摘要：在工業(yè)4.0時代的大背景下，房地產(chǎn)估價行業(yè)正在悄無聲息地發(fā)生著翻天覆地的變化。中國經(jīng)濟(jì)跨越式發(fā)展，經(jīng)濟(jì)服務(wù)多樣化需求不斷升級。當(dāng)前，估價行業(yè)需求表現(xiàn)被動，行業(yè)轉(zhuǎn)型期傳統(tǒng)業(yè)務(wù)逐漸由人工智能替代，專業(yè)機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員應(yīng)致力于積極引導(dǎo)需求并定制咨詢、估價服務(wù)，最大化地滿足多樣化的客戶需求，提高工作效率、項(xiàng)目承接率。力求達(dá)到優(yōu)化項(xiàng)目操作進(jìn)程，進(jìn)一步深化在客戶心目中的專業(yè)形象。
本文就房地產(chǎn)估價需求與供給的未來發(fā)展趨勢做了簡單介紹，并簡單分析和探討了在科技、經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展的大背景下如何通過供給積極引導(dǎo)需求。
關(guān)鍵詞：行業(yè)轉(zhuǎn)型 需求被動 引導(dǎo)需求 定制服務(wù)
一、外部環(huán)境對供求的影響
（一）工業(yè)4.0革命影響
第四次工業(yè)革命即工業(yè)4.0，涉及諸多不同企業(yè)、部門和領(lǐng)域。它正以我們未曾意識到的姿態(tài)，以漸進(jìn)式的發(fā)展過程，跨行業(yè)、跨部門的協(xié)作方式席卷全球，改變著世界。工業(yè)4.0是一場數(shù)字革命，數(shù)字技術(shù)的核心是大規(guī)模、低成本自動化以及機(jī)器智能，這些技術(shù)正在以前所未有的方式影響著我們學(xué)習(xí)、工作、移動、溝通和互動的方式。目前，我們的科學(xué)和文化正在發(fā)生著顛覆性的變化，對未來的影響深遠(yuǎn)。
工業(yè)4.0時代的到來會產(chǎn)生四大影響：客戶期望、產(chǎn)品優(yōu)化、協(xié)作創(chuàng)新和組織形式。新技術(shù)可優(yōu)化實(shí)體產(chǎn)品和服務(wù)并提升其價值，讓資產(chǎn)更加耐用，數(shù)據(jù)和分析則改變資產(chǎn)的維護(hù)方式。同時，大量客戶體驗(yàn)、基于數(shù)據(jù)的服務(wù)和資產(chǎn)績效全面分析要求新的協(xié)作形式。新時代，客戶逐步成為經(jīng)濟(jì)的核心。
在工業(yè)革命的大背景下，房地產(chǎn)估價行業(yè)也悄無聲息地隨之發(fā)生著不可逆轉(zhuǎn)的變化：客戶需求在變化，行業(yè)的思維方式和服務(wù)水平也跟著客戶的需求在改進(jìn)，創(chuàng)新新時代新的服務(wù)方式勢在必行。
（二）經(jīng)濟(jì)發(fā)展驅(qū)動
改革開放以來，中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r令全球都震驚，雖然近年來GDP增速放緩，但也是穩(wěn)中有升。
2018年中國國內(nèi)生產(chǎn)總值超過90萬億元，比2017年增加了近8萬億元。按平均匯率折算，經(jīng)濟(jì)總量達(dá)到13.6萬億美元，位居世界第二位，GDP約占全球六分之一的比重。
2018年，中國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中求進(jìn)，轉(zhuǎn)型升級，新動能持續(xù)增長，綠色發(fā)展是主基調(diào)，生態(tài)環(huán)境不斷改善提升；對外貿(mào)易增長，國內(nèi)消費(fèi)比重也在增長。
根預(yù)測，中美兩國將為未來幾年世界經(jīng)濟(jì)的增長貢獻(xiàn)53%的力量，預(yù)計到2050年中國GDP將接近美國的一倍，屆時中國GDP將占世界的40%，成為無可爭辯的唯一超級強(qiáng)國，中國將再次成為世界經(jīng)濟(jì)的中心。
雖然近年來中國經(jīng)濟(jì)的增速相比前幾年有所放緩，但是放眼全球，中國的增速依然可觀。
從社科院發(fā)布的藍(lán)皮書來看，現(xiàn)階段我國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)由高速增長階段轉(zhuǎn)為了高質(zhì)量發(fā)展階段。
中國經(jīng)濟(jì)跨越式發(fā)展，人民群眾生活水平提高，經(jīng)濟(jì)服務(wù)（如家庭、個人投資顧問等）多樣化需求不斷升級，評估專業(yè)人員協(xié)助挖掘新型業(yè)務(wù)、引導(dǎo)客戶需求才會有事半功倍的成效。
二、行業(yè)發(fā)展的影響
需求受經(jīng)濟(jì)發(fā)展、科技進(jìn)步的影響不斷轉(zhuǎn)變，估價行業(yè)的發(fā)展緊緊跟隨需求也在不斷轉(zhuǎn)型，轉(zhuǎn)型中的行業(yè)發(fā)展?fàn)顟B(tài)又反向制動和引導(dǎo)需求。
下文通過分析房地產(chǎn)估價行業(yè)供應(yīng)商的議價能力、購買者的議價能力、潛在競爭者進(jìn)入的能力、替代品的競爭能力和行業(yè)內(nèi)競爭者現(xiàn)有競爭能力等，分析行業(yè)的發(fā)展方向，從行業(yè)發(fā)展的角度分析供給積極引導(dǎo)需求的必要性和重要性。
（一）供應(yīng)商的議價能力
對于估價行業(yè)，主要供應(yīng)商為數(shù)據(jù)服務(wù)機(jī)構(gòu)。從目前的情況看，盡管我國大數(shù)據(jù)服務(wù)產(chǎn)業(yè)與較多領(lǐng)域的深度融合和創(chuàng)新應(yīng)用卓有成效，但受產(chǎn)業(yè)主體發(fā)展程度和市場準(zhǔn)入情況影響，發(fā)展還處于起步階段，大數(shù)據(jù)應(yīng)用領(lǐng)域分布仍然不夠全面，發(fā)展水平不均衡。而且，目前估價行業(yè)內(nèi)應(yīng)用大數(shù)據(jù)服務(wù)的范圍和深度也都有待提高，部分戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型中的機(jī)構(gòu)偶有數(shù)據(jù)服務(wù)需求，但亦為冰山一角。
所以，目前估價行業(yè)上游供應(yīng)商的議價能力暫時較弱。然而，隨著行業(yè)不斷轉(zhuǎn)型升級，當(dāng)大數(shù)據(jù)資源能夠有力支撐行業(yè)創(chuàng)新時，數(shù)據(jù)服務(wù)需求將不斷增加，上游供應(yīng)商的議價能力終將日益增強(qiáng)。
（二）購買者的議價能力
房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展至今，尚沒有做到有效地規(guī)范競爭，行業(yè)內(nèi)服務(wù)水平參差不齊，購買者對專業(yè)估價的認(rèn)同度沒有普遍提高。在此前提下，估價專業(yè)服務(wù)行業(yè)競爭激烈,在部分門檻較低的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，競爭無底線。有的機(jī)構(gòu)為了維護(hù)客戶關(guān)系，部分項(xiàng)目低于成本競標(biāo)。差異化不太明顯的服務(wù)領(lǐng)域，行業(yè)競爭亂象頻出，購買者議價能力較強(qiáng)。只有拓展出差異化服務(wù)項(xiàng)目，討價還價的能力才能有所改觀。
（三）潛在競爭者進(jìn)入的能力
房地產(chǎn)估價行業(yè)現(xiàn)如今的進(jìn)入門檻依然不是很高，但與之前相比略有改觀。《資產(chǎn)評估法》實(shí)施以來，地方協(xié)會、客戶對估價機(jī)構(gòu)的專業(yè)人員等各方面配置要求提高。潛在競爭者如果想要在行業(yè)內(nèi)拔得頭籌，持續(xù)的技術(shù)力量、可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略和相應(yīng)的資源不可或缺。如果只是想暫時分一杯羹，短時間內(nèi)還不是很困難；但如果希望實(shí)現(xiàn)長遠(yuǎn)地、更好地、范圍更廣地發(fā)展，相信將會越來越難。
（四）替代品的競爭能力
目前，隨著科技的迅猛發(fā)展，人工智能在評估行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)領(lǐng)域已經(jīng)逐步顯現(xiàn)出它的強(qiáng)大功能。然而，這是一把雙刃劍，看似一種威脅，實(shí)則是機(jī)遇。正是因?yàn)槿斯ぶ悄艿某霈F(xiàn)才解放了更多估價專業(yè)人員的身心去做更多專業(yè)方面的思考和研究，進(jìn)而達(dá)到創(chuàng)新發(fā)展估價行業(yè)的目的。
（五）行業(yè)內(nèi)競爭者現(xiàn)有競爭能力
估價行業(yè)目前進(jìn)入障礙不太高，競爭對手較多且勢均力敵;目前房地產(chǎn)估價市場趨于成熟，傳統(tǒng)業(yè)務(wù)需求增長緩慢甚至有縮減，但差異化服務(wù)需求略有增加。盡管如此，將來估價行業(yè)內(nèi)競爭者能夠?qū)崿F(xiàn)順利轉(zhuǎn)型，并適應(yīng)新時代新客戶差異化服務(wù)需求的機(jī)構(gòu)占比相對不低，長遠(yuǎn)來看，行業(yè)內(nèi)競爭者威脅較大。
通過分析供應(yīng)商的議價能力、購買者的議價能力、潛在競爭者進(jìn)入的能力、替代品的競爭能力和行業(yè)內(nèi)競爭者現(xiàn)有競爭能力等，房地產(chǎn)估價行業(yè)目前屬于轉(zhuǎn)型期。估價機(jī)構(gòu)可持續(xù)發(fā)展的主要任務(wù)是抓住機(jī)遇改變思維，實(shí)現(xiàn)技術(shù)轉(zhuǎn)型的同時，積極引導(dǎo)需求適應(yīng)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。
三、引導(dǎo)需求，定制服務(wù)
介于目前估價行業(yè)需求的被動性，行業(yè)轉(zhuǎn)型期傳統(tǒng)業(yè)務(wù)逐漸由人工智能替代，專業(yè)機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員應(yīng)以不同途徑尋找潛在客戶，檢索經(jīng)濟(jì)行為，挖掘客戶及客戶需求，以專業(yè)的判斷力為客戶定制相應(yīng)的咨詢、估價服務(wù)，最大化地為客戶解決問題，提高工作效率、項(xiàng)目承接率。
（一）從常規(guī)業(yè)務(wù)出發(fā)，挖掘新的需求，定制服務(wù)
房地產(chǎn)的估價目的主要有土地使用權(quán)出讓價格評估、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)租賃、房地產(chǎn)抵押、房地產(chǎn)保險估價、房地產(chǎn)課稅估價、征地和房屋征收拆遷補(bǔ)償估價、房地產(chǎn)分割合并、糾紛估價、拍賣底價評估、企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動中涉及的房地產(chǎn)估價以及其他目的的房地產(chǎn)估價等。
估價行業(yè)發(fā)展至今，常規(guī)業(yè)務(wù)的發(fā)展已經(jīng)達(dá)到頂峰，最容易接到的就是以上估價目的中的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)。然而，客戶始終為經(jīng)濟(jì)的核心，想要開拓新的需求，順著估價目的這條線找到客戶，深入了解客戶，盡可能形成長期合作關(guān)系（投資顧問、資產(chǎn)價值咨詢顧問），挖掘需求，引導(dǎo)客戶實(shí)現(xiàn)需求。
這種通過供給咨詢服務(wù)進(jìn)而實(shí)現(xiàn)引導(dǎo)需求的方式，需要機(jī)構(gòu)的前線工作人員相對專業(yè)，能夠精準(zhǔn)地挖掘需求并實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量專業(yè)服務(wù)。
（二）轉(zhuǎn)變服務(wù)方式，實(shí)現(xiàn)引導(dǎo)需求
從另一個維度看：積極推動人工智能在標(biāo)準(zhǔn)化業(yè)務(wù)領(lǐng)域發(fā)揮最大作用，也是引導(dǎo)客戶需求必不可少的途徑。如：通過自動估價系統(tǒng)與金融機(jī)構(gòu)線上互動，針對不同的機(jī)構(gòu)開放或定制不同的線上服務(wù)或線上、線下結(jié)合的服務(wù)方式，從源頭實(shí)現(xiàn)自動估價，達(dá)到簡化流程、提高服務(wù)質(zhì)量的效果。
這一切都有賴于擁有一個強(qiáng)大的數(shù)據(jù)支持系統(tǒng)，還有專業(yè)的后臺服務(wù)團(tuán)隊(duì)和一個有戰(zhàn)略眼光的決策層。
四、結(jié)語
工業(yè)4.0時代的房地產(chǎn)估價需求不斷升級，我們應(yīng)當(dāng)全方位滲透并以各種形式參與到不同的經(jīng)濟(jì)活動中去，最大限度地運(yùn)用我們的專業(yè)能力發(fā)揮作用。與此同時，積極引導(dǎo)客戶需求，讓客戶在迅猛發(fā)展的新時代更便捷地享受到專業(yè)的、差異化的咨詢、估價服務(wù)，特殊項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)定制專業(yè)服務(wù)。力求在優(yōu)化經(jīng)濟(jì)活動的進(jìn)程中起到關(guān)鍵性的作用，進(jìn)一步深化估價行業(yè)在客戶心目中的專業(yè)形象。
國家建設(shè)部一級房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu) 資產(chǎn)(含證券期貨)評估機(jī)構(gòu)
全國范圍執(zhí)業(yè)土地估價機(jī)構(gòu) 全國A級資信土地估價機(jī)構(gòu)
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