投后管理服務(wù)是為管理和降低項目投資風(fēng)險而進行的一系列活動，投后管理關(guān)系到投資項目的發(fā)展與退出方案的實現(xiàn)。良好的投后管理服務(wù)，首先將會從主動層面減少或消除潛在的投資風(fēng)險，通過一系列的投后監(jiān)控手段，密切跟蹤項目實施開發(fā)的狀況，監(jiān)控投資風(fēng)險，及時發(fā)現(xiàn)潛在問題并采取相應(yīng)措施，從而盡可能降低企業(yè)的試錯成本；其次實現(xiàn)投資的保值增值，保障投資增值行動能按照投資方案中的計劃有序進行，提升受資企業(yè)和相關(guān)資產(chǎn)的價值。因此投后管理對于投資工作具有十分重要的意義。
廣義的投后管理是指以項目公司成立作為最先端開始，以交付使用作為終端結(jié)束，涉及房地產(chǎn)項目開發(fā)的全過程，是投融資服務(wù)里的高端產(chǎn)品，具體涵蓋了開發(fā)項目工程建設(shè)進度的跟蹤，開發(fā)款項支付合理性的分析，銷售進度的跟蹤管理，區(qū)域房地產(chǎn)的市場分析，項目分階段的價值跟蹤分析，項目風(fēng)險的預(yù)測提示等。
投后管理貫穿于項目投資的“募、投、管、退”的全鏈條投資管理服務(wù)當(dāng)中，投后管理開展的過程中重點內(nèi)容應(yīng)關(guān)注市場的動態(tài)監(jiān)控、抵押物的動態(tài)監(jiān)測、工程進度的管理、重大節(jié)點進度的管理、合約管理、資金使用管理、印章/證照使用管理、銷售/回款監(jiān)管等。
根據(jù)項目的監(jiān)管程度不同，監(jiān)管可分為：一般監(jiān)管、中度監(jiān)管、重點監(jiān)管。一般監(jiān)管為駐場監(jiān)管人員按照委托方審核意見予以執(zhí)行，重點關(guān)注企業(yè)的經(jīng)濟活動未損害委托方的合法權(quán)益，確保開發(fā)周期內(nèi)的資金合理使用；中度監(jiān)管對部分事項由委托方授權(quán)駐場人員予以執(zhí)行，重點關(guān)注項目建設(shè)推進的順利性，項目重大節(jié)點的計劃時間與實際執(zhí)行節(jié)點的匹配性，關(guān)注銷售資金的回籠，成本是否超支；重點監(jiān)管是由駐場人員審核后并經(jīng)過委托方審批后予以執(zhí)行，重點管制銷售資金的回籠，控制成本費用的支出，確保項目現(xiàn)金流在預(yù)期時間內(nèi)及時回正等。
根據(jù)項目的監(jiān)管內(nèi)容劃分，投后管理項目的四大監(jiān)管板塊為印鑒管理、工程管理、銷售管理、資金管理。其中印鑒管理包括公司章、法人章、財務(wù)章、營業(yè)執(zhí)照、不動產(chǎn)權(quán)證、開戶許可證等相關(guān)證照。工程管理包括與工程相關(guān)的合約、進度、資金等項目的管理。銷售管理包括與銷售及回款相關(guān)聯(lián)的營銷管理。資金管理包括項目相關(guān)聯(lián)的所有資金流入及流出的管理。
根據(jù)投資企業(yè)所投產(chǎn)品的類型不同，投后管理也可分為債權(quán)類投后管理、股權(quán)類投后管理。債權(quán)類融資后期管理服務(wù)是指從政策、市場到項目工程、銷售到項目價值、風(fēng)險的全方位管理，具體內(nèi)容包括項目自身量價跟蹤及風(fēng)險提示，抵押物價值定期跟蹤，項目工程進度跟蹤，項目銷售情況跟蹤，項目產(chǎn)品及區(qū)域房地產(chǎn)市場跟蹤，房地產(chǎn)政策跟蹤服務(wù)。股權(quán)類投資后期管理服務(wù)是指在債權(quán)類融資后期管理的基礎(chǔ)上強化財務(wù)相關(guān)方面的監(jiān)管，進行全程的財務(wù)核查及償債能力測試，具體內(nèi)容包括債務(wù)額度管理，跟蹤審計項目工程，現(xiàn)場管理，項目銷售核查，抵押物價值定期跟蹤，項目自身量價跟蹤及風(fēng)險提示，項目產(chǎn)品、區(qū)域房地產(chǎn)市場及競爭項目跟蹤，糾偏建議，編制工程模擬決算表等。
投后管理服務(wù)的工作主要分為項目前期準(zhǔn)備階段、項目進場交接階段、項目審核監(jiān)管階段、監(jiān)管成果文件提交階段，其中進場交接階段是投后管理工作開展中極為重要的一個環(huán)節(jié)。
項目進場交接其本質(zhì)目的是為資金投放創(chuàng)造一個全封閉、全監(jiān)管的放款條件和安全狀態(tài)，進而為后續(xù)投后監(jiān)管工作做好鋪墊與相應(yīng)準(zhǔn)備。只有在前期做好投后交接工作，后期的投后管理工作才能順利開展。簡而言之，進場交接是投后工作開展的起點，是投后管理工作開展的前提，也是做好投后管理工作極為重要的基礎(chǔ)。
投后管理交接是監(jiān)管協(xié)議達(dá)到全面監(jiān)管期的過度階段，中間存在一定的監(jiān)管空白期，在投后交接過程中存在諸多的隱性及不可控風(fēng)險。因此做好投后交接的細(xì)節(jié)工作，也是保障委托方權(quán)益的基礎(chǔ)。需要委托方、項目方、監(jiān)管方商議達(dá)成公平、高效、合理、安全的三方監(jiān)管協(xié)議。在交接準(zhǔn)備前、進場交接過程中把各項標(biāo)準(zhǔn)動作及工作細(xì)節(jié)做足、做到位，把控好進場交接階段的風(fēng)險，為后續(xù)投后監(jiān)管做好鋪墊。
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