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2017年4月，佛山正式啟動實(shí)施城市治理三年行動計劃。截至目前，城市治理累計完成投資約2838億元，完成三年投資計劃的80.56%；我市已累計啟動1622個城市更新(“三舊”改造)項(xiàng)目，總用地面積達(dá)13.49萬畝，總預(yù)算資金為3183億元；全市共啟動16.52平方公里村級工業(yè)園整治提升，完成7.71平方公里；中心城區(qū)城市形態(tài)提升項(xiàng)目累計完成投資約160億元。

一、佛山市三舊改造模式

“三舊”改造是國土資源部與廣東省開展部省合作，推進(jìn)節(jié)約集約用地試點(diǎn)示范省工作的重要措施。三舊分別指的是：舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村居。佛山舊城改造(指國有土地上房屋的改造)的改造模式主要分政府主導(dǎo)和土地權(quán)屬人自行改造兩種模式。

(一)實(shí)施模式

1、原業(yè)主自行改造

佛山率先提出鼓勵原業(yè)主自行改造，政府直接通過協(xié)議方式供地給原業(yè)主。

2、掛賬收儲

原業(yè)主達(dá)成一致的前提下向政府申請公開出讓，出讓金按比例分成。

3、公開轉(zhuǎn)讓

政府同意免儲后，原業(yè)主一致同意前提下允許毛地出讓，按比例分成。

4、引入前期投資人

引入前期投資人進(jìn)行土地前期整理，然后交由原業(yè)主開發(fā)或出讓，投資人利益與原業(yè)主協(xié)商

(二)改造管理模式

1、市級部門

市層面主要負(fù)責(zé)城市更新專項(xiàng)規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃的編制和審批，全市三舊改造工作的整體統(tǒng)籌，以及宏觀政策的制定。

2、區(qū)級部門

區(qū)級層面主要負(fù)責(zé)三舊改造具體項(xiàng)目的審批管理，并根據(jù)各區(qū)實(shí)際情況制定有針對性和差異化的區(qū)級改造政策。

（三）改造方式

根據(jù)改造前的現(xiàn)狀用途不同，城市更新項(xiàng)目分為舊城鎮(zhèn)改造項(xiàng)目、舊廠房改造項(xiàng)目和就舊村居改造項(xiàng)目。

1、舊城鎮(zhèn)改造：城區(qū)范圍內(nèi)國有土地上的舊民居、舊商鋪、舊廠房等的改造。

（1）政府收儲模式——對于改造難度極大的舊城鎮(zhèn)改造項(xiàng)目，由政府主導(dǎo)通過傳統(tǒng)征收方式推進(jìn)，比如佛山東華里改造項(xiàng)目。

（2）協(xié)議出讓模式——市場主體可直接與改造單元內(nèi)的原業(yè)主達(dá)成一致后的政府申請改造，政府可直接供地給市場主體。

（3）協(xié)議出讓模式的地價計收：舊城鎮(zhèn)改造采取協(xié)議出讓方式供地的，地價的計收為現(xiàn)狀建設(shè)面積一定倍數(shù)(X)以內(nèi)免收地價。

2、舊村居改造：在“城中村”、“園中村”、“空心村”等區(qū)域內(nèi)進(jìn)行的改造。

（1）公開轉(zhuǎn)讓模式——允許村集體土地轉(zhuǎn)國有性質(zhì)后，由村集體通過政府公開平臺進(jìn)行公開轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓收益在扣除相應(yīng)提留部分后按照一定比例補(bǔ)償村集體。

（2）自行改造模式——村集體通過將出讓地塊抵押融資，后成立公司自行改造。

（3）協(xié)議出讓模式——由市場土地進(jìn)行土地整合，政府協(xié)議供地。

涉及協(xié)議出讓的，地價計收為現(xiàn)狀建設(shè)面積一定倍數(shù)(X)以內(nèi)免收地價，現(xiàn)狀建設(shè)面積一定倍數(shù)(X)以上的可以按照一定比例返還給村集體，充分讓利給市場和村集體。

3、舊廠房改造：鎮(zhèn)(街道)、村和工業(yè)園區(qū)內(nèi)的舊廠房的改造(包括村級工業(yè)園改造提升)。

（1）工改工項(xiàng)目——在符合規(guī)劃、不改變土地用途、不演唱土地使用年限情形下，不計收地價款。

（2）工改居項(xiàng)目

①掛賬收儲類——容積率某一特定值(Y)以上以下部分分不同比例補(bǔ)償給原權(quán)屬人。

②協(xié)議出讓類——容積率某一特定值(Y)以上以下部分分不同比例計收地價。

③工改商項(xiàng)目——無論是掛賬收儲還是協(xié)議出讓，其地價計收的總體思路與工改居項(xiàng)目相似，但在特定容積率以及計收比例上較工改居項(xiàng)目體現(xiàn)出一定程度上更多的讓利。

二、佛山市舊改項(xiàng)目目標(biāo)

2019年，佛山市重點(diǎn)統(tǒng)籌推進(jìn)全市135個新增“三舊”改造項(xiàng)目，125個完成改造項(xiàng)目建設(shè)，完成城市治理三年行動計劃3523億元的三年投資目標(biāo)，主要抓好8個子行動計劃的統(tǒng)籌效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)中心城區(qū)城市形態(tài)提升項(xiàng)目完工9個，動工28個，在拆除重建、綜合整治、復(fù)耕復(fù)綠各種類型上抓出示范項(xiàng)目，確保2020年完成23.06平方公里的村級工業(yè)園整治提升任務(wù)。

（一）禪城：提升城市形態(tài)打造高質(zhì)量發(fā)展首善之區(qū)

作為佛山老城所在地，禪城將力促瀾石港和佛山新港關(guān)閉、地鐵2號線石灣廣場站交通樞紐一體化等重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)，加快普君片區(qū)、老城片區(qū)和東平河北岸濱水核心區(qū)三大節(jié)點(diǎn)改造，完成累計20個總投資150億元的中心城區(qū)形態(tài)提升項(xiàng)目、138個共計451億元的投資城市治理項(xiàng)目，同時，推進(jìn)城市產(chǎn)業(yè)雙轉(zhuǎn)型。以連片改造為重點(diǎn)，加快陶谷小鎮(zhèn)、建陶小鎮(zhèn)“城產(chǎn)人文”特色小鎮(zhèn)融合發(fā)展，推動中心城區(qū)“舊貌換新顏”；以五大產(chǎn)業(yè)集群為方向，以32個村級工業(yè)園整治提升帶動，推動科力遠(yuǎn)、寶光新宇等龍頭項(xiàng)目加快形成產(chǎn)業(yè)集群。

（二）南海：充分釋放“三塊地”改革試點(diǎn)政策紅利

2019年，南海將確保清拆整理土地1.36萬畝，建成產(chǎn)業(yè)載體45萬平方米，推動6-8個千畝連片改造項(xiàng)目，力爭每個鎮(zhèn)街完成1-2個村級工業(yè)園改造提升樣本工程，作為國家“三塊地”改革試點(diǎn)，南海今年將充分釋放政策紅利，南海將加快南海文化中心、藝術(shù)中心和體育中心三大中心建設(shè)，深挖南海歷史文化資源，全力推進(jìn)博物館之城建設(shè)，推動宋城嶺南千古情景區(qū)等文旅項(xiàng)目建成運(yùn)營，持續(xù)辦好觀音文化節(jié)、獅王爭霸賽等文體活動，推動城產(chǎn)人文融合發(fā)展，提升城市品質(zhì)，此外，南海將全面實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略。充分借鑒浙江做法，完善體制機(jī)制，廣泛發(fā)動全民共建，投入10億元用于鄉(xiāng)村振興工作，以“誰主動、獎勵誰”為原則，調(diào)動鎮(zhèn)（街）、村（居）工作的積極性和主動性，著力打造一批鄉(xiāng)村振興示范村。

（三）順德：以一流的城鄉(xiāng)面貌展示高質(zhì)量發(fā)展成果

順德區(qū)將整合20個3000畝以上現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，建設(shè)30個生態(tài)型集約型現(xiàn)代主題產(chǎn)業(yè)園，推動產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間、城市公共空間、生活休閑空間三位一體發(fā)展，繼續(xù)全力推進(jìn)村級工業(yè)園升級改造，盤活低效土地資源，同時，順德還以三龍灣高端創(chuàng)新集聚區(qū)順德片區(qū)、大良容桂中心城區(qū)為重點(diǎn)，加快推進(jìn)潭洲水道兩岸、東平河南岸佛山新城濱江景觀提升工程、潭洲國際會展中心配套項(xiàng)目、德勝河一河兩岸改造等項(xiàng)目建設(shè)，集中力量打造城市形象高地，緊抓重點(diǎn)項(xiàng)目落戶，進(jìn)一步擦亮城市名片，年內(nèi)完成300公里污水管網(wǎng)的配套建設(shè)，大力推進(jìn)宜居社區(qū)和綠色村莊創(chuàng)建、古村活化升級，老舊片區(qū)微改造等工作，不斷改善人居環(huán)境。

（四）高明：建機(jī)制補(bǔ)短板破瓶頸促城市建設(shè)提質(zhì)

   高明年內(nèi)將完成520.71畝村級工業(yè)園整治任務(wù)；加快沿江路以東、三洲舊區(qū)、大成路片區(qū)等重點(diǎn)區(qū)域改造步伐；推進(jìn)“五位一體”沿街景觀整治、老舊小區(qū)“微改造”，年內(nèi)完成文明路、泰和路景觀整治和3-5個老舊小區(qū)“微改造”。

（五）三水：以高質(zhì)量城市治理提升城市發(fā)展能級

三水將加快編制《三水區(qū)三舊改造專項(xiàng)規(guī)劃（2019-2024）》，加快出臺《三水區(qū)舊廠房改造實(shí)施辦法》等文件，完善城市更新規(guī)劃指引和政策，帶動新一輪城市更新工作的開展，同時，啟動云東海橫涌村舊村莊改造項(xiàng)目和樂平鎮(zhèn)南邊片區(qū)舊廠房改造項(xiàng)目，完成西南冠軍城等8個改造項(xiàng)目。大力推進(jìn)村級工業(yè)園的整治，加快已啟動的三個示范項(xiàng)目建設(shè)，新啟動西南工業(yè)園二區(qū)、水都工業(yè)園和樂平三水工業(yè)園區(qū)三個片區(qū)整治，在全面實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略方面，三水將補(bǔ)齊城鄉(xiāng)建設(shè)短板：大力推進(jìn)污水處理設(shè)備實(shí)施及配套管網(wǎng)的建設(shè)；加快推進(jìn)古村落活化升級，啟動西南黃竹坑村、大塘梅花村謀劃升級；加快改善農(nóng)村人居環(huán)境，年內(nèi)完成532間農(nóng)村公廁、716條農(nóng)村垃圾收集點(diǎn)提升改造工作。

三、佛山市三舊改造相關(guān)政策

近年，南海區(qū)和順德區(qū)是佛山市三舊改造項(xiàng)目較為代表性的兩個區(qū)，兩區(qū)政府相應(yīng)印發(fā)了《順德區(qū)深入推進(jìn)城市更新（“三舊”改造）工作實(shí)施細(xì)則》和《南海區(qū)城市更新（“三舊”改造）實(shí)施辦法》，其中舊村居改造方面工作尤為突出，具體細(xì)則見下表：

2017年，佛山市政府直接出臺了《佛山市城市治理三年行動計劃》，促進(jìn)了城市更新的跨越式發(fā)展及產(chǎn)業(yè)的快速轉(zhuǎn)型升級。目前“三舊改造”中的舊廠房改造成為了佛山市政府當(dāng)下城市更新的第一大抓手，所謂的舊廠房主要指鎮(zhèn)(街道)、村和工業(yè)園區(qū)內(nèi)的舊廠房以及嚴(yán)重影響城市觀瞻的臨時建筑，包括上世紀(jì)90年代及以前建設(shè)的臨時建筑、單層簡易結(jié)構(gòu)舊廠房。

四、小結(jié)

2018年8月佛山市政府印發(fā)了《佛山市村級工業(yè)園整治提升實(shí)施方案》（2018—2020年），要求到2020年計劃完成23.06平方公里村級工業(yè)園整治提升，這對于以工業(yè)制造業(yè)為發(fā)展核心的佛山而言，村級工業(yè)產(chǎn)業(yè)園整治提升成為了此次舊廠房改造的工作重點(diǎn)。

至今，佛山大大小小的工業(yè)園區(qū)加起來數(shù)量不少，其中在佛山的禪城、順德、南海、山水、高明區(qū)等五個區(qū)里，共有包括中國順德智能制造產(chǎn)業(yè)基地、中國南方智谷、廣東新材料產(chǎn)業(yè)基地、中國陶谷等在內(nèi)的37家已建好的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。其中，數(shù)量最多的是南海區(qū)，共有11個產(chǎn)業(yè)園區(qū)。不過，這37個產(chǎn)業(yè)園區(qū)僅有其中一部分規(guī)模較大、發(fā)展較快，為大眾所知的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。在其他偏遠(yuǎn)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)，可能存在更多不知名的小型工業(yè)園，需要改造的園區(qū)自然也不少。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，佛山市全區(qū)共有1025個村級工業(yè)園，由此可見，佛山在接下來的兩年內(nèi)，其城市更新發(fā)力方向重點(diǎn)是村鎮(zhèn)級工業(yè)園區(qū)，佛山市將在2020年全力配合粵港澳大灣區(qū)建設(shè)基礎(chǔ)之上，由南海、順德區(qū)帶頭大力進(jìn)行“三舊改造”，以推動佛山市的城市更新與發(fā)展。