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隨著市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展和相關(guān)配套法律法規(guī)的日臻完善，在建工程抵押已經(jīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)公司融資的主要渠道之一，由于在建工程具有較大的不確定性，而且往往涉及巨大的融資額度，因此日益得到金融機構(gòu)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重視。對評估機構(gòu)而言，在建工程抵押價值評估作為房地產(chǎn)評估的特殊類型之一，與一般房地產(chǎn)抵押評估有著較大的區(qū)別。本文針對在建工程抵押價值評估的幾個要點進行了簡要的分析和探討。

一、基本概念：

在建工程是指估價時點尚未完工或雖然已經(jīng)完工，但尚未竣工驗收、交付使用的建設(shè)項目。

按照住建部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條：在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。概念里著重強調(diào)土地使用權(quán)連同在建工程進行抵押，并說明貸款只能用于該工程的建造，而不得挪做它用。

《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》第四條規(guī)定“房地產(chǎn)抵押價值為抵押房地產(chǎn)在估價時點的市場價值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款”。而法定優(yōu)先受償款是指假定在評估時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，法定優(yōu)先受償款額的范圍為劃撥土地使用權(quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金、發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款、已擔(dān)保債權(quán)數(shù)額等，但不包括強制執(zhí)行費用。第十七條也明確規(guī)定評估在建工程的抵押價值時，在建工程發(fā)包人與承包人應(yīng)當(dāng)出具在評估時點是否存在拖欠建筑工程價款的書面說明；存在拖欠建筑工程價款的，應(yīng)當(dāng)以書面形式提供拖欠的數(shù)額。

二、在建工程抵押條件：

《城市房地產(chǎn)管理法》及《轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》都明確規(guī)定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)符合的條件：①以出讓方式取得土地使用權(quán)用于投資開發(fā)的，按照土地使用權(quán)出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開發(fā)投資總額的25%以上；②屬于成片開發(fā)的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件；③按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。

辦理在建工程抵押，同樣需要滿足上述轉(zhuǎn)讓條件，因此作為評估人員，在收集評估資料后應(yīng)核實是否具備上述條件。

三、在建工程評估資料收集及評估范圍確定

在建工程抵押評估，委托方應(yīng)提供委估項目的《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《工程進度表》等資料。評估人員應(yīng)仔細核實其合法性，確定評估范圍，認真進行實地查勘。

在核實資料及評估范圍時，需要特別注意：

①在建工程抵押評估價格是該項目在估價時點狀態(tài)下的價值，而不是開發(fā)完成后的預(yù)期價值；

②若已辦理預(yù)售，則開發(fā)商可能已預(yù)售了一部分商品房，則已售部分商品房產(chǎn)權(quán)已不屬于開發(fā)商，委托方已無權(quán)將其抵押。

四、在建工程現(xiàn)場查勘：

在建工程的現(xiàn)場查勘是在建工程評估的重要環(huán)節(jié)，與一般的房地產(chǎn)評估相比，在建工程現(xiàn)場查勘還要重點關(guān)注在建工程的施工進度、施工質(zhì)量、工程款支付、違約和賠償情況等：

①施工進度。施工進度是確定在建工程價值的重要參考指標(biāo)，評估人員要重點核查施工進度是否與施工計劃一致，是否存在賠償和違約的風(fēng)險。在實務(wù)中，經(jīng)常出現(xiàn)實際施工進度與施工計劃不一致的情況，此時評估師應(yīng)認真界定施工狀況，必要時可請施工工程師協(xié)助確定實際施工進度。對于停工時間較長的在建工程，可能涉及到工程款的支付，還可能涉及到違約金和賠償金，甚至是工程糾紛問題。此時一般情況是以各方達成的協(xié)議為依據(jù)，根據(jù)協(xié)議確定的處理方式和賠償金額，從在建工程的評估價值扣除。

②施工質(zhì)量。在建工程施工質(zhì)量是需要重點核查的內(nèi)容之一，關(guān)系到在建工程的變現(xiàn)能力。評估師在現(xiàn)場查勘時應(yīng)該查看原始的施工記錄，如材料進場檢驗及試驗報告，檢驗批、分項工程檢驗報告和分部工程檢驗報告，監(jiān)理工程師的施工檢查記錄，必要時還可請監(jiān)理工程師協(xié)助確定施工的 質(zhì)量和等級。

③工程款支付情況?！斗康禺a(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》中第十七條明確規(guī)定，評估在建工程的抵押價值時，在建工程發(fā)包人與承包人應(yīng)當(dāng)出具在評估時點是否存在拖欠建筑工程價款的書面說明；存在拖欠建筑工程價款的，應(yīng)當(dāng)以書面形式提供拖欠的具體金額。但在實務(wù)中，施工單位先行墊付工程款的現(xiàn)象較為普遍，直到進行預(yù)售后開發(fā)商用預(yù)售款支付工程款。同時，一般拖欠的工程款都沒有計算利息，利息大小亦對抵押價值有直接的影響，因此核清應(yīng)支付的工程款及其利息是確認抵押價值的重要條件。

五、在建工程的評估思路：

在建工程最重要的特征就是其工程量尚未完成，即建筑物實體形態(tài)不完整，不具備有關(guān)部門組織竣工驗收的條件，不能馬上實現(xiàn)使用功能。作為房地產(chǎn)的一種類型，在建工程的表現(xiàn)形式多種多樣，本文將其歸納為兩類：一是在建項目，二是停工項目。就抵押貸款而言，在建工程完工的程度不同，適宜選用的評估方法亦不同，主要的技術(shù)思路如下：

①停工的或者正在施工、尚未完成主體工程建設(shè)的在建工程評估，一般采用成本法進行評估。成本法是將在建工程各項可觀合理的投入成本進行累加，以此求取在建工程價值的方法。

成本法計算公式：

在建工程價值=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+投資利息

該公式與一般的房地產(chǎn)成本法相比，這里少了開發(fā)利潤以及銷售階段的費用和稅金。本文認為不應(yīng)將開發(fā)利潤和銷售稅費加入在建工程成本構(gòu)成，原因是在建工程一般極少出現(xiàn)出售的情況，大多數(shù)為強制變現(xiàn)，如折價、拍賣、變賣等，此時，銷售稅費不但不能增加在建工程的價值，還屬于優(yōu)先扣除項目，因此不應(yīng)將其計入成本。此外，在建工程開發(fā)利潤也是一個具有爭議的項目，從投資者的角度來看，如果工程已經(jīng)完工出售，那么必然可以獲得利潤，將此利潤在工程的各個階段按照一定的比例分攤，則在建工程必然可以獲得部分利潤。但本文認為，在建工程屬于價值不確定性大的估價對象，不應(yīng)僅從投入的角度看，更應(yīng)從投資產(chǎn)生的效用來看，關(guān)鍵在于投資能否產(chǎn)生效益。在房地產(chǎn)開發(fā)實務(wù)中，開發(fā)商們都明白，開發(fā)利潤只有在項目竣工驗收、對外銷售之后才能真正體現(xiàn)出來，此時才能說投資產(chǎn)生了效益，如果提前處置，則沒有利潤可言。因此，從這個角度講，在運用成本法評估時，在建工程是不應(yīng)該計算開發(fā)利潤的。

②正在施工的已完成主體工程，但尚未通過竣工驗收的在建工程評估，除了可選用成本法評估之外，還可以選用假設(shè)開發(fā)法進行評估。

假設(shè)開發(fā)法計算公式：

在建工程價值=開發(fā)完成后價值-后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤

后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤=在建工程取得稅費+后續(xù)建設(shè)成本+后續(xù)管理費用后續(xù)投資利息+后續(xù)銷售稅費+后續(xù)開發(fā)利潤

六、在建工程評估方法介紹：

1、成本法

成本法計算公式：

在建工程價值=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+投資利息

①土地取得成本

一般情況下，土地取得成本包括土地使用權(quán)價格及土地取得稅費。土地使用權(quán)價格可采用市場比較法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法或成本法求取，但不宜采用假設(shè)開發(fā)法求取。土地取得稅費主要為取得土地時繳納的各項稅費，包括契稅、印花稅和交易手續(xù)費等。

②開發(fā)成本

房地產(chǎn)開發(fā)成本包括勘察設(shè)計和前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施建設(shè)費、開發(fā)期間稅費、其他工程費等。在建工程的開發(fā)成本應(yīng)視建筑物施工情況及應(yīng)投入的客觀成本而定，而不是實際成本，且偶然性支出不應(yīng)計入其中。

③管理費用

管理費用主要是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的人員工資及福利費等，通常按照土地取得成本與開發(fā)成本之和的一定比例來計算，例如3%～5%。

④投資利息

應(yīng)計息項目包括土地取得成本、開發(fā)成本和管理費用，其利率采用評估時點中國人民銀行同期抵押貸款利率，一般采用復(fù)利計算。

2、假設(shè)開發(fā)法：

假設(shè)開發(fā)法計算公式（傳統(tǒng)方法）：

在建工程價值=開發(fā)完成后價值-（在建工程取得稅費+后續(xù)開發(fā)成本+后續(xù)管理費用+后續(xù)投資利息+銷售稅費+后續(xù)開發(fā)利潤）

①開發(fā)完成后價值

開發(fā)完成后價值是指未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)在估價時點的房地產(chǎn)市場狀況下的價值，一般采用市場比較法和收益法求取，不宜選用成本法求取。

②在建工程取得稅費

是指假定在估價時點購買在建工程產(chǎn)生的應(yīng)由買方繳納的有關(guān)稅費，如契稅、印花稅、交易手續(xù)費等。該項稅費通常是根據(jù)稅法及中央、地方政府的有關(guān)規(guī)定，按照在建工程價值的一定比例來計算。

③后續(xù)開發(fā)成本、管理費用

后續(xù)開發(fā)成本是指未完工部分的開發(fā)成本，此項費用的計算，要與未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況相對應(yīng)，比如是毛坯房還是精裝房，高層還是低層，其開發(fā)成本是有較大差異的。

后續(xù)管理費用通常按照后續(xù)開發(fā)成本的一定比例來計算，例如3%～5%。

④銷售稅費

銷售稅費是指銷售房地產(chǎn)時應(yīng)由賣方繳納的稅費，主要包括銷售費用、銷售稅金。

其中銷售費用主要是樓盤廣告宣傳及代理費，一般按銷售收入的2%～3%計算。

銷售稅金主要包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加。

⑤后續(xù)投資利息

投資利息計算基礎(chǔ)包括在建工程價值及其取得稅費、以及后續(xù)開發(fā)成本、管理費用、銷售費用，而銷售稅金一般不計算利息。其利率采用評估時點中國人民銀行同期抵押貸款利率，一般采用復(fù)利計算。

⑥后續(xù)開發(fā)利潤

需要注意的是，后續(xù)開發(fā)利潤是指后續(xù)總投入對應(yīng)的合理利潤，一般以在建工程后續(xù)總投入為基數(shù)，并以房地產(chǎn)開發(fā)的社會平均利潤率進行計算。

七、總結(jié)：

在建工程評估一直是房地產(chǎn)評估工作的難點，如何選擇合適的估價方法讓在建工程的客觀價值得到正確體現(xiàn)，并能滿足金融機構(gòu)和開發(fā)商對評估價值的認可，需要在實務(wù)操作中不斷的探索、總結(jié)改進。