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隨著社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，人們法律意識的日益提高，經(jīng)濟糾紛案件日益增加，案件中涉及房地產(chǎn)糾紛呈上升趨勢，浙江省高級人民法院工作報告顯示2015年全省審結(jié)涉房地產(chǎn)糾紛3.2萬件，標(biāo)的額319億元；2016年全省審結(jié)建設(shè)工程、商品房買賣等涉房地產(chǎn)案件2.8萬件。為確定涉訴房地產(chǎn)的價值，法院會委托專業(yè)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行房地產(chǎn)司法鑒定評估，從而衍生出房地產(chǎn)司法鑒定估價，本文簡單談?wù)剬Ψ康禺a(chǎn)司法鑒定估價的認識。

一、房地產(chǎn)司法鑒定估價的定義

在認識房地產(chǎn)司法鑒定估價之前，我們先了解何為司法鑒定，根據(jù)《全國人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于司法鑒定管理問題的決定》，司法鑒定是指在訴訟活動中鑒定人運用科學(xué)技術(shù)或者專門知識對訴訟涉及的專門性問題進行鑒別和判斷并提供鑒定意見的活動。鑒定機構(gòu)、程序具有合法性，出具的鑒定報告具法律效力。

房地產(chǎn)司法鑒定估價，是司法鑒定的一種，指在訴訟活動中，為確定涉訴房地產(chǎn)的價值或者價值減損、相關(guān)經(jīng)濟損失，對房地產(chǎn)的價值或者價值減損、相關(guān)經(jīng)濟損失進行分析、測算和判斷并提供相關(guān)專業(yè)意見的活動。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，財產(chǎn)糾紛日益增多，房地產(chǎn)司法鑒定估價結(jié)論逐漸成為解決糾紛的主要法律證據(jù)，對仲裁的公正性起著重要的作用。與一般房地產(chǎn)估價相比更具嚴肅性和復(fù)雜性，房地產(chǎn)司法鑒定估價在出具報告后如有需要須出庭接受當(dāng)事人質(zhì)證，目前估價師出庭率較低，但為了保證鑒定結(jié)論的科學(xué)性、真實性，估價師出庭質(zhì)證將可能成為趨勢。

二、房地產(chǎn)司法鑒定估價的種類

（一）債務(wù)糾紛涉及的房地產(chǎn)拍賣(變賣)鑒定評估

涉訴房地產(chǎn)的司法拍賣，是目前最主要的房地產(chǎn)司法鑒定估價業(yè)務(wù)。該評估類型估價目的是為司法拍賣(變賣)提供價值參考依據(jù)，評估價值類型為房地產(chǎn)市場價值，而非變現(xiàn)價值。

房地產(chǎn)拍賣(變賣)鑒定評估，拍賣房地產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及其他用益物權(quán)，通常不因拍賣(變賣)而消滅，評估時應(yīng)將租賃權(quán)及用益物權(quán)作為估價因素。拍賣房地產(chǎn)上原有的抵押權(quán)及其他擔(dān)保物權(quán)，通常因拍賣(變賣)而消滅，通常不考慮其對價值的影響。

(二)分家析產(chǎn)鑒定評估

分家析產(chǎn)主要是因家庭成員不能夠再在一起生活，而要求分割家庭共有財產(chǎn)。主要有離婚、繼承導(dǎo)致的分家析產(chǎn)。分家析產(chǎn)估價中，最常見的是離婚引起的房地產(chǎn)估價。

(三)房地產(chǎn)損害賠償鑒定評估

房地產(chǎn)損害賠償鑒定評估，是指房地產(chǎn)的所有權(quán)、用益物權(quán)或者擔(dān)保物權(quán)受到侵害，而對損害帶來的房地產(chǎn)價值減損額進行的鑒定評估。

1、房地產(chǎn)損害的類型

按照損害事實，房地產(chǎn)損害的類型劃分為實體性損害、功能性損害和經(jīng)濟性損害。

1）實體性損害是指對房屋有形組成部分的損害，包括影響主體結(jié)構(gòu)、圍護結(jié)構(gòu)、裝飾裝修等的損害。

2）功能性損害是指房屋及其所在小區(qū)內(nèi)外規(guī)劃的改變，如房屋層高、小區(qū)綠地道路等發(fā)生改變，以及影響房屋采光、日照等方面的規(guī)劃變更，從而對房屋功能發(fā)揮產(chǎn)生的負面影響。

3）經(jīng)濟性損害是指對損害事實的發(fā)生間接影響房地產(chǎn)的外部環(huán)境，從而減損其價值的損害，如環(huán)境污染帶來的損害、異議登記不當(dāng)帶來的損害、房屋(土地)登記部門的其他登記錯誤帶來的損害，以及區(qū)域規(guī)劃調(diào)整帶來的損害。

2、房地產(chǎn)損害賠償鑒定估價方法，有成本法、損失資本化法、損害前后價差法、賠償實例比較法等。

1）成本法也稱為修復(fù)費用法，是通過設(shè)定規(guī)劃許可、采用其他工程措施、采用最合理的修復(fù)方案進行修繕，求取排除估價對象房地產(chǎn)的缺陷恢復(fù)其原來功能所發(fā)生的各項費用，主要包括拆除工程費用、修繕工程費用、恢復(fù)工程費用以及修復(fù)工期內(nèi)的直接經(jīng)濟損失等費用，從而評估房地產(chǎn)價值減損額的方法。

2）損失資本化法，是通過測算房地產(chǎn)效益的減損值與費用的增加值在凈收益損失年限內(nèi)的現(xiàn)值和，或測算經(jīng)濟耐用年限內(nèi)無質(zhì)量缺陷房地產(chǎn)正常凈收益現(xiàn)值和與有質(zhì)量缺陷房地產(chǎn)正常凈收益現(xiàn)值和之差，從而評估房地產(chǎn)價值減損額的方法。

3）賠償實例比較法，是通過類似房地產(chǎn)損害的實際賠償金額的比較和修正，從而評估房地產(chǎn)價值減損額的方法。

4）損害前后價差法，是通過測算損害前房地產(chǎn)狀況的市場價值與損害后的房地產(chǎn)狀況的市場價值，求取其差額，從而評估房地產(chǎn)價值減損額的方法。

（四）定罪量刑估價

定罪量刑估價，是指為涉及房地產(chǎn)的違紀(jì)、違法、違規(guī)和犯罪行為定罪量刑而進行的房地產(chǎn)估價，如房地產(chǎn)受賄罪，房地產(chǎn)估價時價值時點理論上應(yīng)為受賄之日，而不是案發(fā)之日或委托估價之日。

（五）其他司法鑒定估價

三、房地產(chǎn)司法鑒定估價的特殊性

（一）估價類型多、情況復(fù)雜、工作難度較大

法院委托評估的司法鑒定估價，存在評估對象類型多樣化、糾紛種類繁多、房地產(chǎn)權(quán)屬復(fù)雜、歷史遺留問題、法律關(guān)系復(fù)雜等問題，工作難度較大。

（二）要求獨立、客觀、公正、嚴謹

房地產(chǎn)司法鑒定估價不同于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃，出具的評估報告具有法律效力，并將作為司法審判和執(zhí)行的重要依據(jù)，直接關(guān)系到當(dāng)事雙方的利益，故要求更嚴謹?shù)膶Υ總€評估流程，估價師要求有更高的職業(yè)水平和職業(yè)操守，站在中立的立場上，排除一切干擾，實事求是、公平正直地評估出對各方估價利害關(guān)系人均是公平合理的價值或價格。

（三）風(fēng)險性大

司法鑒定估價工作直接關(guān)系到當(dāng)事雙方的利益，承擔(dān)的法律風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險、經(jīng)濟風(fēng)險高于其他類型的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。

四、房地產(chǎn)司法鑒定估價過程中的注意事項

房地產(chǎn)司法鑒定估價要求估價師在工作過程中勤勉盡責(zé)，對待每個估價流程更嚴謹、更規(guī)范，才能做好估價工作，降低評估風(fēng)險，下面簡單說明幾點估價過程中的注意事項。

（一）明確估價范圍

在接收到《司法鑒定委托書》后，應(yīng)明確估價業(yè)務(wù)是否可承接。司法鑒定機構(gòu)不應(yīng)承接的范圍：委托估價超出機構(gòu)司法鑒定業(yè)務(wù)范圍的；鑒定材料不真實、不齊全或來源不合法的；委托事項的用途不合法或違背社會公德的；鑒定要求不符合司法鑒定職業(yè)規(guī)則或相關(guān)技術(shù)規(guī)范、超出機構(gòu)技術(shù)條件和鑒定能力的；其他不符合法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定情形的。若不予受理，應(yīng)向委托方說明理由，退還其提供的鑒定材料。

對于可受理的業(yè)務(wù)，在與經(jīng)辦法官聯(lián)系時需確定的內(nèi)容：價值時點、價值定義、估價對象范圍、價值類型、案件情況等，還要明確評估業(yè)務(wù)各方的責(zé)任和義務(wù)，從而規(guī)范各方的行為和責(zé)任。與經(jīng)辦法官進行良好的溝通，得到法官的積極配合和幫助，有助于評估的順利進行。

（二）資料的收集

1、估價資料是否全面、真實、詳細，直接關(guān)系到估價結(jié)果的可靠性和準(zhǔn)確性，盡可能讓當(dāng)事人提供評估所需的資料，如房地產(chǎn)權(quán)證、預(yù)售合同、租賃合同等，如當(dāng)事人不配合，需向法官說明情況，如果法院要求，以書面方式通知當(dāng)事人看現(xiàn)場，或者準(zhǔn)備相關(guān)資料，經(jīng)法院協(xié)調(diào)未果，也可通過不動產(chǎn)查詢機構(gòu)協(xié)助查詢不動產(chǎn)相關(guān)信息。

如果出現(xiàn)估價依據(jù)缺失、估價程序不能完全履行的情形，如估價對象滅失；估價對象的所有人、占有方拒絕或者不配合估價人員的工作；隱蔽工程圖紙缺失等，可以參考四川省房地產(chǎn)司法鑒定估價中的處理辦法，讓當(dāng)事人簽收《房地產(chǎn)司法鑒定評估風(fēng)險告知書》，使得當(dāng)事人明確知曉其配合義務(wù)及不配合所可能承擔(dān)的法律后果及風(fēng)險，有效降低房地產(chǎn)估價師的執(zhí)業(yè)風(fēng)險。

2、鑒定資料交接程序：所有委托資料都應(yīng)當(dāng)通過人民法院移交給估價機構(gòu)，估價師不應(yīng)私下接觸當(dāng)事人或單方面從任何一方當(dāng)事人手中接受資料、證據(jù)，若評估過程中有新的鑒定資料、證據(jù)，也須經(jīng)人民法院組織當(dāng)事人質(zhì)證后，由人民法院移交給估價機構(gòu)。

（三）實地查勘

鑒定程序中，實地查勘是一個非常重要的環(huán)節(jié)，查勘過程中須注意以下幾點：

1、涉訴雙方當(dāng)事人或其代理人、法院執(zhí)行廳和技術(shù)處工作人員、注冊房地產(chǎn)估價師四方應(yīng)全部到場，共同進行實地查勘，確認估價對象及范圍，若遇到爭議問題現(xiàn)場協(xié)商或補充確認。若出現(xiàn)一方未到場、一方不配合無法進入現(xiàn)場等特殊情況，應(yīng)及時與司法鑒定委托部門溝通解決，制作《實地查勘記錄表》并讓在場人員共同簽字。

2、估價機構(gòu)應(yīng)委派至少兩名估價師對估價對象進行實地查勘，盡量保證實地查勘估價師與簽字蓋章的估價師一致，簽字估價師進行實地查勘，才能更好的把握估價對象、現(xiàn)場情況、估價過程等，避免爭議，出現(xiàn)風(fēng)險，也更有利于估價師出庭質(zhì)證。

在實地查勘過程中，到場估價師應(yīng)對委托人提供的相關(guān)資料（包括估價對象權(quán)屬資料、權(quán)益情況等）進行必要核實，對現(xiàn)場狀況進行拍攝記錄。若在實地查勘過程中發(fā)現(xiàn)估價委托人提供的資料不全，可說明情況并要求估價委托人補充提供相關(guān)必要資料。實地查勘資料也應(yīng)按規(guī)定收簽、驗證和保存，保證查勘過程嚴謹、周密，避免證據(jù)和估價程序上的糾紛。

（四）房地產(chǎn)司法鑒定估價程序中的時間規(guī)定

根據(jù)《司法鑒定程序通則》的有關(guān)規(guī)定，司法鑒定機構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到委托之日起七個工作日內(nèi)作出是否受理的決定，對于復(fù)雜、疑難或者特殊鑒定事項的委托，司法鑒定機構(gòu)可以與委托人協(xié)商決定受理的時間；鑒定機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在與估價委托人簽訂司法鑒定協(xié)議書之是起三十個工作日內(nèi)完成委托事項的鑒定工作，涉及復(fù)雜、疑難、特殊的技術(shù)問題的，完成鑒定的時間可以延長，延長時間一般不得超過三十個工作日。

五、結(jié)語

房地產(chǎn)司法鑒定估價作為一種特殊的估價業(yè)務(wù)，估價目的為法院審理、執(zhí)行案件提供參考依據(jù)，鑒定報告的公允性、法定性、專業(yè)性為法院公正處理糾紛起到了積極作用。鑒定估價要求估價人員在估價過程中保持客觀、公平、公正、謹慎的工作態(tài)度，嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)司法鑒定估價規(guī)程，全面收集評估所需的資料，選用合理的評估方法，保證鑒定結(jié)論的科學(xué)性、真實性。認真對待每個估價流程，可有效降低評估風(fēng)險。