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從公共服務?度探析“租購同權(quán)”

摘要：黨的第十九次全國代表大會的報告明確指出應該讓人們“住有所居”。在此背景下，國家出臺“租購同權(quán)”政策，該政策闡明了承租方的權(quán)利和義務，保護承租方的合法權(quán)益，并逐步使承租方享有與購房者相同的待遇。但是，在政策實施過程中，現(xiàn)狀與政策目標出現(xiàn)差異。本文從公共服務的角度出發(fā)，探析租購住房存在的本質(zhì)差異，對促進租購雙方享受同等權(quán)力的實現(xiàn)提出相關(guān)建議，以期進一步完善租賃住房市場，實現(xiàn)真正意義上的“租購同權(quán)”。

關(guān)鍵詞：租購同權(quán)；公共服務；?籍制度；教育資源

一、“租購同權(quán)”政策的提出

習近平總書記在中國共產(chǎn)黨第?九次全國代表?會上的報告明確指出，“堅持房?是?來住的，不是?來炒的”定位，加快建?多主體，多渠道的保障機制，租購并舉的住房制度，使??住有所居。住房和城鄉(xiāng)建設部表示，通過?法闡明租賃?的權(quán)利和義務，保護租賃?的合法權(quán)利，并逐步使承租?享有與購買?相同的待遇。此舉，被不少媒體概括為“租購同權(quán)”。2017年7?下旬，住房和城鄉(xiāng)建設部等9個部?發(fā)布了?件，以加快??凈流??中城市住房租賃市場的發(fā)展，并表明“此舉是解決新公?住房問題的重要的?法”。隨后，?州，?錫，北京，杭州，成都，武漢等城市相繼發(fā)布了相應的購房權(quán)政策?件。在早期加快住房租賃市場發(fā)展的政策的基礎上，?批進?住房租賃試驗的12個城市正在積極推?新政。住房租賃的實施已成為中國住房體系的重要組成部分。這?系列政策措施旨在促進中國住房市場的合理轉(zhuǎn)型，并改變?們根深蒂固的住房觀念。在此背景下，本基于公共服務視?探索租購住房存在的本質(zhì)差異以及實施租購同權(quán)中存在的難點，并基于問題提出相應政策建議?！白赓復瑱?quán)”政策的提出租購住房在享受公共服務上的本質(zhì)差異在討論租購住房中租賃住房與購買住房享受的公共服務之前，需要梳理與房屋相關(guān)的公共服務的范圍和內(nèi)涵，從現(xiàn)實出發(fā)，對?租購住房在享受公共服務上的本質(zhì)差異發(fā)現(xiàn)主要存在以下?個層?的差異:社區(qū)服務權(quán)益、戶籍權(quán)益、教育權(quán)益。

(?）社區(qū)公共服務

社區(qū)服務權(quán)益主要是指社區(qū)為居住在社區(qū)的居?提供的基本公共服務，其內(nèi)容相對?泛，包括基本的社區(qū)活動，社區(qū)福利等??。社區(qū)活動主要包括社區(qū)?常開展的安全教育、社區(qū)?化等活動。社區(qū)?般根據(jù)社區(qū)的實際情況和發(fā)展特點開展相應的活動。社區(qū)福利內(nèi)容豐富，通常以實物和服務的形式出現(xiàn)。隨著我國?前社會治理中?的向下移動，社區(qū)承擔著越來越多的社會治理責任，同時他們擁有更多的社會公共資源。由于社區(qū)發(fā)展不?致，不同的社區(qū)在社區(qū)服務權(quán)利上會有更?的差異。例如，由于某些社區(qū)距離醫(yī)院較近，因此家庭醫(yī)?服務和社區(qū)居?個?健康檔案的建設相對完整。原則上，社區(qū)服務是為居住在社區(qū)中的居?提供的。出租?和承租?在社區(qū)服務權(quán)利上沒有區(qū)別。但是，由于社區(qū)服務資源的差異，?些社區(qū)資源之間存在競爭，從?導致在提供社會服務時，優(yōu)先考慮購房的社區(qū)居?。

(?）戶籍權(quán)益

戶籍制度和參與戶籍的公?的權(quán)益是我國重要的社會治理政策。從戶籍本身的?度來看，戶籍只是??管理的?項政策。但是，由于當前我國??流動的增加，各地區(qū)之間公共服務的差異。由于其他原因，戶籍不再僅僅代表當?shù)鼐?，更重要的是，與戶籍有關(guān)的各種公?權(quán)利。購房和戶籍之間有相對密切的關(guān)系。?前，除北京、上海、深圳等逐步放寬購房條件的城市外，多數(shù)城市仍將購房作為定居條件之?。戶?登記?前與當?shù)氐幕竟卜沼嘘P(guān)。戶籍涉及的基本公共服務包括教育、衛(wèi)??化、社會保障、?態(tài)環(huán)境、公共基礎設施和其他領域。這些基本的公共服務構(gòu)成了戶籍制度。公共服務的包容性程度和?平與地?財政收?和經(jīng)濟發(fā)展?平直接相關(guān)。因此，從總體上看，購房戶籍?租房更具優(yōu)勢，并享有更多公共服務，質(zhì)量相對承租者來說較?，這也是是?們更愿意在城市購買房屋?不是租房的主要原因。

（三）教育資源

戶籍制度是公共服務的?檻，受教育權(quán)是當前城市公共服務的核?。尖端教育資源的競爭是?多數(shù)家庭必須?對的挑戰(zhàn)。教育具有公共產(chǎn)品和準公共產(chǎn)品的雙重35屬性。就公共產(chǎn)品的屬性??，學校基本上可以為每個?學?童提供相應的教育機會。但是，作為準公共產(chǎn)品，在教育資源??存在?定的競爭。與城市（即學區(qū)）住房相關(guān)的受教育權(quán)的實質(zhì)是對優(yōu)質(zhì)教育資源的競爭。學區(qū)的劃分基于戶籍和住房位置。根據(jù)就近上學的原則，學區(qū)通常以學校為核?劃分周圍的居?區(qū)，包含在學區(qū)中的居?原則上可以?學。但是實際上，租賃者和購房者的??并沒有絕對平等的受教育權(quán)。這種情況是北京、?州等城市實施具體政策時的實際情況。在這些城市中，?質(zhì)量的公?學校根據(jù)學?的等級來招募學?。第?檔次：?與戶合?，即戶籍與房地產(chǎn)并存；第?檔次：?戶不合?，即戶籍或房地產(chǎn)是?者之?；第三檔：有租賃關(guān)系或居?居住證。當前，我國公共服務中的教育資源既不平等，也不?由，不能實現(xiàn)共享。如果不能平衡教育資源的分配，供求關(guān)系就不會發(fā)?根本變化，即使我國在不斷發(fā)展了租賃市場，增強市場活?，購房與租房所享有的教育資源權(quán)益之間仍然存在本質(zhì)差異。

二、在“租購同權(quán)背景”下，對促進租購雙?享受同等權(quán)?的建議

從新時期對“租購并舉”住房制度建設的要求來看，實?“租購同權(quán)”具有積極意義，然?，政策要落地，需要采取多種措施。?先，要解決租賃市場中的住房問題，優(yōu)化?地資源配置。第?，要加強法律建設，維護承租?權(quán)益，改善住房租賃市場條件。最后，在公共服務??，提供?持性公共資源的充?性是實現(xiàn)“租購同權(quán)”的必要保證。必須從源頭上促進社會公平的建設，增加相關(guān)的扶持政策，以掃清實施“購房平等權(quán)利”政策的障礙。

(?）優(yōu)化?地資源的配置

在許多城市，房地產(chǎn)開發(fā)商從政府那?獲得?地使?權(quán)，其中許多被?來建造商業(yè)房屋，商品房建成后，將其出售給其他?，很少?于發(fā)展租賃市場。但是，隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，區(qū)域?才的流動越來越頻繁，在房價較?的情況下，租賃房屋的需求將越來越突出。在某些地?，政府規(guī)定?地只能在轉(zhuǎn)讓時?可?于建造租賃的商品房。這項政策可以在?定程度上增加租賃住房的供應。當供應增加時，房屋租?將降低，這有助于防?“租購同權(quán)”政策的實施使租賃價格過?，有利于“租購同權(quán)”政策的實施防?偏離最終?標。?地在公共資源供應中起著關(guān)鍵作?。?論是改善教育和醫(yī)療資源，這都與?地供應密不可分。例如在?州，為了配合實施“租購同權(quán)”，政府投??量資?和?地以增加學區(qū)。因為在實施“租購同權(quán)”過程中，教育資源的分配尤為令?關(guān)注。增加教育?地資源的供應可以使承租?的??由于簽訂租賃合同?有權(quán)享受和購房者相同的教育資源。因此，為了更好地促進“租購同權(quán)”的實施，政府在分配?地資源時，應當?勵和引導更多?地?于租賃住房和公共資源服務業(yè)的建設。

(?)?法保障租房者權(quán)益，規(guī)范住房租賃市場

“租購同權(quán)”政策的重點是租賃市場，它的愿望是確保我國住房市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。以“租購同權(quán)”政策作為發(fā)展租賃市場的?撐措施，可以有效增強租賃?為吸引?。通過建設良好的租賃環(huán)境和擴?租賃市場，?勵更多的企業(yè)參與租賃房屋的供應，逐步提??們對租賃?為的認識，確保租賃市場的?期發(fā)展，最終實現(xiàn)我國住房結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和轉(zhuǎn)型。“租購同權(quán)”政策的核?含義是使房屋回歸?活的本質(zhì)，發(fā)展租賃市場是增強房屋的?活功能。當前，我國住房市場?較發(fā)達，租賃市場的發(fā)展和完善是當前的主要任務。健全的房屋租賃制度、法律法規(guī)是保護租房者權(quán)益的基礎，也是有效執(zhí)?“租購同權(quán)”政策的前提。為了實現(xiàn)“租購同權(quán)”，有必要加?開發(fā)住房租賃市場的?度，使租賃關(guān)系更加穩(wěn)定。應該努?促進?法，使我國現(xiàn)?的房屋租賃管理制度更加合法36化，確定租賃雙?的權(quán)利和義務，并確保承租?和購房者平等。同時，為了政府的管理?便，應將租賃關(guān)系進?備案，從?使租賃關(guān)系更加穩(wěn)定。通過嚴格執(zhí)法和處罰，加強租賃市場運作的規(guī)范化，形成健康有序的市場體系，從?促進住房有效供應的增加，更好地滿?市場需求。在租賃市場發(fā)達的國家，“租購同權(quán)”已成為常態(tài)。租房和買房還可以享受政府提供的公共服務資源。

（三）推動社會公平建設，增加相關(guān)配套政策

“租購同權(quán)”政策不能隨便實施，關(guān)鍵在于實?的權(quán)威政策法規(guī)。滿?基本條件后，應考慮相應的政策前景，實現(xiàn)“軟著陸”政策需要相關(guān)的配套政策安排和法律保護。政策的執(zhí)?需要法律的保護和配套政策的配合，不僅可以規(guī)范我國的租賃市場，還可以保護租賃關(guān)系中各?的權(quán)益，進?步保護和明確“租購同權(quán)”政策。與發(fā)布的各種政策意?相配合，以保衛(wèi)“租購同權(quán)”政策，以便更好地執(zhí)?該政策。如何從源頭上解決租購同權(quán)的難題，有必要從根本上分析租購同權(quán)的本質(zhì)問題。

1、優(yōu)化戶籍制度

戶籍制度和購房的相互捆綁，是購房者和租購者公共服務有所差異的重要原因，這是“租購同權(quán)”的重點。計劃經(jīng)濟時代形成了戶籍制度，出租和購買的權(quán)利與戶籍和房產(chǎn)有關(guān)，如果不改變基于戶籍分配公共服務資源的制度，那么“租購同權(quán)”的存在就是紙上談兵。在戶籍制度和經(jīng)濟發(fā)展還不匹配，公共服務資源相對匱乏的背景下，相同的租賃和購買權(quán)不允許承租?享有與出租?相對平等的權(quán)利。要實現(xiàn)“租購同權(quán)”，就需要改變公共服務資源分配系統(tǒng)。因此，在弄清租購權(quán)的實質(zhì)性問題后，必須優(yōu)化戶籍制度，最終促進租購權(quán)的真正落地。

2、促進教育資源均等化

作為租賃房屋權(quán)利的公共服務性質(zhì)的主要區(qū)別，教育資源可以通過特定的制度安排有條件地向租房者開放，然后逐步過渡到完全開放。以教育資源為例。在增加教育資源供應的同時，政府可以通過“轉(zhuǎn)移?付”和資源流動等?段逐步縮?地區(qū)和地區(qū)之間的教育差距。在現(xiàn)有政策的基礎上，發(fā)布進?步的規(guī)則或?qū)嵤┯媱潯τ诟偁庉^少的普通學區(qū)，可以選擇就近的居住地。對于競爭相對激烈的優(yōu)質(zhì)學區(qū)，可以在?學排名機制中逐步減少住房所有權(quán)并真正實現(xiàn)“租購同權(quán)”，享受平等權(quán)利。