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摘要：自2016年5月1日起，全國(guó)范圍推行營(yíng)業(yè)稅改增值稅，“營(yíng)改增”后，增值稅計(jì)算較營(yíng)業(yè)稅更復(fù)雜，且增值稅免征、減征等優(yōu)惠政策一系列出臺(tái)，需要評(píng)估工作人員在平常工作中給予必要關(guān)注并認(rèn)真學(xué)習(xí)。

關(guān)鍵詞： 增值稅  計(jì)稅方法  評(píng)估方法中的運(yùn)用

一、增值稅的概念

增值稅在百度百科中的定義是以商品（含應(yīng)稅勞務(wù)）在流轉(zhuǎn)過(guò)程中產(chǎn)生的增值額作為計(jì)稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅。實(shí)行價(jià)外稅，稅費(fèi)由消費(fèi)者負(fù)擔(dān)，針對(duì)有增值的情況才征收增值稅，對(duì)沒(méi)有產(chǎn)生增值額的不征稅。現(xiàn)行與評(píng)估工作相關(guān)，會(huì)發(fā)生增值稅應(yīng)稅行為的主要征稅范圍有建筑、不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，銷售不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)等。

二、增值稅的演變史

營(yíng)業(yè)稅改征增值稅。自2016年5月1日，中國(guó)全面推行營(yíng)改增試點(diǎn)，將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)全部納入營(yíng)改增試點(diǎn)，營(yíng)業(yè)稅退出歷史舞臺(tái)。

增值稅減免及改革。（一）免稅標(biāo)準(zhǔn)的提高：《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于實(shí)施小微企業(yè)普惠性稅收減免政策的通知》（財(cái)稅〔2019〕13號(hào)，自2019年1月1日?qǐng)?zhí)行）中對(duì)月銷售額10萬(wàn)元以下(含本數(shù))的增值稅小規(guī)模納稅人免征增值稅，將免稅標(biāo)準(zhǔn)由月銷售額3萬(wàn)元提高至月銷售額10萬(wàn)元。依據(jù)政策解讀，該減征優(yōu)惠政策也適用于自然人（即其他個(gè)人）和未辦理一般納稅人登記的非企業(yè)性單位。（二）稅率的調(diào)減：《財(cái)稅〔2018〕32號(hào)財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整增值稅稅率的通知》（2018年5月1日?qǐng)?zhí)行）提供建筑、不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，銷售不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，增值稅一般納稅人（以下稱納稅人）發(fā)生增值稅行為的增值稅率由11%調(diào)整為10%；為推進(jìn)增值稅實(shí)質(zhì)性減稅，發(fā)布《關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局 海關(guān)總署公告2019年第39號(hào)，本公告自2019年4月1日起執(zhí)行），原適用10%稅率調(diào)整為9%。

三、增值稅的納稅對(duì)象

(一)一般納稅人：1、應(yīng)稅行為的年應(yīng)征增值稅銷售額超500萬(wàn)元（含本數(shù)）的單位和個(gè)體工商戶；2、 年應(yīng)稅銷售額未超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的單位和個(gè)體工商戶，會(huì)計(jì)核算健全，能夠提供準(zhǔn)確稅務(wù)資料的。

(二)小規(guī)模納稅人：應(yīng)稅行為的年應(yīng)征增值稅銷售額未超500萬(wàn)元的單位和個(gè)體工商戶或其他個(gè)人（自然人）。

四、增值稅的稅率和征收率

（一）現(xiàn)行稅率

增值稅納稅人提供建筑、不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，銷售不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，稅率為9%（自2019年4月1日起執(zhí)行）。允許扣除可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額。

（二）征收率

1、個(gè)人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。

2、小規(guī)模納稅人以及選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅的一般納稅人計(jì)算稅款時(shí)使用征收率：不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃、銷售不動(dòng)產(chǎn)征收率為5%（非自建不動(dòng)產(chǎn)可扣除購(gòu)置原價(jià)）、提供跨縣（市）建筑征收率為3%（可扣除支付的分包款）。

（三）預(yù)征率

1、一般計(jì)稅：跨縣（市）建筑業(yè)預(yù)征率為2%；不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃、房地產(chǎn)企業(yè)銷售預(yù)征率為3%；轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)預(yù)征率為5%（非自建不動(dòng)產(chǎn)可扣除購(gòu)置原價(jià)）。

2、簡(jiǎn)易計(jì)稅：個(gè)人（包括個(gè)體工商戶和其他個(gè)人）出租住房按1.5%；不動(dòng)產(chǎn)（個(gè)人出租住房外）經(jīng)營(yíng)租賃、轉(zhuǎn)讓預(yù)征率為5%；簡(jiǎn)易計(jì)稅的預(yù)征率基本上與征收率一致。

五、按不同計(jì)稅方法劃分總結(jié)增值稅的計(jì)算

（一）一般計(jì)稅方法（適用一般納稅人，2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)，稅率9%）。

1、公式：應(yīng)納稅額＝當(dāng)期銷項(xiàng)稅額—當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額=含稅銷售額÷（1+9%）×9%-進(jìn)項(xiàng)稅額。其中：銷項(xiàng)稅額＝銷售額×適用稅率；進(jìn)項(xiàng)稅額，是指納稅人購(gòu)進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，支付或者負(fù)擔(dān)的增值稅額。

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目（注：房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目。）除外），以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款后的余額為銷售額。即：（銷售價(jià)格-土地取得價(jià)款）÷（1+9%）×9%-進(jìn)項(xiàng)稅額。

舉例：非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)

例1：某企業(yè)（一般納稅人）2019年4月轉(zhuǎn)讓一套于2016年6月購(gòu)買的商鋪，轉(zhuǎn)讓價(jià)為1000萬(wàn)元，當(dāng)時(shí)購(gòu)買價(jià)為800萬(wàn)元，取得增值稅專用發(fā)票，增值稅為79.28萬(wàn)元，則該企業(yè)的應(yīng)繳納增值稅=1000÷（1+9%）×9%-79.28=3.29萬(wàn)元。

例2：某企業(yè)（一般納稅人）2019年4月轉(zhuǎn)讓其自建的廠房，《建筑工程施工許可證》記載的開工時(shí)間為2016年6月，轉(zhuǎn)讓價(jià)為1000萬(wàn)元，建造成本800萬(wàn)元，取得增值稅專用發(fā)票，增值稅合計(jì)為75萬(wàn)元，則該企業(yè)的應(yīng)繳納增值稅=1000÷（1+9%）×9%-75=7.57萬(wàn)元。

舉例：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)

例1：某開發(fā)商企業(yè)（一般納稅人）2019年4月銷售其開發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)，銷售總價(jià)為5000萬(wàn)元，取得的《建筑工程施工許可證》記載的開工時(shí)間為2017年5月，土地取得價(jià)格為2000萬(wàn)，房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中發(fā)生的成本取得增值稅專用發(fā)票，增值稅為100萬(wàn)元，則該企業(yè)的應(yīng)繳納增值稅=（5000-2000）÷（1+9%）×9%-100=147.71萬(wàn)元。

例2：某開發(fā)商企業(yè)（一般納稅人，老項(xiàng)目，選取簡(jiǎn)易計(jì)稅方法））2019年4月銷售其開發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)，銷售總價(jià)為5000萬(wàn)元，取得的《建筑工程施工許可證》記載的開工時(shí)間為2016年4月，土地取得價(jià)格為2000萬(wàn)，則該企業(yè)的應(yīng)繳納增值稅=5000÷（1+5%）×5%=238.1萬(wàn)元。

3、不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù) 

一般計(jì)稅方法：應(yīng)納稅額=租金收入÷（1+9%）×9%-進(jìn)項(xiàng)稅額

例1：某企業(yè)（一般納稅人） 2019年4月出租一套其于2016年6月購(gòu)買的商鋪，月租金為50000元，則該企業(yè)的應(yīng)繳納增值稅=50000÷（1+9%）×9%=4128元。

（二）簡(jiǎn)易計(jì)稅方法（適用小規(guī)模納稅人，2016年4月30日前取得不動(dòng)產(chǎn)，稅率5%）。

1、不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額；且一旦選定，36個(gè)月內(nèi)不得變更；銷售行為發(fā)生的增值稅應(yīng)納稅額＝銷售額×征收率。

（1）銷售購(gòu)買取得的不動(dòng)產(chǎn)：應(yīng)納稅額=（轉(zhuǎn)讓價(jià)格-不動(dòng)產(chǎn)原值）÷（1+5%）×5%

（2）銷售自建取得的不動(dòng)產(chǎn)：應(yīng)納稅額=轉(zhuǎn)讓價(jià)格÷（1+5%）×5%  

舉例：非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)

例1：某企業(yè)（一般納稅人）2018年8月轉(zhuǎn)讓一套于2016年4月購(gòu)買的商鋪，轉(zhuǎn)讓價(jià)為1000萬(wàn)元，當(dāng)時(shí)購(gòu)買價(jià)為800萬(wàn)元，則該企業(yè)的應(yīng)繳納增值稅=（1000-800）÷（1+5%）×5%=9.52萬(wàn)元。

例2：某企業(yè)（一般納稅人）2018年8月轉(zhuǎn)讓其于2016年4月自建的廠房，轉(zhuǎn)讓價(jià)為1000萬(wàn)元，建造成本價(jià)為800萬(wàn)元，則該企業(yè)的應(yīng)繳納增值稅=1000÷（1+5%）×5%=47.62萬(wàn)元。

例3：某個(gè)人2018年8月轉(zhuǎn)讓一套于2016年9月購(gòu)買的住宅，轉(zhuǎn)讓價(jià)為150萬(wàn)元，當(dāng)時(shí)購(gòu)買價(jià)為100萬(wàn)元，則該個(gè)人應(yīng)繳納增值稅=（150-100）÷（1+5%）×5%=2.38萬(wàn)元。

2、不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)  

（1）小規(guī)模納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)，個(gè)體工商戶、個(gè)人出租非住房 ：應(yīng)納稅額=租金收入÷（1+5%）×5%

（2）個(gè)體工商戶、個(gè)人出租住房：應(yīng)納稅額=租金收入÷（1+5%）×1.5%

舉例：不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)

例1：某企業(yè)（一般納稅人）2019年4月出租于2016年4月自建的廠房，月租金為50000元，則該企業(yè)的應(yīng)繳納增值稅=50000÷（1+5%）×5%=2381元。

例2：某個(gè)人2018年8月出租住房，月租金為5000元，則該個(gè)人的應(yīng)繳納增值稅=5000÷（1+5%）×1.5%=71元。

六、按不同納稅主體劃分總結(jié)增值稅的計(jì)算

在計(jì)算轉(zhuǎn)讓或租賃不動(dòng)產(chǎn)增值稅時(shí)要?jiǎng)澐植煌{稅主體，是否為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目；區(qū)分一般納稅人、小規(guī)模納稅人；區(qū)分一般計(jì)稅方法、簡(jiǎn)易計(jì)稅方法；區(qū)分不動(dòng)產(chǎn)為取得或自建；區(qū)分新老房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，分別對(duì)應(yīng)不同的稅率。

（一）適用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目

（二）適用除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以外的企業(yè)或個(gè)人

（三）適用于不動(dòng)產(chǎn)租賃

七、增值稅在評(píng)估方法中的運(yùn)用 

（一）比較法

1、選取了比較實(shí)例后，對(duì)成交價(jià)格進(jìn)行換算處理，建立比較基礎(chǔ)。統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，需弄清成交價(jià)格內(nèi)涵，關(guān)注賣方應(yīng)繳納增值稅是否存在轉(zhuǎn)嫁問(wèn)題。

2、交易中由賣方繳納的稅費(fèi)中，個(gè)人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅。若免征增值稅的，確定計(jì)稅依據(jù)時(shí)，成交價(jià)格、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入不扣減增值稅額。

（二）收益法

1、計(jì)算房地產(chǎn)租賃收入時(shí)，應(yīng)關(guān)注租金價(jià)格內(nèi)涵，與運(yùn)營(yíng)費(fèi)用計(jì)算相匹配。

2、房產(chǎn)出租的，計(jì)征房地產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅，個(gè)人出租房屋的個(gè)人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅。

（三）成本法和假設(shè)開發(fā)法

1、對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以外的企業(yè)項(xiàng)目，涉及成本法和假設(shè)開發(fā)法中“銷售稅費(fèi)”項(xiàng)目中增值稅計(jì)算。除追溯性報(bào)告外，兩種方法均基于2016年5月1日后的重新開發(fā)和重新建造成本，首先在于區(qū)分開發(fā)或建設(shè)主體為小規(guī)模（個(gè)人）或一般納稅人。若產(chǎn)權(quán)人（納稅主體）為一般納稅人，由于現(xiàn)階段可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅基本無(wú)法準(zhǔn)確測(cè)算或客觀反映，可操作性差，因此建議參照小規(guī)模納稅人以自建取得的方式測(cè)算或一般納稅人中的簡(jiǎn)易計(jì)稅方法測(cè)算。

2、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目納稅主體為一般納稅人，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，可抵扣進(jìn)項(xiàng)額無(wú)準(zhǔn)確數(shù)據(jù)支持?；诳刹僮餍钥紤]，傾向于采用預(yù)征模式測(cè)算銷售稅費(fèi)中的增值稅，最合理應(yīng)采用清算模式測(cè)算確定。

八、估價(jià)過(guò)程中應(yīng)注意的問(wèn)題

（一）應(yīng)依據(jù)具體納稅主體和對(duì)應(yīng)項(xiàng)目類型，結(jié)合自建或取得時(shí)間，除外還需結(jié)合現(xiàn)實(shí)的可操作性，選取恰當(dāng)?shù)挠?jì)稅方法。 

（二）依據(jù)國(guó)家稅務(wù)部門發(fā)布的最新增值稅率（或征收率）及時(shí)更新調(diào)整。

（三）假設(shè)開發(fā)法中選取一般計(jì)稅方法進(jìn)行計(jì)算銷售稅費(fèi)時(shí)，對(duì)進(jìn)項(xiàng)稅額要考慮完整，注意不同行業(yè)增值稅率的不一致。