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摘　要：目前我國房地產(chǎn)估價行業(yè)經(jīng)過幾十年的發(fā)展，不斷壯大的同時業(yè)務(wù)競爭也日趨激烈。部分房地產(chǎn)估價機構(gòu)依舊為傳統(tǒng)型估價業(yè)務(wù)為主，業(yè)務(wù)類型較單一，同質(zhì)化嚴(yán)重，隨著傳統(tǒng)業(yè)務(wù)營收的下降以及結(jié)算周期的延長，業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型也就成為大部分估價機構(gòu)即將面臨且急需解決的問題。本文將從業(yè)務(wù)類型的角度與大家一起探討深化與拓展房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)之路。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)；業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型；咨詢顧問業(yè)務(wù)

近年來隨著經(jīng)濟發(fā)展與技術(shù)升級，信息越來越透明，房地產(chǎn)估價需求也隨之轉(zhuǎn)變，傳統(tǒng)的銀行抵押類房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)已經(jīng)從人工處理慢慢轉(zhuǎn)變?yōu)楸蛔詣庸纼r系統(tǒng)所替代，同時銀行的房地產(chǎn)估價類業(yè)務(wù)付費方式也慢慢轉(zhuǎn)變?yōu)橛摄y行付費，房地產(chǎn)估價市場同業(yè)競爭日趨激烈。遇上今年新冠疫情的突發(fā)，經(jīng)濟活躍度驟然降低，使眾多房地產(chǎn)估價機構(gòu)面臨的業(yè)務(wù)窘境更加突顯，可以說深化與拓展房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)之路的探討已是迫在眉睫。本文將從業(yè)務(wù)類型的角度與大家一起探討估價咨詢顧問業(yè)務(wù)，探討深化與拓展房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)之路。

一、交易咨詢類顧問業(yè)務(wù)

房地產(chǎn)交易是在市場經(jīng)濟中的重要一環(huán)，涉及金額大，在每一個交易行為達成之前，往往都是經(jīng)過多方思慮的，考慮金額，考慮位置，考慮學(xué)位，考慮投資……房地產(chǎn)交易咨詢類顧問業(yè)務(wù)需求是較為常規(guī)的，與常規(guī)的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)相似，然而側(cè)重點卻不同，咨詢類顧問業(yè)務(wù)不拘泥于形式上報告，報告或許不是必要的，更側(cè)重于真實案例或?qū)嶋H建議。

譬如農(nóng)村集體物業(yè)的咨詢，集體物業(yè)沒有成熟的流通市場，交易案例信息獲取難度較大，往往需要我們平常利用深耕的業(yè)務(wù)途徑多方面去積累案例、了解市場，對于某些潛在交易人來說，集體性質(zhì)的物業(yè)價值并不會低于國有出讓性質(zhì)的。又如實體商業(yè)網(wǎng)點選址，除了有租金估值的需求，更側(cè)重具體選址的建議，除了需要熟悉當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場，更需要做客流量的實地摸底調(diào)查及估算。再者房地產(chǎn)交易往往體量大，價值高，交易環(huán)節(jié)需繳納的稅額較大，必然會涉及稅務(wù)范疇的咨詢。土地增值稅、所得稅在稅額中占比較大，而且處于個人與處于企業(yè)名下的房地產(chǎn)，計稅幅度各有不同，企業(yè)名下的房地產(chǎn)交易所繳的稅部分可以抵扣所得稅，而個人名下的房地產(chǎn)交易稅款卻無此效用，稅額的大小往往能左右交易的進行，需要結(jié)合實際情況給出建議，更有房地產(chǎn)的交易、開發(fā)、運營等，往往涉及到房地產(chǎn)公司的經(jīng)濟行為，因此需要處理咨詢顧問類業(yè)務(wù)的估價人員對企業(yè)會計稅務(wù)有一定的基礎(chǔ)知識，或者與專業(yè)的會計稅務(wù)人員共同處理，提供經(jīng)濟、可行的實際建議。更有可能，委托方咨詢的是房地產(chǎn)投資價值，而非當(dāng)下的市場價值，這需要站在委托方的角度考慮估價對象的投資效益或投資價值，考慮房地產(chǎn)未來所能帶給委托方的協(xié)同效應(yīng)或其他效益，其估價條件的設(shè)定區(qū)別于常規(guī)的業(yè)務(wù)，需視委托方的實際情況而定。

咨詢類顧問的業(yè)務(wù)需求，不像傳統(tǒng)法規(guī)類估價業(yè)務(wù)有特定的業(yè)務(wù)渠道，如銀行、國企、政府等；拓展咨詢類顧問業(yè)務(wù)，需要估價業(yè)務(wù)人員具備相當(dāng)?shù)墓纼r知識，貼近房地產(chǎn)交易市場，增加與委托方的接觸廣度，學(xué)習(xí)其它行業(yè)領(lǐng)域里的專業(yè)知識，進一步去挖掘房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)的主動需求。

二、城市更新類顧問業(yè)務(wù)

推行城市更新目的是對城市中與當(dāng)前經(jīng)濟發(fā)展不適應(yīng)的區(qū)域進行拆遷、改造、投資和建設(shè)，以新型的城市功能替換功能性衰敗的物質(zhì)空間，使衰落的區(qū)域重獲生機，重現(xiàn)繁榮。隨著經(jīng)濟發(fā)展到一定程度，早期的城鎮(zhèn)、村莊、廠房等經(jīng)過幾十年的居住使用，建筑形態(tài)、建筑狀況已經(jīng)變得落后、殘舊，與當(dāng)今的社會經(jīng)濟發(fā)展形態(tài)不相適應(yīng)，更新改造是必然的選擇。

我國的房地產(chǎn)市場，隨著城市化高度發(fā)展已經(jīng)由增量市場逐漸向存量市場演變，城市更新可以說是存量房地產(chǎn)市場中的重要環(huán)節(jié)，也是房地產(chǎn)市場業(yè)務(wù)的未來增長點之一，不論是拆舊建新，還是活化改造，其過程始終伴隨著估價業(yè)務(wù)需求。房地產(chǎn)存量市場中具有較多適應(yīng)于城市更新階段的小規(guī)模項目，項目周期相對短，中小規(guī)規(guī)模更新項目一般通過更改物業(yè)內(nèi)部裝修及功能布局來提升租金收益，從而提高物業(yè)價值；中大規(guī)模更新項目則通過調(diào)整物業(yè)的用途規(guī)劃及屬性來提升價值，如工改商，工改住，住改商，舊廠房改運動場所，舊商場改辦公樓，舊辦公樓改長租公寓，甚至整體拆除重建，重新規(guī)劃布局等。盤活、改造、運營、拆除重建存量房地產(chǎn)，在運用房地產(chǎn)估價專業(yè)知識的同時，也涉及到土地規(guī)劃、城市更新等領(lǐng)域的知識，跨領(lǐng)域作業(yè)正是深化與拓展房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)所需要的助力。

城市更新類顧問業(yè)務(wù)，涉及類別較多，像舊改政策研究、舊改獎勵申請、拆賠模式研究、舊改可行性研究分析、現(xiàn)狀摸底調(diào)查、產(chǎn)權(quán)調(diào)查確認(rèn)、改造意愿征集、征收補償費用預(yù)算、征收安置補償評估、征收補償談判顧問、社會風(fēng)險穩(wěn)定評估等城市更新類顧問業(yè)務(wù)，項目周期較長，各環(huán)節(jié)密切緊扣，需要走訪實地與受眾群體溝通談判，獲取基礎(chǔ)信息，了解實際情況，以更好地推動項目。應(yīng)對城市更新類業(yè)務(wù)，除了關(guān)注城市更新的政策，進行邏輯嚴(yán)密的估價測算，還需要項目里的估價師擁有不俗的組織能力、溝通協(xié)調(diào)能力、判斷能力與解決實際問題的能力，往往城市更新類項目需要估價技術(shù)之外的能力進行推動。

通過對城市更新中存量房地產(chǎn)的改造、盤活，節(jié)約土地資源的同時創(chuàng)造更大價值，促進城市更新發(fā)展的同時保持房地產(chǎn)行業(yè)對經(jīng)濟發(fā)展的推動作用。可以說，城市更新是房地產(chǎn)發(fā)展中的重要一環(huán)，同時也是深化與拓展房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)之路的重要方向。

三、資本市場類顧問業(yè)務(wù)

資本市場可以推動行業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)資本市場類估價業(yè)務(wù)，離不開房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化。資產(chǎn)證券化，是指以基礎(chǔ)資產(chǎn)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流作為償付支持，通過結(jié)構(gòu)整合等方式進行信用增級，在此基礎(chǔ)上發(fā)行資產(chǎn)支持證券的業(yè)務(wù)活動。簡單地講，就是通過出售基礎(chǔ)資產(chǎn)的未來現(xiàn)金流進行現(xiàn)在的融資。

當(dāng)房地產(chǎn)市場從增量市場逐步向存量市場演變，存量市場中買賣房產(chǎn)的簡單獲利模式將不再成為主流，專業(yè)機構(gòu)的通過運營，組合投資，可能成為穩(wěn)定收益的主要途徑。房地產(chǎn)存量市場中，隨著人民生活態(tài)度、消費觀念、經(jīng)濟能力的變化，房地產(chǎn)租賃市場未來或?qū)⒂瓉砼畈l(fā)展，以租代售，租售同權(quán)，長期租賃。穩(wěn)定的租金收益正屬于資產(chǎn)證券化基礎(chǔ)資產(chǎn)的范疇，現(xiàn)金流是現(xiàn)代企業(yè)的血液，利用穩(wěn)定的租金收益進行證券化再融資，可以進一步提高資金利用率，加速企業(yè)運營發(fā)展，推動資本市場良性循環(huán)。除了租金收益，還有債權(quán)收益、項目收益等等，任何房地產(chǎn)項目經(jīng)優(yōu)化組合后，可以在未來產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流量的，理論上都可以作為基礎(chǔ)資產(chǎn)進行證券化融資。

廣義的資產(chǎn)證券化類型有：實體資產(chǎn)證券化類型，實體資產(chǎn)向證券資產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，是以實物資產(chǎn)和無形資產(chǎn)為基礎(chǔ)發(fā)行證券并上市的過程，如商業(yè)房地產(chǎn)為基礎(chǔ)，發(fā)行證券進行融資。信貸資產(chǎn)證券化類型，把欠缺流動性但有未來現(xiàn)金流相對穩(wěn)定的信貸資產(chǎn)經(jīng)過重組形成資產(chǎn)池，并以此為基礎(chǔ)發(fā)行證券，如銀行的抵押類貸款、企業(yè)的應(yīng)收帳款等。證券資產(chǎn)證券化類型：將證券或證券組合作為基礎(chǔ)資產(chǎn)，再以其產(chǎn)生的現(xiàn)金流或與現(xiàn)金流相關(guān)的變量為基礎(chǔ)發(fā)行證券，實行再融資。經(jīng)CNABS統(tǒng)計數(shù)據(jù)可得，住房抵押的信貸ABS發(fā)行規(guī)模2018年為5842.63億元，2019年為4991.49億元；不良資產(chǎn)重組的信貸ABS發(fā)行規(guī)模2018年為158.8億元，2019年為143.39億元；除了信貸ABS產(chǎn)品，還有企業(yè)ABS產(chǎn)品，可見資本市場類業(yè)務(wù)規(guī)模相當(dāng)龐大。

房地產(chǎn)資本市場類業(yè)務(wù)，終究離不開房地產(chǎn)價值，資本市場上的估價業(yè)務(wù)規(guī)模體量較大，證券產(chǎn)品的發(fā)行會涉及眾多投資者，為了保障投資者的切身利益，需要估價機構(gòu)在做好房地產(chǎn)估價本身的同時，不斷深入了解資本市場，結(jié)合房地產(chǎn)估價規(guī)范與資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)相關(guān)指引，方能做好房地產(chǎn)資本市場類業(yè)務(wù)，更好地深化拓展房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。

四、全流程類顧問業(yè)務(wù)

常規(guī)的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)，是單一環(huán)節(jié)的估值，在單環(huán)節(jié)的前后進行延伸至項目整體流程，即是全流程類顧問業(yè)務(wù)，如房地產(chǎn)開發(fā)項目、城市更新項目等。房地產(chǎn)行業(yè)在推動經(jīng)濟發(fā)展上占有重要地位，其經(jīng)濟體量大，項目周期較長，在立項、規(guī)劃、開發(fā)、銷售、運營、退出等環(huán)節(jié)中涉及很多專業(yè)的知識，需要專業(yè)團隊去處理。因而房地產(chǎn)項目的過程中，涉及的估價業(yè)務(wù)類型較多，包括項目前期的市場調(diào)查，立項報告，項目經(jīng)濟可行性研究，拆遷補償，遷戶談判，項目開發(fā)的工程監(jiān)管、銷售定價，項目后期的運營方案，現(xiàn)金流測算等等。當(dāng)房地產(chǎn)項目方本身不具備專業(yè)團隊，或者能力不足以達到投資人預(yù)期的時候，全流程類顧問業(yè)務(wù)需求隨即產(chǎn)生，開拓全流程類顧問業(yè)務(wù)，是房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)的深化，既能獲取相當(dāng)?shù)臉I(yè)務(wù)營收，又可以增加估價客戶的粘度，拓寬估價顧問業(yè)務(wù)的廣度。

當(dāng)然開拓房地產(chǎn)全流程類顧問業(yè)務(wù)，難度相對較大，需要估價人員比房地產(chǎn)項目方本身的員工能力更強更廣，需要估價團隊具有豐富且扎實的房地產(chǎn)項目知識及實操經(jīng)驗，另外對涉及房地產(chǎn)的其它相關(guān)領(lǐng)域也要掌握一定的知識，需要較強的項目把控能力，同樣也需要估價機構(gòu)綜合資質(zhì)高，綜合實力強。此類業(yè)務(wù)涉及環(huán)節(jié)多，團隊往往需要進行反復(fù)溝通、修改，客戶對項目的經(jīng)濟性要求高進而要求估價團隊對各個環(huán)節(jié)的處理均要精益求精。

全流程類顧問業(yè)務(wù)，屬于綜合性業(yè)務(wù)，是將常規(guī)房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)進行深化拓展的方向之一，業(yè)務(wù)的拓展，需要估價人員較高的綜合能力，需要估價機構(gòu)較強的綜合實力，可以說房地產(chǎn)估價人員能力的提升、房地產(chǎn)估價機構(gòu)實力的增強，是在深化與拓展房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)之路上所必不可少的。

房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)競爭日趨激烈的當(dāng)下，估價咨詢類顧問業(yè)務(wù)的拓展已是勢在必行，除了上述幾類的咨詢類業(yè)務(wù)方向，還有其它類型的業(yè)務(wù)方向，如法規(guī)式業(yè)務(wù)，跨領(lǐng)域業(yè)務(wù)。然而房地產(chǎn)估價咨詢類業(yè)務(wù)的拓展深化之路上，并不能拘泥于形式，所謂實質(zhì)重于形式，只要是與房地產(chǎn)估價相關(guān)聯(lián)，可以利用估價技術(shù)，進行量化以及測算，最終得出合理的結(jié)果或方案，為委托方解決問題、創(chuàng)造價值，即是屬于房地產(chǎn)估價咨詢業(yè)務(wù)的范疇，值得我們估價人員進行深化拓展。