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摘要：房地產(chǎn)開發(fā)貸款是指商業(yè)銀行向借款人發(fā)放的用于土地開發(fā)、建造向市場(chǎng)銷售、出租等用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目的貸款。房地產(chǎn)開發(fā)貸款在辦理預(yù)售許可證時(shí)，一般會(huì)先解除土地的抵押，在解除土地抵押到辦理預(yù)售許可證的這一階段我們通常稱為“懸空期”，筆者就懸空期內(nèi)的主要風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行梳理分析并提出看法，供相關(guān)人員參考。

關(guān)鍵字：開發(fā)貸、懸空期、風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)具有高成本、高利潤(rùn)、高風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)，由于我國(guó)資本市場(chǎng)不夠發(fā)達(dá)，企業(yè)融資渠道相對(duì)單一，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目一般需要銀行貸款支持，根據(jù)（《國(guó)務(wù)院關(guān)于調(diào)整和完善固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金制度的通知國(guó)發(fā)》〔2015〕51號(hào)）規(guī)定，我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金比例為保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目20%，其他項(xiàng)目25%，由此可見房地產(chǎn)開發(fā)貸款是開發(fā)企業(yè)獲得融資的重要方式，由于房地產(chǎn)開發(fā)融資數(shù)額較大，開發(fā)貸款也成為了商業(yè)銀行重要的貸款方式。

由于開發(fā)資金主要集中的銀行身上，導(dǎo)致開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了銀行，因此房地產(chǎn)開發(fā)貸款具有的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)際上在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)、預(yù)售的每一個(gè)階段都存在風(fēng)險(xiǎn)，如房地產(chǎn)開發(fā)貸款在辦理預(yù)售許可證時(shí)，一般會(huì)先解除土地的抵押，在解除土地抵押到辦理預(yù)售許可證的這段“懸空期”中銀行失去了對(duì)開發(fā)商的控制，就會(huì)出現(xiàn)以下抵押懸空的風(fēng)險(xiǎn)：

1、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：懸空期內(nèi)房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生較大變化，市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)較大，市場(chǎng)的有效需求減少會(huì)形成市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

2、運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)：懸空期內(nèi)開發(fā)商管理層、發(fā)展戰(zhàn)略、運(yùn)營(yíng)計(jì)劃等發(fā)生重大變化時(shí)會(huì)產(chǎn)生運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

3、政策風(fēng)險(xiǎn)：在懸空期內(nèi)房地產(chǎn)政策發(fā)生較大變化導(dǎo)致開發(fā)商和消費(fèi)者消費(fèi)熱情減弱。

4、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)：主要是指反腐工作、社會(huì)相鄰關(guān)系、社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)。

5、債權(quán)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)：若懸空期內(nèi)開發(fā)商的債權(quán)債務(wù)問題出現(xiàn)，將會(huì)產(chǎn)生債務(wù)糾紛問題，引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。

6、信用風(fēng)險(xiǎn)：主要是指開發(fā)商利用懸空期將土地再次抵押。

7、法院查封風(fēng)險(xiǎn)：主要是指在懸空期內(nèi)因產(chǎn)權(quán)、經(jīng)濟(jì)糾紛等問題出現(xiàn)被法院查封的風(fēng)險(xiǎn)。

8、不可抗力風(fēng)險(xiǎn)：因各類地震、滑坡等自然災(zāi)害產(chǎn)生的不可抗力風(fēng)險(xiǎn)。

9、時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)：可能會(huì)因?yàn)槭掷m(xù)辦理不健全、程序不合規(guī)、預(yù)售轉(zhuǎn)現(xiàn)售等問題導(dǎo)致懸空期的時(shí)間延長(zhǎng)，從而產(chǎn)生一系列風(fēng)險(xiǎn)。

10、歷史遺留問題：因房地產(chǎn)開發(fā)特別是城市更新項(xiàng)目中牽涉多方利益問題，可能存在一些歷史遺留問題。

以上這些風(fēng)險(xiǎn)僅僅是抵押懸空期風(fēng)險(xiǎn)，銀行等金融機(jī)構(gòu)除了要嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)貸款，也要注意在發(fā)放貸款的各個(gè)階段跟蹤調(diào)查，因懸空期內(nèi)開發(fā)企業(yè)無(wú)抵押物控制，風(fēng)險(xiǎn)加大，銀行需要在懸空期前做好充足的調(diào)查，密切關(guān)注宏觀經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展情況；檢查項(xiàng)目開發(fā)程序是否合規(guī)、企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)是否完善、企業(yè)財(cái)務(wù)情況是否良好等，以此來(lái)掌控風(fēng)險(xiǎn)。具體防范措施有：

1、任何支行或個(gè)人不得干涉評(píng)估機(jī)構(gòu)的獨(dú)立執(zhí)業(yè)

為保證抵押物評(píng)估工作的獨(dú)立、客觀性，行內(nèi)任何機(jī)構(gòu)或個(gè)人不得干涉評(píng)估機(jī)構(gòu)的執(zhí)業(yè)，無(wú)理要求評(píng)估機(jī)構(gòu)調(diào)高評(píng)估價(jià)值。銀行應(yīng)建立了評(píng)估信息溝通渠道，若對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的執(zhí)業(yè)或評(píng)估報(bào)告有異議，可填報(bào)《抵押資產(chǎn)評(píng)估情況反饋表》向上一級(jí)管理機(jī)構(gòu)反映。

2、慎重選擇抵押物

在市場(chǎng)營(yíng)銷過(guò)程中，不是任意的資產(chǎn)都可用于貸款抵押，應(yīng)選擇權(quán)屬清晰、無(wú)權(quán)利瑕疵、無(wú)他項(xiàng)權(quán)利、無(wú)法定優(yōu)先受償款的資產(chǎn)用于抵押，且優(yōu)先選擇變現(xiàn)能力強(qiáng)的資產(chǎn)。

房地產(chǎn)類資產(chǎn)，變現(xiàn)能力看，住宅強(qiáng)于商業(yè)用房、商業(yè)用房強(qiáng)于工業(yè)用房；商業(yè)用房中的獨(dú)立門市、商場(chǎng)和農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)攤位易于變現(xiàn)；面積小或可以分割出售的易于變現(xiàn)；市場(chǎng)不活躍地區(qū)的、面積大又無(wú)法分割的、對(duì)買受人有限制的、價(jià)值量過(guò)大的、有權(quán)利瑕疵的等都不易變現(xiàn)。

3、詳細(xì)核實(shí)擬抵押資產(chǎn)的基本情況

（1）客戶經(jīng)理必須實(shí)地查看擬抵押資產(chǎn)；核實(shí)資產(chǎn)是否權(quán)屬清晰；核實(shí)擬抵押資產(chǎn)是否租賃，尤其價(jià)值較大的資產(chǎn)須到政府租賃管理部門核實(shí)租賃情況；核實(shí)擬抵押資產(chǎn)是否存在他項(xiàng)權(quán)利，是否已抵押等。

（2）核實(shí)擬抵押資產(chǎn)是否存在優(yōu)先受償款，如應(yīng)付未付工程款、土地出讓金、儲(chǔ)備土地中征地拆遷費(fèi)等。對(duì)在建工程應(yīng)要求承包人出具放棄優(yōu)先受償權(quán)的承諾。

（3）對(duì)性質(zhì)為綜合用地的土地，客戶經(jīng)理必須在規(guī)劃部門核實(shí)該地塊片區(qū)的整體規(guī)劃用途。

（4）對(duì)擬用車位進(jìn)行抵押的，客戶經(jīng)理必須核實(shí)所有權(quán)人是否是小區(qū)業(yè)主；若車庫(kù)只有一個(gè)大證，未對(duì)每個(gè)車庫(kù)面積進(jìn)行分?jǐn)偟?，到房產(chǎn)、規(guī)劃部門核實(shí)具體車位數(shù)量。

4、謹(jǐn)慎確認(rèn)擬抵押資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值

鑒于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格正在實(shí)施調(diào)控，全國(guó)性房地產(chǎn)價(jià)格變數(shù)因素較多，支行應(yīng)結(jié)合擬抵押資產(chǎn)的變現(xiàn)能力，謹(jǐn)慎確認(rèn)評(píng)估價(jià)值，尤其對(duì)不易變現(xiàn)的抵押資產(chǎn)如大宗資產(chǎn)、分層抵押、分割抵押、集體土地上的房產(chǎn)、部分抵押給其他銀行的資產(chǎn)等，更應(yīng)保持謹(jǐn)慎的態(tài)度。對(duì)續(xù)貸項(xiàng)目的抵押資產(chǎn)更應(yīng)客觀、公正的確認(rèn)評(píng)估價(jià)值。

正確確定抵押系數(shù)，目前在上級(jí)行確定的是一般的系數(shù)，各地要根據(jù)地域環(huán)境、抵押物的具體情況、抵押物變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)確定系數(shù)，要充分考慮風(fēng)險(xiǎn)因素。

5、嚴(yán)格抵押登記辦理手續(xù)，杜絕虛假登記

每筆抵押登記必須由經(jīng)辦行專人辦理登記，杜絕虛假證件、虛假抵押登記、重復(fù)抵押登記。

6、加強(qiáng)對(duì)抵押物的貸后監(jiān)控

（1）抵押資產(chǎn)的用途

定期檢查抵押資產(chǎn)用途是否改變，尤其是在建工程，若用途改變給銀行債權(quán)帶來(lái)不利影響，立即采取措施，置換抵押物或提前還款等防范風(fēng)險(xiǎn)。

（2）抵押資產(chǎn)出租情況

抵押資產(chǎn)用于出租的，定期監(jiān)控出租情況，租賃人、租期、租金等是否有異常變動(dòng)。

（3）抵押資產(chǎn)的存在與價(jià)值情況

定期監(jiān)控抵押資產(chǎn)是否存在、有無(wú)毀損，使用是否正常，價(jià)值是否大幅下降。

（4）商業(yè)房產(chǎn)

關(guān)注整體經(jīng)營(yíng)內(nèi)容、經(jīng)營(yíng)情況，與重要商戶所簽的租約期限等是否有重大變化。

（5）在建工程或待開發(fā)土地

適時(shí)跟蹤檢查在建工程用途是否與批復(fù)一致、工程進(jìn)度是否按期進(jìn)行、是否會(huì)形成爛尾樓、有無(wú)拖欠承包人的建筑工程價(jià)款等其他法定優(yōu)先受償款；監(jiān)控待開發(fā)土地是否按出讓合同約定的用途、動(dòng)工期限進(jìn)行開發(fā)等。

擬抵押資產(chǎn)的價(jià)值由經(jīng)辦支行確認(rèn)，各經(jīng)辦行應(yīng)在前期調(diào)查中核實(shí)擬抵押資產(chǎn)的基本情況，參考評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估報(bào)告，結(jié)合資產(chǎn)變現(xiàn)能力，合理確認(rèn)資產(chǎn)價(jià)值，對(duì)變現(xiàn)能力較差的資產(chǎn)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制措施。在貸后做好抵押資產(chǎn)的監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)有損我行權(quán)益的異常情況應(yīng)立即采取措施降低風(fēng)險(xiǎn)。

總的來(lái)說(shuō)，筆者認(rèn)為現(xiàn)階段深圳市宏觀經(jīng)濟(jì)、社會(huì)穩(wěn)定、政策導(dǎo)向等情況是持續(xù)健康發(fā)展的，整體開發(fā)背景良好，深圳市政府在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的程序管理、政策管理、人員管理是比較嚴(yán)格的，深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況也較好，而上述風(fēng)險(xiǎn)問題發(fā)生的概率均較小，商業(yè)銀行在貸前調(diào)查充分、貸中實(shí)時(shí)跟蹤、貸后監(jiān)管的情況下風(fēng)險(xiǎn)可控。