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廖凡幼

隨著房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)第二個(gè)十年的度過，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)（以下簡稱估價(jià)機(jī)構(gòu)）的生存問題已經(jīng)解決，估價(jià)機(jī)構(gòu)的客觀公正性和權(quán)威性在房地產(chǎn)管理部門和金融機(jī)構(gòu)首先認(rèn)可后，已基本得到社會(huì)的認(rèn)可。但是，估價(jià)機(jī)構(gòu)的規(guī)模小型化、業(yè)務(wù)單一化、技術(shù)表淺化、評(píng)少估多的問題大量存在。所謂規(guī)模小型化，是指雖然有國家一級(jí)二級(jí)估價(jià)機(jī)構(gòu)存在，但是大量的是只有三、五個(gè)估價(jià)師的小型估價(jià)機(jī)構(gòu)；同時(shí)，雖然國家一級(jí)估價(jià)機(jī)構(gòu)要求有注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師16人，但就其每一個(gè)分支機(jī)構(gòu)來說仍然是小型的，僅有三、五個(gè)估價(jià)師；在“寧為雞頭，不為鳳尾”的觀念影響下，估價(jià)師也傾向于自己成立新的小型估價(jià)機(jī)構(gòu)。所謂業(yè)務(wù)單一化是指大部分中小型估價(jià)機(jī)構(gòu)都只有房地產(chǎn)抵押評(píng)估這一種業(yè)務(wù)，大型一點(diǎn)的也是以房地產(chǎn)抵押評(píng)估為其主要業(yè)務(wù)。所謂技術(shù)表淺化、評(píng)少估多是指大部分估價(jià)報(bào)告只是套用模版，沒有（或者是無法----時(shí)間太緊、技術(shù)能力有限等原因）仔細(xì)分析影響估價(jià)對(duì)象評(píng)估價(jià)格的各種因素；只知套用《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的條文，不會(huì)靈活運(yùn)用房地產(chǎn)估價(jià)、土地估價(jià)、工程造價(jià)評(píng)估、房地產(chǎn)開發(fā)甚至資產(chǎn)評(píng)估的一些原理、方法；只是迎合委托方的要求，放棄了客觀公正的立場，評(píng)估價(jià)格偏離市場。這些問題的存在將影響估價(jià)機(jī)構(gòu)作為價(jià)格鑒證機(jī)構(gòu)的權(quán)威性，影響估價(jià)機(jī)構(gòu)的生存能力，甚至影響房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。 

一、估價(jià)機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)范圍擴(kuò)大和技術(shù)能力提升的內(nèi)涵

估價(jià)機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)范圍擴(kuò)大和技術(shù)能力提升，從機(jī)構(gòu)的層面來說，就是要延攬各種專業(yè)的人才，提高評(píng)估報(bào)告的專業(yè)水平，不但評(píng)估價(jià)格要合理，分析測算也要服人；要做大做強(qiáng)，要取得相關(guān)評(píng)估資質(zhì)，立足房地產(chǎn)、土地評(píng)估，兼做工程造價(jià)評(píng)估、資產(chǎn)評(píng)估，使自己的業(yè)務(wù)范圍大大擴(kuò)展。從估價(jià)師層面來說，就是不但要考取各種執(zhí)業(yè)證書，更重要的是學(xué)習(xí)其他評(píng)估的原理、方法，運(yùn)用到估價(jià)實(shí)際工作中。 

二、估價(jià)機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)范圍擴(kuò)大和技術(shù)能力提升是市場的要求

舉兩個(gè)例子。比如在一個(gè)房屋拆遷評(píng)估項(xiàng)目中，既有征收土地，也有收回土地；既有房屋土地都在收地范圍內(nèi)，需要統(tǒng)一評(píng)估的，又有房屋不在收地范圍內(nèi)，需要對(duì)收回的那一部分土地單獨(dú)評(píng)估的；既要評(píng)估房屋外的構(gòu)筑物，又要評(píng)估房屋內(nèi)的裝飾裝修；既要評(píng)估機(jī)器設(shè)備的搬遷費(fèi)，又要對(duì)無法搬遷的設(shè)備評(píng)估買斷價(jià)；有時(shí)還要評(píng)估市政工程重置成新價(jià)、花木搬遷價(jià)、買斷價(jià)。一份報(bào)告包含了房地產(chǎn)評(píng)估、土地評(píng)估、工程造價(jià)評(píng)估、資產(chǎn)評(píng)估四個(gè)方面的內(nèi)容。拆遷評(píng)估委托方當(dāng)然希望一家評(píng)估公司完成所有的工作，而不需要委托三到四家評(píng)估公司來做這一件事。這就要求我們估價(jià)機(jī)構(gòu)具有各方面的專門人才和技術(shù)能力，能夠勝任這樣的復(fù)雜評(píng)估項(xiàng)目。又如法院委托評(píng)估房地產(chǎn)在建工程項(xiàng)目，如果我們不了解房屋建筑工程的施工程序，不了解工程造價(jià)評(píng)估的原理和方法，就無法準(zhǔn)確把握在建房屋的成本價(jià)值。從技術(shù)角度來看是這樣，市場要求我們一專多能，甚至是多專多能，我們必須適應(yīng)。從市場開拓角度來看更是這樣，金融機(jī)構(gòu)客戶的抵押評(píng)估既有房地產(chǎn)、土地評(píng)估，又有資產(chǎn)評(píng)估，開拓一個(gè)金融機(jī)構(gòu)客戶只做一項(xiàng)與三項(xiàng)都做其成本是相近的，而業(yè)務(wù)量和收益則大不同。當(dāng)一個(gè)拆遷評(píng)估委托人要求我們幾種評(píng)估一起做時(shí)，難道我們能表示我只能做房屋主體評(píng)估，裝修評(píng)估和設(shè)備搬遷費(fèi)評(píng)估你另找人？當(dāng)然不能，唯一的辦法就是提升技術(shù)能力，適應(yīng)市場要求。

三、估價(jià)機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)范圍擴(kuò)大和技術(shù)能力提升是其自身發(fā)展的要求

各個(gè)估價(jià)行業(yè)協(xié)會(huì)、學(xué)會(huì)從行業(yè)管理角度出發(fā)，制定一些市場準(zhǔn)入的規(guī)定無可厚非，但是估價(jià)機(jī)構(gòu)要生存、發(fā)展，必須著眼于市場機(jī)制的完善與發(fā)展，不能自我限制。在深圳，我們已經(jīng)看到，承攬估價(jià)業(yè)務(wù)已逐漸從依靠人際關(guān)系逐漸向依靠公司資質(zhì)、品牌、既往業(yè)績方向傾斜，逐漸向依靠估價(jià)機(jī)構(gòu)技術(shù)能力為客戶解決問題方向傾斜。小型的單一資質(zhì)的估價(jià)機(jī)構(gòu)的生存空間已經(jīng)越來越小；而大型的，具有多種評(píng)估資質(zhì)的估價(jià)機(jī)構(gòu)的發(fā)展空間將越來越大。有關(guān)政府部門在選定拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)時(shí)，不但要求估價(jià)機(jī)構(gòu)具有國家二級(jí)以上的房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)，參加過哪些拆遷項(xiàng)目評(píng)估也是重點(diǎn)考察項(xiàng)目，最終還要通過抽簽來確定估價(jià)機(jī)構(gòu)。小型的估價(jià)機(jī)構(gòu)就被排斥在外了。金融機(jī)構(gòu)選定定點(diǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)時(shí)，也要看估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)，要看既往合作狀況，新成立的小型估價(jià)機(jī)構(gòu)很難找到立足之地。加之工商、稅務(wù)、行業(yè)管理部門的各種管理措施、各種收費(fèi)，小型估價(jià)機(jī)構(gòu)原有的人員少、費(fèi)用低、主要靠回扣攬業(yè)務(wù)的優(yōu)勢已不復(fù)存在。從市場的角度來看，擁有多種評(píng)估資質(zhì)的大型估價(jià)機(jī)構(gòu)受到行業(yè)市場準(zhǔn)入限制較少，開拓市場的成本總量較多，但平攤下來反而較少；業(yè)務(wù)量和收益比較穩(wěn)定；利于公司長遠(yuǎn)發(fā)展。從估價(jià)技術(shù)角度來看，擁有多種評(píng)估資質(zhì)的大型估價(jià)機(jī)構(gòu)可以較好地完成大型復(fù)雜的評(píng)估項(xiàng)目，可以臨時(shí)抽調(diào)較多的人員去應(yīng)付大型項(xiàng)目集中的現(xiàn)場勘查和市場調(diào)研工作；能夠承攬收費(fèi)水平較高的政府項(xiàng)目，而不用靠回扣、靠低收費(fèi)來惡性競爭；可以完善知識(shí)積累，留住骨干人才。  

四、估價(jià)機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)范圍擴(kuò)大和技術(shù)能力提升是估價(jià)師自身發(fā)展的要求

隨著每年相當(dāng)數(shù)量的各種估價(jià)師進(jìn)入評(píng)估行業(yè)，估價(jià)師之間的競爭也會(huì)越來越激烈，僅僅擁有一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格的就比不過擁有雙證，甚至多證的；只會(huì)做抵押估價(jià)報(bào)告的就比不過會(huì)做多種估價(jià)報(bào)告，甚至是大型開發(fā)項(xiàng)目報(bào)告的；只會(huì)在辦公室做報(bào)告的就比不上既能做報(bào)告，又能完成復(fù)雜項(xiàng)目現(xiàn)場查勘、為委托人提供比較好的評(píng)估方案、甚至能夠參與談判，說服各方當(dāng)事人接受估價(jià)報(bào)告的。舉一個(gè)例子，一家國有企業(yè)正在進(jìn)行改制，其上級(jí)主管單位委托的估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格偏高。看一下這個(gè)評(píng)估報(bào)告，發(fā)現(xiàn)僅采用了市場法進(jìn)行評(píng)估，而且采用了估價(jià)時(shí)點(diǎn)之后很久的成交案例。評(píng)估價(jià)格偏高除了可比案例沒有進(jìn)行交易日期修正外，更為關(guān)鍵的是改制企業(yè)房產(chǎn)要考慮其在改制后長期經(jīng)營，不可能賣房分錢散伙的因素，應(yīng)當(dāng)主要采用收益法進(jìn)行評(píng)估。在市場波動(dòng)較大，房價(jià)虛高、租售比嚴(yán)重偏離合理范圍的情況下，收益法評(píng)估的價(jià)格較為合理。推而廣之，在房地產(chǎn)市場波動(dòng)較大的所謂“一線城市”，即使是房地產(chǎn)抵押評(píng)估也應(yīng)當(dāng)主要采用收益法進(jìn)行評(píng)估，這樣比較能夠體現(xiàn)“謹(jǐn)慎”原則，幫助金融機(jī)構(gòu)控制風(fēng)險(xiǎn)。又如在一份加油站土地評(píng)估報(bào)告中，收益還原法評(píng)估的整體價(jià)值還要進(jìn)行無形資產(chǎn)價(jià)值剝離，我們引入了資產(chǎn)評(píng)估中的“三分法”確認(rèn)其無形資產(chǎn)價(jià)值，受到廣東省土地估價(jià)師協(xié)會(huì)的肯定和推薦。我們很多估價(jià)師只知如何做報(bào)告，卻不知如何向客戶解釋報(bào)告；只知有技術(shù)路線，卻不知如何靈活地選擇技術(shù)路線；只知道有不同目的的房地產(chǎn)估價(jià)，卻不知道同一房產(chǎn)在不同估價(jià)目的的房地產(chǎn)估價(jià)中有不同的價(jià)值?？傊?，估價(jià)師也要提升自己的技術(shù)能力，擴(kuò)大相關(guān)知識(shí)范圍，取得相關(guān)執(zhí)業(yè)資格，才能應(yīng)對(duì)競爭環(huán)境，立于不敗之地。 

五、估價(jià)機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)范圍擴(kuò)大應(yīng)注意的一個(gè)問題

估價(jià)機(jī)構(gòu)提高綜合技術(shù)能力總是正確的，是沒有問題的。但是，估價(jià)機(jī)構(gòu)擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍卻要注意一個(gè)問題，那就是要保持估價(jià)機(jī)構(gòu)客觀公正的地位，無論是房地產(chǎn)估價(jià)、土地估價(jià)，還是資產(chǎn)評(píng)估、工程造價(jià)評(píng)估，都是一種客觀公正的價(jià)格評(píng)估。無論委托人是誰，我們的估價(jià)結(jié)果都是要對(duì)各方當(dāng)事人負(fù)責(zé)的。因此，雖然估價(jià)機(jī)構(gòu)可以利用自己的技術(shù)能力、知識(shí)結(jié)構(gòu)去成立項(xiàng)目策劃、銷售代理公司、項(xiàng)目咨詢顧問公司甚至是拆遷服務(wù)公司，但一定要把這些業(yè)務(wù)與評(píng)估業(yè)務(wù)切割開來，因?yàn)檫@些業(yè)務(wù)雖然也是中介服務(wù)，但卻只是對(duì)委托人負(fù)責(zé)的，不存在客觀公正的問題；這些業(yè)務(wù)與評(píng)估業(yè)務(wù)混在一起，會(huì)影響估價(jià)機(jī)構(gòu)的社會(huì)形象；估價(jià)機(jī)構(gòu)管理的有關(guān)規(guī)定也要求我們這樣做。 

綜上所述，估價(jià)機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)范圍擴(kuò)大和技術(shù)能力提升是行業(yè)發(fā)展的要求，是大勢所趨，相信不久的將來會(huì)出現(xiàn)與目前已經(jīng)存在的大型律師事務(wù)所、大型會(huì)計(jì)師事務(wù)所并駕齊驅(qū)的大型估價(jià)機(jī)構(gòu)，這將對(duì)估價(jià)行業(yè)健康發(fā)展起到很好的推動(dòng)作用。

作者：廖凡幼   注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、土地估價(jià)師

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