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摘要：我國是人口大國，如何能讓更多的人有房住，是一個(gè)很重要的課題。在“房價(jià)高”、“買房難”背景下，房地產(chǎn)租賃儼然為我們提供了新的發(fā)展方向?！胺孔邮怯脕碜〉?、不是用來炒的”，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，令全體人民住有所居的，成為了政府工作的要求之一。房地產(chǎn)租賃是屬于財(cái)產(chǎn)租賃的一種，“租賃權(quán)的物權(quán)化”是現(xiàn)代房地產(chǎn)租賃的發(fā)展趨勢和顯著特點(diǎn)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)租賃  高質(zhì)量  估價(jià)服務(wù)

一、房地產(chǎn)租賃簡介

1．房地產(chǎn)租賃產(chǎn)生的背景

近年來，隨著我國房地產(chǎn)市場過熱，“房價(jià)高”、“買房難”已成為諸多社會問題當(dāng)中被關(guān)注度最高的問題之一。去年中國共產(chǎn)黨第十九次全國代表大會上，習(xí)近平總書記指出應(yīng)“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的”的方向，并提出了加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居的工作要求。

當(dāng)前是我國房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級的關(guān)鍵時(shí)期，房地產(chǎn)租賃市場作為房地產(chǎn)行業(yè)的不可或缺組成部分，在租賃企業(yè)化發(fā)展趨勢下，應(yīng)大力扶持國有的機(jī)構(gòu)發(fā)展規(guī)?；赓U，充分發(fā)揮國有企業(yè)行業(yè)租賃示范作用，撐持國有企業(yè)展開規(guī)模化的住房租賃營業(yè)。同時(shí)積極鼓勵(lì)民營住房租賃企業(yè)的成長，同時(shí)培育機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)開展住房租賃相關(guān)業(yè)務(wù)，支持房地產(chǎn)開辟企業(yè)實(shí)現(xiàn)謀劃轉(zhuǎn)型，從單一的開辟發(fā)賣向租售并舉的全新模式舉行改變。鼓勵(lì)有能力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在其新建商品房項(xiàng)目中長期持有部分房源的所有權(quán)來投放到市場租賃。

2．我國現(xiàn)行房地產(chǎn)租賃的相關(guān)政策

2017年7月18日，住建部下發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》(建房[2017]153號)，提出要多措并舉，加快發(fā)展住房租賃市場。當(dāng)時(shí)的通知明確要求加大對住房租賃企業(yè)的金融支持力度，拓寬直接融資渠道，支持發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類債券及資產(chǎn)支持證券，專門用于發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)。鼓勵(lì)地方政府出臺優(yōu)惠政策，積極支持并推動(dòng)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金。
    2017年5月19日，住建部發(fā)布《住宅租賃和銷售管理?xiàng)l例(征求意見稿)》，重點(diǎn)為如何保障租房人的權(quán)益。規(guī)定出租人不得采取暴力、威脅或者其他強(qiáng)制方式驅(qū)逐承租人，收回住房。

2016年5月17日，國務(wù)院辦公廳《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》發(fā)展住房租賃企業(yè)，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租庫存商品住房，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與住房租賃企業(yè)合作.發(fā)展租賃地產(chǎn)。

二、房地產(chǎn)租賃估價(jià)主要的業(yè)務(wù)類型

隨著住房租賃市場的興起，房地產(chǎn)租賃將成為房地產(chǎn)市場中不可或缺的一部分，但在發(fā)展房地產(chǎn)租賃市場的過程中也容易出現(xiàn)房產(chǎn)租賃糾紛、租賃價(jià)格、課稅、咨詢等參考標(biāo)準(zhǔn)等，這時(shí)候房地產(chǎn)估價(jià)就顯得格外重要。

1、為房地產(chǎn)租賃交易而評估房地產(chǎn)租賃價(jià)格

目前房地產(chǎn)行業(yè)處于轉(zhuǎn)型升級的關(guān)鍵時(shí)期，房地產(chǎn)租賃的市場逐漸成熟，規(guī)范房地產(chǎn)租賃行為、加強(qiáng)物業(yè)管理、防止國有資產(chǎn)流失成為房地產(chǎn)租賃市場亟需解決的問題。無論是國有企業(yè)作為出租方，承租物業(yè)并支付租金的行為，或是作為出租房，將旗下國有物業(yè)出租并收取租金的行為，都不能單單考慮租賃雙方的個(gè)人意愿，國有企業(yè)作為物業(yè)出租或承租的關(guān)聯(lián)方，國有資產(chǎn)的資金走向，受到社會全民的監(jiān)督。

2、為租賃課稅而評估房地產(chǎn)租賃價(jià)格

目前市場上存在的租賃行為多數(shù)為小我與小我之間進(jìn)行房屋租賃，大部分都只是簽訂房屋租賃合同、口頭協(xié)議，不開具發(fā)票，并不進(jìn)行租賃備案，或者部分雖然備案，但是簽訂雙合同，以較低的租賃價(jià)格備案，這樣就為繳納稅費(fèi)的稅基提供了一定的難度。隨著租賃法制的完善及市場監(jiān)管的不斷加強(qiáng)，加強(qiáng)房地產(chǎn)租賃備案勢在必行。如果租賃雙方當(dāng)事人在房地產(chǎn)備案相關(guān)部門申報(bào)租賃備案價(jià)格時(shí)，房地產(chǎn)備案相關(guān)部門如果認(rèn)為其備案價(jià)格明顯低于市場價(jià)格，可以委托具有資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對其租賃價(jià)格進(jìn)行評估，并以其評估結(jié)果作為參考。

3、為項(xiàng)目前期工程提供租賃價(jià)格咨詢

眾所周知，房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)需要做好、做長久，離不開隨著時(shí)代發(fā)展不斷迭代更新、往精與尖處發(fā)展的能力。住房租賃項(xiàng)目的誕生，恰恰給了這樣一個(gè)機(jī)會——為項(xiàng)目前期工程提供咨詢。住房租賃項(xiàng)目的盈利能力，往往在項(xiàng)目拿地（通過出讓、轉(zhuǎn)讓、承租等方式）的時(shí)候已經(jīng)決定了，合理的土地成本對一個(gè)項(xiàng)目的影響程度不言而喻，因此，如果房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)能對土地成本作出合理分析界定，將會在為企業(yè)及社會帶來良好效益的同時(shí)很好地實(shí)現(xiàn)自身價(jià)值。

4、解決租賃糾紛而評估房地產(chǎn)租賃價(jià)格

我國房地產(chǎn)租賃市場起步較晚，有關(guān)房屋租賃法律、法規(guī)尚不完善，在房屋租賃市場中存在著長期拖欠租金，惡意拖欠，承租人違約導(dǎo)致糾紛、改變用途租賃等問題，涉及到賠償、補(bǔ)償等問題，這就需要到房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)提供客觀、公正、合理的租賃價(jià)格。

三、房地產(chǎn)租賃估價(jià)技術(shù)

目前房地產(chǎn)的估價(jià)主要有三大方法，即市場法、收益法、成本法，它們也同樣適用于房地產(chǎn)租賃的估價(jià)。結(jié)合房地產(chǎn)租賃自有特殊性，下面對常用的估價(jià)方法淺談房地產(chǎn)租賃的估價(jià)服務(wù)：

1、市場法
  市場法是房屋租賃市場公開、租賃信息充分時(shí)首選的一種方法。

基本思路：選取一定數(shù)量的可比實(shí)例，將它們與估價(jià)對象進(jìn)行比較，根據(jù)兩者之間交易情況、市場狀況、區(qū)位狀況、權(quán)益狀況、實(shí)物狀況等因素的差異對可比實(shí)例近期交易租賃價(jià)格進(jìn)行修正后得到估價(jià)對象房地產(chǎn)租賃價(jià)值或價(jià)格。

注意事項(xiàng)：（1）租賃期限的對租賃價(jià)格的影響；（2）租賃用途對租賃價(jià)格的影響；（3）租賃支付方式對租賃價(jià)格的影響。

2、收益法

收益法是在租賃房屋預(yù)期收益可預(yù)測或可確定的情況下常用的估價(jià)方法。

基本思路：收益法是預(yù)測估價(jià)對象的未來收益，利用報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將未來收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值得到估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格的方法。

注意事項(xiàng)：（1）年凈收益的計(jì)算；（2）注意確定報(bào)酬率；（3）收益年限的確定。

3、成本法

在市場難以提供類似估價(jià)對象的可比實(shí)例，也不易準(zhǔn)確預(yù)測凈收益時(shí)，成本法可以作為主要的估價(jià)方法。成本法是采用成本累加的方法計(jì)算房屋租賃價(jià)格的一種方法。

基本思路：成本法是指先首先要測算出被評估房地產(chǎn)的現(xiàn)行再取得成本（重置成本），其次測算出被估價(jià)對象的各種貶值因素，并將其從重置成本中扣除而得到估價(jià)對象價(jià)值的評估方法。

注意事項(xiàng)：（1）折舊費(fèi)的確定；（2）地租和利潤的確定；（3）重置價(jià)格的確定。

四、房地租賃估價(jià)的難點(diǎn)

房產(chǎn)租賃評估的價(jià)值類型一般為市場價(jià)值，但在實(shí)務(wù)中市場價(jià)值的內(nèi)涵卻是不盡相同的。房地產(chǎn)租賃費(fèi)用是由承租方與出租人那一方承擔(dān)，房地租賃價(jià)格是否含稅，不同的租賃形式，體現(xiàn)出不同的價(jià)值內(nèi)涵。而評估實(shí)物時(shí)僅以常見的情況來設(shè)定這種價(jià)值內(nèi)涵會阻礙評估行業(yè)向精細(xì)化、專業(yè)化發(fā)展。在現(xiàn)實(shí)估價(jià)中時(shí)常需要體現(xiàn)不同價(jià)值內(nèi)涵的評估的出現(xiàn)，如果在實(shí)物中，僅用某一固定的數(shù)值去得出評估結(jié)論，則是難以滿足委托方的真正需求，也難以體現(xiàn)評估的專業(yè)化。

總結(jié)

房地產(chǎn)租賃市場存在已久，但是在政府引導(dǎo)、抑制房價(jià)上漲的今天得以高速發(fā)展，并綻放出它新的一面。租賃價(jià)格評估在估價(jià)行業(yè)中是比較新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域之一，缺乏前人的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，更加要求評估機(jī)構(gòu)能夠及時(shí)提高自身的服務(wù)水平，實(shí)踐的道路上是坎坷的，但是也充滿機(jī)遇的，我國保障性住房政策逐漸完善，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級，一些問題會凸顯出來，但我們相信，通過自身思考及與業(yè)界同行共同探討，一定能解決難題，打開評估行業(yè)新局面。