酒店用地因土地性質(zhì)特殊、成交案例稀缺、數(shù)據(jù)不易收集、未來(lái)難以預(yù)計(jì)、影響因素眾多等特點(diǎn)，相對(duì)于其他用途土地的評(píng)估難度大。在評(píng)估過(guò)程中需要針對(duì)酒店市場(chǎng)進(jìn)行多方面的詳盡調(diào)查、分析和判斷，確定酒店用地的規(guī)劃建設(shè)方案，方可測(cè)算出酒店用地的客觀價(jià)值。本文從酒店用地評(píng)估技術(shù)方法和實(shí)際應(yīng)用的角度出發(fā)，簡(jiǎn)要對(duì)酒店用地估價(jià)方法選用、酒店用地市場(chǎng)定位及開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)進(jìn)行闡述。
一、概括
酒店是房地產(chǎn)與旅游服務(wù)高度結(jié)合的產(chǎn)物，是商業(yè)房地產(chǎn)中的一種。一般較大規(guī)模的酒店是集住宿、餐飲、會(huì)議于一體，具有較高的價(jià)值，收益構(gòu)成復(fù)雜，有別于一般商業(yè)房地產(chǎn)。那么酒店用地應(yīng)屬于什么類(lèi)別？根據(jù)《土地利用現(xiàn)狀分類(lèi)》來(lái)看，酒店用地屬于商服用地下二級(jí)分類(lèi)住宅餐飲用地，根據(jù)《城市用地分類(lèi)與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》來(lái)看，酒店用地屬于商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地下二級(jí)分類(lèi)商業(yè)設(shè)施用地，三級(jí)分類(lèi)餐飲業(yè)用地、旅游用地。
酒店用地相對(duì)于其他性質(zhì)用地評(píng)估難度大。是由于酒店用地性質(zhì)特殊，所屬類(lèi)別級(jí)別小，可參照范圍小，很難用其他類(lèi)商服用地進(jìn)行比較修正，成交案例稀缺，成交多為協(xié)議出讓。并且酒店用地尚未開(kāi)發(fā)建設(shè)，難以預(yù)計(jì)建成后類(lèi)型、檔次，或未來(lái)建成后能否正常經(jīng)營(yíng)、是否有穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)收入，因此評(píng)估時(shí)還需模擬酒店用地開(kāi)發(fā)過(guò)程及開(kāi)發(fā)后經(jīng)營(yíng)過(guò)程。酒店用地的價(jià)值還受多方面因素的影響，如度假型酒店是否有旅游資源、會(huì)議型酒店周邊是否會(huì)議類(lèi)型資源等，會(huì)直接影響酒店經(jīng)營(yíng)狀況。相對(duì)其他性質(zhì)用地酒店用地測(cè)算相對(duì)復(fù)雜，收益構(gòu)成復(fù)雜很難確定。
二、估價(jià)方法選擇與評(píng)估
1、市場(chǎng)比較法：
作為最直觀、最具說(shuō)服力的估價(jià)方法，市場(chǎng)比較法依然是酒店用地評(píng)估時(shí)首先要考慮的方法，該方法能夠直觀及準(zhǔn)確的反映出估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。但從近幾年的成交情況來(lái)看，酒店用地相對(duì)其他用途土地成交量少，成交案例稀缺，選取合適的可比案例難度大。從中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)全國(guó)出讓情況來(lái)看，截止到2017年1月1日，中心城市北京、上海、深圳等城市雖然也有成交，但從供應(yīng)方式來(lái)看基本上都是協(xié)議出讓?zhuān)颐娣e較小，價(jià)格極低。很有可能是在用土地補(bǔ)繳出讓金等行為，而非公開(kāi)市場(chǎng)條件下的土地出讓。在成熟的城市中間，雖然也時(shí)有新建的酒店用地規(guī)劃，但經(jīng)常是作為住宅等用地的配套項(xiàng)目整體出讓?zhuān)y以獨(dú)立出來(lái)。深圳、廣州、成都、重慶等城市三年內(nèi)均無(wú)成交，可見(jiàn)在成熟的城市中，酒店用地的評(píng)估選用市場(chǎng)比較法是有困難的。
但也不缺乏掛牌出讓成交量大的城市，例如海南省等這樣的旅游城市，成交量豐富三年內(nèi)達(dá)到119例，可選范圍大。從此來(lái)看，雖然酒店用地的成交案例稀缺，但也不乏有成交量大的城市。而且，如果是分布在景區(qū)周?chē)木频暧玫?、旅游用地、住宿餐飲用地等，土地出讓案例還是比較豐富，市場(chǎng)比較法還是要優(yōu)先考慮選用，畢竟市場(chǎng)比較法測(cè)算的價(jià)格能夠具有直接的說(shuō)服力。
城市 | 兩年內(nèi) | 三年內(nèi) | 備注 |
北京 | 11 | 19 | 全部是協(xié)議出讓 |
上海 | 3 | 7 | 僅1宗為協(xié)議出讓 |
廣州 | 0 | 0 | |
深圳 | 0 | 1 | 協(xié)議出讓 |
杭州 | 1 | 1 | 2016年8月17日成交 |
南京 | 1 | 2 | 全部是協(xié)議出讓 |
成都 | 0 | 0 | |
重慶 | 0 | 0 | |
天津 | 0 | 0 | |
長(zhǎng)沙 | 0 | 0 | |
福州 | 1 | 1 | 2015年5月7日成交 |
海南省 | 71 | 111 | 絕大部分是招拍掛出讓 |
統(tǒng)計(jì)時(shí)間：2017-1-1
在比較案例選取交易案例時(shí)，針對(duì)酒店用地成交量不足，需從宏觀的角度選取比較案例，可適當(dāng)擴(kuò)大同一供需圈的范圍，只要比較案例的與估價(jià)宗地條件的相似性大于差異性，有條件且能夠進(jìn)行修正和調(diào)整，那么就可以選取為比較案例進(jìn)行修正。例如待估宗地位于北京市延慶區(qū)，但延慶區(qū)內(nèi)并無(wú)成交案例，此時(shí)可以適當(dāng)?shù)臄U(kuò)大范圍來(lái)看，如可選取密云區(qū)、懷柔區(qū)，雖然與待估宗地距離較遠(yuǎn)，但與待估宗地同屬遠(yuǎn)郊區(qū)且距市中心距離、宗地狀況、交通條件、周?chē)h(huán)境等各方面相似度較高，再有針對(duì)性的對(duì)各因素修正是合理可行的。因此，選取比較案例時(shí)不要過(guò)于局限于距離。另外，在期日修正系數(shù)選取時(shí)，要選擇合理的地價(jià)指數(shù)，符合規(guī)范盡可能在正規(guī)渠道獲取地價(jià)指數(shù)，如果區(qū)域劃分比較細(xì)，地價(jià)指數(shù)也需盡量細(xì)化，例如北京市通州區(qū)，2016年通州區(qū)升級(jí)為城市副中心，區(qū)域房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度較大，如果用北京市整體地價(jià)增長(zhǎng)指數(shù)可能會(huì)低估它的價(jià)值。
當(dāng)然，在評(píng)估時(shí)一定不要為了選用市場(chǎng)比較法而選用市場(chǎng)比較法。例如無(wú)相同用途案例，最好不要用其他用途代替，像批發(fā)零售用地價(jià)值構(gòu)成與酒店價(jià)值構(gòu)成差異較大、商務(wù)金融用地雖然價(jià)值相近但也應(yīng)該謹(jǐn)慎選用。在案例價(jià)值內(nèi)涵不清晰時(shí)，如北京大部分住宅用地都會(huì)有配建條件，成交的價(jià)格不能準(zhǔn)確體現(xiàn)宗地的客觀價(jià)值，直接用來(lái)比較顯然有失公允。
2、收益還原法
收益還原法適用于有現(xiàn)實(shí)收益或者存在潛在收益的土地。對(duì)已建在用的租賃性商服用地，建議選用收益還原法。該方法相對(duì)于待開(kāi)發(fā)的酒店用地更適用于已建成的酒店用地評(píng)估。
收益還原法是在估算待估宗地在未來(lái)每年預(yù)期純收益（正常年純收益）的基礎(chǔ)上，以一定的土地還原率，將評(píng)估對(duì)象在未來(lái)每年的純收益折算為評(píng)估基準(zhǔn)日收益總和（土地價(jià)格）的一種方法。收益種類(lèi)有四種：土地租賃、不動(dòng)產(chǎn)出租、經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目、生產(chǎn)性項(xiàng)目，對(duì)于酒店來(lái)說(shuō)很少有土地或整棟房地產(chǎn)出租項(xiàng)目，而生產(chǎn)性項(xiàng)目一般為廠房，則酒店應(yīng)屬于經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目。在測(cè)算酒店用地經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目時(shí)，土地純收益=企業(yè)經(jīng)營(yíng)純收益-非土地資產(chǎn)純收益，扣減的非土地資產(chǎn)純收益應(yīng)包括酒店經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)及建筑物部分收益。酒店經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)可以通過(guò)行業(yè)數(shù)據(jù)獲取，建筑物部分收益，可利用土地剩余技術(shù)求取【土地還原率×土地價(jià)格+建筑物還原率×建筑物價(jià)格）=綜合還原率（土地價(jià)格+建筑物價(jià)格）】，從而求取土地價(jià)值。
3、剩余法
剩余法是酒店用地評(píng)估的常用方法，適用于投資待建的商服用地。
剩余法是指在估算開(kāi)發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除建筑物建造費(fèi)用和與建筑物建造、買(mǎi)賣(mài)有關(guān)費(fèi)用后，以價(jià)格余額來(lái)確定估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格的一種方法。待估宗地價(jià)格=不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)-開(kāi)發(fā)項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)成本-客觀開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，其中不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)是難點(diǎn)，也就是建成后的酒店價(jià)值的測(cè)算，應(yīng)選用收益法測(cè)算，簡(jiǎn)單說(shuō)明測(cè)算過(guò)程如下：
凈收益=經(jīng)營(yíng)收入-經(jīng)營(yíng)支出-行業(yè)利潤(rùn)。
其中經(jīng)營(yíng)收入包括住宿、餐飲、會(huì)議、娛樂(lè)、其他等可收益部分收入（如住宿收入部分，根據(jù)酒店內(nèi)不同客房類(lèi)型數(shù)量、房?jī)r(jià)、服務(wù)費(fèi)及入住率進(jìn)行計(jì)算）、經(jīng)營(yíng)支出包括經(jīng)營(yíng)成本（酒店運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生的直接費(fèi)用，一般可占經(jīng)營(yíng)收入的15-25%）、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用（如人員工工資等正常酒店經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的費(fèi)用，一般可占經(jīng)營(yíng)收入的25-30%）、管理費(fèi)用、稅費(fèi)。一般情況下正常酒店的經(jīng)營(yíng)支出要占到經(jīng)營(yíng)收入的65-75%，行業(yè)利潤(rùn)一般為8-10%。
在測(cè)算過(guò)程中難點(diǎn)在于，酒店用地尚未開(kāi)發(fā)建設(shè)，不像已建酒店有數(shù)據(jù)可參照，難以預(yù)計(jì)建成后類(lèi)型、檔次等有效利用方式。如果在酒店用地評(píng)估時(shí)不能直接獲取開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)方案等相關(guān)資料，則需要先通過(guò)市場(chǎng)定位、確定該宗地適合建一個(gè)什么樣的酒店，再確定建設(shè)方案，從而獲得所需數(shù)據(jù)。
4、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法
基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法適用于政府已公布基準(zhǔn)地價(jià)且具有完備的基準(zhǔn)地價(jià)修正體系的區(qū)域，當(dāng)涉及國(guó)有土地資產(chǎn)處置或土地資產(chǎn)抵押時(shí)，所采用的基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)具有現(xiàn)勢(shì)性，待估宗地的期日距基準(zhǔn)地價(jià)的期日一般不超過(guò)3年。如大中型城市中心基本都有完善的基準(zhǔn)地價(jià)體系，但較偏遠(yuǎn)的地區(qū)可能無(wú)法覆蓋到，所以如果所在區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)體系不完善，建議不要選用。若基準(zhǔn)地價(jià)有二類(lèi)用途修正為佳，例如北京市基準(zhǔn)地價(jià)用途修正系數(shù)表，不同商業(yè)用地修正系數(shù)不同，可以有針對(duì)性的修正價(jià)格。不過(guò)現(xiàn)行的基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)期日較早，測(cè)算出的價(jià)值不能完全反映出客觀價(jià)值，需謹(jǐn)慎選用。
北京市基準(zhǔn)地價(jià)用途修正系數(shù)表
用途 | 用途類(lèi)別劃分 | 范 圍 | 用途修正系數(shù) |
商業(yè) | 比準(zhǔn)類(lèi)別 | 批發(fā)零售用地（指主要用于商品批發(fā)、零售的用地，包括商場(chǎng)、商店、超市、各類(lèi)批發(fā)（零售）市場(chǎng)，加油站等及其附屬的小型倉(cāng)庫(kù)、車(chē)間、工場(chǎng)等） |
1 |
其他類(lèi)別 | 住宿餐飲用地（指主要用于提供住宿、餐飲服務(wù)的用地，包括賓館、酒店、飯店、旅館、招待所、度假村、餐廳、酒吧等） | 0.9 | |
商務(wù)金融用地（指金融、證券、通訊、保險(xiǎn)等營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)用地） | 1.1 | ||
其他商服用地（指上述用地以外的其他商業(yè)、服務(wù)業(yè)用地，包括洗車(chē)場(chǎng)、洗染店、廢舊物資回收站、維修網(wǎng)點(diǎn)、照相館、理發(fā)美容店、洗浴場(chǎng)所、俱樂(lè)部、康樂(lè)中心、歌舞廳、賽車(chē)場(chǎng)、影視基地、影劇院、郵政、電信營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等）。 | 0.8 | ||
殯葬用地等特殊用地 | 0.5 |
5、成本逼近法
成本逼近法適用于新開(kāi)發(fā)土地或土地市場(chǎng)欠發(fā)育、少有交易案例的區(qū)域或類(lèi)型。中心城市商服用地不宜采用，但有些酒店位于較偏僻的風(fēng)景區(qū)，那么也可以選用。成本逼近法測(cè)算過(guò)程如下：
土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)+土地增值+土地成本價(jià)格
其中土地取得費(fèi)根據(jù)不同情況有三種獲取方式。①征用農(nóng)村集體土地時(shí)，土地取得費(fèi)即為征收補(bǔ)償安置費(fèi)用，主要包括被征收土地、地上青苗、建筑物及構(gòu)造物的補(bǔ)償費(fèi)及涉及人員的安置補(bǔ)助費(fèi)用，各項(xiàng)費(fèi)用按有關(guān)規(guī)定，依據(jù)待估宗地所在區(qū)域政府規(guī)定的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，以應(yīng)當(dāng)支付的區(qū)域客觀費(fèi)用來(lái)確定；②征收國(guó)有土地使用權(quán)時(shí)，土地取得費(fèi)用即為征收補(bǔ)償安置費(fèi)用，主要包括被征收土地使用權(quán)、地上青苗、建筑物及構(gòu)筑物的補(bǔ)償費(fèi)用及涉及人員的安置補(bǔ)助費(fèi)，各項(xiàng)費(fèi)用按有關(guān)規(guī)定，依據(jù)待估宗地所在區(qū)域政府規(guī)定的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，以應(yīng)當(dāng)支付的區(qū)域客觀費(fèi)用來(lái)確定；③通過(guò)市場(chǎng)交易獲得土地時(shí)，土地取得費(fèi)即是估價(jià)期日土地的客觀市場(chǎng)購(gòu)置價(jià)格。
通過(guò)合理的選擇土地取得費(fèi)、稅費(fèi)等數(shù)據(jù)，成本逼近法測(cè)算出的價(jià)值也是很準(zhǔn)確的。但成本逼近法很難體現(xiàn)高效用土地價(jià)值，需謹(jǐn)慎選用。
三、 市場(chǎng)定位
酒店用地評(píng)估時(shí)若不能直接獲取開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)方案等相關(guān)資料時(shí)，需先進(jìn)行市場(chǎng)定位。通過(guò)各因素對(duì)酒店有針對(duì)性的分析，才能最終判斷確定該宗地適合建一個(gè)什么樣的酒店。因此，充分的市場(chǎng)調(diào)研十分重要，如對(duì)區(qū)域內(nèi)會(huì)展業(yè)、旅游業(yè)發(fā)展情況及規(guī)劃、地區(qū)消費(fèi)水平等進(jìn)行調(diào)查，不同地區(qū)的消費(fèi)水平和消費(fèi)者偏好不同，會(huì)影響到酒店收入結(jié)構(gòu)。
1、酒店的主要分類(lèi)
酒店的分類(lèi)方式很多，常見(jiàn)的分類(lèi)方式有如下兩種。
（1）按酒店星級(jí)劃分
根據(jù)《中國(guó)人民共和國(guó)旅游涉外酒店星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》，我國(guó)酒店星級(jí)主要是按照一星、二星、三星、四星、五星來(lái)劃分的，酒店的星級(jí)越高，對(duì)酒店軟件要求越高。
（2）按照酒店功能化分
商務(wù)型酒店：主要以接到從事商務(wù)活動(dòng)的客戶為主，要求比較好的地理位置，靠近商業(yè)中心區(qū)，配套齊全，交通便捷。此類(lèi)酒店客源比較豐富，一般不受季節(jié)性影響。
度假型酒店：以接待休閑度假的客戶為主，酒店主要位于海濱、溫泉或是風(fēng)景區(qū)附近。這種酒店的特點(diǎn)是季節(jié)性很強(qiáng)，淡旺季非常明顯，要求酒店提供比較完善的娛樂(lè)設(shè)施。
會(huì)議型酒店：以接待會(huì)議旅客為主，要求較多的大小會(huì)議室以及完善的會(huì)議設(shè)施配套服務(wù)，還要有配套娛樂(lè)、旅游服務(wù)。此類(lèi)酒店一般位于旅游區(qū)、郊區(qū)等離市區(qū)較遠(yuǎn)的地方。
經(jīng)濟(jì)型酒店（快捷酒店）：此類(lèi)酒店一般僅提供客房服務(wù)，以及配套簡(jiǎn)易的餐飲服務(wù)。主要針對(duì)中低檔消費(fèi)市場(chǎng)。
主題酒店：此類(lèi)酒店是集獨(dú)特性、文化性和體驗(yàn)性一體的酒店。
2、因素分析
與其他商業(yè)用地不同，因酒店的性質(zhì)特殊，主要影響因素也有所不同。例如一般旅客會(huì)首選交通條件便利的酒店，是否擁有便捷、快速的交通條件直接影響著酒店客戶的入住、消費(fèi)。若距離商務(wù)中心較近、商業(yè)聚集多較高，這樣可以選擇商務(wù)型或會(huì)議型酒店。如果是觀光旅客的話，周?chē)h(huán)境優(yōu)良且有高質(zhì)量旅游風(fēng)景區(qū)話，會(huì)吸引大量的觀光旅客，這樣更適合建度假型酒店。所在區(qū)域不同酒店檔次也可能不同。周邊是否有豐富的客源，客源的質(zhì)量如何；區(qū)域內(nèi)會(huì)展業(yè)、旅游業(yè)發(fā)展情況及規(guī)劃狀況如何；相關(guān)國(guó)家政策也可能相對(duì)產(chǎn)業(yè)有推動(dòng)或者限制作用。要對(duì)這些特殊因素具體分析才能作出正確合理的判斷。
綜上述可看出，自然因素、社會(huì)因素、經(jīng)濟(jì)因素、個(gè)別因素共同決定了委估宗地適合建一個(gè)什么樣的酒店。所評(píng)估宗地的權(quán)利人或經(jīng)營(yíng)方若有其他酒店項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)，那么它的經(jīng)營(yíng)狀況和經(jīng)營(yíng)模式，也能對(duì)市場(chǎng)定位的判斷提供很好幫助。
四、酒店開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)方案
在確定市場(chǎng)定位后，需詳細(xì)的設(shè)計(jì)方案，確定酒店建筑規(guī)模及分區(qū)。
1、酒店建筑規(guī)模
通過(guò)兩種方法確定酒店建筑規(guī)模。①最高最佳利用面積，運(yùn)用公式：建筑面積=容積率×土地面積，求取宗地最有效利用建筑面積；②根據(jù)市場(chǎng)定位確定建造的酒店類(lèi)型，對(duì)區(qū)域內(nèi)同類(lèi)型同檔次的酒店進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，選用市場(chǎng)比較法對(duì)酒店的體量進(jìn)行測(cè)算從而得出該酒店適合的建筑面積。兩種方法互相印證綜合確定酒店的建筑規(guī)模。
2、酒店功能分區(qū)
酒店一般都具有多種功能，不同功能用房具有不同的經(jīng)營(yíng)方式和收益水平，一般酒店的功能分布主要如下：
（1）可收益部分
客房：客房服務(wù)是酒店的主要功能，一般設(shè)有各種類(lèi)型的客房，如：高級(jí)房、豪華房、行政房、高級(jí)行政房、高級(jí)套房、行政套房、總統(tǒng)套房、標(biāo)準(zhǔn)間、標(biāo)準(zhǔn)單人房等。
餐飲：酒店一般設(shè)有中餐廳和西餐廳等。
商務(wù)、會(huì)議室：酒店的商務(wù)主要包括各種服務(wù)商服，如票務(wù)服務(wù)、旅游服務(wù)等，大型酒店通常擁有不同面積、不同功能的各種會(huì)議室。
康體娛樂(lè)：酒店一般都具有各種康體娛樂(lè)服務(wù)功能，如卡拉OK廳、棋牌室、桌球室、游泳池、健身室、桑拿浴室等，當(dāng)然還可能配備游泳池、保齡球場(chǎng)等。
其他商業(yè)：部分酒店的一、二層一般都設(shè)有各種形式的中小型商場(chǎng)，如服裝店、鮮花店、工藝精品店等。
（2）不可收益部分：如管理區(qū)、設(shè)備區(qū)、員工娛樂(lè)區(qū)等，僅供內(nèi)部使用無(wú)法產(chǎn)生收益的部分。
在確定各分區(qū)面積時(shí)，必須要明確各個(gè)分區(qū)、面積之間的比例和經(jīng)營(yíng)關(guān)系。酒店內(nèi)客房占用面積的比例是根據(jù)酒店的等級(jí)、性質(zhì)而調(diào)劑，一般客房面積占用率在酒店總建筑面積中占多數(shù)。但是，高級(jí)的酒店常常公共經(jīng)營(yíng)區(qū)面積比較大，客房面積占有率會(huì)相對(duì)減少。而經(jīng)濟(jì)型酒店則正好相反。經(jīng)驗(yàn)表明，四五星酒店客房面積占總建筑面積的50%以上，約55%-60%。而另一半建筑面積由公共區(qū)域和后勤機(jī)房組成，各占25%。其中，大堂，走道占10-15%，餐飲娛樂(lè)占10-15%，后勤機(jī)電占總面積的20-25%。因此，酒店客房、公共區(qū)域和后勤部分面積占比約2：1：1。不同類(lèi)型酒店，后勤和機(jī)電所占比重比較大致相同。只是客房與公共區(qū)域的面積比例有所差別。在三星級(jí)以下或經(jīng)濟(jì)型酒店，客房比例將擴(kuò)大到60-75%，約占總建筑面積的三分之二，甚至占到四分之三。而公共區(qū)域和后勤部分所占比例就會(huì)減少。
酒店類(lèi)型 | 客房部分（%） | 公共區(qū)域（%） | 后勤其他（%） |
城市酒店 | 50 | 25 | 25 |
會(huì)議型酒店 | 44 | 32 | 24 |
度假型酒店 | 45 | 30 | 25 |
商務(wù)型酒店 | 62 | 14 | 24 |
娛樂(lè)型酒店 | 45 | 30 | 25 |
經(jīng)濟(jì)型酒店 | 75 | 10 | 15 |
在確定不用類(lèi)型客房單套平均面積時(shí)，要對(duì)不同檔次的酒店客房面積進(jìn)行了解，例如三星級(jí)酒店的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)為客房使用面積需達(dá)到30平米及衛(wèi)生間8平米，那么客房建筑面積的應(yīng)設(shè)定到50平米左右，在測(cè)算時(shí)可運(yùn)用市場(chǎng)比較法調(diào)查獲取周邊同檔次同規(guī)模酒店房間面積來(lái)求取。在確定房間數(shù)量時(shí)有兩種方法，一種是根據(jù)客房面積占比求得總面積除以客房單套面積求得可設(shè)定多少個(gè)房間，另一種同樣可運(yùn)用市場(chǎng)比較法求取房間數(shù)量。在實(shí)際評(píng)估時(shí)應(yīng)對(duì)兩種綜合考慮互相印證得出合理的房間數(shù)量。在確定客房房?jī)r(jià)時(shí)，同樣運(yùn)用市場(chǎng)比較法調(diào)查獲取周邊同檔次同規(guī)模酒店房?jī)r(jià)來(lái)求取。綜上述客房區(qū)域的面積和收益，同理可測(cè)算其他功能區(qū)的收益。
通過(guò)大量的調(diào)查和判斷獲取了宗地的開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)方案數(shù)據(jù)，就可對(duì)酒店收益進(jìn)行計(jì)算及的酒店成本進(jìn)行確定。
五、結(jié)束語(yǔ)
酒店用地評(píng)估重點(diǎn)在于，應(yīng)對(duì)估價(jià)對(duì)象本身及周邊進(jìn)行多方面的詳細(xì)的調(diào)研，搜集和分析運(yùn)用大量的數(shù)據(jù)，在評(píng)估過(guò)程中對(duì)具體內(nèi)容具體分析，深入了解酒店項(xiàng)目特點(diǎn)，針對(duì)酒店項(xiàng)目特點(diǎn)來(lái)選擇估價(jià)路線。酒店用地評(píng)估復(fù)雜、技術(shù)參數(shù)難把握，只有不斷實(shí)踐，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，才能做好酒店用地評(píng)估。
國(guó)家建設(shè)部一級(jí)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu) 資產(chǎn)(含證券期貨)評(píng)估機(jī)構(gòu)
全國(guó)范圍執(zhí)業(yè)土地估價(jià)機(jī)構(gòu) 全國(guó)A級(jí)資信土地估價(jià)機(jī)構(gòu)
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