摘要：標(biāo)定地價(jià)評(píng)估實(shí)踐中有時(shí)不得不考慮地價(jià)內(nèi)涵是否包含配建因素，但是這個(gè)問(wèn)題在相關(guān)規(guī)程中并沒(méi)有明確的說(shuō)明，評(píng)估協(xié)會(huì)的評(píng)估指導(dǎo)中也沒(méi)有明確配建因素如何調(diào)整。筆者認(rèn)為標(biāo)定地價(jià)的地價(jià)內(nèi)涵里面是否包含配建因素都是可以的，具體應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)氐耐恋厥袌?chǎng)及標(biāo)定區(qū)域的情況綜合確定。配建因素調(diào)整可以從配建需要支出的成本出發(fā)，從直接成本和實(shí)際成本兩方面去考慮，將存在配建情況土地價(jià)格調(diào)整成不存在配建情況的土地價(jià)格。
關(guān)鍵詞：標(biāo)定地價(jià)評(píng)估，配建因素調(diào)整，直接成本，實(shí)際成本
一、背景
為了全面實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)標(biāo)定地價(jià)公示，自然資源部辦公廳、自然資源開(kāi)發(fā)利用司相繼出臺(tái)了文件，標(biāo)定地價(jià)評(píng)估工作首次在全國(guó)范圍內(nèi)大規(guī)模的開(kāi)展。但是標(biāo)定地價(jià)評(píng)估工作相對(duì)于基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估工作而言，評(píng)估實(shí)踐的時(shí)間較短，行業(yè)內(nèi)可借鑒的同類(lèi)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)較少。由于首次全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)展，各地都忙著在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成評(píng)估任務(wù)，業(yè)界對(duì)于標(biāo)定地價(jià)評(píng)估過(guò)程中特殊情況處理方式的討論較少，評(píng)估協(xié)會(huì)對(duì)于相關(guān)特殊情況處理方式的總結(jié)和指導(dǎo)也尚未形成。
標(biāo)定地價(jià)評(píng)估實(shí)踐中難免會(huì)遇見(jiàn)了一些特殊情況，尤其是開(kāi)展偏遠(yuǎn)縣城的標(biāo)定地價(jià)評(píng)估工作遇見(jiàn)的特殊情況會(huì)更多一些，要想完成評(píng)估工作就必須要對(duì)這些特殊情況進(jìn)行處理?？墒沁@些特殊處理方式能否引起同行的共鳴也未可知，因此筆者想就特殊情況中的配建影響因素進(jìn)行梳理，希望有機(jī)會(huì)聽(tīng)見(jiàn)同行對(duì)于這種特殊情況的不同討論。
二、標(biāo)定地價(jià)的地價(jià)內(nèi)涵是否應(yīng)包含配建因素
目前土地市場(chǎng)中包含配建的土地出讓方式有“限地價(jià)，競(jìng)配建”和“定配建，競(jìng)地價(jià)”兩種方式。無(wú)論是哪種方式，出讓土地約定配建都是為了促進(jìn)保障房、公共和城市基礎(chǔ)配套的重要手段。因此如果當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)存在帶配建出讓的情況，標(biāo)定地價(jià)評(píng)估中就不可避免的要去思考這個(gè)問(wèn)題。但是筆者了解到有觀點(diǎn)認(rèn)為評(píng)估實(shí)踐中采用不選擇這樣的宗地作為標(biāo)準(zhǔn)宗地的方式去避開(kāi)這個(gè)因素，這可能是因?yàn)闃I(yè)界對(duì)于配建調(diào)整不像商住兼容比調(diào)整這樣有一個(gè)大多數(shù)人認(rèn)可的定論。
（一）包含配建因素的情況
1、從《標(biāo)定地價(jià)規(guī)程》字面解讀需要包含配建
標(biāo)定地價(jià)是政府為管理需要確定的，標(biāo)準(zhǔn)宗地在現(xiàn)狀開(kāi)發(fā)利用、正常市場(chǎng)條件、法定最高使用年限或政策規(guī)定年期下，某一估價(jià)期日的土地權(quán)利價(jià)格。單純從字面意思理解，如果標(biāo)準(zhǔn)宗地現(xiàn)狀開(kāi)發(fā)就是存在配建情況的，那么其地價(jià)內(nèi)涵就應(yīng)該是考慮了配建的，即評(píng)估的是存在配建情況的市場(chǎng)價(jià)格。
2、配建是土地出讓的常態(tài)
當(dāng)一個(gè)地方的土地市場(chǎng)上出讓的土地大多都包含配建情況，標(biāo)定區(qū)域內(nèi)的土地也存在配建情況時(shí)，評(píng)估標(biāo)定地價(jià)時(shí)就應(yīng)該考慮標(biāo)準(zhǔn)宗地的配建情況，且標(biāo)定地價(jià)修正體系中也應(yīng)該有配建調(diào)整系數(shù)，這是從標(biāo)定地價(jià)的使用性和參考性上去考慮的。
（二）不包含配建因素的情況
1、存在配建的宗地是土地市場(chǎng)特例
從字面意思去理解《標(biāo)定地價(jià)規(guī)程》，如果標(biāo)準(zhǔn)宗地現(xiàn)狀開(kāi)發(fā)就是存在配建情況的，那么其地價(jià)內(nèi)涵就應(yīng)該是考慮了配建的，即評(píng)估的是存在配建情況的市場(chǎng)價(jià)格。但是從標(biāo)定地價(jià)使用的角度看，如果標(biāo)定區(qū)域內(nèi)僅有標(biāo)準(zhǔn)宗地存在配建情況，或者說(shuō)整個(gè)已出讓的土地市場(chǎng)僅有這宗土地是存在配建的，而這宗地有不得不作為標(biāo)準(zhǔn)宗地的理由，這個(gè)時(shí)候依然考慮配建對(duì)標(biāo)準(zhǔn)宗地進(jìn)行評(píng)估將會(huì)減弱其直接參考性。這種情況下筆者認(rèn)為地價(jià)內(nèi)涵不包含配建因素影響較為合適。
2、未來(lái)配建情況不再普遍
標(biāo)定地價(jià)系數(shù)修正法可用于政府已公布標(biāo)定地價(jià)的區(qū)域，且涉及國(guó)有土地資產(chǎn)處置或土地資產(chǎn)抵押時(shí)。實(shí)際上出讓土地評(píng)估參考標(biāo)定地價(jià)的可能性更大，而出讓土地評(píng)估是發(fā)生在未來(lái)的，因此從實(shí)用性上考慮，如果未來(lái)配建情況不再普遍，標(biāo)定地價(jià)評(píng)估地價(jià)內(nèi)涵倒是可以不考慮配建因素。但是未來(lái)配建情況是否普遍是個(gè)未知事項(xiàng)，這不僅取決于未來(lái)保障性住房的需求，公共、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套的需要，還取決于舊城改造中房屋被征收人是否選擇安置房安置。
三、配建因素如何調(diào)整
當(dāng)標(biāo)定地價(jià)評(píng)估時(shí)土地案例存在配建情況，或者標(biāo)準(zhǔn)宗地存在配建情況時(shí)，我們就需要對(duì)配建情況進(jìn)行調(diào)整。而出讓土地的配建情況通常是配建住房、商鋪、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等能辦理產(chǎn)權(quán)的物業(yè)，也可能是配建公園綠地、幼兒園、學(xué)校、道路等無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)的公共配套和城市基礎(chǔ)配套物業(yè)。無(wú)論是哪種情況的配建，對(duì)于土地受讓方而言，購(gòu)買(mǎi)一宗土地的成本除了需要支付的土地出讓價(jià)款及稅費(fèi)，還有完成配建需要負(fù)擔(dān)的成本。對(duì)于出讓方而言，存在配建情況的土地出讓價(jià)款與完成配建需要支出的成本之和應(yīng)該等于該宗土地不存在配建情況下的土地出讓價(jià)款。因此從配建需要支出的成本出發(fā)確定配建調(diào)整值或者調(diào)整系數(shù)在理論上是能講通的。
但是配建需要支出的成本又包括了直接成本和實(shí)際成本兩種成本。這主要是因?yàn)轫?xiàng)目一旦開(kāi)發(fā)，對(duì)于項(xiàng)目公司而言配建支出的這部分成本雖然不能產(chǎn)生收入，但是對(duì)相關(guān)稅費(fèi)有一定的影響，這就會(huì)形成一個(gè)配建的實(shí)際成本。下面筆者從直接成本和實(shí)際成本兩方面對(duì)配建因素調(diào)整進(jìn)行梳理。
1、直接成本調(diào)整法
配建能辦理產(chǎn)權(quán)的物業(yè)通常是在本宗土地上配建，也有在其他土地上配建的情況。配建不能辦理產(chǎn)權(quán)的公共配套和城市基礎(chǔ)配套物業(yè)通常是在本宗土地上或者本宗土地附近。不管配建的物業(yè)是否能辦理產(chǎn)權(quán)，不管是異地配建還是原地配建，配建成本都應(yīng)該可以用一個(gè)通用公式去計(jì)算，只是區(qū)別在于配建支出成本中是否包含了土地成本。筆者根據(jù)自己的思考，確定了直接成本調(diào)整法的公式如下：
配建調(diào)整值=土地成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+投資利息+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)+銷(xiāo)售稅費(fèi)
土地成本包括出讓價(jià)款及稅費(fèi)；建設(shè)成本就是完成配建需要的建設(shè)成本，包括勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)和竣工驗(yàn)收費(fèi)等其他工程費(fèi)、人防工程費(fèi)等開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)；管理費(fèi)用的計(jì)算基數(shù)是土地成本和建設(shè)成本，管理費(fèi)率取房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的平均管理費(fèi)率；土地成本及建設(shè)成本中的勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、人防工程費(fèi)等開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)等需要期初投入的全開(kāi)發(fā)期計(jì)息，其他設(shè)定為均勻投入的半開(kāi)發(fā)期計(jì)息；開(kāi)發(fā)利潤(rùn)雖然有多種確定方式，但是此處的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為直接成本利潤(rùn)，以土地成本和建設(shè)成本為基數(shù)，利潤(rùn)率取國(guó)有投資項(xiàng)目代建的平均成本利潤(rùn)率；銷(xiāo)售稅費(fèi)包括印花稅、增值稅及附加。
需要特別說(shuō)明的是配建調(diào)整值中沒(méi)有包含銷(xiāo)售費(fèi)用，是因?yàn)橥ǔＥ浣ㄎ飿I(yè)都是無(wú)償移交，不會(huì)產(chǎn)生銷(xiāo)售費(fèi)用。配建調(diào)整值中比較有爭(zhēng)議的是開(kāi)發(fā)利潤(rùn)和銷(xiāo)售稅費(fèi)。有觀點(diǎn)認(rèn)為不應(yīng)該包括開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，認(rèn)為這樣會(huì)虛高配建成本，筆者認(rèn)為應(yīng)該計(jì)算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。從出讓人的角度出發(fā)，出讓一宗不配建的土地所取得的收入減去提供土地找工程代建單位代建配建物業(yè)的支出應(yīng)該等于出讓該宗土地在配建情況下的收入。代建單位代建配建物業(yè)也是需要追求一定利潤(rùn)的，只是代建國(guó)有投資的項(xiàng)目其利潤(rùn)率沒(méi)有普通的房開(kāi)項(xiàng)目高。
有觀點(diǎn)認(rèn)為配建物業(yè)通常是無(wú)償移交的，不應(yīng)該繳納增值稅及附加。根據(jù)《增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第四條所載，將自產(chǎn)、委托加工或者購(gòu)進(jìn)的貨物無(wú)償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人視同銷(xiāo)售貨物。根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）所載，單位或者個(gè)體工商戶向其他單位或者個(gè)人無(wú)償提供服務(wù)的視同銷(xiāo)售，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外；單位或者個(gè)人向其他單位或者個(gè)人無(wú)償轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的視同銷(xiāo)售，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外。根據(jù)《中華人民共和國(guó)公益事業(yè)捐贈(zèng)法》所載，公益事業(yè)是指非營(yíng)利性的救助災(zāi)害、救濟(jì)貧困、扶助殘疾人等困難的社會(huì)群體和個(gè)人的活動(dòng)，教育、科學(xué)、文化、衛(wèi)生、體育事業(yè)，環(huán)境保護(hù)、社會(huì)公共設(shè)施建設(shè)，促進(jìn)社會(huì)發(fā)展和進(jìn)步的其他社會(huì)公共和福利事業(yè)。因此配建的物業(yè)若是用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的則不應(yīng)該視同銷(xiāo)售，比如配建保障性住房、公園綠地。但是配建的人才公寓則需要視同銷(xiāo)售，因?yàn)槿瞬殴儆谌瞬乓M(jìn)范疇，不屬于公益事業(yè)，不以全社會(huì)公眾為對(duì)象。
綜上，配建物業(yè)直接成本是否包含增值稅及附加取決于配建物業(yè)是否視同銷(xiāo)售，因此需要根據(jù)配建情況具體分析確定。
還有一種特殊情況是無(wú)償移交需要辦理產(chǎn)權(quán)登記的物業(yè)，當(dāng)需要先將移交物業(yè)登記到建設(shè)單位名下時(shí)，直接成本還需要增加契稅和產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)。但通常情況無(wú)償移交給政府的配建物業(yè)都是直接登記到指定單位名下的，因此配建直接成本中不會(huì)包括契稅和產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)。
2、實(shí)際成本調(diào)整法
實(shí)際成本是在直接成本的基礎(chǔ)上充分考慮了配建對(duì)項(xiàng)目稅費(fèi)的影響，其計(jì)算公式為：
配建調(diào)整值=土地成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+投資利息+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)+銷(xiāo)售稅費(fèi)+土地增值稅+企業(yè)所得稅
土地成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、投資利息、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)、銷(xiāo)售稅費(fèi)的計(jì)算方式與直接成本法中的計(jì)算相同。雖然企業(yè)所得稅在計(jì)算土地價(jià)格時(shí)候無(wú)法考慮，但是在計(jì)算配建產(chǎn)生的實(shí)際成本時(shí)應(yīng)該考慮進(jìn)去。尤其對(duì)于配建公共配套和城市基礎(chǔ)配套物業(yè)的情況，配建可能會(huì)降低企業(yè)利潤(rùn)，減少企業(yè)所得稅的繳納，從而間接降低了配建的實(shí)際成本。不過(guò)對(duì)于配建非公共配套和城市基礎(chǔ)配套物業(yè)的情況，并不一定會(huì)減少企業(yè)所得稅并間接降低配建的實(shí)際成本。
配建無(wú)償移交的物業(yè)是否應(yīng)該繳納增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅一直存在爭(zhēng)議，稅務(wù)部門(mén)也尚未出臺(tái)明確的規(guī)定。但是根據(jù)筆者咨詢稅務(wù)部門(mén)和建設(shè)單位的情況，配建非公共、城市基礎(chǔ)配套物業(yè)的通常需要繳納增值稅。是否繳納土地增值稅需要建設(shè)單位與稅務(wù)部門(mén)協(xié)商確定，建設(shè)單位傾向于不繳納土地增值稅，稅務(wù)單位商未對(duì)外給出結(jié)論。
但根據(jù) 《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》所載，轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的行為應(yīng)該繳納土地增值稅，但不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。配建無(wú)償移交的物業(yè)是否屬于贈(zèng)與行為是判斷其是否應(yīng)繳納土地增值稅的關(guān)鍵。根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）所載，房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的屬于贈(zèng)與行為。所以界定配建無(wú)償移交的物業(yè)是否屬于贈(zèng)與其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的行為又是確定其是否應(yīng)繳納土地增值稅的關(guān)鍵。
根據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》所載，企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷(xiāo)售，繳納企業(yè)所得稅。但企業(yè)在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、幼兒園等配套設(shè)施應(yīng)另行處理。因此配建無(wú)償移交的物業(yè)是否屬于另行處理的范疇，是其是否需要繳納企業(yè)所得稅的關(guān)鍵。
四、結(jié)論
標(biāo)定地價(jià)的地價(jià)內(nèi)涵里面是否包含配建因素都是可以的，具體應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)氐耐恋厥袌?chǎng)情況及標(biāo)定區(qū)域的情況綜合確定。需要進(jìn)行配建調(diào)整時(shí)可以采用直接成本調(diào)整法和實(shí)際成本調(diào)整法，其中直接成本調(diào)整法更簡(jiǎn)便，實(shí)際成本調(diào)整法更全面。但是由于實(shí)際成本調(diào)整法中關(guān)于土地增值稅、企業(yè)所得稅的確定尚無(wú)定論，且從出讓人的角度看，配建成本確定的越高，存在配建的土地出讓價(jià)越低，若讓受讓人配建的成本高于找工程代建單位代建的成本，出讓人應(yīng)該更愿意出讓一宗不配建的土地，然后再找工程代建單位完成配建要求。直接成本法確定配建成本時(shí)可以同時(shí)兼顧出讓方和受讓方的利益，最大限度的保證國(guó)有資產(chǎn)不流失，因此直接成本調(diào)整法確定配建調(diào)整值相對(duì)更科學(xué)。
但是對(duì)于配建公共配套物業(yè)和城市基礎(chǔ)配套物業(yè)的情況，實(shí)際成本調(diào)整法更合適，也更能保證國(guó)有資產(chǎn)不流失。因?yàn)閷?shí)際成本調(diào)整法計(jì)算的成本可能會(huì)反應(yīng)出配建帶來(lái)的企業(yè)所得稅降低，從而間接降低了配建成本，提高存在配建的土地的出讓價(jià)格。
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