近日，有關數(shù)據(jù)顯示，上海甲級寫字樓2014第二季度整體平均租金為每天每平方米8.57元，環(huán)比下降0.92%，同比下降1.27%,為兩年半以來的歷史最低點。其中，浦東區(qū)域內甲級寫字樓的平均租金持續(xù)上升，達到每天每平方米9.20元，環(huán)比上浮2.22%，同比上漲4.90%；而浦西區(qū)域為每天每平方米8.29元，環(huán)比和同比分別下降2.36%與4.05%。
“上海寫字樓租賃市場呈現(xiàn)浦西大型外資總部型企業(yè)持續(xù)向非核心區(qū)外遷的趨勢。大型知名企業(yè)在選擇非核心區(qū)作為總部辦公場所時，通常會重點考量六大因素：規(guī)劃優(yōu)勢、交通優(yōu)勢、產品和服務、產業(yè)和客戶、政策優(yōu)惠以及生態(tài)環(huán)境?！贝鞯铝盒卸?、華東區(qū)寫字樓部主管沈潔分析認為，“由于成交不理想，很多寫字樓開始轉向整租，探索新的管理服務模式?！?/span>
供應大增
區(qū)域分化
在最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2014年第二季度，上海甲級寫字樓共有約17萬平方米的新增供應入市，總存量達到646萬平方米；2014下半年全市預計仍有近28萬平方米的甲級寫字樓入市，其中約20萬平方米位于非核心商務區(qū)。由于郊區(qū)多個項目的集中交付，第二季度整個浦西甲級寫字樓市場空置率為12.61%，達到2008年金融危機以來的最高點。
寫字樓在今年上半年已經迎來了一輪洗牌，而這樣的洗牌在寫字樓市場熱門區(qū)域板塊的變更上體現(xiàn)得尤為明顯。具體來說，外灘、陸家嘴、人民廣場等老牌核心商務區(qū)內有限的辦公樓供應已不能滿足企業(yè)迅速擴張的需要，不斷上漲的租金令企業(yè)成本越來越高，而市郊非傳統(tǒng)核心商務區(qū)雖異軍突起但自身劣勢明顯，相比較而言諸如大連路、世博浦西段、淮海西路等一些原本就占據(jù)市中心城區(qū)核心位置的板塊由于規(guī)劃支撐、交通配套完善、高端商務氛圍日漸提升，正迎來“二次崛起”的良機。
實際上，以陸家嘴為代表的浦東核心商務區(qū)寫字樓市場正陷入“一房難求”的緊張局面。數(shù)據(jù)顯示，目前陸家嘴核心商務區(qū)的寫字樓入住率已達到了100%，整個中央商務區(qū)的空置率更是創(chuàng)下了六年來的最低點，僅為0.34%。
與陸家嘴寫字樓供應緊張的情況相反，被規(guī)劃熱炒的大虹橋商務區(qū)正遭遇寫字樓過剩的煩惱，商業(yè)地產扎堆開發(fā)造成的供需難題或將逐漸暴露出來。
“中國經濟增速放緩，上海寫字樓市場已經進入這樣一個階段——越來越多的租戶開始考慮如何控制成本的同時，也在放緩擴租的計劃?！备呔暛h(huán)球企業(yè)租賃策略部董事孫琦告訴中國房地產報記者。
孫琦表示，很多集團型大企業(yè)，類似醫(yī)藥、消費品等，由于規(guī)模的擴張，希望有自己的企業(yè)總部，所以它們需要從市中心外遷到更適合自己的地方，而這類企業(yè)的外遷，對于市中心的寫字樓會帶來不小的挑戰(zhàn)。
探尋運營新模式
商業(yè)運營模式的改變對于開發(fā)商來說至關重要。“目前，辦公樓產品的同質化比較嚴重，但在成熟的市場，我們可以看到每一棟樓的規(guī)劃、設計、營銷、運營、招商手段各有不同。未來，管理得好的辦公樓可以長期收取比較高的租金，如果管理不善，租金回報會低很多。”
由于部分地區(qū)租賃市場的不景氣，市場催生了多種寫字樓包裝重組新模式。以中華企業(yè)大廈為例，十年前這里曾吸引歐萊雅等世界500強企業(yè)總部入駐，但后來物業(yè)逐漸老化，歐萊雅等企業(yè)陸續(xù)遷離。但它的地理位置非常優(yōu)越，位于上海最繁華的位置，2012年高和資本收購后，改名靜安高和大廈。經過對大廈進行內外整體改造、提升大廈品質，吸引了眾多優(yōu)質的租客。
“傳統(tǒng)意義上的甲級寫字樓代表了高端、豪華、專業(yè)，但同時也可能意味著細節(jié)僵化。夏天你穿著西服、打著領帶都覺得冷颼颼的，這就是甲級寫字樓對制冷溫度的要求。我不相信所有人都喜歡上班的地方一進去就像酒店大堂。比如做創(chuàng)意的白領，肯定希望工作場所有個性和設計感。這就是機會。”高和資本董事長蘇鑫對中國房地產報記者表示。
目前，這類資產精裝修概念之下的寫字樓租賃模式創(chuàng)新正不斷花樣翻新。資產精裝修的初衷，是針對市場上出售型商業(yè)不動產無統(tǒng)一管理、統(tǒng)一運營而導致租客良莠不齊、資產貶值而提出的一種理念。通過資產管理提升租金水平、租客品質、物業(yè)品質，提供金融服務，可以實現(xiàn)客戶投資收益的最大化。
蜂巢辦公空間CEO張鵬表示，各類企業(yè)對辦公空間的靈活性和智慧性需求正迅速提升，這大大促進了服務式辦公室市場的高速發(fā)展?！翱紤]到企業(yè)用戶的成長性需求，蜂巢辦公空間在為入駐企業(yè)提供靈活、智慧的辦公空間的基礎上，還可為有需求的入駐企業(yè)提供諸如金融服務、公務租車等多元化的跨界服務支持，以全方位助力企業(yè)快速發(fā)展?！?/span>
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