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【摘  要】農(nóng)村住宅房地產(chǎn)是我國六億多農(nóng)民的根基。近年來由于中國的飛速發(fā)展，許多農(nóng)民開始進(jìn)城打工，家鄉(xiāng)的農(nóng)村住宅閑置。還有農(nóng)民想利用農(nóng)村住宅去融資，但是由于相關(guān)法規(guī)的限制，農(nóng)村住宅房地產(chǎn)不能流轉(zhuǎn)從而只能變成了農(nóng)民手中的“死產(chǎn)”。然而農(nóng)村經(jīng)濟(jì)想發(fā)展，盤活農(nóng)村住宅迫不容緩。本文先闡述農(nóng)村住宅房地產(chǎn)及流轉(zhuǎn)的含義，接著介紹國家與廣東省出臺的與農(nóng)村房地產(chǎn)有關(guān)的相關(guān)政策法規(guī)，然后論述估價方法及注意的事項，最后結(jié)合實例對估價方法進(jìn)行研究。

【關(guān)鍵詞】農(nóng)村住宅  流轉(zhuǎn)  抵押  估價

一、農(nóng)村房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)、抵押相關(guān)政策

從2014年《中共中央辦公廳 國務(wù)院辦公廳印發(fā)〈關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)工作的意見〉的通知》（中辦發(fā)〔2014〕71號）發(fā)布開始，農(nóng)村房地產(chǎn)的流轉(zhuǎn)試點(diǎn)工作在我國就陸續(xù)開始了。試點(diǎn)工作的進(jìn)行推動了新農(nóng)村的發(fā)展，使農(nóng)民手中的房地產(chǎn)由死產(chǎn)轉(zhuǎn)化為活產(chǎn)。

二、農(nóng)村住宅房地產(chǎn)含義及土地流轉(zhuǎn)方式

（一）農(nóng)村房地產(chǎn)含義

農(nóng)村房地產(chǎn)，是指農(nóng)民和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織基于生產(chǎn)生活或農(nóng)村公益事業(yè)的目的，在集體土地上建造的建筑物和其他附屬物，包括農(nóng)村住宅（或宅基地、農(nóng)民房）、村集體辦工廠等。

（二）農(nóng)村住宅含義

農(nóng)村住宅產(chǎn)權(quán)，指對農(nóng)村住宅的所有權(quán)，是一束權(quán)利，可以分解為占有權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)等。農(nóng)村住宅的土地使用權(quán)，即宅基地的使用權(quán)，是指農(nóng)村的農(nóng)戶或個人建設(shè)農(nóng)村住宅而占有、利用本集體所有的土地建造住宅及其附屬設(shè)施的權(quán)利。

宅基地可定義為己建房屋、建過房屋或者決定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地、建過房屋但已無上蓋物不能居住的土地以及準(zhǔn)備建房用的規(guī)劃地三種類型，包括建筑物的基地以及附屬于建筑物的空白基地，一般涵蓋自然輔助用房、庭院和歷年來不用于耕種的生活用地以及生活用房中的生產(chǎn)場地。

（三）流轉(zhuǎn)方式

農(nóng)村住宅流轉(zhuǎn)方式有買賣、租賃、抵押等。

1、買賣

買賣即是讓渡農(nóng)村住宅的所有權(quán)，就目前情況來看，主要是閑置的農(nóng)村住宅的買賣。這里的買賣包括3種情況：第一種情況是同一農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員之間的買賣；第二種情況是不同農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員之間的買賣；第三種情況是農(nóng)民賣給城鎮(zhèn)居民。根據(jù)我國法律，第三種情況是嚴(yán)厲禁止的。根據(jù)《廣東省農(nóng)村宅基地管理辦法（送審稿）》第四章第十七條，符合第十條宅基地‘一戶一宅’申請條件的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，報(鄉(xiāng))鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)同意，可以購買本鎮(zhèn)區(qū)域范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的房屋，并取得相應(yīng)的宅基地使用權(quán)。

2、租賃

農(nóng)民在依法取得農(nóng)村住宅的所有權(quán)后，在一定的時間內(nèi)出租給他人，從而獲取一定的收益。城中村及城市郊區(qū)有大量農(nóng)民出租自己的住宅，這樣的房屋以低廉的價格吸引了很多農(nóng)民工和學(xué)生。除了上述的短租以外，還有以租代售的。由于我國法律嚴(yán)厲禁止農(nóng)民把農(nóng)村住宅賣給城鎮(zhèn)居民。所以有些農(nóng)民把住宅長期出租給城鎮(zhèn)居民，名“租”實“買”。

3、抵押

抵押是指債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移某些財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依法以該財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。農(nóng)民擁有的財產(chǎn)主要是農(nóng)村住宅,于是農(nóng)民用自有房屋作為債權(quán)擔(dān)保借款的現(xiàn)象已經(jīng)屢見不鮮。前些年由于我國《物權(quán)法》第 184 條和《擔(dān)保法》第37條都明確規(guī)定宅基地使用權(quán)不得用于抵押，而且由于《擔(dān)保法》第36條我國不動產(chǎn)流轉(zhuǎn)規(guī)則是“房隨地走、地隨房走”及對宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的限制，導(dǎo)致大部分的金融機(jī)構(gòu)對以農(nóng)村住宅作為抵押的情況非常慎重，農(nóng)村住宅難以抵押。新出臺的《廣東農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)實施方案》，有望打破這種局面。方案中梅州市五華縣、清遠(yuǎn)市連州市等2個縣（市）被國家確定為農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)區(qū)域。

土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是指擁有土地承包經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶將土地經(jīng)營權(quán)（使用權(quán)）轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶或經(jīng)濟(jì)組織，即保留承包權(quán)，轉(zhuǎn)讓使用權(quán)。

其它的流轉(zhuǎn)的方式還包括繼承、贈與、作價入股等。

三、農(nóng)村住宅房地產(chǎn)抵押涉及的估價服務(wù)

（一）農(nóng)村住宅房地產(chǎn)抵押中估價服務(wù)的必要性

要做抵押，就必須要合理確定房地產(chǎn)的價值。因為確定房地產(chǎn)價值是金融機(jī)構(gòu)確定貸款額度的前提之一。要是高估了價值會增加銀行的貸款風(fēng)險，要是低估了會損害農(nóng)民的利益。所以在《廣東農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)實施方案》中也明確提到建立“兩權(quán)”價值評估的專業(yè)化服務(wù)機(jī)制。規(guī)范試點(diǎn)地區(qū)“兩權(quán)”抵押價值評估體系，“兩權(quán)”價值評估要以縣為單位，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村集體經(jīng)濟(jì)組織參加，各試點(diǎn)縣可制定“兩權(quán)”價值評估管理辦法。推動發(fā)展農(nóng)村產(chǎn)權(quán)價值評估、法律咨詢等中介組織，每個試點(diǎn)縣或試點(diǎn)所在的地級市可引進(jìn)或推薦2家至3家具備資質(zhì)條件的評估中介機(jī)構(gòu)，合理確定農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)價值。

（二）農(nóng)村住宅的估價方法及注意事項

與城市住宅相比，評估人員必須注意到評估農(nóng)村住宅的特殊性，下面就三種常用的評估方法談?wù)勣r(nóng)村住宅的估價服務(wù)。

方法一：市場法

適用范圍：房屋所處區(qū)域同類市場交投活躍，市場上有較多的可比的農(nóng)村住宅交易案例。

基本思路：選取一定數(shù)量的可比實例，將它們與估價對象進(jìn)行比較，根據(jù)兩者之間交易情況、市場狀況、區(qū)位狀況、權(quán)益狀況、實物狀況等因素的差異對可比實例近期交易價格進(jìn)行修正后得到估價對象價值或價格。

計算公式：

注意事項：

（1）房屋所處區(qū)域同類市場較少交易案例或者沒有交易案例的時候不能采用市場法。

（2）由于農(nóng)村住宅的土地沒有法定剩余使用年限，在進(jìn)行土地使用年期的修正的時候，根據(jù)孰短原則，農(nóng)村住宅的剩余使用年限應(yīng)根據(jù)建筑物剩余使用年限來確定。

方法二：收益法

使用范圍：房屋所處區(qū)域為城中村，或者城區(qū)邊緣位置這些出租案例比較多的地區(qū)，房屋有收益的，可以選擇收益法。

基本思路：收益法是預(yù)測估價對象的未來收益，利用報酬率或資本化率、收益乘數(shù)將未來收益轉(zhuǎn)換為價值得到估價對象價值或價格的方法。

計算公式：

注意事項：

（1）出租案例較少的地區(qū)不適用收益法

（2）注意謹(jǐn)慎確定折現(xiàn)率。

（3）由于農(nóng)村住宅的土地沒有法定剩余使用年限，在進(jìn)行土地剩余使用年期的確定的時候，根據(jù)孰短原則，農(nóng)村住宅的剩余使用年限應(yīng)根據(jù)建筑物剩余使用年限來確定。

（4）在租期內(nèi)的租金確定應(yīng)為合同內(nèi)約定的租金，在租期外的租金的確定應(yīng)為客觀租金。

方法三：成本法

使用范圍：房屋所處區(qū)域交易市場不活躍、房屋無收益的情況下都可以采用。

基本思路：成本法是測算估價對象在價值時點(diǎn)的重置成本或重建成本和折舊，將重置成本或重建成本減去折舊得到估價對象價值或價格的方法。

成本法房地分估。土地取得成本在有集體用地基準(zhǔn)地價的地方可以采用基準(zhǔn)地價修正法比如南海。建筑物的成本可以參考當(dāng)?shù)氐墓こ淘靸r信息。

計算公式：房地產(chǎn)價值=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用+成本利潤+銷售稅費(fèi)

注意事項:有收益的房屋用此方法可能會造成價值低估。

四、農(nóng)村住宅房地產(chǎn)抵押估價案例——以收益法為例

項目概況：A房地產(chǎn)是B先生擁有的A市農(nóng)村住宅，于1996年建成。A房地產(chǎn)所處區(qū)域為城鄉(xiāng)結(jié)合部，附近農(nóng)村住宅租賃市場活躍。A房地產(chǎn)所在樓棟為鋼筋混凝土9層樓梯樓，樓棟外墻為馬賽克，共用土地面積為560平方米。A房地產(chǎn)建筑面積為76.54平方米，位于樓棟第4層。A房地產(chǎn)層高約為3.0米，室內(nèi)裝修情況如下：地面為地磚，墻面、天花為乳膠漆，門為夾板門，窗為鋁合金窗。室內(nèi)外水電已安裝、消防、通訊設(shè)施齊全。B先生在兩年前把A房地產(chǎn)出租給C先生，租約于1個月前到期，故A房地產(chǎn)現(xiàn)在空置中。B先生擬委托房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估A房地產(chǎn)的抵押價值。

由于A房地產(chǎn)所處區(qū)域為城鄉(xiāng)結(jié)合部，附近農(nóng)村住宅租賃市場活躍。故可以采用收益法評估A房地產(chǎn)的抵押價值。

A房地產(chǎn)應(yīng)用收益法估價的測算過程

（一）相關(guān)參數(shù)的確定

（1）潛在毛租金收入：是房地產(chǎn)在充分利用、沒有空置下所能獲得的歸因于房地產(chǎn)的總收入，包括潛在毛租金收入加上其他收入。

①市場租金：根據(jù)我公司估價人員的市場調(diào)查及收集相關(guān)資料、信息，估價對象所處地段類似房地產(chǎn)的月正常客觀租金如下：

由于上述三個比準(zhǔn)價格比較接近，所以采用簡單算術(shù)平均綜合得出一個價格作為估價結(jié)果：（30+30+33）÷3=31元/平方米·月（取整）

根據(jù)我公司估價人員搜集的上述租金案例及收集相關(guān)資料、信息，近幾年周邊住宅的租金水平穩(wěn)中有升，我們預(yù)計未來租金水平能夠保持這種趨勢。同時結(jié)合估價對象自身的使用狀況，我們認(rèn)為估價對象所處地段類似房地產(chǎn)的月平均正?？陀^租金為31元/平方米/月。

②其他收入：主要為押金收益，租賃押金一般為2個月租金，本次評估取2個月租金，利息按一年期存款利率計算。

（2）有效毛收入：是從潛在毛收入中扣除空置和收租損失以后得到的歸因于房地產(chǎn)的收入。

①根據(jù)市場調(diào)查并結(jié)合估價對象所在區(qū)域的類似物業(yè)租賃氛圍及其自身特點(diǎn)，綜合考慮后確定估價對象空置率為5%。

②A市住宅房地產(chǎn)出租一般情況下按月付租，押金為2個月的租金，因此在收益期內(nèi)因拖欠租金造成收入損失很少，本次評估不考慮收租損失。

（3）運(yùn)營費(fèi)用：是維持房地產(chǎn)正常使用或營業(yè)的必要費(fèi)用。出租人應(yīng)承擔(dān)的運(yùn)營費(fèi)用包含稅費(fèi)綜合征收比例、保險費(fèi)、維修費(fèi)等。

根據(jù)A市相關(guān)規(guī)定及估價人員的經(jīng)驗確定，運(yùn)營費(fèi)用為月有效毛收益的9.1%，詳見“房屋租賃稅費(fèi)表”。

（5）報酬率確定

根據(jù)A市住宅房地產(chǎn)市場的實際情況及我們估價工作的經(jīng)驗，我們采取累加法確定估價對象的報酬率，即房地產(chǎn)報酬率等于無風(fēng)險報酬率加上風(fēng)險報酬率。無風(fēng)險報酬率取一年期定期存款利率（即1.50%），風(fēng)險報酬率是指承擔(dān)額外的風(fēng)險所要求的補(bǔ)償，即超過無風(fēng)險報酬率以上部分的報酬率，具體是對估價對象房地產(chǎn)自身及其所在的區(qū)域、行業(yè)、市場等所存在的風(fēng)險的補(bǔ)償。

①投資風(fēng)險報酬率，是指當(dāng)投資投資于收益不確定、具有一定風(fēng)險性房地產(chǎn)時，要求對所承擔(dān)的額外風(fēng)險的補(bǔ)償。住宅房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險一般，取2.00%；

②管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率是指一項投資所要求管理付出對應(yīng)的補(bǔ)償，房地產(chǎn)要求的管理工作一般超過存款、證券，本次取管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率1.5%；

③缺乏流動性補(bǔ)償率是指投資者對所投入資金由于缺乏流動性所要求的補(bǔ)償。房地產(chǎn)與存款、股票、債券、黃金等投資相比，買賣困難，變現(xiàn)能力弱。本次取缺乏流動性補(bǔ)償率1.5%。

④投資帶來的優(yōu)惠率是指由于投資房地產(chǎn)可能獲得額外好處，如易于獲得融資和所得稅抵扣優(yōu)惠等，本次評估僅考慮易于獲得融資的優(yōu)惠率，取值0.50%

經(jīng)過市場調(diào)查，周邊類似物業(yè)的年遞增比率在3%-6%間，考慮到通貨膨脹率、物價上漲因素以及將來的一些不確定性因素，我們預(yù)測估價對象自價值時點(diǎn)起前15年收益水平按每年3.5%的比率遞增，第15年以后收益水平固定不變，即凈收益年遞增比率g為3.5%，凈收益遞增年限N1為15年。

（7）收益年限

估價對象收益年限，是從價值時點(diǎn)開始計算的未來可以獲得收益的持續(xù)時間，即價值時點(diǎn)至建筑物使用年限結(jié)束之日。估價對象為集體使用土地，未繳納國有土地使用權(quán)出讓金。

建筑物使用年限約60年，建筑物建成時間為1996年，至價值時點(diǎn)，建筑物剩余使用年限約為40年，即收益年限n為40年。

五、總結(jié)

農(nóng)村住宅房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)、抵押中的價值評估在估價行業(yè)中比較新的領(lǐng)域，缺少前人的經(jīng)驗，注定了在實踐的過程中充滿坎坷。但是同時它也是充滿前景的，畢竟農(nóng)村住宅是六億農(nóng)民的生存基礎(chǔ)。希望估價師及專業(yè)人員在實際中多積累經(jīng)驗，在探索中成長，將農(nóng)村住宅房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)、抵押中的價值評估做的越來越好。