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康玲  駱曉紅  梁文輝

盡管不同房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)（以下簡稱“估價(jià)機(jī)構(gòu)”）業(yè)務(wù)構(gòu)成比例不盡相同，但從總體上來說，估價(jià)機(jī)構(gòu)所做的估價(jià)業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)抵押估價(jià)占了大半。在深圳，房地產(chǎn)抵押估價(jià)被稱之為常規(guī)業(yè)務(wù)，也就是說是最普通的業(yè)務(wù)，大部分新入行的技術(shù)人員都是從房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告做起。但是，實(shí)際上，房地產(chǎn)抵押估價(jià)也有許多問題需要深入研究，除了嚴(yán)格遵照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》外，還有什么需要注意？結(jié)合我們長期從事房地產(chǎn)抵押估價(jià)實(shí)際工作的經(jīng)驗(yàn)，談一點(diǎn)看法。 

一、 估價(jià)機(jī)構(gòu)的法律地位問題

估價(jià)機(jī)構(gòu)在“獨(dú)立、客觀、公正”的法律地位的基礎(chǔ)上，盡可能幫助委托人解決實(shí)際問題是一個(gè)普遍存在的問題。估價(jià)機(jī)構(gòu)是傾向于律師行業(yè)，只對委托人——單方當(dāng)事人負(fù)責(zé)；還是傾向于會計(jì)師行業(yè)，對各方當(dāng)事人負(fù)責(zé)，對社會負(fù)責(zé)。應(yīng)當(dāng)肯定地說，估價(jià)機(jī)構(gòu)，無論從法律、法規(guī)、規(guī)范的規(guī)定來看，還是從社會實(shí)際認(rèn)可（包括法律界的認(rèn)可）來看，都屬于后者。估價(jià)機(jī)構(gòu)必須認(rèn)清自己的地位和作用，我們不是委托方的咨詢機(jī)構(gòu)，對于委托方的不合理要求，要委婉地拒絕，并說明理由。在房地產(chǎn)抵押估價(jià)中有一個(gè)現(xiàn)象值得注意：除了借款人希望評估值較高以外，基層金融機(jī)構(gòu)出于競爭和完成業(yè)績的需要，也要求盡量高評，而上級金融機(jī)構(gòu)，出于控制風(fēng)險(xiǎn)的目的要求估價(jià)機(jī)構(gòu)謹(jǐn)慎高評。這一方面使得估價(jià)機(jī)構(gòu)左右為難，既害怕堅(jiān)持原則失去某一項(xiàng)估價(jià)業(yè)務(wù)，又害怕高評被上級金融機(jī)構(gòu)記入黑名單，將來無法繼續(xù)入圍，獲得選用；另一方面要求估價(jià)機(jī)構(gòu)有高超的溝通協(xié)調(diào)能力要說服借款人和基層金融機(jī)構(gòu)接受估價(jià)結(jié)果。遇到這種情況，我們是這樣做的：首先我們會組織較強(qiáng)的專業(yè)力量對抵押物的情況進(jìn)行更為詳盡的摸底和調(diào)查，并對其過去和未來的價(jià)格走勢作出相對較為客觀的研判，力求做到心中有底再去說服我們的客戶。在與借款人和基層金融機(jī)構(gòu)的信貸人員溝通中要對把握其真實(shí)需求。借款人要求高價(jià)格根本目的就是為了順利地獲得較高額度貸款，這時(shí)我們就需要進(jìn)行耐心的說服工作，首先較高的評估價(jià)并不是獲得高額貸款的必然條件，貸審部門的折扣率是可以上下浮動的：當(dāng)他們對抵押評估價(jià)的判斷為客觀或保守時(shí)，借款人可以獲得六成甚至以上的貸款額度；但當(dāng)他們對抵押評估價(jià)的判斷為高評時(shí)，借款人被批準(zhǔn)的貸款額度就可能只有五成甚至以下了。這在各家銀行都有現(xiàn)成的案例。所以只有客觀的評估價(jià)才是更有利于借款人獲得金融機(jī)構(gòu)的貸審部門信任并最終獲得貸款的前提。對于基層的金融機(jī)構(gòu)信貸人員,我們更多的是從風(fēng)險(xiǎn)角度為其做分析,比如近期的價(jià)格走勢，未來房地產(chǎn)市場可能的變化,抵押物的優(yōu)勢和缺點(diǎn),三級市場交易的情況以及我們對其價(jià)格的判斷等等，幫助信貸人員判斷貸款可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。這樣做之后,無論業(yè)務(wù)能否成功，都展現(xiàn)了我們的服務(wù)精神和專業(yè)素養(yǎng),在客戶那里，至少都認(rèn)為我們是可以信賴的。目前我們許多的業(yè)務(wù)都是基于這種信任而得到的。同時(shí)深圳多家銀行的信貸審核部門及風(fēng)險(xiǎn)控制部門定期也會委托我們對其審批貸款的抵押物進(jìn)行核價(jià),以幫助他們控制風(fēng)險(xiǎn)。

二、 估價(jià)結(jié)果是市場價(jià)值還是抵押價(jià)值

    《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》第6.4.3條規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押價(jià)值應(yīng)是以抵押方式將房地產(chǎn)作為債權(quán)擔(dān)保時(shí)的價(jià)值。首次抵押的房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)的價(jià)值為抵押價(jià)值?！薄斗康禺a(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》第四條規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押價(jià)值為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款?！笨梢钥闯?，無論是《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》還是《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》，都確認(rèn)房地產(chǎn)的抵押價(jià)值就是該房地產(chǎn)在抵押時(shí)的市場價(jià)值。這里有一個(gè)法律問題，抵押是擔(dān)保的一種形式，而擔(dān)保要求相對應(yīng)。相對應(yīng)有兩重含義，一是擔(dān)保針對的是主合同債權(quán)，即相對應(yīng)于貸款合同；二是擔(dān)保與主合同債權(quán)等額。比如，我們貸款100萬人民幣，可以用100萬人民幣存款或相當(dāng)于100萬人民幣的外幣存款來擔(dān)保?？墒菫槭裁次覀兲峁┦袌鰞r(jià)值100萬的房地產(chǎn)作為抵押物，卻只能貸到60-70萬的貸款呢？這里為什么就不對應(yīng)了呢？這說明，貸款人認(rèn)為，市場價(jià)值100萬的房地產(chǎn)其抵押價(jià)值只有60-70萬，在抵押時(shí)，100萬的房地產(chǎn)與100萬的銀行存款不等值。沒有哪一個(gè)貸款人會按房地產(chǎn)市場價(jià)值的100%貸款給你，為什么？因?yàn)榉康禺a(chǎn)的市場價(jià)值不是它的抵押價(jià)值。房地產(chǎn)的抵押價(jià)值應(yīng)當(dāng)是房地產(chǎn)在貸款到期時(shí)受短期強(qiáng)制處分等因素限制狀態(tài)下的價(jià)值，或者說是房地產(chǎn)作為抵押物在抵押市場上被債權(quán)人共同認(rèn)可的價(jià)值。從估價(jià)實(shí)踐來看，我們在為金融機(jī)構(gòu)提供的房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告中的表述是：“確認(rèn)估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開市場價(jià)值為……   元”，這里并沒有提到抵押價(jià)值。我們認(rèn)為，這是正確的，因?yàn)槲覀冊u估的的確不是抵押價(jià)值，抵押價(jià)值是貸款人在自行考量未來市場風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制處分等因素后通過確定貸款比例來確定的。近兩年來，中國建設(shè)銀行股份有限公司深圳分行要求初評報(bào)告要測算可抵押貸款額度；交通銀行深圳分行也要求估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的預(yù)估報(bào)告要確定強(qiáng)制變現(xiàn)價(jià)值。這在一定程度上就是抵押價(jià)值估價(jià)了。

三、 怎樣理解房地產(chǎn)抵押估價(jià)的謹(jǐn)慎原則

建設(shè)部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會聯(lián)合印發(fā)的《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》引入了一個(gè)新的估價(jià)原則：謹(jǐn)慎原則，同時(shí)用了很大的篇幅，從多個(gè)方面強(qiáng)調(diào)了如何落實(shí)謹(jǐn)慎原則。實(shí)際上，這個(gè)《指導(dǎo)意見》只是針對長期以來房地產(chǎn)抵押估價(jià)存在的風(fēng)險(xiǎn)意識不強(qiáng)，估價(jià)機(jī)構(gòu)過多考慮委托方要求，過多考慮做成業(yè)務(wù)這樣一個(gè)現(xiàn)狀，提出的一個(gè)改進(jìn)意見。但是，這個(gè)《指導(dǎo)意見》定性的東西多，定量的東西少，可操作性較差。應(yīng)當(dāng)強(qiáng)調(diào)的是，任何一個(gè)負(fù)責(zé)任的估價(jià)師、一個(gè)負(fù)責(zé)任的估價(jià)機(jī)構(gòu)，如果嚴(yán)格遵照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行估價(jià)，謹(jǐn)慎本是應(yīng)有之意，離散的數(shù)據(jù)不應(yīng)該、也不可能作為依據(jù)使用?？桃飧吖?、低估實(shí)際上都是為了迎合委托方的不合理要求，為了競爭、做成業(yè)務(wù)。這也是估價(jià)機(jī)構(gòu)技術(shù)部門與業(yè)務(wù)部門長期以來一直矛盾不斷的最主要原因。如果要真正落實(shí)謹(jǐn)慎原則，需要有關(guān)各方協(xié)調(diào)配合，首先估價(jià)機(jī)構(gòu)要自律，要嚴(yán)格遵守《估價(jià)規(guī)范》和《指導(dǎo)意見》要求，真正為金融機(jī)構(gòu)的長遠(yuǎn)利益著想，為其降低風(fēng)險(xiǎn)著想；基層金融機(jī)構(gòu)也要謹(jǐn)慎，不要迫于競爭、眼前利益，放棄風(fēng)險(xiǎn)意識；上級金融機(jī)構(gòu)要支持估價(jià)機(jī)構(gòu)堅(jiān)持原則，保證入圍選用的都是比較謹(jǐn)慎的估價(jià)機(jī)構(gòu)；學(xué)會等管理部門也可以制定一些定量的指標(biāo)，比如，是不是規(guī)定抵押估價(jià)必須用兩種以上的估價(jià)方法（特別是收益法）、各地學(xué)會是不是可以在調(diào)研的基礎(chǔ)上規(guī)定一些參數(shù)選定范圍，既控制風(fēng)險(xiǎn)，又減少估價(jià)結(jié)果畸高畸低的現(xiàn)象出現(xiàn)，維護(hù)估價(jià)機(jī)構(gòu)的整體形象和信譽(yù)。
《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》還引進(jìn)了一個(gè)新的概念：法定優(yōu)先受償權(quán)利（法定優(yōu)先受償款）。法定優(yōu)先受償權(quán)利除了《指導(dǎo)意見》明確的發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額之外，還包括《擔(dān)保法》第四十七條、《破產(chǎn)法》第三十四條有關(guān)規(guī)定確定的優(yōu)先于抵押權(quán)的一些債權(quán)和物權(quán)，還有并非法定優(yōu)先受償權(quán)利但是對房地產(chǎn)抵押價(jià)值有不利影響的某些因素，如抵押人已經(jīng)收取的長期出租收益、欠繳的水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等，如果估價(jià)師了解到了，也應(yīng)當(dāng)在估價(jià)報(bào)告中披露，這樣才符合謹(jǐn)慎原則。

四、 房地產(chǎn)抵押估價(jià)的幾個(gè)具體問題

1、 模板與培訓(xùn)問題
抵押估價(jià)報(bào)告有較多的程式化部分,在日常工作我們即遵照估價(jià)規(guī)范要求，同時(shí)考慮方便使用和估價(jià)機(jī)構(gòu)人力物力的節(jié)省的需要,組織有經(jīng)驗(yàn)的估價(jià)師按辦公、住宅、商業(yè)等不同用途物業(yè)制定報(bào)告模板，同時(shí)制作各類測算表，對各類表格進(jìn)行公式編輯和表間鏈接。在深圳，抵押估價(jià)報(bào)告是需要測算預(yù)計(jì)稅費(fèi)的，同時(shí)各家銀行對預(yù)計(jì)稅費(fèi)的計(jì)取要求各不相同，既使是同一家銀行，其不同類的貸款稅費(fèi)計(jì)算也不一樣，比如農(nóng)業(yè)銀行深圳分行就分商業(yè)（辦公、工業(yè)）物業(yè)、個(gè)人住宅及小企業(yè)簡式貸款規(guī)定了不同的計(jì)稅要求。建立科學(xué)的測算表格就顯得更加重要。一方面能夠提高工作的效率，另一方面也能夠避免個(gè)別使用中誤操作問題。當(dāng)然，因?yàn)檫@類表格的測算都是按一定的邏輯和公式自動計(jì)算的，所以對使用人的培訓(xùn)就很重要，需要估價(jià)師理解表間關(guān)系，把握關(guān)鍵點(diǎn)。優(yōu)質(zhì)高效的完成估價(jià)報(bào)告的制作。

2、 公開市場價(jià)格的確認(rèn)問題
深圳的房地產(chǎn)市場是比較活躍的，盡管如此，大量的成交信息也是很難取得的，因此，規(guī)模比較大的估價(jià)機(jī)構(gòu)都會建立自己的市場數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)，同時(shí)要求估價(jià)師對市場價(jià)格高度關(guān)注，實(shí)時(shí)了解不同物業(yè)的成交信息，并與三級市場報(bào)價(jià)進(jìn)行比照，發(fā)現(xiàn)其中的規(guī)律性，比如市場火爆時(shí)，三級市場的報(bào)盤價(jià)會高于其實(shí)際成交價(jià)，而交投冷清時(shí)，報(bào)盤價(jià)往往會低于其成交價(jià)。找出其規(guī)律性，有些時(shí)候可以通過調(diào)整三級市場報(bào)價(jià)的方式判斷估價(jià)對象的公開市場價(jià)格區(qū)間。
公開市場價(jià)格確認(rèn)最重要的依據(jù)應(yīng)該是現(xiàn)場勘查，深圳物業(yè)的個(gè)體差異是比較大的，就拿住宅物業(yè)來講，即使是同一個(gè)樓盤，不同的單位有時(shí)也會在單價(jià)上差幾千元，特別是存在附送面積（這在深圳的住宅物業(yè)中是常見的）的情況，還有樓層、朝向、景觀等等，都會使物業(yè)價(jià)值產(chǎn)生較大差異。所以估價(jià)師認(rèn)真做好現(xiàn)場勘查是做到客觀謹(jǐn)慎評估的重要前提。

3、 估價(jià)技術(shù)路線問題

在確定估價(jià)技術(shù)路線的過程中，對三大估價(jià)方法的選取上要有所側(cè)重，比如：對于收益性房地產(chǎn)應(yīng)該首選收益法，并將該方法付以較大的權(quán)重。多年的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)告訴我們，在相對還是很不成熟的市場中，租售不配比或是房地產(chǎn)市場泡沫比較嚴(yán)重時(shí)，用市場比較法評估的結(jié)果其實(shí)是認(rèn)同了這種畸形的價(jià)格，使評估結(jié)果虛高。而相對穩(wěn)定的租金收益更能體現(xiàn)物業(yè)的價(jià)值。還比如：在許多地方，工業(yè)房地產(chǎn)評估時(shí)首選的是成本法，因?yàn)槭袌錾铣鲎饣虺鍪鄣墓I(yè)房地產(chǎn)鳳毛麟角，選取其他方法時(shí)存在諸多困難。可是在深圳、甚至是珠三角的許多地方，許多的工業(yè)廠房建造之初就是為了出租或出售的，而且工業(yè)房地產(chǎn)的三級市場也是比較活躍的。這時(shí)三大估價(jià)方法均可使用，而且評估結(jié)果相差不會太大。

4、 整體和片區(qū)市場走勢的了解問題

要做好抵押估價(jià)，評估人員需要隨時(shí)的了解房地產(chǎn)市場狀況。對全國、本地區(qū)甚至是估價(jià)對象所在片區(qū)的市場走勢都要有所了解。估價(jià)機(jī)構(gòu)需要定期收集諸如經(jīng)濟(jì)走勢、房地產(chǎn)市場政策、市場分析方面的資料，對估價(jià)人員做定期的培訓(xùn)。使他們對市場的大趨勢有一定的認(rèn)識。而片區(qū)市場走勢更是我們關(guān)注的焦點(diǎn)。定期維護(hù)片區(qū)的市場調(diào)查和熱點(diǎn)樓盤的跟蹤是做好片區(qū)市場走勢分析的基礎(chǔ)。大的估價(jià)機(jī)構(gòu)一般都會安排經(jīng)驗(yàn)豐富的估價(jià)師做好這方面資料的收集和維護(hù)工作。我們還定期為深圳的各家分行信貸和風(fēng)險(xiǎn)控制部門提供我們的專業(yè)雜志及房地產(chǎn)市場分析報(bào)告。這樣，一方面滿足了客戶想了解市場的需求。另一方面，也提升了我們的估價(jià)師對房地產(chǎn)市場分析和判斷的能力。
以上是我們的工作體會，提供給大家參考。