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一般情況下，我們對房地產(chǎn)進(jìn)行評估會將其視為一個(gè)整體，不會簡單將其分為相對獨(dú)立的兩個(gè)部分。因?yàn)榉慨a(chǎn)和地產(chǎn)是房地產(chǎn)的兩個(gè)重要組成部分，兩者共同作用實(shí)現(xiàn)房地的效用與價(jià)值，兩者價(jià)值相互依存，難以分離。但是有時(shí)很難找到合適的方法用整體評估的思路進(jìn)行評估，這時(shí)為了得出更科學(xué)的評估結(jié)果可以對房產(chǎn)和地產(chǎn)分開進(jìn)行評估。例如運(yùn)用成本法進(jìn)行評估，成本法可以說是以房地產(chǎn)價(jià)格各個(gè)組成部分之和為基礎(chǔ)來求取房地產(chǎn)價(jià)值的方法，基于成本法的評估理論，可以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)中各個(gè)組成部分在理論上的分離。在實(shí)踐中，房產(chǎn)和土地又分別歸屬于房產(chǎn)管理部門和國土資源管理部門管理，房產(chǎn)和土地管理人為地分離，使得房地產(chǎn)的評估工作也不得不人為地分離。 

因此房地分離評估適用兩種狀況：主動(dòng)采取合適的評估的方法進(jìn)行分離評估及被動(dòng)分離評估兩種狀況。

工業(yè)房地產(chǎn)一般采取房地分離評估。工業(yè)房地產(chǎn)一般占地面積較大，附屬建筑較多且多樣化，一般容積率較小，如果整體評估，以建筑面積單價(jià)表示，把價(jià)值較大的地價(jià)分?jǐn)偟捷^小的建筑面積上，建筑面積的變化會引起單價(jià)的大幅度波動(dòng)，在實(shí)際中對案例的選擇和修正幅度及精度要求非常高，很難形成可比性。而一般工業(yè)區(qū)內(nèi)工業(yè)用地價(jià)格比較透明，建造成本相對較易評估，因此一般對工業(yè)用地采取房地分離評估的評估方法。對其土地可以采取基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、成本法或市場比較法進(jìn)行評估，對建筑物采取重置成本的評估方法。

與工業(yè)房地產(chǎn)類似，房地分離估價(jià)在實(shí)踐中也適用于自建房、別墅等土地面積對價(jià)格影響較大的物業(yè)中。如一套別墅，建筑面積500平方米，土地面積400平方米，同小區(qū)內(nèi)另外一套別墅建筑面積480平方米，土地面積800平方米，在寸土寸金的現(xiàn)代城市中，兩者的單價(jià)差別是很大的，如果單純采用市場比較法進(jìn)行評估，很難確定準(zhǔn)確的修正幅度，而且修正幅度可能會超出估價(jià)規(guī)范規(guī)定的范圍。在此種情況下，可以采取房地分離的方法，對土地評估時(shí)，一般采用市場比較法，考慮容積率的影響，對影響其價(jià)格的各因素進(jìn)行修正，可得出土地價(jià)格，建筑物同樣可采取重置成本進(jìn)行評估，從而可以比較合理的確定房地整體價(jià)格。

對于這兩種情況，因?yàn)楦鞯氐牡貎r(jià)和房屋重置價(jià)都有較為成熟的標(biāo)準(zhǔn)和相應(yīng)的修正體系，量化這些影響因素的依據(jù)相當(dāng)充分，從而擺脫了把不同實(shí)物和價(jià)值形態(tài)的房地合一作為整體來量化影響因素難以確定的狀態(tài)。

以上情況其實(shí)就是采用成本法對房地產(chǎn)進(jìn)行評估，即對房地產(chǎn)中的房產(chǎn)和地產(chǎn)分開進(jìn)行評估，是估價(jià)師對估價(jià)對象進(jìn)行分析后主動(dòng)選擇的分離評估，但實(shí)際中也有被動(dòng)分離評估的情況存在。

對于一些特定目的的評估需要人為地對房地分開進(jìn)行評估，如在對房產(chǎn)課稅及土地課稅中，需要人為地將土地或房產(chǎn)的價(jià)格剔除；對于一些特定要求的評估也需要人為地對房地分開進(jìn)行評估，如當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)和土地管理分開管理，需要分開進(jìn)行審核或登記時(shí)，房地產(chǎn)的評估工作也不得不人為地分離。

對于這兩種情況，可采用合適的方法單獨(dú)對房產(chǎn)及土地進(jìn)行評估，但在沒有合適的方法或條件單獨(dú)評估時(shí)，就需要先對房地產(chǎn)整體價(jià)值進(jìn)行評估，再剝離出房產(chǎn)或土地價(jià)值。對房地產(chǎn)進(jìn)行整體評估時(shí)，可采用收益法、市場比較法等常規(guī)評估方法。房產(chǎn)價(jià)值剝離一般可采用重置成本法，而采用市場比較法或其他方法可剝離出土地價(jià)值。這種被動(dòng)分離評估類似于剩余法，或者說是成本法的倒推。

房地分離估價(jià)在實(shí)際運(yùn)用中不算少，但任何評估方法都不會十全十美，其中存在的一些問題值得思考。

1、房地客觀上難以分離 

房地產(chǎn)價(jià)格并不是簡單的房產(chǎn)和地產(chǎn)價(jià)格相加。房以地為載體，地以房而升值，房地在客觀上相輔相成，難以分離。房地產(chǎn)的價(jià)格主要由市場形成，地價(jià)會因其地上建筑物的建筑面積大小、建筑物的形狀、裝修狀況、利用情況、施工質(zhì)量等不同而影響地價(jià)，而房價(jià)更不可能離開土地而成為空中樓閣空談價(jià)格，房價(jià)和地價(jià)很難嚴(yán)格界定。如對于多層、高層房屋而言，其所占土地的比例是不同的，如果房地分離估價(jià)，房屋和土地的獨(dú)立價(jià)格及其合理比例在實(shí)際操作中必定很難把握。這就要求我們在實(shí)際評估中認(rèn)清各種估價(jià)對象的特點(diǎn)，合理選用估價(jià)方法，正確使用房地合一評估和分離評估，真正做到房產(chǎn)和地產(chǎn)內(nèi)在的統(tǒng)一。

2、房地合一后增值部分分?jǐn)傠y度較大

土地和建筑兩者共同作用實(shí)現(xiàn)房地的效用，開發(fā)建設(shè)后，超過總成本的效用價(jià)值是由土地和建筑物共同創(chuàng)造的，如果沒有土地的有利環(huán)境因素，則建筑物就沒有產(chǎn)生效用價(jià)值的條件；而如果沒有建筑物的營造，則土地的價(jià)格應(yīng)該屬于生地的價(jià)格，也不能真正體現(xiàn)其效用價(jià)值。土地是基礎(chǔ)，建筑物是實(shí)現(xiàn)手段，而且好的建筑更能大大提升房地的價(jià)值，房地合一后的房地產(chǎn)增值了，那么增值部分是地產(chǎn)、房產(chǎn)單獨(dú)占有，還是房地分?jǐn)?、如何分?jǐn)偅蔀榉康胤蛛x估價(jià)實(shí)務(wù)的難點(diǎn)。另外房地產(chǎn)的價(jià)格主要由市場形成，人為房地分離后，采用傳統(tǒng)評估方法進(jìn)行評估，市場增值部分一般體現(xiàn)在地價(jià)中，很難從房價(jià)中體現(xiàn)出來。因此，在具體分?jǐn)傊校瑧?yīng)當(dāng)按照土地和建筑的成本價(jià)值，根據(jù)所處區(qū)位的不同，測算不同的房地權(quán)重值按比例進(jìn)行分?jǐn)偂?/span>