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摘要：新冠肺炎疫情下，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)影響重大。為了對(duì)沖疫情防控對(duì)經(jīng)濟(jì)、就業(yè)沖擊，多個(gè)部委共出臺(tái)了若干房地產(chǎn)政策，地方政府更強(qiáng)調(diào)“因城施策”和“一城一策”，對(duì)疫情下的福州房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)行形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)，從而為房地產(chǎn)及購房者提供一定的建議。

關(guān)鍵詞：新冠肺炎疫情；福州房地產(chǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)作為影響我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要因素之一，其穩(wěn)定性對(duì)整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行影響重大。房地產(chǎn)行業(yè)體量大，上下游產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，若地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)動(dòng)蕩，上下游產(chǎn)業(yè)鏈也勢(shì)必遭受不同程度的沖擊，并極易引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。2020年初面對(duì)突如其來的新冠肺炎疫情，使得整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)受到明顯的沖擊，投資、銷售、融資等多個(gè)指標(biāo)出現(xiàn)較大幅度下滑。

客觀分析新冠肺炎疫情時(shí)期房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)需要在堅(jiān)持“房住不炒”的總體基調(diào)和“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)下，通過一系列的經(jīng)濟(jì)刺激手段及政策調(diào)節(jié)，精準(zhǔn)分析房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制，從而為福州市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供一定的借鑒指導(dǎo)意義。    

一、穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)

全面落實(shí)因城施策、穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期的長(zhǎng)效管理調(diào)控機(jī)制，防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，建立和完善政策協(xié)同、市場(chǎng)監(jiān)管、監(jiān)測(cè)預(yù)警等房地產(chǎn)調(diào)控體制機(jī)制，對(duì)于保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行至關(guān)重要。

受新冠肺炎疫情影響，福州的房地產(chǎn)行業(yè)短期銷售不容樂觀，但房地產(chǎn)行業(yè)總體向好的趨勢(shì)還是值得肯定的。商品房作為耐用品需求，需求不會(huì)消失只會(huì)滯后，在當(dāng)前政策及融資雙管逆周期調(diào)節(jié)下，新冠肺炎疫情短期影響有限，應(yīng)看好龍頭房企的優(yōu)勢(shì)。其次，物業(yè)管理受新冠肺炎疫情沖擊反而得到社會(huì)和政府的重視，其社會(huì)價(jià)值不斷得到認(rèn)可和提高，行業(yè)政策及行業(yè)制度完善等多領(lǐng)域得到了加速推進(jìn)，對(duì)優(yōu)質(zhì)品牌物業(yè)管理企業(yè)在口碑一直在向多重利好方向發(fā)展。

受新冠肺炎疫情影響，福州的土地市場(chǎng)下行、經(jīng)濟(jì)下行等壓力大幅上升，逆周期調(diào)節(jié)手段不斷出臺(tái)。然而，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈在我國(guó)經(jīng)濟(jì)體中有著的重要影響，涉房貸款在我國(guó)貸款余額中占比超過一半，意味著土地價(jià)格是重要的信用背書，而土地出讓金在政府的財(cái)政體系中占比較高。多重因素下，福州未來或?qū)?huì)有一系列的需求端刺激政策出臺(tái)。

二、肺炎疫情下的房地產(chǎn)政策

為了對(duì)沖疫情防控對(duì)經(jīng)濟(jì)、就業(yè)沖擊，到目前為止，包括央行、財(cái)政部、銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)等多個(gè)部委共出臺(tái)了若干專項(xiàng)通知。總體而言，中央仍然堅(jiān)持“房住不炒”和“不短刺激”，即保證房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性，繼續(xù)“因城施策”落實(shí)好房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理機(jī)制，促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。

（一）行政審批層面

各城市通過加強(qiáng)線上審批、加快運(yùn)轉(zhuǎn)效率等相關(guān)方式鼓勵(lì)房企復(fù)工，維持市場(chǎng)供給穩(wěn)定。

（二）融資層面

很多地方政府要求銀行不得盲目抽貸、斷貸、壓貸，緩解房企資金壓力，不至于發(fā)生現(xiàn)金流危機(jī)。

（三）土地供給層面

上海、浙江、西安、無錫等地均提出土地出讓金可以延期、分期繳納，通過合理的土地市場(chǎng)政策調(diào)整，推動(dòng)土地增量供應(yīng)，盤活存量，有效緩解土地資源的空缺。

（四）面向全社會(huì)提供資金流動(dòng)性支持，具有廣泛性

主要通過公開市場(chǎng)操作提供充足貨幣流動(dòng)性、適當(dāng)下調(diào)貸款利率及增加信用貸款等方式。具體來看，央行已維護(hù)疫情防控特殊時(shí)期流動(dòng)性合理充裕，較充裕的流動(dòng)性將引導(dǎo)資金成本有所降低，LPR利率下行，與疫情所產(chǎn)生的對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流的影響相對(duì)沖。

繼2020年2月18日央行下調(diào)MLF利率后，央行再次下調(diào)LPR利率，1年期LPR為4.05%，此前為4.15%，下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)，5年期以上LPR為4.75%，此前為4.80%，下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)。

2020年3月20日貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)為：1年期LPR為4.05%，5年期以上LPR為4.75%，均與上期持平。由于在此前的2020年3月13日，央行宣布決定于3月16日實(shí)施普惠金融定向降準(zhǔn)，釋放長(zhǎng)期資金達(dá)5500億元，導(dǎo)致市場(chǎng)對(duì)LPR下降預(yù)期升溫，而此次LPR報(bào)價(jià)保持不變可謂超出市場(chǎng)普遍預(yù)期。

事實(shí)上，作為L(zhǎng)PR報(bào)價(jià)的風(fēng)向標(biāo)，MLF操作利率在本月并未下調(diào)。3月16日央行開展1年期MLF操作1000億元，中標(biāo)利率與上期持平。本月MLF操作利率未變化主要受制于通脹因素。今年2月CPI同比上漲5.2%，較上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)，但仍處于高位。此外，截至2019年末MLF余額為3.69萬億元，僅占其他存款性公司總負(fù)債的1.28%，MLF利率變動(dòng)除了傳遞貨幣政策意圖外，對(duì)銀行體系負(fù)債成本的影響相對(duì)有限。

對(duì)于下一步貨幣政策方向，央行貨幣政策司司長(zhǎng)孫國(guó)峰近期曾在公開場(chǎng)合表示，下一步，人民銀行將繼續(xù)綜合采取多種措施促進(jìn)貸款利率明顯下行，支持企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

（五）針對(duì)受疫情影響個(gè)人和企業(yè)的支持，主要包括企業(yè)營(yíng)業(yè)產(chǎn)生的稅項(xiàng)的減免、個(gè)人所得稅的免征、企業(yè)及個(gè)人捐贈(zèng)相關(guān)納稅的扣除、對(duì)部分疫情防控保障企業(yè)貸款的財(cái)政貼息等

這一方面政策主要由財(cái)政部牽頭，其中亮點(diǎn)包括給予對(duì)疫情防控重點(diǎn)保障企業(yè)貸款按再貸款利率50%給予貼息、困難行業(yè)企業(yè)營(yíng)業(yè)虧損結(jié)轉(zhuǎn)年限延長(zhǎng)至8年等。在堅(jiān)定的調(diào)控政策下，樓市整體退熱，而房企加緊發(fā)債融資，房企項(xiàng)目或股權(quán)轉(zhuǎn)讓、并購重組現(xiàn)象頻發(fā)，房地產(chǎn)行業(yè)正加速調(diào)整。

目前房地產(chǎn)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的凈貢獻(xiàn)已由正轉(zhuǎn)負(fù)，高房?jī)r(jià)已對(duì)整體住戶部門的消費(fèi)和生計(jì)形成“擠出”。目前，房地產(chǎn)行業(yè)中轉(zhuǎn)讓地產(chǎn)項(xiàng)目或股權(quán)的現(xiàn)象比較普遍，這里面既包括房企之間的轉(zhuǎn)讓，也包括非主營(yíng)地產(chǎn)類企業(yè)所涉及的轉(zhuǎn)讓。大多數(shù)房企中短期對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)持悲觀態(tài)度，但長(zhǎng)期看好房地產(chǎn)發(fā)展，而手中的項(xiàng)目受開發(fā)進(jìn)度、公司短期發(fā)展戰(zhàn)略等影響，大量房企通過債市或票據(jù)市場(chǎng)融資，房企的融資成本整體依然在高位維持，中小房企融資短板更為凸顯，房企資金壓力依然較大，在資金壓力之下，不少房企尤其是中小型房企會(huì)尋求實(shí)力雄厚的品牌房企進(jìn)行合作開發(fā)，項(xiàng)目并購現(xiàn)象也因此增多。

三、福州房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析

衡量一個(gè)區(qū)域，房?jī)r(jià)是會(huì)漲還是會(huì)跌，有宏觀政策等方面的原因，也有很多微觀上的因素。疫情是一面放大鏡。它放大了開發(fā)商焦慮，也放大了買房者的焦慮。受新冠肺炎疫情影響，福州的房地產(chǎn)行業(yè)遭受開復(fù)工推遲、銷售交易量頓減帶來的收入壓力。受此影響，許多房企開始通過微信公眾號(hào)、小程序、網(wǎng)站等多種渠道及時(shí)搭建“線上售樓處”，確保置業(yè)者足不出戶即可看房選房。這是一種不失為非常時(shí)期的變通手段，但毋庸置疑，面對(duì)疫情，消費(fèi)者沒有看房和買房方面的欲望和心思，才是房企面臨的核心問題。疫情一旦平穩(wěn)下來，市場(chǎng)還是會(huì)迅速復(fù)蘇，成交量層面也會(huì)出現(xiàn)一定程度的報(bào)復(fù)性反彈。這點(diǎn)類似于2003年SARS之后房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速啟動(dòng)，而且考慮到一季度經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，相信政府也會(huì)出臺(tái)一些諸如降息、降準(zhǔn)等比較大力度的刺激性政策，這些都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一定的利好，所以也沒有必要對(duì)今年的房地產(chǎn)行業(yè)過分悲觀。

近期，有一項(xiàng)關(guān)于“疫情之后的購房意愿”線上調(diào)查，共收集有效調(diào)查問卷1545份。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，近5成網(wǎng)友疫情期間或疫情之后有更強(qiáng)的購房意愿。疫情之后的房地產(chǎn)走勢(shì)，超過5成網(wǎng)友認(rèn)為會(huì)有所下降，逾3成網(wǎng)友認(rèn)為會(huì)基本保持平穩(wěn)，另有13%的網(wǎng)友看好后期樓市，認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)上漲。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截止目前已有包含福州、南京、蘇州、杭州等在內(nèi)至少60余個(gè)省市下發(fā)通知，明確要求暫停售樓處銷售活動(dòng)。伴隨著“一手抓疫情防控，一手抓發(fā)展”，政府因城施策，適當(dāng)放松部分政策，幫助房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)元?dú)?，但“房住不炒”的樓市調(diào)控主基調(diào)的“紅線”仍然是不可突破的，“炒房”依然是政策嚴(yán)控的對(duì)象。這不僅對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)預(yù)期有積極作用，也將促使開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)方式，同時(shí)將促使地方政府將房地產(chǎn)調(diào)控政策真正落到實(shí)處，福州1月新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌0.5%，預(yù)測(cè)疫情下福州的房?jī)r(jià)可能會(huì)穩(wěn)中略降。

四、疫情下福州房地產(chǎn)發(fā)展建議

對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言：可以考慮可以取消售樓處，一方面可以有線上的看盤和營(yíng)銷，另一方面可以搞城市樣板間。盡管可能有逆周期調(diào)節(jié)政策，跌了好久的房?jī)r(jià)可能也會(huì)穩(wěn)住，但沒有理由過分樂觀。其次，重視抓品牌搞服務(wù)，首先就是把資源思維和服務(wù)思維區(qū)別開來，長(zhǎng)期來看，企業(yè)的出路總是要依靠服務(wù)和品牌賺錢的，房地產(chǎn)企業(yè)的地是貨如輪轉(zhuǎn)，最終留下的，只有管理體系，人員和品牌。最后，以前地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)期股權(quán)投資集中在資源行業(yè)，想的都是套制度紅利，或者跨境配置資產(chǎn)，現(xiàn)在逐漸有人開始考慮產(chǎn)業(yè)鏈投資，想賺一些實(shí)業(yè)的錢，全產(chǎn)業(yè)的錢，協(xié)同的錢，這說明地產(chǎn)企業(yè)有希望始于開發(fā)，但不終于開發(fā)。

對(duì)于購房者而言：隨著政府定調(diào)今年有信心完成經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)、頻頻出手給房地產(chǎn)企業(yè)減負(fù)、利好政策不斷刺激樓市，換房是遇見機(jī)會(huì)就付諸行動(dòng)的基本行為。經(jīng)過疫情隔離在家這段時(shí)間的體驗(yàn)，置換更好的房子一定會(huì)成為不少人的選擇。一二手房倒掛的現(xiàn)象在福州也存在，賣掉高價(jià)二手房，買入倒掛的高品質(zhì)新房，這就是換房的機(jī)會(huì)。對(duì)于有了二孩的剛性改善家庭，疫情過后，改善換房的迫切性更高。考慮到總價(jià)低的因素，往哪里換，肯定是往城市周邊換。郊區(qū)的新盤，容積率一般比較低，好的樓盤物業(yè)配套也是相當(dāng)好。對(duì)于不止一套房子的家庭來說，此時(shí)正是揮別“老破小”的絕佳時(shí)機(jī)。城中心有套房，郊區(qū)有套新房，將成為一個(gè)家庭最理想的房產(chǎn)配置。想換房子的，趁著房?jī)r(jià)上漲之前有限的時(shí)間差，可以考慮先下手為強(qiáng)。福州周邊的縣和閩北一帶的人，習(xí)慣到福州買房子安家，城區(qū)買房限購，上街、南嶼、南通等地是非常理想的選擇。