就是說合同中出現(xiàn)的關(guān)于商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)的問題，只要不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的，就可以視為合法。

四、商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)問題的解決對(duì)策

（一）出臺(tái)法律定義商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)

到目前為止，有些城市對(duì)商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)有了部分明文條例，例如《上海市房屋租賃條例》中，對(duì)優(yōu)先續(xù)租權(quán)問題有個(gè)專門規(guī)定。然而，其適用范圍小，規(guī)范等級(jí)低，條例本身存在不完善，因此施行效果不明顯。要解決這一系列法律問題，關(guān)鍵在于法律條文的制定以及制定出的法律條文與行業(yè)的適用性及本身的可操作性。而對(duì)于法律條文的解讀要求是客觀性、具體性，不能含糊不清。很多情況下，執(zhí)行力低就是因?yàn)閷?duì)于需要執(zhí)行的事情含糊不清，無從下手。

遵循上述要求，轉(zhuǎn)讓費(fèi)可以在《商品房屋租賃管理辦法》（后稱為《辦法》）中明確定義，包括商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)的含義、包括的具體內(nèi)容（裝修費(fèi)、品牌價(jià)值等）、計(jì)算的比率、收取條件等。收取條件是指在租賃（買賣）雙方統(tǒng)一意見的情況下，根據(jù)商鋪的客觀條件和相關(guān)部門的評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)來確定是否繳納商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)以及繳納金額。法律條文的制定需要相關(guān)政府部門的調(diào)查、估計(jì)機(jī)構(gòu)和其他科研部門一起努力。

（二）房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)設(shè)立專門的商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)評(píng)估業(yè)務(wù)

目前商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)存在許多問題和不確定性，因此房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在做房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估時(shí)，除了對(duì)商鋪建筑構(gòu)造、裝修、區(qū)位、新舊程度、剩余年限等因素有考慮外，還未把商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)計(jì)入商鋪價(jià)值中。商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)已經(jīng)在商鋪價(jià)值評(píng)估時(shí)部分反映出來，但是隨著商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)的升高和“炒商鋪”的人出現(xiàn)，有些商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)高達(dá)百萬(wàn)，那么房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)可以單獨(dú)把商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)估價(jià)作為一項(xiàng)新業(yè)務(wù)，包括有形價(jià)值和無形價(jià)值。這樣可以為國(guó)家制定相關(guān)政策、法律，企業(yè)、個(gè)人投資置業(yè)，個(gè)人創(chuàng)業(yè)租鋪都提供參考依據(jù)。

（三）建立全國(guó)商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)評(píng)估系統(tǒng)

實(shí)物價(jià)值的費(fèi)用計(jì)算是相對(duì)比較確定的，在資產(chǎn)評(píng)估中有相對(duì)成熟的評(píng)估方法。而無形商業(yè)價(jià)值的評(píng)估準(zhǔn)確度是比較模糊的，就算資產(chǎn)評(píng)估有對(duì)無形資產(chǎn)的評(píng)估，可是其完善程度有待商榷。

國(guó)內(nèi)外建立了計(jì)量商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)的模型，例如建立了商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)與月租金相關(guān)性的模型，來模擬出商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)，其常數(shù)和系數(shù)的確定存在統(tǒng)計(jì)學(xué)意義。

基于以上已研究成果，結(jié)合有形資產(chǎn)與無形資產(chǎn)評(píng)估，增加模型研究因素，分級(jí)結(jié)合幾個(gè)一、二線城市，分級(jí)建立商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)評(píng)估系統(tǒng)。三線城市的商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)一般還是停留在轉(zhuǎn)讓費(fèi)的第一階段，比較單純，價(jià)值量小，研究?jī)r(jià)值不大，可以暫緩系統(tǒng)研究。誠(chéng)然這一系統(tǒng)將耗費(fèi)大量社會(huì)資源，牽涉多個(gè)部門、企業(yè)，但是其實(shí)用性和今后帶來的社會(huì)效應(yīng)、行業(yè)效益是明顯的。