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3月31日是最近新國(guó)八條中要求的地方政府公布今年房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)的最后期限。但是截止一季度最后一天，全國(guó)包括縣級(jí)市在內(nèi)僅不足100個(gè)城市公布目標(biāo)。在這些城市中，除北京外，基本可以用一個(gè)“漲”字概括。各城市房?jī)r(jià)預(yù)期漲幅約在8-10%左右。不難看出，房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)更多的是地方政府在為其調(diào)控預(yù)留充足空間，減輕調(diào)控壓力；同時(shí)亦反映出地方政府不希望房?jī)r(jià)“降”的真實(shí)愿望。博弈，這就是中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控面臨的尷尬現(xiàn)實(shí)。

1、連串新政后房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)

春節(jié)過(guò)后，國(guó)家延續(xù)去年對(duì)樓市的調(diào)控。進(jìn)一步深化和加緊了限購(gòu)、保障性住房以及信貸政策，加上2月份春節(jié)的影響，2月份樓市成交量明顯萎縮，但是成交均價(jià)仍然平穩(wěn)。

一線城市成交量普跌，成交均價(jià)表現(xiàn)不一。從新房成交面積來(lái)看，北京、上海、杭州、廣州、深圳五個(gè)城市環(huán)比都大幅下降。其中，上海下降幅度最大，為83.1%，其后依次為杭州、北京、深圳和廣州，環(huán)比分別下降68%、65.8%、55.9%和50%。從新房成交均價(jià)來(lái)看，各城市卻出現(xiàn)分化。深圳、北京和杭州成交均價(jià)保持增長(zhǎng)，環(huán)比分別增長(zhǎng)2.1%、8.6%和12.4%。而廣州、上海成交均價(jià)則表現(xiàn)下跌，環(huán)比分別下降10.3%、0.6%?？傮w來(lái)看，2月份成交量處于普跌態(tài)勢(shì)，但成交均價(jià)卻出現(xiàn)分化。

二線城市量跌價(jià)穩(wěn)。大部分二線城市2月份新房成交量開(kāi)始下跌。其中，下跌幅度較大的有青島、南京、東莞和廈門(mén)，環(huán)比分別下降84.7%、69%、66.4%和60.4%。成交均價(jià)方面，大部分二線城市表現(xiàn)基本平穩(wěn)，漲跌幅度都比較小。其中蘇州和東莞環(huán)比分別微漲3.2%和2.6%；而天津、佛山和青島環(huán)比分別微跌3%、4.2%和2.4%。總體來(lái)看，二線城市2月份市場(chǎng)表現(xiàn)為量跌價(jià)穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。

三線城市成交量普跌，成交均價(jià)有漲有跌。2月份三線城市新房成交量普遍有所下跌，而且幅度也較大。其中長(zhǎng)沙、惠州、武漢、臨沂和合肥分別環(huán)比下降59.5%、54.5%、53.4%、46.7%和45.4%。對(duì)于成交均價(jià)，三線城市也表現(xiàn)出差異性。前期漲幅過(guò)大的城市價(jià)格開(kāi)始回調(diào)，比如合肥、惠州。兩城市成交均價(jià)環(huán)比分別下降6.5%、6%。而對(duì)于1月份回調(diào)較大的城市價(jià)格開(kāi)始回調(diào)，如臨沂、大連。兩城市成交均價(jià)環(huán)比分別上漲9.2%、7.2%。而其他城市價(jià)格則表現(xiàn)平衡，漲跌幅度都不大，如沈陽(yáng)和武漢等。

總體來(lái)看，新國(guó)八條出臺(tái)后，全國(guó)大部分城市房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺，除了部分二三線城市出現(xiàn)小幅下降外，一線城市房?jī)r(jià)仍處于高位。而成交量出現(xiàn)明顯下滑。新政后，國(guó)家收緊信貸，開(kāi)發(fā)商憑借已積累的充足資金，通過(guò)謹(jǐn)慎拿地，延緩開(kāi)盤(pán)等方式降低風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，廣大購(gòu)房者憑借調(diào)控后房?jī)r(jià)下跌的預(yù)期持幣以待，市場(chǎng)重新進(jìn)入調(diào)控后的觀望狀態(tài)。

2、各地出臺(tái)細(xì)則及控制目標(biāo)情況

“國(guó)八條”公布后兩個(gè)月，距離一季度快結(jié)束，才有個(gè)別地方政府出臺(tái)了具有彈性機(jī)制的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，且較早出臺(tái)的城市均集中在二三線城市。北京、上海、深圳等一線城市均在“大限”到來(lái)前兩天才公布調(diào)控目標(biāo)。從目標(biāo)的內(nèi)容上看，除了北京外，均未提及“降”字。從住建部到廣大社會(huì)公眾，對(duì)這些地方政府公布的調(diào)控目標(biāo)均表示不滿意。各地公布的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)不僅沒(méi)有下跌趨勢(shì)，反而助長(zhǎng)了房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。從漲幅的大小來(lái)看，由于不少城市房?jī)r(jià)基數(shù)居高，房?jī)r(jià)收入比懸殊，即使?jié)q幅很小，房?jī)r(jià)也超出許多購(gòu)房者的支付能力，而絕大多數(shù)城市的目標(biāo)漲幅都在8%以上。

表：部分城市房?jī)r(jià)控制目標(biāo)

不難看出，各地方政府對(duì)于出臺(tái)調(diào)控目標(biāo)并未涉及“要害”，很難讓公眾對(duì)房?jī)r(jià)回復(fù)“合理價(jià)位”抱有信心，中央對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控的公信力明顯減弱。

3、中央與地方的博弈

（1）博弈現(xiàn)狀

從各城市出臺(tái)房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)的情況看，中央與地方政府關(guān)于房?jī)r(jià)調(diào)控的博弈現(xiàn)狀如下：

顯然，因中央和地方利益出發(fā)點(diǎn)不同，調(diào)控目標(biāo)，從“限價(jià)令”發(fā)展成為“漲價(jià)令”。從各地公布的目標(biāo)看，體現(xiàn)出地方政府對(duì)中央嚴(yán)厲調(diào)控的“抵觸情緒”。博弈的形成，是市場(chǎng)在宏觀調(diào)控下發(fā)展到現(xiàn)階段的必然結(jié)果。

（2）博弈形成因素分析

土地財(cái)政是問(wèn)題根源。土地財(cái)政是政府依靠出讓土地使用權(quán)的收入維持地方財(cái)政支出，屬于預(yù)算外收入，又叫第二財(cái)政。但是在很多地方，第二財(cái)政早已超過(guò)第一財(cái)政。我國(guó)的“土地財(cái)政”主要是依靠增量土地創(chuàng)造財(cái)政收入，即通過(guò)“賣地”的土地出讓金來(lái)滿足財(cái)政需求。據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心的一份調(diào)研報(bào)告顯示，在一些地方，土地直接稅收及城市擴(kuò)張帶來(lái)的間接稅收占地方預(yù)算內(nèi)收入的40%，而土地出讓金凈收入占政府預(yù)算外收入的60%以上。

據(jù)國(guó)土資源部2010年2月公布的最新數(shù)據(jù)顯示，2009年，我國(guó)城市土地出讓總價(jià)款為15910億元人民幣，同比增加63.4%。再加上各種配套稅費(fèi)，政府收益實(shí)際上占房?jī)r(jià)的32.8%—38.8%，賣地實(shí)際上已成為一些地方政府的重要財(cái)源。并且房地產(chǎn)還可以拉動(dòng)建材、水泥、家用電器、玻璃、窗簾、紡織品、衛(wèi)生潔具等60多個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，已成為地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，地方政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)情有獨(dú)鐘絕非偶然，投資少、收益高、見(jiàn)效快，是快速提高GDP的一個(gè)法寶，同時(shí)也使地方政府成為高房?jī)r(jià)的受益者和推手。

經(jīng)濟(jì)泡沫帶來(lái)的“財(cái)富效應(yīng)”。經(jīng)濟(jì)危機(jī)發(fā)生后，為了降低經(jīng)濟(jì)危機(jī)對(duì)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的影響，我國(guó)采取了積極的貨幣政策。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年中國(guó)內(nèi)地近10萬(wàn)億人民幣的新增貸款，令資產(chǎn)泡沫成為不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)。其中有20%左右的信貸流入房地產(chǎn)和股票資產(chǎn)市場(chǎng)，推動(dòng)資產(chǎn)價(jià)格飆升。這雖然給市場(chǎng)帶來(lái)了繁榮的景象，振奮了大眾信心，產(chǎn)生了所謂的“財(cái)富效應(yīng)”。但從長(zhǎng)期看，熱錢(qián)不斷涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，投資投機(jī)盛行，在加劇資源分配不公，拉大貧富差距的同時(shí)，讓房?jī)r(jià)高企也成為必然。

住房需求的二重性使得房?jī)r(jià)“漲跌兩難”。在我國(guó)社會(huì)財(cái)富和收入分配已經(jīng)形成很大差距的情況下，人們的住房需求的性質(zhì)變得相當(dāng)復(fù)雜，最突出的表現(xiàn)為全社會(huì)的住房需求越來(lái)越具有低層次與高層次并存的二重性。社會(huì)分配差距越大，社會(huì)成員住房需求分化越大，住房需求的二重性也就越嚴(yán)重，低端住房需求和高端住房需求之間的矛盾就越突出。政府調(diào)控房?jī)r(jià)之所以會(huì)陷入“跌漲兩難”的困局正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)發(fā)展的二重性所致。當(dāng)房?jī)r(jià)過(guò)高或漲幅過(guò)大成為二重性矛盾的主要方面時(shí)，政策取向的天平就偏向抑制房?jī)r(jià)；當(dāng)房?jī)r(jià)偏低或降幅過(guò)大成為二重性矛盾的主要方面時(shí)，政策取向的天平就偏向支撐和穩(wěn)定房?jī)r(jià)。在這種情況下，政府調(diào)控房?jī)r(jià)的政策自然就變成了一種“蹺蹺板”。這種調(diào)控房?jī)r(jià)并不能真正協(xié)調(diào)好房地產(chǎn)發(fā)展的二重性矛盾，而只能在低端住房需求與高端住房需求的矛盾之中暫時(shí)維持一種很有限度、很脆弱的平衡。

調(diào)控手段有待完善。出于經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展、社會(huì)發(fā)展穩(wěn)定、居民生活水平等各種因素的考慮，中央政府制定了一系列的調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的目標(biāo)，包括房?jī)r(jià)的控制目標(biāo)。然而，調(diào)控至今，如果以下幾個(gè)問(wèn)題未處理好，調(diào)控很難獲得切實(shí)的效果。首先，要求地方政府出臺(tái)調(diào)控目標(biāo)而未提及具體措施，控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲困難較大；其次，房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及當(dāng)?shù)貏趧?dòng)力成本、土地價(jià)格、建材等原材料價(jià)格、稅費(fèi)等，控制房?jī)r(jià)需從多方面入手，頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳很難解決根本問(wèn)題。只有解決好上述問(wèn)題，房?jī)r(jià)控制或許才能真正發(fā)揮其威懾力。

4、博弈帶來(lái)的影響

限價(jià)目標(biāo)變漲價(jià)目標(biāo)。據(jù)最新調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，各地漲幅10%上下的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，已經(jīng)對(duì)購(gòu)房者心理產(chǎn)生巨大沖擊，逾半數(shù)購(gòu)房者認(rèn)為相關(guān)城市房?jī)r(jià)將迅速上漲至調(diào)控上限，且三成購(gòu)房者表示考慮抓緊出手購(gòu)房?？梢?jiàn)，限價(jià)目標(biāo)已經(jīng)發(fā)展成為未來(lái)市場(chǎng)的“漲價(jià)信號(hào)”。

引發(fā)新一輪調(diào)控政策。從住建部急令各地調(diào)整已發(fā)布的調(diào)控目標(biāo)可以看出，中央對(duì)目前的調(diào)控現(xiàn)狀是不滿意的，為了確保公信力，不使調(diào)控半途而廢，新一輪的調(diào)控政策可能即將發(fā)布。