摘要：隨著城市化進(jìn)程的加快，城市更新改造也在不斷加強(qiáng)，而房屋征收則成為城市更新改造中最常見的一種行為。在過去的二十年間，城市房屋征收行為導(dǎo)致的社會問題屢屢發(fā)生，某種程度上也促進(jìn)了征收法律制度及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)在不斷的完善。而房屋殘值則是目前評估界探討較少的領(lǐng)域，本文將對房屋殘值的評估進(jìn)行探討。
關(guān)鍵詞：房屋 殘值 評估
早期在征收補(bǔ)償過程中，常能聽到有關(guān)房屋殘值的補(bǔ)償與評估，近年來隨著《國有土地房屋征收與補(bǔ)償條例》取代了《城市房屋拆遷管理條例》，房屋殘值補(bǔ)償逐漸被取消。但另一方面，由于取消了房屋殘值補(bǔ)償，房屋殘值就被定義為不屬于被征收入所有的公共資產(chǎn)，為了規(guī)范殘值資產(chǎn)的處置行為，防止國有資產(chǎn)流失，房屋殘值價值再一次引起社會的高度重視。征收殘值處置過程中如何確定合理的招標(biāo)底價也得到更多的關(guān)注。因此，房屋殘值評估在解決上述的問題中能起到關(guān)鍵性的作用，如何做好房屋殘值評估已迫在眉睫。
但是目前房屋殘值評估在房地產(chǎn)及資產(chǎn)評估中均被劃入“非重點”的范疇內(nèi)，也未有相關(guān)部門頒布或出臺過對應(yīng)的評估準(zhǔn)則及相關(guān)的法律法規(guī)，以下我們就房屋殘值評估進(jìn)行探討。
一、房屋殘值的定義
房屋殘值，是指房屋經(jīng)過長期使用，失去使用價值后，經(jīng)過拆除清理以后殘留的建筑材料的價值。清理費用是拆除清理報廢的破舊房屋時所支付的人工、機(jī)具的費用，它作為使用房屋的追加耗費，應(yīng)計入成本之內(nèi)。一般都以殘值扣除清理費用后的剩余部分為凈殘值，簡稱殘值。
在《房地產(chǎn)估價理論與方法》中提到，房屋殘余價值與其房屋造價的比例為殘值率，而房屋殘值要考慮建筑物的經(jīng)濟(jì)耐用年限及殘值率這兩個指標(biāo)來核定。
各種結(jié)構(gòu)房屋的耐用年限和殘值率
耐用年限（年） | 殘值率（%） | ||||
生產(chǎn)用房 | 受腐蝕的生產(chǎn)用房 | 非產(chǎn)生用房 | |||
鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) | 50 | 35 | 60 | 0 | |
磚混結(jié)構(gòu) | 一等 | 40 | 30 | 50 | 2 |
二等 | 40 | 30 | 50 | 2 | |
磚木結(jié)構(gòu) | 一等 | 30 | 20 | 40 | 6 |
二等 | 30 | 20 | 40 | 4 | |
三等 | 30 | 20 | 40 | 3 | |
簡易結(jié)構(gòu) | 10 | 0 | |||
二、房屋殘值的評估范圍
（一）房屋征收情況下房屋殘值評估范圍的確定
房屋征收時，房屋的殘值能否得到補(bǔ)償，補(bǔ)償?shù)慕痤~為多少，對被征收者來說尤為關(guān)注。因此在房屋征收評估過程中，殘值范圍的確定，就成為了評估工作中關(guān)鍵的一環(huán)。
早期全國各地的城市房屋拆遷管理規(guī)定多有提及房屋殘值，如粵府[1933]140號《廣東省城市房屋拆遷管理規(guī)定》第十三條作出了如下解釋：房屋所有權(quán)人要求產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人可按下列標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)償：（四）拆遷房屋中的技術(shù)層（含夾層、閣樓），如屬于原建筑物整體結(jié)構(gòu)和布局或者經(jīng)報建批準(zhǔn)，層高超過2.2米，樓底高度不少于2.4米（即自然層高不少于4.6米）的，可計算產(chǎn)權(quán)面積，按1:1的比例調(diào)換產(chǎn)權(quán)面積；經(jīng)報建批準(zhǔn)的技術(shù)層，層高不足2.2米的，按當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易所評定的殘值補(bǔ)償。
從上述解釋可以看出，此前已有相關(guān)文件對征收過程中房屋殘值的范圍作出具體的規(guī)定。
2011年1月21日頒布的國務(wù)院令第590號《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》全面取代了《城市房屋拆遷管理條例》。其中第十七條作出了如下解釋：作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補(bǔ)償包括：（一）被征收房屋價值的補(bǔ)償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補(bǔ)償；（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。此后各地均按以上條例相繼出臺地方具體實施細(xì)則，均無提及房屋殘值的補(bǔ)償。
從上述解釋可以看出：房屋征收評估中沒有明確指出房屋價值是否包括房屋殘值，但從各地的實施情況來看，僅對房屋價值進(jìn)行評估補(bǔ)償，不另行進(jìn)行房屋殘值的評估補(bǔ)償。因此在征收目的下的房地產(chǎn)市場價值評估中，均不考慮房屋的殘值價值。
（二）殘值處置下房屋殘值評估范圍的確定
根據(jù)《中央國家機(jī)關(guān)國有資產(chǎn)處置管理暫行辦法》第六條規(guī)定：土地、房屋、建筑物及汽車的資產(chǎn)處置，均需經(jīng)使用單位提出申請，報國務(wù)院機(jī)關(guān)事務(wù)管理局審批；第十二條規(guī)定：資產(chǎn)處置的變價收入和殘值收入，附國家規(guī)定上繳財政外，一律所為各部門及機(jī)關(guān)后勤事業(yè)單位重新購各類資產(chǎn)的專用基金，企業(yè)按現(xiàn)行財務(wù)制度執(zhí)行，不得挪作他用。第十一條規(guī)定：向國務(wù)院機(jī)關(guān)事務(wù)管理局辦理資產(chǎn)處置手續(xù)，應(yīng)根據(jù)不同情況提交有關(guān)文件、證件和資料；（四）資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)出具的有關(guān)資產(chǎn)評估報告；按照以上規(guī)定可以看出，在國有資產(chǎn)處置的評估中，房屋殘值需要列入評估范圍。
同時各地方政府及征收單位也對房屋殘值處置作了具體規(guī)定，如《荊州市城市建設(shè)投資開發(fā)有限公司地上殘值資產(chǎn)處置管理辦法》第二條規(guī)定：本辦法所稱殘值資產(chǎn)，是指在我公司儲備地塊上進(jìn)行征收補(bǔ)償后取得的資產(chǎn)及其他不屬于被征收入所有的公共資產(chǎn)，殘值資產(chǎn)的范圍包括：（一）廠房、車間、倉庫、辦公樓、住宅等建（構(gòu)）筑物；（二）水、電、氣等管網(wǎng)設(shè)施設(shè)備；（三）花木、交通、安全設(shè)施設(shè)備等公共資產(chǎn)；第八條規(guī)定：殘值資產(chǎn)按下列程序處置：（四）資產(chǎn)評估鑒定，需要進(jìn)行資產(chǎn)評估的，由公司委托具有資產(chǎn)評估資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，出具評估報告，確需進(jìn)行資產(chǎn)鑒定的，應(yīng)由具有相應(yīng)資質(zhì)的鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行資產(chǎn)鑒定并出具資產(chǎn)鑒定報告。以上規(guī)定可以看出，征收殘值處置的評估中，房屋殘值也需要列入評估范圍。
三、房屋殘值的評估方法
根據(jù)上述評估范圍的確定，可以得出房屋殘值的評估主要運用于殘值的征收處置過程中，故本次重點討論報廢、殘值目的下的評估方法。
對于房屋征收處置的殘值評估，應(yīng)按照報廢殘值回收收益的方式進(jìn)行評估，公式如下：
房屋殘值評估價值=回收收益-拆除費用
其中不是所有的房屋報廢殘值都能產(chǎn)生回收收益，需要根據(jù)不同的房屋結(jié)構(gòu)、施工材料、施工工藝及拆除方式來確定。如：（1）基礎(chǔ)、磚等因拆除后即為施工垃圾，無回收價值，卻產(chǎn)生拆除費用；（2）金屬等有回收價值的房屋殘值按當(dāng)?shù)鼗厥諆r格確定。
下表列舉了某廠房拆除殘值價值評估表：
項目名稱 | 單位 | 工程量 | 單價 | 總價 | 備注 | |
拆除部分 | 拆除砼場地 | m2 | ||||
拆除房屋基礎(chǔ) | m3 | |||||
拆除房屋磚砌墻（砂漿） | m3 | |||||
拆除房屋地面 | m2 | |||||
拆除房屋現(xiàn)澆砼板（敲出鋼筋） | m3 | |||||
拆除房屋現(xiàn)澆砼梁（敲出鋼筋） | m3 | |||||
拆除房屋現(xiàn)澆砼柱（敲出鋼筋） | m3 | |||||
拆除房屋現(xiàn)澆樓梯（敲出鋼筋） | m3 | |||||
拆除彩鋼浪板屋面 | m2 | |||||
拆除鋼屋架 | m2 | |||||
拆除鐵欄圍墻（砂漿） | m2 | |||||
拆除金屬門窗 | 樘 | |||||
拆除下水道排水管 | m | |||||
拆除部分小計 | ||||||
回收部分 | 廢鋼材 | T | ||||
廢不銹鋼 | T | |||||
三合土 | m3 | |||||
回收部分小計 | ||||||
房屋殘值評估單價（元/m2） | ||||||
四、結(jié)語
目前殘值評估在資產(chǎn)評估范疇內(nèi)屬于非重點內(nèi)容，也沒有具體的評估準(zhǔn)則及相關(guān)法規(guī)進(jìn)行規(guī)范，作為評估人員，當(dāng)接觸到殘值評估項目時，應(yīng)依據(jù)評估目的，結(jié)合項目的實際情況，具體問題具體分析，采用合適的方法進(jìn)行評估，得出一個合理的評估結(jié)果。
與此同時，我們需要一個成熟的監(jiān)督管理體系，對特定行為下的特定資產(chǎn)在特定目的下的特定價值給出明確的規(guī)范操作流程，評估機(jī)構(gòu)及評估人員才能用一個準(zhǔn)確的結(jié)果來反映估價對象的真實狀況。
以上是筆者對房屋殘值評估的一些見解，如若有不當(dāng)之處，歡迎批評指正，也希望對房屋殘值評估的探討取得一個拋磚引玉的作用。
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