容積率是影響地價(jià)的重要因素，然而，在估價(jià)作業(yè)中，估價(jià)師對容積率的修正卻略顯隨意，有的在依據(jù)不足的前提下編造修正指數(shù)，有的直接參考基準(zhǔn)地價(jià)容積率修正體系，甚至直接套用來歷不明的測算模板，五花八門，不一而足。為了引起估價(jià)師們對容積率修正的重視并加強(qiáng)研究，筆者從容積率對地價(jià)的作用機(jī)制及規(guī)律出發(fā)，提煉相關(guān)結(jié)論，并提出一種科學(xué)的容積率修正方法，供業(yè)界同仁參考。
容積率是以美國為代表的西方國家在20世紀(jì)初推行城市土地區(qū)劃管理制度中所采用的一項(xiàng)重要指標(biāo)。美、日等國家稱為FloorArea Ratio, 縮寫為FAR。城市規(guī)劃基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)對容積率的定義是: 在一定地塊上，總建筑面積與地塊面積的比值。容積率意味著開發(fā)強(qiáng)度，其與土地開發(fā)經(jīng)營者利益密切相關(guān)；同時(shí)，容積率大小也將影響城市面貌、城市環(huán)境以及城市交通等公共利益。因此容積率往往成為規(guī)劃管理部門與土地開發(fā)經(jīng)營者之間矛盾的焦點(diǎn)。
一、地價(jià)與容積率的變化規(guī)律
據(jù)專家統(tǒng)計(jì)，影響地價(jià)的因素多達(dá)100多種，盡管種類繁多，但基本上須經(jīng)過兩個(gè)通道來實(shí)現(xiàn)，一是通過土地開發(fā)經(jīng)營所產(chǎn)生的收益來影響地價(jià)，且稱為收益機(jī)制；二是通過供求關(guān)系來影響地價(jià)，且稱為市場機(jī)制。土地價(jià)值很大程度上決定于土地提供的經(jīng)濟(jì)剩余量，而經(jīng)濟(jì)剩余量必須由開發(fā)經(jīng)營者在土地市場上通過投資、租賃、買賣等方式得以實(shí)現(xiàn)，市場供求關(guān)系使地價(jià)與經(jīng)濟(jì)剩余量的關(guān)系產(chǎn)生波動(dòng)，使地價(jià)的變化更趨復(fù)雜化。
（一）收益機(jī)制下容積率對地價(jià)的影響
容積率作為影響地價(jià)的重要因素，其基本原理是容積率變化可導(dǎo)致土地利用收益發(fā)生變化，這種變化主要是通過單位建筑面積分?jǐn)偟貎r(jià)的變化實(shí)現(xiàn)的。假設(shè)商品房單位售價(jià)與單位建造成本不變，在此情況下，提高容積率，在同面積土地上則能開發(fā)更多的建筑面積，從而降低單位建筑面積分?jǐn)偟貎r(jià)，達(dá)到降低開發(fā)成本，提高土地開發(fā)總收益的目的，進(jìn)而獲取更多的經(jīng)濟(jì)剩余量，使地價(jià)上升。反之，容積率下降，土地開發(fā)收益降低，地價(jià)亦隨之下降。在這種假設(shè)前提下，地價(jià)與容積率呈正相關(guān)。
然而，事實(shí)往往是復(fù)雜的。首先，建造成本是變化的。容積率增加的初始階段，單位工程造價(jià)成本（邊際成本）減少，當(dāng)容積率達(dá)到一定值時(shí)，由于地基加固、結(jié)構(gòu)復(fù)雜化、建材標(biāo)準(zhǔn)提高等因素，單位工程造價(jià)由下降轉(zhuǎn)為上升；其次，單位售價(jià)是變化的。隨著容積率的提高，公攤面積增加，得房率下降，開放空間及綠地面積的減少，消費(fèi)者愿意支付的單價(jià)隨之下降。容積率、地價(jià)、售價(jià)三者這間的關(guān)系圖如下：
如圖1所示，隨著容積率的上升，單位地價(jià)成本下降；而建筑成本，在容積率上升初始階段，建造成本緩慢上升，達(dá)到D點(diǎn)時(shí)，建造成本快速上升，單位總成本在此點(diǎn)最低。
如圖2所示，隨著容積率的上升，環(huán)境質(zhì)量下降，消費(fèi)者愿意支付的價(jià)格越低，當(dāng)容積率達(dá)到R點(diǎn)時(shí)，單位售價(jià)與單位成本相等，土地開發(fā)經(jīng)營者達(dá)到利潤最大化，R為最佳容積率。
由此可見，容積率與地價(jià)呈正相關(guān)僅在某一臨界點(diǎn)前呈現(xiàn)，超過該臨界點(diǎn)后，錯(cuò)過了最佳容積率，開發(fā)產(chǎn)品單位售價(jià)低于單位成本，利潤開始下降，在收益機(jī)制的作用下，地價(jià)隨之下降。
（二）供求機(jī)制下容積率對地價(jià)的影響
前述分析的收益機(jī)制下地價(jià)隨容積率變化規(guī)律，存在一個(gè)假設(shè)前提：即在土地市場十分規(guī)范且充分競爭的條件下，每個(gè)土地投資者只能獲得社會(huì)平均利潤，而社會(huì)平均利潤以外的經(jīng)濟(jì)剩余全部歸土地所有者所有，并以地價(jià)的形式表現(xiàn)出來。土地收益的變化只是為地價(jià)的變化提供了物質(zhì)基礎(chǔ)，這些收益轉(zhuǎn)換為地價(jià)，必須由投資者在土地市場上通過經(jīng)營、租賃、買賣等方式得以實(shí)現(xiàn)。因此，土地所有者能否獲得全部的經(jīng)濟(jì)剩余量，得“依賴”土地開發(fā)經(jīng)營者“積極性”。于是供求機(jī)制開始發(fā)生作用，地價(jià)與經(jīng)濟(jì)剩余量的關(guān)系產(chǎn)生波動(dòng)。
由于土地的不可移動(dòng)性，土地在不同的區(qū)域市場之間不能“互通有無”，市場機(jī)制難以充分發(fā)揮其調(diào)節(jié)作用，因此，地價(jià)與容積率的關(guān)系存在地域性。一般而言, 土地市場規(guī)范、區(qū)域經(jīng)濟(jì)活躍、土地需求量大、供求矛盾突出的區(qū)域，容積率對地價(jià)的影響程度愈大，愈接近土地收益機(jī)制作用下的地價(jià)變化規(guī)律。相反，土地需求量少、供求矛盾不突出的區(qū)域，容積率對地價(jià)的影響程度則很小。下面主要從三個(gè)方面分析容積率對地價(jià)作用程度的區(qū)域性：
1、容積率對地價(jià)的作用程度與城市規(guī)模成正相關(guān)
一般來說，城市規(guī)模越大，容積率對地價(jià)的作用越大。反之越小。大城市中，地價(jià)與容積率的關(guān)系，等于或接近于土地收益機(jī)制下的作用規(guī)律，因此，大城市許多時(shí)候用樓面地價(jià)來衡量地價(jià)水平更直接，而在小城市或落后城市，則很少使用樓面地價(jià)，甚至土地交易過程中并未涉及容積率這個(gè)控制指標(biāo)。
大城市人口密度大、交通、供電、供水、供暖等基礎(chǔ)設(shè)施完備程度高，投資者數(shù)量眾多，容易形成賣方市場，競爭激烈，迫使土地經(jīng)營者只能獲得社會(huì)平均利潤，容積率的增加所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)剩余，則通過地價(jià)返還土地所有者。而小城鎮(zhèn)，由于需求不足，經(jīng)濟(jì)剩余沒有渠道通往土地所有者，表現(xiàn)為地價(jià)與容積率關(guān)系不大。
2、同一城市不同位置容積率對地價(jià)影響不同
城市中心區(qū)域條件優(yōu)越，土地集約利用、土地收益水平、土地需求量及稀缺程度均強(qiáng)于城市邊緣區(qū)域，在激烈的市場競爭中，更高的地價(jià)成本必須與更高土地開發(fā)強(qiáng)度相匹配，容積率與地價(jià)的關(guān)系更接近于收益機(jī)制下的關(guān)系。
3、不同用地類型容積率對地價(jià)影響程度不同
商業(yè)地價(jià)對區(qū)位的反應(yīng)最為敏感，因?yàn)樯虡I(yè)用途只能布局在少數(shù)區(qū)位條件優(yōu)越的沿街（路）區(qū)域，土地的稀缺程度與供求矛盾更為強(qiáng)烈，眾多用地者的競爭促使容積率增加的收益以地價(jià)的形式表現(xiàn)出來。住宅用地對區(qū)位條件反映的敏感程度比商業(yè)弱但比工業(yè)強(qiáng)；工業(yè)用地很多情況下沒有容積率限制。故相應(yīng)的，在同一城市中商業(yè)用地容積率對地價(jià)作用程度最大，住宅次之，工業(yè)最小。這一結(jié)論與國家關(guān)于集約節(jié)約利用土地的相關(guān)政策相符，也與我們估價(jià)實(shí)踐認(rèn)識一致。
二、估價(jià)過程中如何進(jìn)行容積率修正
容積率對地價(jià)的作用，總是繞不開上文所述的兩種作用機(jī)制。在估價(jià)實(shí)踐中，我們可分兩個(gè)步驟來進(jìn)行容積率修正，首先，在單純土地收益機(jī)制條件下進(jìn)行修正，其次，增加供求機(jī)制作用下的修正。
（一）土地收益機(jī)制條件下的修正
在土地估價(jià)過程中，往往會(huì)使用以下公式：
地面地價(jià)=容積率×樓面地價(jià)…… 1
樓面地價(jià)=商品房售價(jià)×地價(jià)系數(shù)…… 2
將2代入1，則可得：地面地價(jià)=容積率×商品房售價(jià)×地價(jià)系數(shù)…… 3
上述的公式可以這樣解讀，在單純的收益機(jī)制作用下，容積率對地價(jià)的作用，必須通過地價(jià)系數(shù)這一通道，這個(gè)通道的作用就如變壓器，起著變壓作用（此處主要是降壓作用）。舉例說明：
待估宗地用途為居住用地，周邊區(qū)域同類型房地產(chǎn)售價(jià)7000元/平方米，根據(jù)剩余法測算經(jīng)驗(yàn)，地價(jià)系數(shù)為35%左右，宗地容積率及修正指數(shù)如下：
在開發(fā)產(chǎn)品售價(jià)大致決定的前提下，地價(jià)系數(shù)也隨之產(chǎn)生，因此，公式3中的“商品房售價(jià)”可不再考慮。從公式3中可以得出，容積率上升1%，地價(jià)上升1%×35%，按該原理，可計(jì)算:
案例1的修正指數(shù)為：（2.3－2.1）÷2.1×35%×100+100=103
案例2的修正指數(shù)為：（2.5－2.1）÷2.1×35%×100+100=106
案例3的修正指數(shù)為：（3.0－2.1）÷2.1×35%×100+100=115
另外，從以上的計(jì)算中可看出，容積率的修正過程中，地價(jià)系數(shù)的選取對修正準(zhǔn)確性有決定性影響。估價(jià)師應(yīng)認(rèn)真分析待估宗地開發(fā)完成后的商品房售價(jià)，從而確定不同的地價(jià)系數(shù)。
（二）供求機(jī)制條件下的修正
供求機(jī)制在實(shí)際中表現(xiàn)為對收益機(jī)制的延緩作用，或變壓作用。我們可通過分析城市規(guī)模、土地在城市中所處區(qū)域、土地用途因素等因素，綜合判斷土地供求程度，并對不同的供求程度賦予不同系數(shù)，此處稱為“供求系數(shù)”，系數(shù)取值范圍為0～1。對于土地供不應(yīng)求或供求平衡的取值為1，供過于求，容積率對地價(jià)幾乎不起作用的，取值為0，介于兩者之間的，取值于0與1之間。最后，將“供求系數(shù)”與第一步修正指數(shù)之積即為最后修正系數(shù)。
三、結(jié)語
在采用市場比較法進(jìn)行土地估價(jià)時(shí)，除容積率以外的其它因素修正，一般都可按具體的量化指標(biāo)進(jìn)行修正，修正起來雖然繁瑣，但原理并不復(fù)雜。唯獨(dú)容積率修正，由于容積率與地價(jià)關(guān)系較復(fù)雜，沒有簡單公式可套用，估價(jià)過程若只進(jìn)行簡單處理，要么編造修正規(guī)則，要么參照基準(zhǔn)地價(jià)修正體系，結(jié)果，修正過程不科學(xué)，降低市場比較法的說服力。上述修正方法，僅為筆者個(gè)人經(jīng)驗(yàn)，內(nèi)容深度與準(zhǔn)確度難免不妥之處，望請批準(zhǔn)指正。
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