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摘要：工業(yè)廠房的抵押評估是銀行業(yè)務(wù)中很重要的一項業(yè)務(wù)，隨著評估工作的日益增加，有必要對評估過程中經(jīng)常出現(xiàn)的工業(yè)廠房做歸類整理，以便增加工業(yè)廠房評估工作的便捷性。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)評估  成本法  開發(fā)價值

引言：估價對象為工業(yè)房地產(chǎn)時，因為在估價時點近期，與估價對象房地產(chǎn)類似的新建項目較多，造價信息資料齊全、更新及時，與建造成本相關(guān)的各種數(shù)據(jù)資料容易取得，所以我們一般首選成本法作為工業(yè)廠房評估的估價方法。

成本法是測算估價對象在價值時點的重置成本或重建成本和折舊，將重置成本或重建成本減去折舊得到估價對象價值或價格的方法。工業(yè)廠房房地產(chǎn)價值=土地取得費用+開發(fā)成本+管理費+銷售費用+投資利息+銷售稅費+投資利潤

一、開發(fā)成本概念及組成：

開發(fā)成本包括勘察設(shè)計及前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、臨時設(shè)施費、招標(biāo)代理費、工程監(jiān)理費、施工圖審查費、房產(chǎn)測繪費等。

1、勘察設(shè)計及前期工程費包括可行性研究費、施工現(xiàn)場三通一平費、規(guī)劃設(shè)計費、工程設(shè)計費、環(huán)境設(shè)計費、地質(zhì)勘探費、環(huán)境評估費、綜合管網(wǎng)設(shè)計費等。

2、建筑安裝工程費的測算是根據(jù)估價對象所在區(qū)域地質(zhì)狀況、結(jié)構(gòu)、建造標(biāo)準(zhǔn)、裝修標(biāo)準(zhǔn)等因素，結(jié)合天津市建筑工程預(yù)算基價、建筑市場價格水平等因素綜合考慮估價對象建筑安裝工程費。

以天津市某鋼混結(jié)構(gòu)，檐高6.3米的單層廠房為例，估價對象為標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房，主體為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，內(nèi)墻面白灰砂漿、混合砂漿，外墻面抹灰刷涂料，水泥地面，有給排水、消防、電力等設(shè)施。我們選取《天津市建筑安裝工程造價估算指標(biāo)》（DBD29-941-2009）中框架結(jié)構(gòu)的單層廠房A為建筑物對比案例；對其進(jìn)行個別因素調(diào)整，如：檐高修正、設(shè)施修正、層數(shù)修正、跨度修正、裝修修正、其他修正等；再進(jìn)行造價指數(shù)調(diào)整，案例是以2008年度預(yù)算基價為依據(jù)的，需要通過造價指數(shù)調(diào)整到價值時點的工程造價；

樁基礎(chǔ)根據(jù)廠房所處地區(qū)地質(zhì)不同，取值不同，比如海港保稅區(qū)高而薊縣低。樁基檢測費一般取2元/平方米，預(yù)算編制費為工程造價的0.2%，則建筑安裝工程費=樁基礎(chǔ)費+樁基檢測費+工程造價×（1+0.2%）

實際估價中，工業(yè)廠房的工程質(zhì)量、建造規(guī)模及標(biāo)準(zhǔn)均不同，根據(jù)其結(jié)構(gòu)、檐高、層數(shù)等可以分為幾個類型，下表為常見廠房類型的建筑安裝工程費（約值）：

3、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費：指廠區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套，含地下管線、電力及道路、綠化、大門、圍墻等配套設(shè)施費用。

4、其他費用：包括臨時設(shè)施費、招標(biāo)代理費、工程監(jiān)理費、施工圖審查費、房產(chǎn)測繪費等。

開發(fā)成本為以上各項數(shù)據(jù)之和，對于估價對象為6.3米單層框架結(jié)構(gòu)廠房其開發(fā)成本大約為1800元/平方米～1900元/平方米。

二、建筑物價值求取：

工業(yè)廠房的建筑物評估價格=工業(yè)廠房房地產(chǎn)價值-土地價格=開發(fā)成本+管理費+銷售費用+投資利息+銷售稅費+投資利潤，

管理費：包含人員工資、福利、辦公支出等費用。綜合考慮區(qū)域經(jīng)濟狀況、行業(yè)發(fā)展水平、競爭狀況、當(dāng)?shù)胤煞ㄒ?guī)等影響因素，以土地取得成本、開發(fā)成本為基數(shù)，一般按3%～5%的比例計算。

銷售費用：包含廣告費、宣傳費、代理傭金等費用。銷售費用取房地產(chǎn)開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值的1%～3%測算。

投資利息：假設(shè)開發(fā)成本、管理費用及銷售費用在建造期內(nèi)均勻投入，計算投資利息。

銷售稅費：銷售稅費包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加和印花稅等，稅率為5.65%；銷售稅費一般是按照房地產(chǎn)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值來計算。

投資利潤：需綜合考慮工業(yè)廠房的建筑規(guī)模、周期長短、所屬位置、周邊配套等情況，工業(yè)廠房的投資利潤一般取3%～8%不等。

通過以上測算，加和可以得到估價對象的建筑物價值（不含土地價值）。

四、小結(jié)：

工業(yè)廠房的各類開發(fā)成本案例需要估價人員在工作過程中勤于搜集，可以為我們把握工業(yè)廠房的評估價值提供一些參考。非專業(yè)造價測算，還有不完備之處，希望得到業(yè)內(nèi)人士的補充、指導(dǎo)。