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房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展一般都是由市場(chǎng)供需所決定的：當(dāng)?shù)貐^(qū)發(fā)展到一定階段，區(qū)域內(nèi)所提供的房地產(chǎn)數(shù)量已不足以滿足當(dāng)?shù)匕l(fā)展需求時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)供不應(yīng)求狀況，市場(chǎng)交易相對(duì)旺盛，房?jī)r(jià)呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)；而當(dāng)區(qū)域缺乏吸引力，投資價(jià)值較低，或是城市人口增長(zhǎng)速度減緩，城市原有居民剛需不高時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)供過(guò)于求狀況，市場(chǎng)相對(duì)冷淡，房?jī)r(jià)容易出現(xiàn)不升反降的情況。按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本理論，房地產(chǎn)市場(chǎng)就是在這樣相反的兩種狀態(tài)下反復(fù)變化發(fā)展。但鑒于中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展并不完善，因此我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)不能僅僅只依靠市場(chǎng)供需來(lái)調(diào)控，同時(shí)還需要國(guó)家政策調(diào)控來(lái)引導(dǎo)。而作為其中的典型，中山市房地產(chǎn)市場(chǎng)近年來(lái)的變化就是最好的寫照。

中山市房地產(chǎn)市場(chǎng)近年來(lái)發(fā)展緩慢，其原因主要有以下幾個(gè)方面：

①鄰近的深圳、廣州等一二線城市由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度高、就業(yè)吸納能力強(qiáng)、公共服務(wù)能力優(yōu)，吸引了大量中山市的人口和資金流；

②在城市建設(shè)過(guò)程中，中山市過(guò)于側(cè)重環(huán)境宜居這樣的口號(hào)來(lái)吸引投資和人口，而沒(méi)有解決城市交通及公共設(shè)施配套問(wèn)題，使得投資者對(duì)中山市場(chǎng)的發(fā)展?jié)撡|(zhì)的看淡；

③很多處于“兩棲”狀態(tài)的在外地勞務(wù)的中山人，因?yàn)槿狈?duì)中山歸屬感，大多選擇在外地置業(yè)，就算有意向會(huì)中山置業(yè)的，也大多選擇在農(nóng)村買地建新房，賺取的收入大部分沒(méi)有用到房地產(chǎn)，而是回流到了農(nóng)村，從而使城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)投資氣氛較低；

④許多外來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商盲目跟風(fēng)進(jìn)入三四線城市進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，但由于市場(chǎng)調(diào)研不充分、對(duì)政府規(guī)劃政策了解不到位，致使大量的房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售不理想，造成項(xiàng)目滯銷。

這些原因都讓中山市房地產(chǎn)市場(chǎng)在2015年前表現(xiàn)得相當(dāng)冷淡，甚至導(dǎo)致了2014年中山市的住宅庫(kù)存達(dá)到了7萬(wàn)套的高位。但從2015年年底開(kāi)始，隨著中山的軌道交通規(guī)劃、港珠澳大橋、深中通道、粵港澳大灣區(qū)等項(xiàng)目的落實(shí)，加上營(yíng)改增等一系列的房地產(chǎn)改革政策的提出，中山市的房?jī)r(jià)增速開(kāi)始加快，很多本來(lái)4000-5000均價(jià)的商品房在不到一年時(shí)間里已經(jīng)相繼破萬(wàn)，中山市的住宅庫(kù)存也從7萬(wàn)下降至現(xiàn)在的4萬(wàn)。

一、中山市交通規(guī)劃項(xiàng)目

（一）中山軌道交通規(guī)劃七條線路

《中山市城市軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃（調(diào)整）》2015年10月份已經(jīng)通過(guò)市政府批準(zhǔn)。根據(jù)規(guī)劃，中山總共規(guī)劃七條軌道交通線路，全長(zhǎng)246.5千米，設(shè)站124座，其中城市軌道內(nèi)部換乘站13座，與區(qū)域軌道車站換乘站9座。軌道交通的出現(xiàn)意味著未來(lái)中山各區(qū)鎮(zhèn)的聯(lián)系將更為緊密，一些比較邊沿，本來(lái)交通比較不變的鎮(zhèn)區(qū)將得到更好的發(fā)展，也將更有機(jī)會(huì)進(jìn)入周邊區(qū)域的投資者的視野，并能充分帶動(dòng)中山市的整體發(fā)展。中山軌道交通草案的出臺(tái)同時(shí)也帶動(dòng)了各個(gè)沿線的樓盤價(jià)格上漲。

（二）深中通道終于獲批動(dòng)工

2015年12月，國(guó)家發(fā)改委正式發(fā)文批準(zhǔn)了深圳至中山跨江通道可行性研究報(bào)告。深中通道的落成將進(jìn)一步優(yōu)化中山市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境，對(duì)中山市的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)是一個(gè)強(qiáng)有力的推動(dòng)力。深圳市的產(chǎn)業(yè)、人才、技術(shù)、資本等優(yōu)勢(shì)資源將作為中山市借助的優(yōu)勢(shì)，加速自身產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。深中通道動(dòng)工獲批為一直的紙上談兵的言論畫上了句號(hào)，為廣州深圳等外來(lái)投資者注入一劑強(qiáng)心針，中山樓市受深中通道利好消息推動(dòng)，吸引了不少外來(lái)置業(yè)者。

（三）港珠澳大橋建設(shè)

2017年5月2日港珠澳大橋主體工程全線貫通。港珠澳大橋的建設(shè)，使得中山成為連接深圳、廣州、佛山、珠海、香港澳門等地的樞紐城市。中山將承接粵港澳大灣區(qū)內(nèi)特大城市的城市功能，其未來(lái)價(jià)值將再次被房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商作為噱頭凸顯在各個(gè)銷售策略中。

二、中山市樓市調(diào)控政策

對(duì)于中山這樣自身區(qū)域優(yōu)勢(shì)不大，城市發(fā)展速度受周邊一、二線城市影響較大的三四線城市，如果只是靠自身的經(jīng)濟(jì)發(fā)展來(lái)帶動(dòng)整體區(qū)域價(jià)值的上升比較困難，所以中山多年來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)格一直維持在4000-5000的水平。但同時(shí)這樣的三四線城市不像一、二線城市那樣發(fā)展程度相對(duì)較高，獨(dú)立性較強(qiáng)，更容易受國(guó)家、地方的政策調(diào)控所影響，因此我們能看到當(dāng)眾多政策相互影響下，中山市的房地產(chǎn)市場(chǎng)短時(shí)間內(nèi)快速升溫。

隨著各項(xiàng)的政策的相繼推出和落實(shí)，中山的房地產(chǎn)市場(chǎng)像市炸開(kāi)了鍋，不斷升溫，而沉寂了好幾年的中山樓市也像被放在“高鐵”上，短時(shí)間內(nèi)以難以想象的速度不斷躥升，價(jià)格到2016年底已逼近了周邊的二線城市，甚至遠(yuǎn)超過(guò)了江門等一些同等三線城市。不過(guò)這樣的升勢(shì)并沒(méi)有維持多久，調(diào)控政策就再次出臺(tái)，不過(guò)這次是穩(wěn)定政策而已。

2016年年初至2017年這段時(shí)間，全國(guó)各地的房?jī)r(jià)不斷飆升，甚至多地出現(xiàn)近幾年來(lái)升幅之最。而在2016年國(guó)慶后我國(guó)升幅較大的地區(qū)開(kāi)始新一輪宏觀調(diào)控時(shí)期，針對(duì)過(guò)熱的房地產(chǎn)業(yè)各地政府分別出臺(tái)了不同程度的調(diào)控政策，通過(guò)對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)的政策調(diào)整、土地出讓政策調(diào)控、外資購(gòu)房政策嚴(yán)控、銀行金融貸款的緊縮政策等措施，希望使當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)從過(guò)快的增長(zhǎng)中回歸到理性發(fā)展，從以投資者為主導(dǎo)的市場(chǎng)過(guò)度回以消費(fèi)者購(gòu)房為改善居住為主的市場(chǎng)。而作為其中最為典型的城市之一的中山市，響應(yīng)中央號(hào)召，也在2017年3月開(kāi)始了一輪自身的穩(wěn)定樓市的宏觀調(diào)控政策。中山市樓市調(diào)控政策可用下列幾大關(guān)鍵詞進(jìn)行展開(kāi)：

（一）限價(jià)：一經(jīng)備案 半年后方可調(diào)價(jià)

通知要求實(shí)施商品住房?jī)r(jià)格備案。新建商品住房項(xiàng)目在銷售(預(yù)售和現(xiàn)樓銷售)前，應(yīng)先到價(jià)格主管部門辦理銷售價(jià)格備案。對(duì)報(bào)價(jià)明顯高于周邊在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格和本項(xiàng)目前期成交價(jià)格且不接受指導(dǎo)的商品住房項(xiàng)目，價(jià)格主管部門不予備案；沒(méi)有進(jìn)行價(jià)格備案的項(xiàng)目，屬于期房預(yù)售的暫不核發(fā)預(yù)售許可，屬于現(xiàn)樓銷售的暫不辦理權(quán)屬登記。房?jī)r(jià)一經(jīng)備案6個(gè)月后方可調(diào)整。對(duì)取得預(yù)售許可或現(xiàn)樓銷售的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，要在10天內(nèi)一次性公開(kāi)全部房源，明碼標(biāo)價(jià)，實(shí)行“一套一標(biāo)、一房一價(jià)”，實(shí)際銷售價(jià)格不得高于備案價(jià)格。同一批次分批銷售時(shí)，不得提高銷售價(jià)格。

（二）限購(gòu)：外地戶籍 須繳滿半年社保

通知指出，對(duì)擁有3套及以上住房的中山本市戶籍居民家庭，暫停向其銷售新建商品住房。

非本市戶籍居民家庭能提供購(gòu)房之日前半年以上在本市連續(xù)繳納個(gè)人所得稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)證明的，允許購(gòu)買1套新建商品住房。對(duì)擁有1套住房、無(wú)法提供購(gòu)房之日前兩年內(nèi)在本市連續(xù)繳納2年以上個(gè)人所得稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)證明的非本市戶籍居民家庭，暫停向其銷售新建商品住房。

對(duì)擁有兩套及以上住房的非中山戶籍居民家庭，暫停向其銷售新建商品住房。

非中山戶籍居民家庭不得通過(guò)提供補(bǔ)繳個(gè)人所得稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)證明購(gòu)買新建商品住房。

對(duì)在中山轄區(qū)內(nèi)沒(méi)有住房的祖籍中山的華僑及港澳臺(tái)同胞家庭，允許購(gòu)買1套新建商品住房。

（三）信貸：買首套房 首付不低于30%

通知明確，符合條件的購(gòu)房者，首套房最低首付款比例不低于30%，二套房最低首付款比例不低于40%。對(duì)中山本市戶籍居民家庭，暫停發(fā)放第三套及以上住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款。對(duì)非中山戶籍居民家庭，暫停發(fā)放第二套及以上住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款。

通知要求相關(guān)部門排查房地產(chǎn)非法金融風(fēng)險(xiǎn)。從嚴(yán)查處房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介企業(yè)利用互聯(lián)網(wǎng)從事非法金融業(yè)務(wù)、與互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)合作開(kāi)展非法金融業(yè)務(wù)、以股權(quán)眾籌等名義從事非法集資活動(dòng)，開(kāi)展墊資、首期貸、贖樓貸、尾款貸款性質(zhì)業(yè)務(wù)以及違規(guī)眾籌炒樓等不良行為，進(jìn)一步降低房地產(chǎn)領(lǐng)域金融風(fēng)險(xiǎn)。

中山市這次調(diào)控政策的頒布并非限制人們購(gòu)房，而是讓被過(guò)分炒高的中山樓市回歸正常，讓中山市房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸平穩(wěn)，主要是限購(gòu)針對(duì)的是新建商品住房。而這樣的政策也起到了其當(dāng)初預(yù)想的效果，中山的新樓盤中深圳、廣州等附近城市的投資者已經(jīng)大量減少，更多為本地人的剛需購(gòu)房。

三、中山市房地產(chǎn)市場(chǎng)變化分析

中山市2016年1月-2017年6月一二手住宅價(jià)格變化

中山市2016年1月-2017年6月住宅庫(kù)存變化

從2017年上半年的數(shù)據(jù)可以看出，2017年3月限購(gòu)政策出臺(tái)后，4月份首次均價(jià)有所下滑，但仍然維持高位，2017年上半年整體住宅均價(jià)維持在8424元/平方米，同比上升26.97%，從一手樓樓市上看，樓市也開(kāi)始出現(xiàn)了一段時(shí)間的穩(wěn)定期，從庫(kù)存變化上看，庫(kù)存從調(diào)控開(kāi)始后以及開(kāi)始逐漸回升，說(shuō)明一手房市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)受冷的情況，在限購(gòu)的政策的影響下外地投資者購(gòu)買欲望降低，致使本地投資者或剛需人群重新成為中山一手樓市的主力軍，在這種情況下購(gòu)買能力相對(duì)較弱的本地投資者和剛需人群大多對(duì)目前價(jià)格持續(xù)走高的一手樓市普遍持觀望態(tài)度；這但對(duì)于限制較松的二手房市場(chǎng)方面依舊火爆，部分樓盤已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)二手價(jià)比一手價(jià)還高的情況。

在可預(yù)見(jiàn)的半年時(shí)間內(nèi)中山市政很有可能還會(huì)出臺(tái)一定的調(diào)控政策來(lái)保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。但從宏觀上看，中山市房地產(chǎn)價(jià)格相對(duì)周邊城市依舊偏低，同時(shí)中山市政府不斷推出多塊高質(zhì)量商住用地，并不斷拍出高價(jià)，而且從碧桂園、美的等多家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商陸續(xù)進(jìn)駐中山的房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況上可以看出，政府層面上還很看好中山市的樓市及房地產(chǎn)市場(chǎng)還有繼續(xù)上升的空間的。在未來(lái)的一段時(shí)間內(nèi)，政策導(dǎo)向應(yīng)該會(huì)集中在對(duì)房地產(chǎn)利好的方面，但也會(huì)根據(jù)具體走勢(shì)適時(shí)推出一些維穩(wěn)中山房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策。