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房地產(chǎn)（包括土地、在建工程）因其具有位置不可移動、壽命長久、價值量大等特點，已成為商業(yè)銀行發(fā)放貸款樂于采用和廣泛接受的抵押物。為了保證貸款的安全，銀行一般會要求對作為抵押物的房地產(chǎn)進行評估，然后按照估價結果所確定的價值，在一般不超過70%的抵押率范圍內(nèi)確定貸款額度。理論上講，按此操作的房地產(chǎn)抵押貸款應該具有較大安全性，但實際結果往往并非如此。大量的處置抵押物償債實例表明，房地產(chǎn)變現(xiàn)收入往往并不能按評估價值彌補貸款本息，銀行仍承受了相當大的損失。本文將針對抵押物處置過程中出現(xiàn)的問題及各類房地產(chǎn)抵押物存在的風險作出分析。

一、抵押物處置過程中出現(xiàn)的問題

（一）處置難導致抵押資產(chǎn)貶值

對大宗抵押物，如整棟大廈、整棟商場這一類型抵押物的處置，由于購買該物業(yè)所需資金量大、一次性買斷的買家較少、變現(xiàn)難度較大等問題，容易造成無法處置或處置價格較評估價格大幅降低等情形。

對整棟物業(yè)分層抵押、整層物業(yè)分割抵押的抵押物，如果無獨立通道或不能合法享有及分攤整體房地產(chǎn)的各項權益和服務配套設施，處置將非常被動。

對大商場周邊的小店鋪，其交通及人流依賴大商場，若大商場經(jīng)營狀況不好，周邊小商鋪必然受到影響而大大降低店鋪價值。

工業(yè)企業(yè)分幢分割抵押，分開處置將大大降低抵押物的價值，如果無獨立通道或不能利用公用設施及道路的情況將導致難以處置。

（二）低租金、高違約成本導致抵押資產(chǎn)貶值

當?shù)盅何锾幱谧赓U狀況，其市場租金就成為了抵押物市場價值的體現(xiàn)。一個租賃期長、租金嚴重低于市場租金且解約成本奇高的租賃合同，及一個租賃期長、一次性付清租金的租賃合同將嚴重降低抵押物價值。根據(jù)物權法規(guī)定：訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關系不受該抵押權影響，即使實現(xiàn)抵押權，將抵押財產(chǎn)轉讓給債權人或者第三人，抵押人與承租人之間原有的關系也不終止（這就是平常我們說的買賣不破租賃）。長租期、低租金或一次性付清租金的抵押物銀行在處置時將面臨無法處置或只能以極其低的價格變賣給承租人。

二、各類抵押物存在的風險

（一）土地抵押風險

土地抵押時要注重土地的合法性，規(guī)劃用途及實際用途等。若房產(chǎn)證載用途與實際用途不一致，如證載用途為商住，實際用途為工業(yè)，現(xiàn)有建筑物為廠房，這種如重新開發(fā)則還需將舊建筑重新推倒，導致開發(fā)成本增加，降低土地價值。

由于歷史原因，有的老國土證在證載用途上寫的是綜合用地，沒有具體說明是哪兩種或兩種以上具體用途構成，出讓合同可能也沒有說明，往往會將其設定為商業(yè)和住宅兩種用途，若實際用途與評估設定用途不一致，將導致評估價值不準確。

存在一種土地證，使用權類型上載明為出讓，但沒有土地的終止日期，出現(xiàn)這種情況多數(shù)是政府部門為了融資貸款而做出的權屬證書，實際是沒有繳納土地出讓金或出地出讓金未繳納全，這必然導致抵押物貶值。

（二）住宅房地產(chǎn)抵押風險

一般情況下，新建的住宅比舊住宅、有物業(yè)小區(qū)住宅比無物業(yè)小區(qū)住宅、普通住宅比高檔住宅、別墅等，綠化環(huán)境好的小區(qū)比綠化環(huán)境差的小區(qū)住宅，變現(xiàn)能力好，抗風險能力強。但也有例外，市中心無物業(yè)的小區(qū)舊住宅也可能比郊區(qū)有物業(yè)的環(huán)境較好的新建住宅，變現(xiàn)能力較好。這是由于市中心小區(qū)公共配套較好，故市場需求量較大。

因此，住宅抵押時不僅考慮抵押物所在小區(qū)的位置、物業(yè)、環(huán)境、住宅的實體結構、成新率、布局、朝向等，也要考慮周圍的公共配套、市場需求、發(fā)展空間、前景規(guī)劃等。

（三）商業(yè)房地產(chǎn)抵押風險

商業(yè)房價的高低主要受經(jīng)營情況影響，而經(jīng)營情況取決于人流量和銷售規(guī)模。相對來說，房屋成新率，裝修檔次及物業(yè)管理對商業(yè)物業(yè)價值影響則不大。一般情況下，小面積商鋪比大面積商鋪，可分割的比不可分割的商鋪，能多用途使用的比單一用途的，臨主街的比臨巷道的變現(xiàn)能力好，抗風險能力較強。

（四）工業(yè)房地產(chǎn)抵押風險

工業(yè)房地產(chǎn)的需求比住宅、商業(yè)更小，因此，變現(xiàn)能力也是最差的。由于工業(yè)房地產(chǎn)面積較大，一些企業(yè)經(jīng)常分割抵押。但為了保持權屬的整體性，不宜分割抵押。即便是分割抵押，也要考慮地上建筑物的完整性，各部分的對外交通情況，避免無獨立通道或不能利用公用設施及道路的情況導致抵押物貶值。

抵押時也有的工業(yè)廠地上建筑物沒有辦理不動產(chǎn)權證，有的是因為生產(chǎn)擴大，而新建擴建的建筑物未辦理有關手續(xù)或手續(xù)不全。這類工業(yè)建筑物在抵押時要慎重，因為這部分建筑物可能不符合規(guī)劃，屬于違法建筑，最好的處理辦法是將產(chǎn)權證補辦完整再進行抵押。

三、對金融機構在選取抵押物時建議

（一）應該特別關注抵押物處置變現(xiàn)能力

①通用性

通用性是指該房地產(chǎn)是否常見、是否被普遍使用，也就是有效需求數(shù)量的多與少。如普通商品房，越普遍則變現(xiàn)越快。

②獨立使用性

所謂獨立使用性，通俗的說就是能否單獨地使用而不受限制。一般說，獨立使用性越差的房地產(chǎn)，越妨礙房地產(chǎn)的使用，其變現(xiàn)能力也就越弱。 

③可分割出租轉讓性

所謂可分割轉讓性，是指物理上、經(jīng)濟上是否可以分離開來使用的房地產(chǎn)。例如賓館的某個套房、餐廳，住宅底層的入戶花園或頂層贈送的部分，一般在物理上、經(jīng)濟上是不可分割轉讓的。由于房地產(chǎn)價值大的其變現(xiàn)能力弱，如果容易分割轉讓的房地產(chǎn)，其變現(xiàn)能力相對較強。

④其他

如房地產(chǎn)區(qū)位、開發(fā)程度、價值大小、房地產(chǎn)市場狀況等。

（二）慎重選擇抵押物

房地產(chǎn)類資產(chǎn)，從變現(xiàn)能力看，住宅強于商業(yè)用房、商業(yè)用房強于工業(yè)用房；商業(yè)用房中的獨立門市、商場和農(nóng)貿(mào)市場攤位易于變現(xiàn)；面積小或可以分割出售的易于變現(xiàn)；市場不活躍地區(qū)的、面積大又無法分割的、對買受人有限制的、價值量過大的、有權利瑕疵的等都不易變現(xiàn)。

對租賃期長、租金嚴重低于市場租金且解約成本較高的資產(chǎn)，選取作抵押物時應謹慎。對大宗房產(chǎn)如整棟大廈、整棟商場等、擬分層抵押的整棟物業(yè)、擬分割抵押的整層物業(yè)、擬分幢分割抵押的工業(yè)企業(yè)房產(chǎn)、遠郊區(qū)或商業(yè)氛圍不濃的商業(yè)用房，結合變現(xiàn)能力謹慎選擇作為抵押物。對土地證記載無土地終止日期的土地，謹慎選擇作為抵押物。