大型商業(yè)屬于經(jīng)營性房地產(chǎn)，能夠以獲得收益，長期投資經(jīng)營，開發(fā)商自營、業(yè)主自營、出租給他人經(jīng)營，《房地產(chǎn)估價規(guī)范》中對于商業(yè)用房的方法選擇有收益法、市場法、成本法等，收益法及市場比較法對評估大型商業(yè)用房（經(jīng)營性用房）更為貼切；本文在充分分析大型商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)態(tài)種類及其特點的基礎(chǔ)上，從區(qū)域條件和自身條件出發(fā)，分析影響大型商業(yè)用房價格的因素，創(chuàng)造性的引入了基準(zhǔn)地價思維構(gòu)建各影響因素指標(biāo)表，從而為估價人員進(jìn)行大型商業(yè)評估資料收集提供參考，為評估過程提供新思路。
一、大型商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)態(tài)種類和特點
商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)態(tài)種類和特點，大型商業(yè)用房已覆蓋零售、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)；業(yè)態(tài)經(jīng)營方式長期投資經(jīng)營，開發(fā)商持有經(jīng)營、業(yè)主自營、出租給他人經(jīng)營，出租持有經(jīng)營為主一般采用這種模式經(jīng)營的城市綜合體往往位于城市核心區(qū)域，擁有較高的商業(yè)價值，因此開發(fā)商一般會采用長期持有方式經(jīng)營，以期獲得商業(yè)物業(yè)價值遞增，其商品構(gòu)成為衣、食、用品等，設(shè)有與商店營業(yè)面積相適應(yīng)的停車場等，詳細(xì)見下表：
表一 業(yè)態(tài)種類和特點
序號 | 業(yè)態(tài)名字 | 狀況 |
1 | 購物中心（ Shopping mall、Shopping center） | 多業(yè)態(tài)、多業(yè)種、多店鋪的全客層消費場所，多設(shè)在市區(qū)繁華區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合地帶、商業(yè)區(qū)，由專業(yè)經(jīng)營團(tuán)隊系統(tǒng)地有計劃開發(fā)、管理、運營，向消費者提供綜合性服務(wù)，理想營業(yè)面積一般在10萬平方以上，空間呈縱向規(guī)劃，有一定的規(guī)模的停車場。 |
2 | 百貨商場 | 在一個建筑物內(nèi)，按不同的種類和品牌，由若干個專業(yè)的商鋪向顧客提供多種類、多品種商品及服務(wù)的綜合性零售形態(tài)，多設(shè)在市繁華區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合地帶、交通要道。包括經(jīng)營多品種、多門類的綜合性商店和大、中、小型綜合經(jīng)營的商店，有一定的規(guī)模的停車場。 |
3 | 綜合超市 | 是以經(jīng)營生鮮熟食及民生必需品、日常生活品的全品類商品組合為特色，并以超低價促銷及平價銷售的綜超形態(tài)經(jīng)營，其機(jī)制側(cè)重中央采購及營業(yè)控管系統(tǒng)，基本有連鎖發(fā)展戰(zhàn)略，多設(shè)在居民區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū)等，有一定的規(guī)模的停車場。 |
根據(jù)以上介紹，我們對于大型商業(yè)用房有了基本認(rèn)識，在開始評估工作前，應(yīng)對相應(yīng)的評估對象進(jìn)行了解，其內(nèi)容包括地段繁華度的分析和估價對象自身的定位分析，例如業(yè)態(tài)狀況、經(jīng)營規(guī)模（經(jīng)營面積）、經(jīng)營方式、經(jīng)營時間、其相關(guān)配套設(shè)施（是否配置一定的停車場）等資料，結(jié)合該區(qū)域商業(yè)規(guī)劃指標(biāo)要求，定向的分析估價對象的自身定位。
二、大型商業(yè)地產(chǎn)價格影響因素
（一）區(qū)域價格影響因素
1、經(jīng)濟(jì)因素
（1）社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。一個地區(qū)的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平可以說是商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展最基礎(chǔ)的環(huán)境。
（2）供求狀況。一般商品市場價格對供需反應(yīng)靈敏，供求平衡轉(zhuǎn)換較快，而商業(yè)房地產(chǎn)市場價格對供求變化反應(yīng)相對滯后，供求趨向平衡的過程比較緩慢。
（3）城市的平均租金水平。任何新建商業(yè)項目的定價都需要考慮城市或者地區(qū)商業(yè)的平均租金水平。
（4）社會固定資產(chǎn)投資水平。社會固定資產(chǎn)投資水平并不直接決定商業(yè)房地產(chǎn)價格，卻影響商業(yè)房地產(chǎn)的價格走勢。社會固定資產(chǎn)投資水平?jīng)Q定了一個地區(qū)的流通力發(fā)展程度，而流通力的發(fā)達(dá)程度和第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，直接影響當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)環(huán)境，從而間接的影響到本地商業(yè)地產(chǎn)的租金和銷售價格。強(qiáng)大的流通力不僅可以彌補(bǔ)一個地區(qū)生產(chǎn)能力的不足，而且通過內(nèi)外交流、優(yōu)勢互補(bǔ)、組合配置，可極大提高城市商業(yè)的輻射力和影響力。
（5）本地居民的可支配收入。商業(yè)房地產(chǎn)的價格與地區(qū)商業(yè)的發(fā)展水平有關(guān)，商業(yè)的發(fā)展是消費增長的結(jié)果，而消費的增長從根本上取決于居民可支配收入的增長。因此本地居民的可支配收入的多寡是當(dāng)?shù)厣虡I(yè)房地產(chǎn)繁榮與否的決定條件之一。
（6）空置率?？罩寐实拇笮∫欢ǔ潭壬戏从沉耸袌龅墓┬锠顩r?？罩寐蚀笳f明市場供給較多，交易時有較大的議價空間，反之則說明市場供給不足，需求旺盛，交易價格有較大的上升空間。
2、社會因素
（1）人口因素。首先，人口規(guī)模是商業(yè)賴以存在的前提，本地人穩(wěn)住市場，外地人興旺市場，是商業(yè)房地產(chǎn)的一個規(guī)律。其次，人口素質(zhì)和人口結(jié)構(gòu)等也會影響商業(yè)消費的內(nèi)容和消費水平。
（2）市場開發(fā)程度。雖然我國的市場經(jīng)濟(jì)已經(jīng)運行了幾十年，但是實際上地方保護(hù)主義仍然不同程度的存在。市場開放度表示是某一區(qū)位可轉(zhuǎn)移生產(chǎn)要素流動所受到的限制，反映了各種生產(chǎn)要素在空間上被允許進(jìn)行的交換活動的開放程度。市場開放度與貿(mào)易成本呈反比，市場開放程度越低，貿(mào)易成本越高，進(jìn)而影響商業(yè)房地產(chǎn)的價值。
（3）環(huán)境因素。這里的環(huán)境因素主要是指社會治安情況。治安因素影響了一個地區(qū)的商業(yè)環(huán)境和投資環(huán)境，間接影響到地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展情況。同等條件下，社會治安越好，商業(yè)房地產(chǎn)越有可能繁榮發(fā)展，其價格越能反應(yīng)市場的真實情況。
3、行政因素
（1）房地產(chǎn)制度。商業(yè)房地產(chǎn)價格本質(zhì)反應(yīng)了土地和地上建筑物未來的收益能力，理論上商業(yè)房地產(chǎn)權(quán)益所受到保障的大小也影響其價格的大小。
（2）城市規(guī)劃。城市規(guī)劃通過分散布局居住區(qū)和商業(yè)區(qū)，避免其過度集中帶來的交通問題、治安問題以及配套設(shè)施升級問題等，而現(xiàn)實中，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商總是盡可能的使項目集中，產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)和聚集效應(yīng)，形成較大的商圈和商業(yè)綜合體來吸引更多的消費者。所以合理的城市規(guī)劃與現(xiàn)實中的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)總是存在著不可調(diào)和的矛盾。
（3）金融財稅制度。商業(yè)地產(chǎn)價值較大，其開發(fā)很大程度上需要金融機(jī)構(gòu)的資金支持。另一方面，任何地產(chǎn)項目的開發(fā)都要涉及行政審批和稅務(wù)問題。這就使得國家通過金融財稅政策影響商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展成為可能。
（二）自身價格影響因素
1、經(jīng)營方式和類型
2015年3月1日《中國購物中心等級劃分規(guī)范》開始實施。購物登記劃分依據(jù)為購物中心內(nèi)業(yè)態(tài)與品牌、經(jīng)營與管理、服務(wù)與設(shè)施、誠信與和諧、安全與保障、環(huán)保與節(jié)能、信息與智能等方面。中國購物中心分為四類，都市型、地區(qū)型、社區(qū)型和奧特萊斯型。而按等級高低將劃分為金鼎級和寶鼎級，寶鼎級是達(dá)標(biāo)級，是一個購物中心合格的起步級，金鼎級購物中將在寶鼎級的基礎(chǔ)上產(chǎn)生。金鼎級購物中心根據(jù)業(yè)態(tài)與品牌、經(jīng)營與管理等方面評定為都市型金鼎級、地區(qū)型金鼎級和社區(qū)型金鼎級購物中心。
結(jié)合《中國購物中心等級劃分規(guī)范》運用基準(zhǔn)地價思路對大型商業(yè)品類及業(yè)態(tài)覆蓋面、經(jīng)營模式和類型、銷售額、平均租金、客流、空置率等經(jīng)行梳理詳見下表；
表二 經(jīng)營方式和類型
優(yōu)劣程度 | 優(yōu) | 較優(yōu) | 一般 | 較差 | 差 | ||
影響因素 | |||||||
業(yè)態(tài)與品牌 | 品類及業(yè)態(tài)覆蓋面 | 覆蓋購物品類及業(yè)態(tài)數(shù)量（個） | >5 | 5 | 4 | 3 | ≤2 |
覆蓋餐飲品類及業(yè)態(tài)數(shù)量（個） | >5 | 5 | 4 | 3 | ≤2 | ||
覆蓋休閑娛樂品類及業(yè)態(tài)數(shù)量（個） | >3 | 3 | 2 | 1 | ＜1 | ||
國際品牌 | 國際品牌占比（%） | ≥25 | ≥20 | ≥15 | ≥10 | ＜10 | |
連鎖品牌 | 連鎖品牌占比（%） | ≥60 | ≥50 | ≥40 | ≥30 | ＜30 | |
特色本土品牌 | 特色本土品牌占比（%） | ≥10 | ≥20 | ≥30 | ≥40 | ≥50 | |
經(jīng)營與管理 | 空置率 | 空置率（%） | ≤5 | ≤10 | ≤15 | ≤20 | ＞20 |
銷售額 | 年銷售額（億元） | ≥10 | ≥7 | ≥5 | ≥3 | ＜3 | |
平均銷售年坪效（元/平方米/年） | ≥15000 | ≥12000 | ≥8000 | ≥5000 | ＜5000 | ||
客流 | 日均客流（人次） | ≥20000 | ≥15000 | ≥12000 | ≥8000 | ＜8000 | |
租金 | 平均租金年坪效（元/平方米/年） | ≥2500 | ≥2000 | ≥1500 | ≥1000 | ＜1000 | |
可根據(jù)以上表格指標(biāo)收集相關(guān)資料，收集方式可讓客戶提供相應(yīng)的裝飾布局圖及相應(yīng)財務(wù)報告及出租合同等結(jié)合公司內(nèi)的數(shù)據(jù)庫進(jìn)行分析，也可以采用實地調(diào)查收集資料，但實地調(diào)查任務(wù)龐大，耗時較久，更無法體現(xiàn)年平均客流及銷售額。
2、布局
（1）大型商業(yè)布局特點
①每層平面都有主力店分布。這是因為主力店的規(guī)模效應(yīng)和品牌效應(yīng)使其對顧客具有更大的吸引力。特別是一些在其他商業(yè)建筑中比較少見的品牌，因其稀缺性，還可以特別吸引到消費者從別處特地而來。此外主力店一般布置在建筑的端頭，或者中間位置，中間其他的地方一般由中小型門店填補(bǔ)。
②娛樂、餐飲類門店主要布局在頂層或者較高的樓層。其他飲品、咖啡等偏休閑的門店可以選擇和大型娛樂餐飲門店布局在一起，也可選擇人流量大的地方自由布置。把大型高檔的餐飲門店放置在頂層，可以吸引專門用餐的顧客，而顧客想要到頂層用餐，其流線必須貫穿整個建筑的樓層，這樣就使得單一目的的用餐顧客也成了其他商品的可能消費者。此外大型的娛樂、餐飲門店布置在較高的樓層也有結(jié)構(gòu)上的要求，可以將平面較為自由的分割。
③從經(jīng)營成本上考慮，首層平面的租金無疑是最高的，但是商場持有者為了保證整棟建筑的人流量，時常會引入知名品牌進(jìn)駐，而往往會降低租金。只要有了知名品牌所引入的人流，就可以帶動其他樓層的活躍度，進(jìn)而提高其他樓層的租金。而其他樓層也有可能出現(xiàn)降低租金引進(jìn)知名品牌的情況。一般來說同一棟建筑物內(nèi)樓層越高，消費者越不容易到達(dá)，因此相對來說租金越低。因此，對大型餐飲、影院、滑冰這類對場地面積有較高要求的門店來說，選擇較高樓層而降低經(jīng)營成本也是一件很自然的事情。
（2）大型商業(yè)布局優(yōu)劣情況描述
從開發(fā)商大型商業(yè)設(shè)計角度出發(fā)，描述大型商業(yè)的布局優(yōu)劣情況，主要從以下幾個方面入手：
①合理分區(qū)
把復(fù)雜的商業(yè)綜合體功能進(jìn)行分解歸類，做到分區(qū)明確，達(dá)到易于消費者識別和方便引導(dǎo)的目的。
按性質(zhì)分區(qū)：聚集效應(yīng)能提供顧客同類商品多品牌的比較和選擇，從而實現(xiàn)整體競爭力，達(dá)到共贏。
按管理要求分區(qū)：業(yè)態(tài)的經(jīng)營時間不同是更為客觀的分區(qū)要求：如有的超市開門較早，而餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)關(guān)門則較晚，甚至24小時營業(yè)，應(yīng)按管理要求相對集中，最好設(shè)有獨立的退場流線。
按檔次分區(qū)：一般規(guī)模的商業(yè)項目大體應(yīng)該有一個目標(biāo)消費群，該消費主體的消費能力、消費習(xí)慣以及對應(yīng)的品牌檔次相對明確，在一個商業(yè)項目內(nèi)并存高檔和中低檔消費業(yè)態(tài)的并不多見，有些項目則因為規(guī)模較大，或者服務(wù)半徑內(nèi)客源不足等原因，安排了不同檔次的業(yè)態(tài)。
按租金水平分區(qū)：不同業(yè)態(tài)可接受的租金水平是不同的。通過研究一些項目的租金情況可以歸納出一些規(guī)律。超市行業(yè)的毛利很低，經(jīng)營在于大客流和貨品的快速周轉(zhuǎn)，其能承受的租金低，一般設(shè)于地下或者位置不太好的區(qū)域，首層最好的位置都是給租金高的服裝服飾珠寶。
②增強(qiáng)互動
分區(qū)是為了易于識別和引導(dǎo)，但也應(yīng)適度?；旌闲允巧虡I(yè)綜合體的優(yōu)勢所在，其核心理念就是業(yè)態(tài)的關(guān)聯(lián)性。
③引導(dǎo)客流
利用主力店布置最大可能地給隨機(jī)性消費的商戶帶來客流，是商業(yè)綜合體規(guī)劃的關(guān)鍵價值所在。
④順應(yīng)流程
從顧客需求的角度考慮業(yè)態(tài)空間的安排，如超市需要與停車場及公共交通順暢銜接，使小推車平層或者通過自動步道到達(dá)車位，一般設(shè)于地下一層可以解決這個流程問題。
從消費者購物設(shè)計角度出發(fā)，描述大型商業(yè)的布局優(yōu)劣情況，主要從以下幾個方面入手：
①方位感
一個優(yōu)秀的購物中心，其內(nèi)部空間設(shè)計應(yīng)該是既豐富多彩又淺顯易懂。如果顧客在體驗新奇的同時失去了方位感，就會產(chǎn)生煩躁情緒，不愿多停留而專注于找到出口。
②均好性
均好是一個相對概念，即使是標(biāo)準(zhǔn)的百貨布置，也存在邊廳、中庭次邊廳、中島不同位置
③連續(xù)性
指的是動線上商業(yè)氣氛的連續(xù)性，上述均好性如果出問題就影響到連續(xù)性：一旦購物中心出現(xiàn)死角，商戶經(jīng)營不下去而關(guān)門，該區(qū)域的商業(yè)氣氛將大打折扣，商戶關(guān)門就像瘟疫一樣向周邊蔓延的價值梯度。
④舒適性
隨著消費時代的到來，商業(yè)項目越來越多，舒適性已經(jīng)成為購物中心競爭力的重要方面?？土鲃泳€充分體現(xiàn)對顧客的關(guān)懷，以方便顧客為第一要務(wù)
⑤尺度感
這里主要指動線空間尺度的視覺感受。不同類型的購物中心和不同的業(yè)態(tài)區(qū)域要規(guī)劃尺度合理的購物通道，避免客流高峰時過于擁擠或由于通道過于寬敞給人冷清的感覺。
根據(jù)以上因素我們制定了相應(yīng)的表格，根據(jù)實際情況進(jìn)行打分評估，詳見下表：
表三 業(yè)態(tài)布局指標(biāo)表
表三 業(yè)態(tài)布局指標(biāo)表
優(yōu)劣程度 | 優(yōu) | 較優(yōu) | 一般 | 較差 | 差 | |
影響因素 | ||||||
業(yè)態(tài)布局 | 分區(qū)合理性 | 100 | 98 | 96 | 94 | 92 |
互動關(guān)聯(lián)性 | 100 | 98 | 96 | 94 | 92 | |
客流引導(dǎo)性 | 100 | 98 | 96 | 94 | 92 | |
流程順應(yīng)性 | 100 | 98 | 96 | 94 | 92 | |
消費動線 | 方位感 | 100 | 98 | 96 | 94 | 92 |
均好性 | 100 | 98 | 96 | 94 | 92 | |
連續(xù)性 | 100 | 98 | 96 | 94 | 92 | |
舒適性 | 100 | 98 | 96 | 94 | 92 | |
尺度感 | 100 | 98 | 96 | 94 | 92 | |
3、內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施
大型商業(yè)用房應(yīng)符合適用、衛(wèi)生、安全、環(huán)保等要求,其建筑、給排水、電氣、消防、人防、道路、綠化、停車場等應(yīng)當(dāng)符合《民用建筑設(shè)計通則》(JGJ37-87)、《工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》以及消防技術(shù)規(guī)范等國家和專業(yè)設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和規(guī)定參照。
⑴商位設(shè)施。根據(jù)市場經(jīng)營戶的需求設(shè)置商位模式,可按柜臺式、商鋪式或商務(wù)樓式設(shè)置。在每個商位的顯著位置設(shè)置證照懸掛設(shè)施。配備良好的照明設(shè)施。
⑵停車場。設(shè)置機(jī)動車和非機(jī)動車的停車場地。近期,城市及縣城建成區(qū)的市場應(yīng)達(dá)到商業(yè)用房面積的20%左右。
⑶公共衛(wèi)生設(shè)施。配置完備的通風(fēng)系統(tǒng),設(shè)置垃圾箱、垃圾集中設(shè)施和公共廁所,配備必要的衛(wèi)生保潔設(shè)施。
⑷物業(yè)管理用房。設(shè)置保安、財務(wù)、衛(wèi)生管理、設(shè)施維護(hù)、檔案等物業(yè)管理用房，配備必要的辦公設(shè)施。
⑸消防及安全設(shè)施。消防設(shè)施符合國家有關(guān)消防技術(shù)規(guī)范。配置防盜設(shè)施。地面應(yīng)當(dāng)使用防滑材料。安裝自動扶梯、客貨電梯的，應(yīng)當(dāng)符合安全要求。有條件的市場可設(shè)立監(jiān)控設(shè)施。
⑹宣傳設(shè)施。設(shè)置市場招牌、導(dǎo)購牌、商品區(qū)域標(biāo)志及商位號牌，場內(nèi)顯著位置設(shè)立公示牌，設(shè)置廣播、公用電話等服務(wù)設(shè)施。
⑺儲存設(shè)施。根據(jù)需要設(shè)置商品短期周轉(zhuǎn)的儲存庫房。經(jīng)營大宗商品的市場應(yīng)當(dāng)設(shè)置必要的商品堆放或停放場地。
⑻服務(wù)設(shè)施。城市及縣城建成區(qū)的市場應(yīng)合理布置顧客休息處，總面積不小于商業(yè)用房面積的1%。市場可設(shè)置中央空調(diào)、自動扶梯、客貨電梯。
表四 內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施
優(yōu)劣程度 | 優(yōu) | 較優(yōu) | 一般 | 較差 | 差 |
影響因素 | |||||
商位設(shè)施 | 100 | 98 | 96 | 94 | 92 |
停車場 | 100 | 98 | 96 | 94 | 92 |
公共衛(wèi)生設(shè)施 | 100 | 98 | 96 | 94 | 92 |
物業(yè)管理用房 | 100 | 98 | 96 | 94 | 92 |
消防及安全設(shè)施 | 100 | 98 | 96 | 94 | 92 |
宣傳設(shè)施 | 100 | 98 | 96 | 94 | 92 |
儲存設(shè)施 | 100 | 98 | 96 | 94 | 92 |
服務(wù)設(shè)施 | 100 | 98 | 96 | 94 | 92 |
表三業(yè)態(tài)布局指標(biāo)表、表四內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施，從大型商業(yè)用房的實際情況，結(jié)合該表內(nèi)容收集相關(guān)評估所需資料，核查資料是否具有合法性、有效性、實用性等，通過以上分析我們得出相應(yīng)的打分值，該打分值可以帶入相應(yīng)的測算過程中，例如市場法、收益法案例中的綜合分析狀況；也可帶入報告制作中的個別因素分析。
三、總結(jié)
隨著“一帶一路”經(jīng)濟(jì)帶和長江中游城市群的發(fā)展，各大城市將建設(shè)越來越多的大型商業(yè)綜合體，因此對大型商業(yè)評估資料收集的研究意義十分重大。通過上述研究，對于大型商業(yè)的評估資料可以從區(qū)域因素和自身因素來考慮，區(qū)域因素主要為經(jīng)濟(jì)、社會和行政因素；自身因素包括自身經(jīng)營方式和類型、布局和內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施，并構(gòu)建影響因素指標(biāo)表，為估價人員進(jìn)行大型商業(yè)評估資料收集提供了參考，為評估過程提供了新思路。
參考文獻(xiàn)
《商業(yè)業(yè)態(tài)知識》，范磊；
《中國購物中心等級劃分規(guī)范》；
《淺談現(xiàn)代購物中心的動線設(shè)計》，張鵬；
《購物中心的動線設(shè)計規(guī)劃》，吳懷東；
國家建設(shè)部一級房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu) 資產(chǎn)(含證券期貨)評估機(jī)構(gòu)
全國范圍執(zhí)業(yè)土地估價機(jī)構(gòu) 全國A級資信土地估價機(jī)構(gòu)
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