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一、宏觀經(jīng)濟(jì)分析

（一）城市總體概況

2021年上半年以來，全市經(jīng)濟(jì)持續(xù)恢復(fù)、韌性增強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)效益不斷提高，生產(chǎn)需求較快增長，就業(yè)物價(jià)總體穩(wěn)定，民生保障穩(wěn)步提升，經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)穩(wěn)中加固、穩(wěn)中有進(jìn)、穩(wěn)中向好的態(tài)勢。

根據(jù)最新數(shù)據(jù)，2021年上半年上海市地區(qū)生產(chǎn)總值20，102.53億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比去年同期增長12.7%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值32.96億元，同比下降4.7%；第二產(chǎn)業(yè)增加值4，989.22億元，同比增長17.3%；第三產(chǎn)業(yè)增加值15，080.35億元，同比增長11.3%，第三產(chǎn)業(yè)增加值占全市生產(chǎn)總值的比重為75.0%。

2021年上半年上海市固定資產(chǎn)投資比上年增長10.9%。三大投資領(lǐng)域中，城市基礎(chǔ)設(shè)施投資比上年同期增長11.2%；工業(yè)投資增長10.5%；房地產(chǎn)開發(fā)投資增長11.5%。三大產(chǎn)業(yè)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資比上年同期增長26.7%；第二產(chǎn)業(yè)投資增長10.6%；第三產(chǎn)業(yè)投資增長11.0%。本市上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資比去年同期增長11.5%。其中，商品房施工面積13，879.31萬平方米，增長1.4%；商品房新開工面積1，708.97萬平方米，增長0.1%；商品房竣工面積1，354.45萬平方米，增長14.1%；商品房銷售面積832.83萬平方米，增長29.2%。

（二）城市規(guī)劃及政策分析

2021年上半年，上海市繼續(xù)堅(jiān)決嚴(yán)格落實(shí)關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控因城施策、“一城一策”要求，牢牢堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，構(gòu)建完善房地產(chǎn)長效機(jī)制，調(diào)節(jié)住房需求，強(qiáng)化市場監(jiān)管，促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

以下是2021年上半年房地產(chǎn)市場主要相關(guān)政策：

二、城市房地產(chǎn)市場分析

（一）土地市場分析

2021年上半年，受供地“兩集中”政策影響，2021年上半年全國土地市場供求規(guī)模均出現(xiàn)小幅下降，同時(shí)優(yōu)質(zhì)地塊引發(fā)企業(yè)激搶，成交樓面價(jià)和溢價(jià)率均走高，整體“量減價(jià)增”，通過集中供地、房地價(jià)聯(lián)動(dòng)、限價(jià)競價(jià)等多重政策初步實(shí)現(xiàn)了“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的效果。

圖1：2021年1月-6月上海各類型土地成交面積占比圖

數(shù)據(jù)來源：國土資源局

表1：2021年1月-2021年6月上海交易土地性質(zhì)比較

數(shù)據(jù)來源：國土資源局

2021年上半年，上海共成交各類土地247宗，成交面積達(dá)22，603，746平方米，同比上升19.58%，總成交金額1，978.69億元，同比上升49.11%，平均成交樓板價(jià)達(dá)8，754元/平方米，整體溢價(jià)率4.56%。從土地性質(zhì)來看，工業(yè)用地成交面積占比依舊居于首位，純住宅用地成交面積占比位列第二，但與去年同期比較，純住宅用地成交面積占比上升7.69%，商住用地占比上升1.55%，商辦用地占比下降4.34%，綜合用地占比下降3.35%，工業(yè)用地占比下降1.55%。

表2：2021年1月-2021年6月上海土地成交總面積TOP5

數(shù)據(jù)來源：國土資源局

2021年上半年，上海市內(nèi)中環(huán)的土地成交面積和成交樓板價(jià)顯著上升，內(nèi)環(huán)內(nèi)核心區(qū)域土地供應(yīng)減少，土地供應(yīng)逐漸外擴(kuò)。其中浦東新區(qū)成交量最大，成交土地面積3，755，714.70平方米，占總成交土地面積的34.74%，其次為閔行區(qū)、松江區(qū)及奉賢區(qū)等外圍區(qū)域，分別成交土地面積1，399，340.80平方米、1，280，665.00平方米及1，263，168.50平方米，分別占總成交土地面積的12.95%、11.85%、11.69%。

表3：2021年1月-2021年6月上海市土地成交金額TOP5

數(shù)據(jù)來源：國土資源局

2021年1月5日，上海城投與上海建工聯(lián)合體以176億元摘得上海黃浦區(qū)豫園社區(qū)地塊，起始樓面價(jià)89，567元/平方米，遠(yuǎn)超上海歷年來出讓地塊的樓面起價(jià)，問鼎上海市2021年上半年“地王”。

縱觀2021年上半年，上海市首次集中供地實(shí)現(xiàn)了“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的效果，較好地遏制了土拍市場的高溢價(jià)趨勢，但上海的土拍市場熱度不減。

（二）住宅市場分析

1、一手商品住宅市場

上半年，隨著上海新盤積分制、新房限價(jià)、地價(jià)和房價(jià)聯(lián)動(dòng)等多重政策落地，上海新房的成交均價(jià)同比下降3%，而成交量隨著供應(yīng)量而持續(xù)走高，同比增長59%。品牌房企積極推盤，新房供應(yīng)放量，房源集中入市穩(wěn)定購房者預(yù)期，結(jié)合精準(zhǔn)調(diào)控政策的影響，新房價(jià)格漲幅收窄，市場發(fā)展平穩(wěn)。

圖2：2020年7月-2021年6月上海一手商品住宅供應(yīng)面積月度走勢

數(shù)據(jù)來源：上海市房地產(chǎn)交易中心，國策評(píng)估上海分公司

2021年上半年供應(yīng)量較2020年上半年同比增長了35%，環(huán)比減少了32%。2021年上半年上海新房供應(yīng)351.5萬平方米，累計(jì)同比增加36.6%。自今年3月開始，上海新房推出集中投放方式，上半年一共有3批次共計(jì)125盤取證，累計(jì)供應(yīng)房源超過3萬套。

圖3：2020年7月-2021年6月上海一手商品住宅成交面積月度走勢

數(shù)據(jù)來源：上海市房地產(chǎn)交易中心，國策評(píng)估上海分公司

2021年上半年，商品房成交面積達(dá)569.09萬平方米，同比上漲了70%，成交總金額達(dá)3，127億元，同比上漲57%。一方面，從供應(yīng)的角度來看，比去年同期明顯增加，支撐成交維持在高位。另一方面，成交節(jié)奏發(fā)生變化。今年基于集中供應(yīng)的節(jié)奏變動(dòng)，6月份的總體成交量較于4月及5月呈現(xiàn)上漲趨勢，達(dá)到2021年上半年的峰值，成交面積為112.0427萬平方米。

表4：2021年1月-2021年6月上海一手商品住宅區(qū)域成交面積TOP5

數(shù)據(jù)來源：上海市房地產(chǎn)交易中心，國策評(píng)估上海分公司

奉賢新城、嘉定新城、青浦新城均是市場關(guān)注點(diǎn)較高的區(qū)域，不僅當(dāng)前配套已經(jīng)成熟，具備實(shí)際居住條件，人才引進(jìn)舉措也很有吸引力。在“房住不炒”的基礎(chǔ)政策下，著力發(fā)展五大新城的建設(shè)，因此上半年入市項(xiàng)目所處區(qū)域以五大新城所在區(qū)為主。

圖4：2020年7月-2021年6月上海一手商品住宅成交均價(jià)月度走勢

數(shù)據(jù)來源：上海市房地產(chǎn)交易中心，國策評(píng)估上海分公司

2021年上半年，上海一手商品住宅成交均價(jià)為54，516元/平方米，同比下降了6.72%。從月份來看，1月份為上半年峰值，成交均價(jià)為59，941元/平方米，2月份至4月份，受項(xiàng)目集中在五大新城的影響，成交均價(jià)逐漸走低，4月份為上半年最低，成交均價(jià)為50，727元/平方米。5月份成交均價(jià)有較大幅度的提升，為57，680元/平方米，6月份下跌至53，104元/平方米。

整體來看，6月上海已平穩(wěn)度過新政過渡期，下半年預(yù)期仍有超過240個(gè)項(xiàng)目陸續(xù)入市。隨著供應(yīng)端的放量支撐，現(xiàn)限價(jià)、搖號(hào)政策的延續(xù)，以及地房價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制對(duì)未來新房價(jià)格預(yù)期的影響，下半年上海新房市場成交規(guī)模和價(jià)格將保持穩(wěn)定趨勢。

2、二手商品住宅市場

2021年上半年上海市二手商品住宅成交面積為1，486.42萬平方米，成交套數(shù)18.04萬套，成交總金額6，063.48億元，成交均價(jià)40，792元/平方米。與2020年同期相比，成交面積同比增長65%，成交量同比增長61%，成交均價(jià)同比增長4%，均有大幅度提升，2021年上半年成交量價(jià)均創(chuàng)5年來新高。

圖5：2017-2021年1-6月上海二手商品住宅成交面積、均價(jià)情況圖

數(shù)據(jù)來源：上海市房地產(chǎn)交易中心，國策評(píng)估上海分公司

在剛剛過去的6月份中，上海全市共成交二手商品住宅2.8萬套，環(huán)比增長10%，同比增長1%；成交金額941億元，環(huán)比增長12%，同比增長3%；套均總價(jià)和成交均價(jià)分別為337萬元/套和41，269元/平方米，環(huán)比分別增長2%和5%，同比分別增長2%和3%。

圖6：2020年7月-2021年6月上海二手商品住宅成交面積月度走勢

數(shù)據(jù)來源：上海市房地產(chǎn)交易中心，國策評(píng)估上海分公司

整體來看，今年年初，隨著“學(xué)區(qū)房”的火熱，上海二手房迎來一波持續(xù)上漲潮。今年上半年上海二手房成交均價(jià)同比增幅從2020年下半年進(jìn)入上漲趨勢，于今年春節(jié)前后達(dá)到最高峰，此后二手房成交均價(jià)同比增幅由漲轉(zhuǎn)跌。

從月份來看，1月份延續(xù)了去年年底二手房市場的火熱，成交面積為370.62萬平方米，成為上半年峰值。1月下半旬，上海接連頒布限購新政，在各種限購政策影響下，2月份成交面積僅158.09萬平方米，環(huán)比下跌51%。3月份，成交量反彈，原因更多是因?yàn)槭苁袌鰝髀動(dòng)绊懙脑履┘芯W(wǎng)簽影響，成交量為322.84萬平方米。為緩解二手房市場壓力，上海繼續(xù)出臺(tái)限購限貸政策，4月份-6月份，單月成交面積均在200萬平方米左右，二手商品住宅市場迎來較明顯的降溫。

圖7：2020年7月-2021年6月上海二手商品住宅成交均價(jià)月度走勢

數(shù)據(jù)來源：上海市房地產(chǎn)交易中心，國策評(píng)估上海分公司

2021年上半年上海二手商品住宅成交均價(jià)為40，792元/㎡，同比上漲4%，成交均價(jià)為近五年內(nèi)新高。1月份為上半年峰值，成交均價(jià)為43，550元/平方米。2月份開始，均價(jià)維持在4萬元左右。受3月底開始的多項(xiàng)限購限貸政策影響，4月份成交均價(jià)為上半年最低，為39，701元/平方米。5月份后，市場較小幅度的回溫，成交均價(jià)41，270元/平方米，回歸4萬開頭。

縱觀整個(gè)二手房住宅市場，密集出臺(tái)的精準(zhǔn)化調(diào)控政策，促進(jìn)樓市平穩(wěn)有序發(fā)展。通過規(guī)范二手房買賣流程，降低市場恐慌情緒，對(duì)樓市合理降溫。

三、總結(jié)及后市展望

2021年上半年，上海2035規(guī)劃為上海提供了城市發(fā)展的源動(dòng)力，城市更新節(jié)奏加快煥發(fā)老城區(qū)活力，提高城市品質(zhì)。土地市場上，上海首輪集中供地政策嚴(yán)格控制了土地溢價(jià)，控制土地市場熱度。一手商品住宅項(xiàng)目集中公示制度使市場供應(yīng)穩(wěn)定，整體市場成交均價(jià)同比下降。二手房方面，從年初開始，精準(zhǔn)化調(diào)控政策密集出臺(tái)，二手房市場降溫降價(jià)比較明顯，促進(jìn)了樓市平穩(wěn)有序發(fā)展。

展望2021年下半年，宏觀上仍會(huì)采用適度靈活的貨幣政策，保持一定量的貨幣增速以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。土地方面，雙集中新政結(jié)合新增的“一次報(bào)價(jià)規(guī)則”，較好地遏制了土拍市場的高溢價(jià)趨勢，但也使得招拍掛市場競爭愈發(fā)激烈，合理預(yù)測，下半年各大房企聯(lián)合拿地將會(huì)趨頻。

從住宅新房市場上看，隨著城市更新、租賃住宅入市、學(xué)區(qū)概念降低，炒房概念將逐步淡化。新房價(jià)格將延續(xù)之前逐年小幅度上漲的態(tài)勢。而對(duì)于二手房市場，下半年將迎來更加嚴(yán)厲的樓市調(diào)控，預(yù)計(jì)2021下半年二手住宅市場熱度將有所抑制，市場價(jià)格將呈現(xiàn)溫和波動(dòng)狀態(tài)。