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摘　要：目前我國房地產估價行業(yè)經過幾十年的發(fā)展，不斷壯大的同時業(yè)務競爭也日趨激烈。部分房地產估價機構依舊為傳統(tǒng)型估價業(yè)務為主，業(yè)務類型較單一，同質化嚴重，隨著傳統(tǒng)業(yè)務營收的下降以及結算周期的延長，業(yè)務轉型也就成為大部分估價機構即將面臨且急需解決的問題。本文將從業(yè)務類型的角度與大家一起探討深化與拓展房地產估價業(yè)務之路。

關鍵詞：房地產估價業(yè)務；業(yè)務轉型；咨詢顧問業(yè)務

近年來隨著經濟發(fā)展與技術升級，信息越來越透明，房地產估價需求也隨之轉變，傳統(tǒng)的銀行抵押類房地產估價業(yè)務已經從人工處理慢慢轉變?yōu)楸蛔詣庸纼r系統(tǒng)所替代，同時銀行的房地產估價類業(yè)務付費方式也慢慢轉變?yōu)橛摄y行付費，房地產估價市場同業(yè)競爭日趨激烈。遇上今年新冠疫情的突發(fā)，經濟活躍度驟然降低，使眾多房地產估價機構面臨的業(yè)務窘境更加突顯，可以說深化與拓展房地產估價業(yè)務之路的探討已是迫在眉睫。本文將從業(yè)務類型的角度與大家一起探討估價咨詢顧問業(yè)務，探討深化與拓展房地產估價業(yè)務之路。

一、交易咨詢類顧問業(yè)務

房地產交易是在市場經濟中的重要一環(huán)，涉及金額大，在每一個交易行為達成之前，往往都是經過多方思慮的，考慮金額，考慮位置，考慮學位，考慮投資……房地產交易咨詢類顧問業(yè)務需求是較為常規(guī)的，與常規(guī)的房地產估價業(yè)務相似，然而側重點卻不同，咨詢類顧問業(yè)務不拘泥于形式上報告，報告或許不是必要的，更側重于真實案例或實際建議。

譬如農村集體物業(yè)的咨詢，集體物業(yè)沒有成熟的流通市場，交易案例信息獲取難度較大，往往需要我們平常利用深耕的業(yè)務途徑多方面去積累案例、了解市場，對于某些潛在交易人來說，集體性質的物業(yè)價值并不會低于國有出讓性質的。又如實體商業(yè)網點選址，除了有租金估值的需求，更側重具體選址的建議，除了需要熟悉當地房地產市場，更需要做客流量的實地摸底調查及估算。再者房地產交易往往體量大，價值高，交易環(huán)節(jié)需繳納的稅額較大，必然會涉及稅務范疇的咨詢。土地增值稅、所得稅在稅額中占比較大，而且處于個人與處于企業(yè)名下的房地產，計稅幅度各有不同，企業(yè)名下的房地產交易所繳的稅部分可以抵扣所得稅，而個人名下的房地產交易稅款卻無此效用，稅額的大小往往能左右交易的進行，需要結合實際情況給出建議，更有房地產的交易、開發(fā)、運營等，往往涉及到房地產公司的經濟行為，因此需要處理咨詢顧問類業(yè)務的估價人員對企業(yè)會計稅務有一定的基礎知識，或者與專業(yè)的會計稅務人員共同處理，提供經濟、可行的實際建議。更有可能，委托方咨詢的是房地產投資價值，而非當下的市場價值，這需要站在委托方的角度考慮估價對象的投資效益或投資價值，考慮房地產未來所能帶給委托方的協(xié)同效應或其他效益，其估價條件的設定區(qū)別于常規(guī)的業(yè)務，需視委托方的實際情況而定。

咨詢類顧問的業(yè)務需求，不像傳統(tǒng)法規(guī)類估價業(yè)務有特定的業(yè)務渠道，如銀行、國企、政府等；拓展咨詢類顧問業(yè)務，需要估價業(yè)務人員具備相當的估價知識，貼近房地產交易市場，增加與委托方的接觸廣度，學習其它行業(yè)領域里的專業(yè)知識，進一步去挖掘房地產估價業(yè)務的主動需求。

二、城市更新類顧問業(yè)務

推行城市更新目的是對城市中與當前經濟發(fā)展不適應的區(qū)域進行拆遷、改造、投資和建設，以新型的城市功能替換功能性衰敗的物質空間，使衰落的區(qū)域重獲生機，重現繁榮。隨著經濟發(fā)展到一定程度，早期的城鎮(zhèn)、村莊、廠房等經過幾十年的居住使用，建筑形態(tài)、建筑狀況已經變得落后、殘舊，與當今的社會經濟發(fā)展形態(tài)不相適應，更新改造是必然的選擇。

我國的房地產市場，隨著城市化高度發(fā)展已經由增量市場逐漸向存量市場演變，城市更新可以說是存量房地產市場中的重要環(huán)節(jié)，也是房地產市場業(yè)務的未來增長點之一，不論是拆舊建新，還是活化改造，其過程始終伴隨著估價業(yè)務需求。房地產存量市場中具有較多適應于城市更新階段的小規(guī)模項目，項目周期相對短，中小規(guī)規(guī)模更新項目一般通過更改物業(yè)內部裝修及功能布局來提升租金收益，從而提高物業(yè)價值；中大規(guī)模更新項目則通過調整物業(yè)的用途規(guī)劃及屬性來提升價值，如工改商，工改住，住改商，舊廠房改運動場所，舊商場改辦公樓，舊辦公樓改長租公寓，甚至整體拆除重建，重新規(guī)劃布局等。盤活、改造、運營、拆除重建存量房地產，在運用房地產估價專業(yè)知識的同時，也涉及到土地規(guī)劃、城市更新等領域的知識，跨領域作業(yè)正是深化與拓展房地產估價業(yè)務所需要的助力。

城市更新類顧問業(yè)務，涉及類別較多，像舊改政策研究、舊改獎勵申請、拆賠模式研究、舊改可行性研究分析、現狀摸底調查、產權調查確認、改造意愿征集、征收補償費用預算、征收安置補償評估、征收補償談判顧問、社會風險穩(wěn)定評估等城市更新類顧問業(yè)務，項目周期較長，各環(huán)節(jié)密切緊扣，需要走訪實地與受眾群體溝通談判，獲取基礎信息，了解實際情況，以更好地推動項目。應對城市更新類業(yè)務，除了關注城市更新的政策，進行邏輯嚴密的估價測算，還需要項目里的估價師擁有不俗的組織能力、溝通協(xié)調能力、判斷能力與解決實際問題的能力，往往城市更新類項目需要估價技術之外的能力進行推動。

通過對城市更新中存量房地產的改造、盤活，節(jié)約土地資源的同時創(chuàng)造更大價值，促進城市更新發(fā)展的同時保持房地產行業(yè)對經濟發(fā)展的推動作用?？梢哉f，城市更新是房地產發(fā)展中的重要一環(huán)，同時也是深化與拓展房地產估價業(yè)務之路的重要方向。

三、資本市場類顧問業(yè)務

資本市場可以推動行業(yè)的快速發(fā)展，房地產資本市場類估價業(yè)務，離不開房地產資產證券化。資產證券化，是指以基礎資產所產生的現金流作為償付支持，通過結構整合等方式進行信用增級，在此基礎上發(fā)行資產支持證券的業(yè)務活動。簡單地講，就是通過出售基礎資產的未來現金流進行現在的融資。

當房地產市場從增量市場逐步向存量市場演變，存量市場中買賣房產的簡單獲利模式將不再成為主流，專業(yè)機構的通過運營，組合投資，可能成為穩(wěn)定收益的主要途徑。房地產存量市場中，隨著人民生活態(tài)度、消費觀念、經濟能力的變化，房地產租賃市場未來或將迎來蓬勃發(fā)展，以租代售，租售同權，長期租賃。穩(wěn)定的租金收益正屬于資產證券化基礎資產的范疇，現金流是現代企業(yè)的血液，利用穩(wěn)定的租金收益進行證券化再融資，可以進一步提高資金利用率，加速企業(yè)運營發(fā)展，推動資本市場良性循環(huán)。除了租金收益，還有債權收益、項目收益等等，任何房地產項目經優(yōu)化組合后，可以在未來產生穩(wěn)定現金流量的，理論上都可以作為基礎資產進行證券化融資。

廣義的資產證券化類型有：實體資產證券化類型，實體資產向證券資產的轉換，是以實物資產和無形資產為基礎發(fā)行證券并上市的過程，如商業(yè)房地產為基礎，發(fā)行證券進行融資。信貸資產證券化類型，把欠缺流動性但有未來現金流相對穩(wěn)定的信貸資產經過重組形成資產池，并以此為基礎發(fā)行證券，如銀行的抵押類貸款、企業(yè)的應收帳款等。證券資產證券化類型：將證券或證券組合作為基礎資產，再以其產生的現金流或與現金流相關的變量為基礎發(fā)行證券，實行再融資。經CNABS統(tǒng)計數據可得，住房抵押的信貸ABS發(fā)行規(guī)模2018年為5842.63億元，2019年為4991.49億元；不良資產重組的信貸ABS發(fā)行規(guī)模2018年為158.8億元，2019年為143.39億元；除了信貸ABS產品，還有企業(yè)ABS產品，可見資本市場類業(yè)務規(guī)模相當龐大。

房地產資本市場類業(yè)務，終究離不開房地產價值，資本市場上的估價業(yè)務規(guī)模體量較大，證券產品的發(fā)行會涉及眾多投資者，為了保障投資者的切身利益，需要估價機構在做好房地產估價本身的同時，不斷深入了解資本市場，結合房地產估價規(guī)范與資產證券化業(yè)務相關指引，方能做好房地產資本市場類業(yè)務，更好地深化拓展房地產估價業(yè)務。

四、全流程類顧問業(yè)務

常規(guī)的房地產估價業(yè)務，是單一環(huán)節(jié)的估值，在單環(huán)節(jié)的前后進行延伸至項目整體流程，即是全流程類顧問業(yè)務，如房地產開發(fā)項目、城市更新項目等。房地產行業(yè)在推動經濟發(fā)展上占有重要地位，其經濟體量大，項目周期較長，在立項、規(guī)劃、開發(fā)、銷售、運營、退出等環(huán)節(jié)中涉及很多專業(yè)的知識，需要專業(yè)團隊去處理。因而房地產項目的過程中，涉及的估價業(yè)務類型較多，包括項目前期的市場調查，立項報告，項目經濟可行性研究，拆遷補償，遷戶談判，項目開發(fā)的工程監(jiān)管、銷售定價，項目后期的運營方案，現金流測算等等。當房地產項目方本身不具備專業(yè)團隊，或者能力不足以達到投資人預期的時候，全流程類顧問業(yè)務需求隨即產生，開拓全流程類顧問業(yè)務，是房地產估價業(yè)務的深化，既能獲取相當的業(yè)務營收，又可以增加估價客戶的粘度，拓寬估價顧問業(yè)務的廣度。

當然開拓房地產全流程類顧問業(yè)務，難度相對較大，需要估價人員比房地產項目方本身的員工能力更強更廣，需要估價團隊具有豐富且扎實的房地產項目知識及實操經驗，另外對涉及房地產的其它相關領域也要掌握一定的知識，需要較強的項目把控能力，同樣也需要估價機構綜合資質高，綜合實力強。此類業(yè)務涉及環(huán)節(jié)多，團隊往往需要進行反復溝通、修改，客戶對項目的經濟性要求高進而要求估價團隊對各個環(huán)節(jié)的處理均要精益求精。

全流程類顧問業(yè)務，屬于綜合性業(yè)務，是將常規(guī)房地產估價業(yè)務進行深化拓展的方向之一，業(yè)務的拓展，需要估價人員較高的綜合能力，需要估價機構較強的綜合實力，可以說房地產估價人員能力的提升、房地產估價機構實力的增強，是在深化與拓展房地產估價業(yè)務之路上所必不可少的。

房地產估價業(yè)務競爭日趨激烈的當下，估價咨詢類顧問業(yè)務的拓展已是勢在必行，除了上述幾類的咨詢類業(yè)務方向，還有其它類型的業(yè)務方向，如法規(guī)式業(yè)務，跨領域業(yè)務。然而房地產估價咨詢類業(yè)務的拓展深化之路上，并不能拘泥于形式，所謂實質重于形式，只要是與房地產估價相關聯(lián)，可以利用估價技術，進行量化以及測算，最終得出合理的結果或方案，為委托方解決問題、創(chuàng)造價值，即是屬于房地產估價咨詢業(yè)務的范疇，值得我們估價人員進行深化拓展。