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摘要：剩余法對(duì)評(píng)估具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的土地是一種行之有效的方法。然而不管是《土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)》還是《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》對(duì)剩余法的說(shuō)明都較為粗略。本文結(jié)合《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》和《土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)》要求，對(duì)現(xiàn)實(shí)操作評(píng)估過(guò)程計(jì)算明細(xì)進(jìn)行詳細(xì)討論，由于地方政策法規(guī)、地方土地估價(jià)協(xié)會(huì)協(xié)會(huì)及金融機(jī)構(gòu)要求而不同，選取重慶地區(qū)為例。

關(guān)鍵詞：剩余法   計(jì)算明細(xì)  參數(shù)取值

一、剩余法公式分析

1、根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》(GB／T18508-2014)，公式為：

待估宗地價(jià)格=不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)-開發(fā)項(xiàng)目整體的開發(fā)成本-客觀開發(fā)利潤(rùn)..........................................................(1)

2、根據(jù)《土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)》基本公式：

購(gòu)置開發(fā)場(chǎng)地的價(jià)格=總開發(fā)價(jià)值或開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)資本價(jià)值-整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)成本-開發(fā)商合理利潤(rùn).................................(2)

3、現(xiàn)實(shí)評(píng)估中一個(gè)較為具體的計(jì)算公式為：

地價(jià)=預(yù)期樓價(jià)-建筑費(fèi)-專業(yè)費(fèi)用-銷售費(fèi)用-利息-利潤(rùn)-稅費(fèi)..........................................................(3)

4、在報(bào)告中，筆者所在公司處理的基本計(jì)算公式為：

土地價(jià)格=項(xiàng)目開發(fā)總價(jià)值－建造成本-專業(yè)費(fèi)－管理費(fèi)－不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)－投資利息－稅金及銷售費(fèi)用-購(gòu)地稅費(fèi)－投資利潤(rùn)...................(4)

上述幾個(gè)公式中，公式（1）與公式（2）描述相似，整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)成本已包括建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、利息、稅費(fèi)。公式（3）較為具體，專業(yè)費(fèi)用與銷售費(fèi)用從開發(fā)成本中剝離出來(lái)。公式（4）更為詳細(xì)，易于操作?，F(xiàn)以公式（4）的計(jì)算明細(xì)進(jìn)行討論。

二、計(jì)算明細(xì)討論

1、項(xiàng)目開發(fā)總價(jià)值

  由于公式（4）已計(jì)算利息和利潤(rùn)，考慮了資金的時(shí)間價(jià)值，那么開發(fā)完成的項(xiàng)目?jī)r(jià)值，即為終值，而非對(duì)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)值的現(xiàn)值，也就不用再考慮折現(xiàn)。需要根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格現(xiàn)狀趨勢(shì)預(yù)測(cè)未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)值。

對(duì)于出售的房地產(chǎn)，如居住用商品房、工業(yè)廠房等，可采用市場(chǎng)法計(jì)算；對(duì)于出租房地產(chǎn)，如寫字樓、商業(yè)門面等，可采用收益法計(jì)算。

2、建造成本

根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》(GB／T18508-2014)，土地開發(fā)項(xiàng)目中，開發(fā)成本包括購(gòu)地稅費(fèi)、將土地開發(fā)完成所許需的開發(fā)費(fèi)用、管理費(fèi)用、投資利息和銷售稅費(fèi)。

房屋建造成本主要包括：規(guī)劃報(bào)建費(fèi)、建筑成本等

（1） 城市建設(shè)配套費(fèi)

城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)是指按城市總體規(guī)劃要求，為籌集城市市政公用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金所收取的費(fèi)用，它按建設(shè)項(xiàng)目的建筑面積計(jì)征，其專項(xiàng)用于城市基礎(chǔ)設(shè)施和城市共用設(shè)施建設(shè)，包括城市道路、橋梁、公共交通、供水、燃?xì)?、污水處理、集中供熱、園林、綠化、路燈、環(huán)境衛(wèi)生等設(shè)施的建設(shè)。

根據(jù)《重慶市城市建設(shè)配套費(fèi)征收管理辦法》(渝府令第253號(hào) 2011) 結(jié)合地區(qū)收費(fèi)辦法，可知綦江區(qū)文龍街道城市建設(shè)配套費(fèi)為230元/平方米。

（2）建筑成本

建筑成本費(fèi)用（包括直接工程費(fèi)、間接工程費(fèi)、建筑承包商利潤(rùn)等）可采用比較法來(lái)測(cè)算，即通過(guò)當(dāng)?shù)赝惤ㄖ锂?dāng)前平均的或一般建造費(fèi)用來(lái)測(cè)算，也可通過(guò)建筑工程概預(yù)算的方法來(lái)估算。

實(shí)際評(píng)估中，主要包括土建、設(shè)備及安裝工程、裝飾（初裝）工程費(fèi)等。土建可參考重慶市建設(shè)工程造價(jià)管理總站公布的重慶市2015年建筑工程單方造價(jià)指標(biāo)（該單方造價(jià)包括了基礎(chǔ)，但不包括二次精裝修及水電安裝）。

設(shè)備及安裝工程含水電、消防、燃?xì)?、弱電、通風(fēng)及電梯工程，一般單層100元/平方米，多層無(wú)電梯取250元/平方米，多層有電梯取300元/平方米。

裝飾工程費(fèi)，玻璃幕墻取700-1000元/平方米，瓷磚取150元/平方米，涂料取250元/平方米。

（3）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)及公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)

基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)主要用于建設(shè)項(xiàng)目以外的市政公用配套設(shè)施，包括城市主次干道、給排水、供電、供氣、路燈、公共交通、環(huán)境衛(wèi)生和園林綠化等項(xiàng)目的建設(shè)和維護(hù)，是市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金的補(bǔ)充，與各項(xiàng)城市建設(shè)資金統(tǒng)籌安排使用。

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)及公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，根據(jù)本地房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況、建筑市場(chǎng)的一般水平及本項(xiàng)目的實(shí)際情況，確定基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)及公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)取建筑成本的5%-15%。

（4）人防工程費(fèi)

如果在建筑面積中已經(jīng)考慮了防空地下室（按地面總建筑面積的2%-3%計(jì)算),此處不再重復(fù)計(jì)算費(fèi)用。也可按防空地下室易地建設(shè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行取值。

重慶地區(qū)，結(jié)合民用建筑修建防空地下室易地建設(shè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有所調(diào)整渝價(jià)[2010]230號(hào)計(jì)取,按建設(shè)項(xiàng)目地面規(guī)劃設(shè)計(jì)總建筑面積計(jì)收，一類地區(qū)45元/㎡，二類地區(qū)35元/㎡，三類地區(qū)25元/㎡。兩種方法的結(jié)果大致相同。

    3、專業(yè)費(fèi)用

專業(yè)費(fèi)用包括建筑師的建筑設(shè)計(jì)費(fèi)、預(yù)算師的工程概預(yù)算費(fèi)用等，一般根據(jù)建筑費(fèi)的5%估算。

4、購(gòu)地稅費(fèi)

為購(gòu)買土地時(shí)買方應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)，包括契稅3%及印花稅0.05%，共計(jì)3.05%,

5、管理費(fèi)

管理費(fèi)用指為組織和管理項(xiàng)目開發(fā)提供各種服務(wù)而發(fā)生的費(fèi)用。根據(jù)本地房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況、建筑市場(chǎng)的一般水平及本項(xiàng)目的實(shí)際情況，管理費(fèi)一般為建造成本、土地取得費(fèi)的5%。

6、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)

不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)又稱為預(yù)備費(fèi)，是指考慮建設(shè)期可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)因素而導(dǎo)致的建設(shè)費(fèi)用增加的這部分內(nèi)容。按照風(fēng)險(xiǎn)因素的性質(zhì)劃分，預(yù)備費(fèi)又包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)兩大種類型。

根據(jù)重慶地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況、建筑市場(chǎng)的一般水平及本項(xiàng)目的實(shí)際情況，一般為開發(fā)費(fèi)用、土地取得費(fèi)及稅費(fèi)的6%。

7、投資利息

根據(jù)估價(jià)對(duì)象的建設(shè)規(guī)模，參照區(qū)域內(nèi)同類項(xiàng)目的開發(fā)周期，我們確定該項(xiàng)目的正常建設(shè)周期。于估價(jià)期日，中國(guó)人民銀行公布的對(duì)應(yīng)的年期貸款年利率。一般假設(shè)城市配套建設(shè)費(fèi)、專業(yè)費(fèi)用、土地取得費(fèi)、購(gòu)地稅費(fèi)于開發(fā)初期一次性投入；建筑成本、管理費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)及公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)在整個(gè)開發(fā)期內(nèi)均勻投入，則投資利息為：

（城市配套建設(shè)費(fèi)+專業(yè)費(fèi)用+土地取得費(fèi)

用+購(gòu)地稅費(fèi)）×[（1+貸款利率）建設(shè)期-1]+(建筑成本+管理費(fèi)用+不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)+基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)及公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi))×[（1+貸款利率）建設(shè)期/2-1]

8、稅金及銷售費(fèi)用

（1）營(yíng)業(yè)稅金及附加

根據(jù)當(dāng)?shù)囟悇?wù)局計(jì)算。如重慶市綦江區(qū)稅局公布，營(yíng)業(yè)稅金及附加為銷售收入的5.5%。

（2）土地增值稅預(yù)征

根據(jù)重慶市地方稅務(wù)局通告2011年第2號(hào)：普通標(biāo)準(zhǔn)住宅預(yù)征率為2%；非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非住宅(商業(yè)用房、車庫(kù)等)預(yù)征率為3.5%；獨(dú)棟商品住宅預(yù)征率為5%。則土地增值稅預(yù)征為：

預(yù)測(cè)開發(fā)完成后住宅房地產(chǎn)總價(jià)值×2%+（預(yù)測(cè)開發(fā)完成后商業(yè)用房總價(jià)值+地下車位用房總價(jià)值）×3.5%

（3）印花稅

印花稅為開發(fā)完成后房地產(chǎn)總價(jià)值的0.05%。

9、投資利潤(rùn)

根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》：開發(fā)項(xiàng)目客觀利潤(rùn)一般以土地或不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)值或全部預(yù)付資本的比例計(jì)算。利潤(rùn)率宜采用同一市場(chǎng)上。類似土地或不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的平均利潤(rùn)率。

根據(jù)《土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)》：開發(fā)商的合理利潤(rùn)一般以不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)或預(yù)付總資本的一定比例計(jì)算（按預(yù)付總資本的一定比例計(jì)算利潤(rùn)，該利潤(rùn)常稱作投資回報(bào)率），比例高低隨地區(qū)和項(xiàng)目類型不同而有所不同。

房地產(chǎn)的利潤(rùn)率關(guān)鍵要看市場(chǎng)供求狀況。考慮區(qū)域房地產(chǎn)實(shí)際市場(chǎng)情況，結(jié)合估價(jià)對(duì)象的規(guī)模和開發(fā)周期，以投資利潤(rùn)率取土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用為計(jì)算基數(shù)，投資利潤(rùn)率一般取10%-25%。房地產(chǎn)行情好，開發(fā)周期越長(zhǎng)，取值越高；反之亦然。

10、地價(jià)測(cè)算

土地價(jià)格=項(xiàng)目開發(fā)總價(jià)值－建造成本-專業(yè)費(fèi)－管理費(fèi)－不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)－

         投資利息－稅金及銷售費(fèi)用-購(gòu)地稅費(fèi)－投資利潤(rùn)

11、地價(jià)修正

    （1）使用年限修正

     對(duì)使用年限一般在基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法中才修正，剩余法一般不做年限修正，從準(zhǔn)確的角度來(lái)說(shuō)，應(yīng)該修正，可根據(jù)當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的年期修正公式：

年期修正系數(shù)=[1-1/(1+r)n]/ [1-1/(1+r)m] 

式中： r----土地還原率

       n----估價(jià)土地的使用年限

       m----各用途法定最高出讓年限

對(duì)于多種用途用地，如商住混合用地，應(yīng)分別進(jìn)行修正。

（2）權(quán)利狀況修正

     一般設(shè)定無(wú)他項(xiàng)權(quán)利限制，與開發(fā)項(xiàng)目售價(jià)設(shè)定的權(quán)利狀況一致，則土地權(quán)利狀況修正系數(shù)為1.00。

     （3）開發(fā)程度修正

     可使用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的方法進(jìn)行修正。

     如重慶地區(qū)可根據(jù)《重慶市國(guó)有土地使用權(quán)土地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)和公示地價(jià)實(shí)施細(xì)則》進(jìn)行開發(fā)程度修正。對(duì)混合用地也需分開進(jìn)行修正。

    （4）其他相關(guān)修正

     其他修正主要指在取得土地時(shí)應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)和手續(xù)費(fèi)用，該部分費(fèi)用在上述項(xiàng)已作為費(fèi)用扣除，一般不再重復(fù)修正。

三、總結(jié)

   本文在《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》和《土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)》的基礎(chǔ)上，結(jié)合實(shí)際評(píng)估過(guò)程中的操作，利用剩余法對(duì)待開發(fā)土地的計(jì)算明細(xì)做了詳細(xì)討論，具有一定的參考作用。

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