摘 要：2020年，受新冠疫情影響，銀行不良貸款處置額及不良貸款率創(chuàng)下近十年新高，隨著不良資產(chǎn)規(guī)模的增加，不良資產(chǎn)評估需求將會加大，積極拓展不良資產(chǎn)業(yè)務，深挖不良資產(chǎn)服務內(nèi)容，將有利于提高估價機構(gòu)的服務能力和技術(shù)水平，形成估價機構(gòu)新的業(yè)績增長點。本文從不良資產(chǎn)處置方式出發(fā)，分析了估價機構(gòu)在不良資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和不良資產(chǎn)證券化過程中能夠提供的服務，并對服務的內(nèi)容進行了詳細說明，最后結(jié)合實踐經(jīng)驗，總結(jié)了不良資產(chǎn)評估中的難點，并提出了相應對策。
關(guān)鍵詞：不良資產(chǎn)處置，估價服務，難點與對策
據(jù)不良資產(chǎn)行業(yè)觀察相關(guān)資料顯示，2017～2019年，銀行業(yè)共處置不良貸款5.8萬億元，超過之前八年處置額的總和。2019年，銀行業(yè)新形成2.7萬億元不良貸款，共處置2.3萬億元，處置額與新增額“剪刀差”已然存在。新冠疫情“黑天鵝”發(fā)生后，銀行業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量加倍劣變將更加不可避免。監(jiān)管層預計2020年銀行業(yè)的不良貸款處置額為3.4萬億元，同比增長48%，創(chuàng)下近十多年來最高的處置水平。而2020年以來，我國出臺了一系列財政金融政策支持實體經(jīng)濟發(fā)展，貸款增長較快，貸款展期等政策也有助于緩解企業(yè)償債壓力，可以預見，未來隨著政策的退出，銀行等金融機構(gòu)不良壓力或加速上升，不良資產(chǎn)處置需求將會加大，與不良資產(chǎn)處置相關(guān)的評估、咨詢業(yè)務也會增多。在常規(guī)估價業(yè)務持續(xù)萎縮，銀行付費成為趨勢的情況下，更多的參與金融不良市場，不斷深化與拓展金融不良資產(chǎn)業(yè)務，對估價機構(gòu)的發(fā)展有重大的現(xiàn)實意義。
一、不良資產(chǎn)相關(guān)概念及處置方式
（一）不良資產(chǎn)相關(guān)概念
1、不良資產(chǎn)
不良資產(chǎn)是一個泛概念，它是針對會計科目里的壞賬科目來講的，主要但不限于包括銀行的不良資產(chǎn)，政府的不良資產(chǎn)，證券、保險、資金的不良資產(chǎn)，企業(yè)的不良資產(chǎn)。
2、金融不良資產(chǎn)
金融不良資產(chǎn)是指銀行持有的次級、可疑及損失類貸款，金融資產(chǎn)管理公司收購或者接管的金融不良債權(quán)，以及其他非銀行金融機構(gòu)持有的不良債權(quán)。
3、不良金融資產(chǎn)處置
不良金融資產(chǎn)處置是指銀行業(yè)金融機構(gòu)和金融資產(chǎn)管理公司對不良金融資產(chǎn)開展的資產(chǎn)處置前期調(diào)查、資產(chǎn)處置方式選擇、資產(chǎn)定價、資產(chǎn)處置方案制定、審核審批和執(zhí)行等各項活動。
由于日常工作中，接觸較多的是金融不良資產(chǎn)，所以本文重點研究金融不良資產(chǎn)（以下簡稱不良資產(chǎn)）。
（二）不良資產(chǎn)的處置方式
不良資產(chǎn)一直都是金融體系內(nèi)普遍存在的問題，它也和金融風險密切相關(guān)。隨著我國經(jīng)濟進入結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和發(fā)展速度放緩的新常態(tài)，各類型不良資產(chǎn)余額都呈現(xiàn)上升趨勢，并且諸如P2P不良資產(chǎn)等新型非銀行金融機構(gòu)不良資產(chǎn)的出現(xiàn)，使得不良資產(chǎn)的管理和處置再次成為需要關(guān)注的問題。現(xiàn)階段，金融不良資產(chǎn)的處置方式主要有債務追償、債務重組、債轉(zhuǎn)股、不良資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、不良資產(chǎn)證券化、收益權(quán)轉(zhuǎn)讓、呆賬核銷等。如圖所示：
由上圖可以看出，不良資產(chǎn)處置方式眾多，但不良資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓仍是最主要的處置方式，資產(chǎn)證券化規(guī)模也在逐步擴大。在此過程中，參與者眾多，除了不良資產(chǎn)收購市場和處置市場的買賣雙方外，中介機構(gòu)也是重要的參與者，其中估價機構(gòu)就扮演著重要的角色。根據(jù)不良資產(chǎn)發(fā)展所處的階段以及處置方式的不同，估價機構(gòu)也在不斷創(chuàng)新，與時俱進，以期提供具有針對性的、多樣化的產(chǎn)品和服務。
二、估價機構(gòu)在不良資產(chǎn)處置中可以提供的服務
（一）不良資產(chǎn)價值評估和價值分析
根據(jù)《金融不良資產(chǎn)評估指導意見》中評協(xié)[2017]52號，將不良資產(chǎn)評估劃分為價值評估和價值咨詢。分清兩種業(yè)務的異同點是承接業(yè)務，服務好不良資產(chǎn)處置的關(guān)鍵。
1、二者的相同點
①評估資質(zhì)相同
承接價值評估業(yè)務和價值分析業(yè)務的評估機構(gòu)均應具有財政部門頒發(fā)的資產(chǎn)評估資格證書。
②基本要求相同
價值評估業(yè)務和價值分析業(yè)務均要求評估機構(gòu)和評估師熟悉金融不良資產(chǎn)的相關(guān)知識，具備相應的專業(yè)知識和經(jīng)驗，能夠勝任所執(zhí)行的金融不良資產(chǎn)評估業(yè)務。要求遵守相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準則，獨立開展評估業(yè)務，獨立進行分析、估算并形成專業(yè)意見，不受任何部門、社會團體、企業(yè)和個人的影響。要求在履行必要的評估程序或分析程序后，編制并由所在評估機構(gòu)出具評估報告或價值分析報告。
③評估目的相同
價值評估業(yè)務和價值分析業(yè)務均是以金融不良資產(chǎn)處置為目的。
④結(jié)論有效使用期限相同
價值評估結(jié)論和價值分析結(jié)論均反映評估對象在基準日的價值或價值可實現(xiàn)程度，是資產(chǎn)處置的參考依據(jù)，而不是對金融不良資產(chǎn)處置時可實現(xiàn)價格的保證。有效使用期限原則上均不超過基準日一年。
2、二者的區(qū)別
價值評估業(yè)務與價值分析業(yè)務在評估程序、評估方法、評估結(jié)果、報告類型等方面均有區(qū)別，具體如下表所示：
類型 | 價值評估業(yè)務 | 價值分析業(yè)務 |
評估對象 | 實物類、股權(quán)類資產(chǎn)及能夠?qū)嵤┍匾u估程序的債權(quán)資產(chǎn) | 債權(quán)資產(chǎn)及無法實施必要評估程序的實物類、股權(quán)類資產(chǎn) |
評估程序 | 未受到限制，能夠履行必要評估程序 | 受到限制、無法履行必要評估程序 |
評估資料和信息 | 評估資料完整，能夠充分獲得 | 評估資料不完整，債務人通常不配合提供 |
評估方法 | 市場法、收益法、資產(chǎn)基礎(chǔ)法等 | 假設清算法、現(xiàn)金流償債法、綜合因素分析法、交易案例比較法、專家打分法等 |
評估重點 | 根據(jù)評估目的、評估對象、資產(chǎn)處置方式、可獲得的評估資料等因素，恰當選擇價值類型和評估方法，形成合理評估結(jié)論 | 調(diào)查、分析債務人和債務責任關(guān)聯(lián)方所提供的基礎(chǔ)材料，恰當選擇價值分析方法，形成合理價值分析結(jié)論 |
評估結(jié)果 | 明確的數(shù)值 | 可以是明確的數(shù)值，也可以是區(qū)間值 |
評估結(jié)論 | 合理、公正、客觀 | 在受到一定限制條件下形成的專業(yè)意見，適用性不同于價值評估結(jié)論 |
報告類型 | 評估報告 | 咨詢報告 |
（二）物業(yè)盡職調(diào)查
在不良資產(chǎn)處置業(yè)務中，盡職調(diào)查是最基礎(chǔ)、最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。不良資產(chǎn)盡職調(diào)查是指在中介機構(gòu)的參與下，針對擬出售或收購的不良資產(chǎn)，梳理檔案資料、收集相關(guān)證據(jù)、查找資產(chǎn)的風險點及價值點，形成專業(yè)盡職調(diào)查報告的過程。包括法律的盡調(diào)、財務的盡調(diào)、抵質(zhì)押物的盡調(diào)等，中介機構(gòu)主要是律師事務所，會計師事務所，資產(chǎn)與房地產(chǎn)評估機構(gòu)等。
房地產(chǎn)評估機構(gòu)可以通過對不良資產(chǎn)的物業(yè)現(xiàn)狀、產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀、存在瑕疵等方面調(diào)查分析后，結(jié)合現(xiàn)有的法律法規(guī)對不良資產(chǎn)完善產(chǎn)權(quán)手續(xù)提出建議，并預計其需要支付的相關(guān)費用。核心內(nèi)容包括以下幾個方面：①物業(yè)現(xiàn)狀分析，重點調(diào)查土地的實物狀況和建筑物的實物狀況，關(guān)注現(xiàn)狀是否有加改建、違建的情況，實際用途是否與法定用途相符等。②物業(yè)產(chǎn)權(quán)狀況分析，重點調(diào)查土地使用權(quán)出讓（轉(zhuǎn)讓）合同、繳納土地出讓金和契稅等土地費用的付款憑證，土地使用權(quán)證是否齊全，調(diào)查土地的面積、性質(zhì)、用途、使用期限、規(guī)劃要點等，調(diào)查土地使用權(quán)、房地產(chǎn)、在建工程是否存在出租、抵押、查封等情況，調(diào)查房地產(chǎn)是否存在無法取得產(chǎn)權(quán)證明的情況等，關(guān)注產(chǎn)權(quán)是否清晰完整。③物業(yè)瑕疵分析，重點分析物業(yè)在實物狀況、權(quán)益狀況、區(qū)位狀況及變現(xiàn)能力方面存在的瑕疵。④完善產(chǎn)權(quán)建議及相關(guān)費用預計，根據(jù)產(chǎn)權(quán)瑕疵的具體情況，分析轉(zhuǎn)為完全產(chǎn)權(quán)的可能性，并計算預計應補繳地價款及相關(guān)費用。
（三）不良資產(chǎn)證券化
不良資產(chǎn)證券化是不良資產(chǎn)處置方式中的一種，是指資產(chǎn)所有人將部分流動性較差的資產(chǎn)通過組合，使得這些資產(chǎn)具有比較穩(wěn)定的現(xiàn)金流，再經(jīng)過提高信用，從而轉(zhuǎn)換為在金融市場上流動的證券的一項技術(shù)和過程。資產(chǎn)證券化的過程離不開物業(yè)市場調(diào)研、物業(yè)價值評估及現(xiàn)金流預測。
根據(jù)《房地產(chǎn)投資信托基金物業(yè)評估指引（試行）》（中房學〔2015〕4號），物業(yè)市場調(diào)研主要包括物業(yè)所在地區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展狀況、房地產(chǎn)市場總體狀況、同類物業(yè)市場狀況、物業(yè)自身有關(guān)市場狀況四部分內(nèi)容。物業(yè)價值評估應當根據(jù)估價對象及其所在地的房地產(chǎn)市場狀況等客觀條件，選擇收益法、比較法、成本法等估價方法進行評估?，F(xiàn)金流預測應在分析現(xiàn)金流的影響條件、盈利模式的基礎(chǔ)上進行壓力測試并計算現(xiàn)金流覆蓋倍數(shù)，以判斷資產(chǎn)支持證券本息回流的可靠性。
（四）其他服務
1、處置建議書
處置建議書是對抵債資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀、租賃情況、可變現(xiàn)收入進行分析，結(jié)合宏觀房地產(chǎn)市場情況，考慮市場期望、付款方式、面積大小等因素，對不良資產(chǎn)的處置價格以及處置方式給出相關(guān)專業(yè)意見。核心內(nèi)容包括：城市總體房地產(chǎn)發(fā)展分析、區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展分析、待處置物業(yè)基本情況梳理、處置建議方案。
2、債務重組咨詢
通過債務人提供的債務重組項目的建設現(xiàn)狀、建設合法性、后續(xù)建設行政程序、后續(xù)投資額估算、項目效益、變現(xiàn)渠道和現(xiàn)金流入等多方面理清重組平臺的有效性，從而提出依托不動產(chǎn)開發(fā)項目進行的債務重組方案、操作方案和監(jiān)控方案。咨詢的核心內(nèi)容包括：項目現(xiàn)狀及合法性分析、總投資估算及后續(xù)投資估算、項目經(jīng)濟效益分析、重組方案建議。
因物業(yè)盡職調(diào)查、不良資產(chǎn)證券化、處置建議書、債務重組咨詢是不良資產(chǎn)處置中較為個性化的服務，所以房地產(chǎn)與資產(chǎn)評估機構(gòu)參與不多。從實踐來看，在不良資產(chǎn)處置過程中，參與最多，問題也最多的就是不良資產(chǎn)價值評估及價值分析。為更好的服務于不良資產(chǎn)處置，筆者對不良資產(chǎn)評估的難點及對策進行了分析。
三、不良資產(chǎn)評估難點及對策
（一）不良資產(chǎn)評估難點
根據(jù)項目具體情況和委托方的要求，不良資產(chǎn)的評估對象可能是債權(quán)資產(chǎn)，也可能是用以實現(xiàn)債權(quán)清償?shù)膶嵨镱愘Y產(chǎn)、股權(quán)類資產(chǎn)或其他資產(chǎn)。實物類和股權(quán)類資產(chǎn)的評估有比較完整的評估體系和估值技術(shù)，在這里就不在贅述，僅對債權(quán)評估的難點分析如下：
1、評估程序受限，評估資料收集不全
由于是不良債權(quán)，因此會涉及到大量“三無”企業(yè)、注銷吊銷企業(yè)，因此往往不能得到債務人配合，難以取得評估的基本資料；現(xiàn)場查勘與調(diào)查的難度加大，評估程序受到不同程度的限制。
2、評估方法受限，主觀性較大
理論上講，不良債權(quán)的評估方法有假設清算法、現(xiàn)金流償債法、綜合因素分析法、交易案例比較法、專家打分法等，但因評估方法的使用均依賴于評估資料的取得，在評估資料無法充分獲得的情況下，評估方法的選擇存在很大的局限性。目前債權(quán)價值分析報告用的較多的是綜合因素分析法，該方法有一定的主觀性，分析結(jié)果受企業(yè)及保證人等關(guān)聯(lián)方資產(chǎn)和經(jīng)營狀況，盡職調(diào)查報告等的影響較大。
3、參數(shù)非量化因素多
價值分析報告，非量化因素多，很多都是定性分析，需要特殊處理的地方也比較多，處理方式及依據(jù)不同，分析結(jié)果差異就會很大，區(qū)間值過大，資產(chǎn)處置價值的參考性就會大打折扣。
4、對評估人員要求較高
不良資產(chǎn)評估要求專業(yè)人員對各類數(shù)據(jù)、資料進行分析并進行恰當?shù)耐评?，要求評估人員具有較強的能力和豐富的不良資產(chǎn)評估經(jīng)驗，若用專家打分法，還需專家介入。
（二）不良資產(chǎn)評估對策
1、完善評估資質(zhì)，組建專業(yè)團隊
不良資產(chǎn)評估涉及到實物類、股權(quán)類、債權(quán)類資產(chǎn)，房地產(chǎn)、土地評估資質(zhì)已不能滿足不良資產(chǎn)評估需求，需同時具備資產(chǎn)評估資質(zhì)才能承接相關(guān)業(yè)務。且不良資產(chǎn)與其他資產(chǎn)相比，有一定的復雜性和特殊性，對評估專業(yè)人員要求較高，因此最好能組建專業(yè)團隊服務于不良資產(chǎn)評估業(yè)務。
2、認真履行評估程序，完整收集評估資料
不良資產(chǎn)評估應當按照資產(chǎn)評估程序進行，根據(jù)評估程序是否受限，資料是否完整，與委托方協(xié)商出具價值評估報告還是價值分析報告。價值評估報告收集資料按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《資產(chǎn)評估準則》等進行，價值咨詢報告，應在確定資產(chǎn)包清單，評估基準日，欠款本金和利息等信息的基礎(chǔ)上，收集借款人、保證人、其他還款人資料，抵質(zhì)押物、擔保物資料，信貸檔案資料，訴訟資料，查封資料，代墊費用憑證及律師盡調(diào)報告。盡可能保證程序完善，資料齊全，評估依據(jù)充分。
3、做好盡職調(diào)查工作
盡職調(diào)查是不良資產(chǎn)定價、收購決策、制定處置策略的基礎(chǔ)性工作及關(guān)鍵環(huán)節(jié)，盡職調(diào)查應當以現(xiàn)場調(diào)查為主，案頭審閱為輔，并充分利用各種外圍資源獲取補充盡調(diào)信息，全面、盡責、客觀的開展盡職調(diào)查工作。有利于物業(yè)價值判斷，增加定性分析的可靠性。
4、選用恰當?shù)脑u估方法分析測算
債權(quán)價值的分析方法主要基于兩種途徑，一種是以與債權(quán)相關(guān)的債務人和債務責任關(guān)聯(lián)方為分析對象的途徑，主要包括假設清算法、現(xiàn)金流償債法等，另一種是以債權(quán)本身為分析對象的途徑，主要包括交易案例比較法、綜合因素分析法、專家打分法等。評估人員應當根據(jù)估價對象特點及資料收集情況，選用恰當?shù)脑u估方法，以保證分析結(jié)果的合理性。
5、有針對性的寫好假設限制條件及特殊事項說明
基于不良資產(chǎn)的特殊性和復雜性，報告中的假設限制條件及特殊事項說明不能流于形式和模版，要有針對性，對程序受限的地方，現(xiàn)場調(diào)查不充分的地方，資料收集不完整的地方，債務人、擔保人、其他償債人資產(chǎn)分析不到位的情況，抵質(zhì)押物價格成立的前提條件等，均需在報告中說明和披露，并對評估結(jié)果可能產(chǎn)生的影響予以分析，使報告使用人在不良資產(chǎn)處置中能夠更合理地使用報告結(jié)果，同時規(guī)避不應當由評估機構(gòu)承擔的風險和責任。
國家建設部一級房地產(chǎn)評估機構(gòu) 資產(chǎn)(含證券期貨)評估機構(gòu)
全國范圍執(zhí)業(yè)土地估價機構(gòu) 全國A級資信土地估價機構(gòu)
土地規(guī)劃甲級資質(zhì)工程咨詢機構(gòu) 土地登記代理機構(gòu)
Copyright 2022 © 深圳市國策房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司 版權(quán)所有 粵ICP備10040144號
