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摘要：自2016年5月1日起，全國范圍推行營業(yè)稅改增值稅，“營改增”后，增值稅計算較營業(yè)稅更復(fù)雜，且增值稅免征、減征等優(yōu)惠政策一系列出臺，需要評估工作人員在平常工作中給予必要關(guān)注并認真學(xué)習(xí)。

關(guān)鍵詞： 增值稅  計稅方法  評估方法中的運用

一、增值稅的概念

增值稅在百度百科中的定義是以商品（含應(yīng)稅勞務(wù)）在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值額作為計稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅。實行價外稅，稅費由消費者負擔(dān)，針對有增值的情況才征收增值稅，對沒有產(chǎn)生增值額的不征稅。現(xiàn)行與評估工作相關(guān)，會發(fā)生增值稅應(yīng)稅行為的主要征稅范圍有建筑、不動產(chǎn)租賃服務(wù)，銷售不動產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)等。

二、增值稅的演變史

營業(yè)稅改征增值稅。自2016年5月1日，中國全面推行營改增試點，將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)全部納入營改增試點，營業(yè)稅退出歷史舞臺。

增值稅減免及改革。（一）免稅標(biāo)準(zhǔn)的提高：《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于實施小微企業(yè)普惠性稅收減免政策的通知》（財稅〔2019〕13號，自2019年1月1日執(zhí)行）中對月銷售額10萬元以下(含本數(shù))的增值稅小規(guī)模納稅人免征增值稅，將免稅標(biāo)準(zhǔn)由月銷售額3萬元提高至月銷售額10萬元。依據(jù)政策解讀，該減征優(yōu)惠政策也適用于自然人（即其他個人）和未辦理一般納稅人登記的非企業(yè)性單位。（二）稅率的調(diào)減：《財稅〔2018〕32號財政部稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整增值稅稅率的通知》（2018年5月1日執(zhí)行）提供建筑、不動產(chǎn)租賃服務(wù)，銷售不動產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，增值稅一般納稅人（以下稱納稅人）發(fā)生增值稅行為的增值稅率由11%調(diào)整為10%；為推進增值稅實質(zhì)性減稅，發(fā)布《關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》（財政部 稅務(wù)總局 海關(guān)總署公告2019年第39號，本公告自2019年4月1日起執(zhí)行），原適用10%稅率調(diào)整為9%。

三、增值稅的納稅對象

(一)一般納稅人：1、應(yīng)稅行為的年應(yīng)征增值稅銷售額超500萬元（含本數(shù)）的單位和個體工商戶；2、 年應(yīng)稅銷售額未超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的單位和個體工商戶，會計核算健全，能夠提供準(zhǔn)確稅務(wù)資料的。

(二)小規(guī)模納稅人：應(yīng)稅行為的年應(yīng)征增值稅銷售額未超500萬元的單位和個體工商戶或其他個人（自然人）。

四、增值稅的稅率和征收率

（一）現(xiàn)行稅率

增值稅納稅人提供建筑、不動產(chǎn)租賃服務(wù)，銷售不動產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，稅率為9%（自2019年4月1日起執(zhí)行）。允許扣除可抵扣的進項稅額。

（二）征收率

1、個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額。

2、小規(guī)模納稅人以及選擇簡易計稅的一般納稅人計算稅款時使用征收率：不動產(chǎn)經(jīng)營租賃、銷售不動產(chǎn)征收率為5%（非自建不動產(chǎn)可扣除購置原價）、提供跨縣（市）建筑征收率為3%（可扣除支付的分包款）。

（三）預(yù)征率

1、一般計稅：跨縣（市）建筑業(yè)預(yù)征率為2%；不動產(chǎn)經(jīng)營租賃、房地產(chǎn)企業(yè)銷售預(yù)征率為3%；轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)預(yù)征率為5%（非自建不動產(chǎn)可扣除購置原價）。

2、簡易計稅：個人（包括個體工商戶和其他個人）出租住房按1.5%；不動產(chǎn)（個人出租住房外）經(jīng)營租賃、轉(zhuǎn)讓預(yù)征率為5%；簡易計稅的預(yù)征率基本上與征收率一致。

五、按不同計稅方法劃分總結(jié)增值稅的計算

（一）一般計稅方法（適用一般納稅人，2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)，稅率9%）。

1、公式：應(yīng)納稅額＝當(dāng)期銷項稅額—當(dāng)期進項稅額=含稅銷售額÷（1+9%）×9%-進項稅額。其中：銷項稅額＝銷售額×適用稅率；進項稅額，是指納稅人購進貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，支付或者負擔(dān)的增值稅額。

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目（注：房地產(chǎn)老項目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目。）除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。即：（銷售價格-土地取得價款）÷（1+9%）×9%-進項稅額。

舉例：非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動產(chǎn)

例1：某企業(yè)（一般納稅人）2019年4月轉(zhuǎn)讓一套于2016年6月購買的商鋪，轉(zhuǎn)讓價為1000萬元，當(dāng)時購買價為800萬元，取得增值稅專用發(fā)票，增值稅為79.28萬元，則該企業(yè)的應(yīng)繳納增值稅=1000÷（1+9%）×9%-79.28=3.29萬元。

例2：某企業(yè)（一般納稅人）2019年4月轉(zhuǎn)讓其自建的廠房，《建筑工程施工許可證》記載的開工時間為2016年6月，轉(zhuǎn)讓價為1000萬元，建造成本800萬元，取得增值稅專用發(fā)票，增值稅合計為75萬元，則該企業(yè)的應(yīng)繳納增值稅=1000÷（1+9%）×9%-75=7.57萬元。

舉例：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動產(chǎn)

例1：某開發(fā)商企業(yè)（一般納稅人）2019年4月銷售其開發(fā)的不動產(chǎn)，銷售總價為5000萬元，取得的《建筑工程施工許可證》記載的開工時間為2017年5月，土地取得價格為2000萬，房地產(chǎn)開發(fā)過程中發(fā)生的成本取得增值稅專用發(fā)票，增值稅為100萬元，則該企業(yè)的應(yīng)繳納增值稅=（5000-2000）÷（1+9%）×9%-100=147.71萬元。

例2：某開發(fā)商企業(yè)（一般納稅人，老項目，選取簡易計稅方法））2019年4月銷售其開發(fā)的不動產(chǎn)，銷售總價為5000萬元，取得的《建筑工程施工許可證》記載的開工時間為2016年4月，土地取得價格為2000萬，則該企業(yè)的應(yīng)繳納增值稅=5000÷（1+5%）×5%=238.1萬元。

3、不動產(chǎn)租賃服務(wù) 

一般計稅方法：應(yīng)納稅額=租金收入÷（1+9%）×9%-進項稅額

例1：某企業(yè)（一般納稅人） 2019年4月出租一套其于2016年6月購買的商鋪，月租金為50000元，則該企業(yè)的應(yīng)繳納增值稅=50000÷（1+9%）×9%=4128元。

（二）簡易計稅方法（適用小規(guī)模納稅人，2016年4月30日前取得不動產(chǎn)，稅率5%）。

1、不得抵扣進項稅額；且一旦選定，36個月內(nèi)不得變更；銷售行為發(fā)生的增值稅應(yīng)納稅額＝銷售額×征收率。

（1）銷售購買取得的不動產(chǎn)：應(yīng)納稅額=（轉(zhuǎn)讓價格-不動產(chǎn)原值）÷（1+5%）×5%

（2）銷售自建取得的不動產(chǎn)：應(yīng)納稅額=轉(zhuǎn)讓價格÷（1+5%）×5%  

舉例：非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動產(chǎn)

例1：某企業(yè)（一般納稅人）2018年8月轉(zhuǎn)讓一套于2016年4月購買的商鋪，轉(zhuǎn)讓價為1000萬元，當(dāng)時購買價為800萬元，則該企業(yè)的應(yīng)繳納增值稅=（1000-800）÷（1+5%）×5%=9.52萬元。

例2：某企業(yè)（一般納稅人）2018年8月轉(zhuǎn)讓其于2016年4月自建的廠房，轉(zhuǎn)讓價為1000萬元，建造成本價為800萬元，則該企業(yè)的應(yīng)繳納增值稅=1000÷（1+5%）×5%=47.62萬元。

例3：某個人2018年8月轉(zhuǎn)讓一套于2016年9月購買的住宅，轉(zhuǎn)讓價為150萬元，當(dāng)時購買價為100萬元，則該個人應(yīng)繳納增值稅=（150-100）÷（1+5%）×5%=2.38萬元。

2、不動產(chǎn)租賃服務(wù)  

（1）小規(guī)模納稅人出租不動產(chǎn)，個體工商戶、個人出租非住房 ：應(yīng)納稅額=租金收入÷（1+5%）×5%

（2）個體工商戶、個人出租住房：應(yīng)納稅額=租金收入÷（1+5%）×1.5%

舉例：不動產(chǎn)租賃服務(wù)

例1：某企業(yè)（一般納稅人）2019年4月出租于2016年4月自建的廠房，月租金為50000元，則該企業(yè)的應(yīng)繳納增值稅=50000÷（1+5%）×5%=2381元。

例2：某個人2018年8月出租住房，月租金為5000元，則該個人的應(yīng)繳納增值稅=5000÷（1+5%）×1.5%=71元。

六、按不同納稅主體劃分總結(jié)增值稅的計算

在計算轉(zhuǎn)讓或租賃不動產(chǎn)增值稅時要劃分不同納稅主體，是否為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目；區(qū)分一般納稅人、小規(guī)模納稅人；區(qū)分一般計稅方法、簡易計稅方法；區(qū)分不動產(chǎn)為取得或自建；區(qū)分新老房地產(chǎn)開發(fā)項目，分別對應(yīng)不同的稅率。

（一）適用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目

（二）適用除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以外的企業(yè)或個人

（三）適用于不動產(chǎn)租賃

七、增值稅在評估方法中的運用 

（一）比較法

1、選取了比較實例后，對成交價格進行換算處理，建立比較基礎(chǔ)。統(tǒng)一稅費負擔(dān)，需弄清成交價格內(nèi)涵，關(guān)注賣方應(yīng)繳納增值稅是否存在轉(zhuǎn)嫁問題。

2、交易中由賣方繳納的稅費中，個人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅。若免征增值稅的，確定計稅依據(jù)時，成交價格、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入不扣減增值稅額。

（二）收益法

1、計算房地產(chǎn)租賃收入時，應(yīng)關(guān)注租金價格內(nèi)涵，與運營費用計算相匹配。

2、房產(chǎn)出租的，計征房地產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅，個人出租房屋的個人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅。

（三）成本法和假設(shè)開發(fā)法

1、對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以外的企業(yè)項目，涉及成本法和假設(shè)開發(fā)法中“銷售稅費”項目中增值稅計算。除追溯性報告外，兩種方法均基于2016年5月1日后的重新開發(fā)和重新建造成本，首先在于區(qū)分開發(fā)或建設(shè)主體為小規(guī)模（個人）或一般納稅人。若產(chǎn)權(quán)人（納稅主體）為一般納稅人，由于現(xiàn)階段可抵扣進項稅基本無法準(zhǔn)確測算或客觀反映，可操作性差，因此建議參照小規(guī)模納稅人以自建取得的方式測算或一般納稅人中的簡易計稅方法測算。

2、房地產(chǎn)開發(fā)項目納稅主體為一般納稅人，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，可抵扣進項額無準(zhǔn)確數(shù)據(jù)支持?；诳刹僮餍钥紤]，傾向于采用預(yù)征模式測算銷售稅費中的增值稅，最合理應(yīng)采用清算模式測算確定。

八、估價過程中應(yīng)注意的問題

（一）應(yīng)依據(jù)具體納稅主體和對應(yīng)項目類型，結(jié)合自建或取得時間，除外還需結(jié)合現(xiàn)實的可操作性，選取恰當(dāng)?shù)挠嫸惙椒ā?nbsp;

（二）依據(jù)國家稅務(wù)部門發(fā)布的最新增值稅率（或征收率）及時更新調(diào)整。

（三）假設(shè)開發(fā)法中選取一般計稅方法進行計算銷售稅費時，對進項稅額要考慮完整，注意不同行業(yè)增值稅率的不一致。