商圈發(fā)展史就是一部城市發(fā)展史，這句話(huà)用在深圳這座新興經(jīng)濟(jì)城市尤為貼切。改革開(kāi)放以來(lái)，這座海濱之城的每一次擴(kuò)容，都會(huì)激起一波商業(yè)繁榮并形成新的商圈。首先是深圳都會(huì)的起點(diǎn)羅湖區(qū)，有金三角商圈（東門(mén)、人民南、地王）；而隨著深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展的西擴(kuò)，已形成福田區(qū)華強(qiáng)北商圈和中心區(qū)CBD商圈；2007年西部通道的開(kāi)通及日趨成熟的社區(qū)和相關(guān)配套設(shè)施的完善，深圳第三代商圈——南山中心區(qū)已經(jīng)成為新生代綜合體商業(yè)的代表，引起越來(lái)越多的關(guān)注。目前正在規(guī)劃建設(shè)的前海中心區(qū)，更是借鑒香港的社區(qū)地鐵商業(yè)綜合體模式，建造以寶能太古城為代表的“第四代商圈”——前海商業(yè)文化中心區(qū)。
一、商業(yè)地產(chǎn)的范疇和經(jīng)營(yíng)模式
所謂商業(yè)地產(chǎn)是指除了住宅及工業(yè)地產(chǎn)以外的地產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)的總稱(chēng)，如開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)購(gòu)物中心、超級(jí)市場(chǎng)、商業(yè)步行街、酒店式公寓、寫(xiě)字樓、娛樂(lè)健體中心等等，但本文此次分析的商業(yè)地產(chǎn)僅限狹義的商業(yè)地產(chǎn)，即用于零售業(yè)的地產(chǎn)形式。
商業(yè)地產(chǎn)的投資主體為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，然而，絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有配備商業(yè)專(zhuān)才，而且亦不打算介入純商業(yè)中的商品買(mǎi)賣(mài)。但作為商品買(mǎi)賣(mài)的場(chǎng)所提供者，開(kāi)發(fā)商有必要設(shè)立與商業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)接的獨(dú)立經(jīng)營(yíng)管理公司或部門(mén)，并配備相應(yīng)的商業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員。通常的做法是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商設(shè)立或委托專(zhuān)業(yè)的代理公司進(jìn)行選址、功能及市場(chǎng)定位、招商和日常管理等工作，以提高項(xiàng)目的成功率，達(dá)到追求股東權(quán)益最大化的目的。
不同的商業(yè)地產(chǎn)有不同的條件及其所處的區(qū)域、商圈，如何在多種經(jīng)營(yíng)模式中選擇合適的模式往往是開(kāi)發(fā)商很頭痛的問(wèn)題。而且商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式將直接影響其價(jià)值和未來(lái)發(fā)展的好壞，這里將對(duì)常用的幾種商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式的適用于范圍及其優(yōu)缺點(diǎn)進(jìn)行分析。
１、整體出租模式
整體租賃是指開(kāi)發(fā)商不將物業(yè)出售，而將其整體出租給一家商業(yè)企業(yè)，由這家商業(yè)企業(yè)進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃及經(jīng)營(yíng)，開(kāi)發(fā)商每年向商業(yè)企業(yè)收取約定的租金。租金一般在第三或第四年起開(kāi)始遞增，前二，三年主要是幫助商業(yè)企業(yè)培養(yǎng)市場(chǎng)，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展；同時(shí)，商業(yè)企業(yè)向開(kāi)發(fā)商交納相當(dāng)于2—3個(gè)月租金的押金。比如深圳的宜家家居廣場(chǎng)就是采用的這種經(jīng)營(yíng)模式。
其優(yōu)點(diǎn)：不需設(shè)立專(zhuān)門(mén)的經(jīng)營(yíng)公司和配備專(zhuān)業(yè)的商業(yè)人員；交易簡(jiǎn)單，結(jié)算方便；物業(yè)可進(jìn)行抵押貸款，有利開(kāi)發(fā)新的項(xiàng)目；物業(yè)的升值空間較大；帶租約更有利于日后整體銷(xiāo)售或設(shè)計(jì)產(chǎn)權(quán)式商鋪。
其缺點(diǎn)：收益低，其投資回報(bào)率在3～5%之間；租期長(zhǎng)，物業(yè)就算升值，其套現(xiàn)的難度很大；不排除租戶(hù)經(jīng)營(yíng)失敗而沒(méi)法交租的可能，國(guó)而對(duì)租戶(hù)的評(píng)估要求準(zhǔn)確。
適用類(lèi)型：無(wú)商業(yè)專(zhuān)才的開(kāi)發(fā)商；資金實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商；經(jīng)營(yíng)相對(duì)保守的開(kāi)發(fā)商；售后返租的產(chǎn)權(quán)式物業(yè)開(kāi)發(fā)商；物業(yè)面積一般不超過(guò)30000㎡。
２、分層或分片出租模式
與整體出租模式相似，只是開(kāi)發(fā)商按市場(chǎng)需求，將各層或各片區(qū)分別出租給不同租戶(hù)。比如深圳的茂業(yè)百貨和天虹商場(chǎng)就是采用的這種經(jīng)營(yíng)模式。
其優(yōu)點(diǎn)：租金相對(duì)整體出租要高一些；風(fēng)險(xiǎn)分散，租金相對(duì)有一定保證；物業(yè)可進(jìn)行抵押貸款；比整體出租更適合日后帶租約出售物業(yè)或設(shè)計(jì)成產(chǎn)權(quán)式商鋪；某一層經(jīng)營(yíng)失敗時(shí)，開(kāi)發(fā)商能掌握主動(dòng)權(quán)，并進(jìn)行重新招租。
其缺點(diǎn)：需重視前期的商業(yè)策劃（業(yè)態(tài)組合、功能定位、市場(chǎng)定位等）；需設(shè)立相應(yīng)
的管理部門(mén)及配備有關(guān)的商業(yè)專(zhuān)才；各業(yè)態(tài)環(huán)環(huán)相扣，一家經(jīng)營(yíng)失敗，影響到其他租戶(hù)的
經(jīng)營(yíng)，要求開(kāi)發(fā)商建立儲(chǔ)備租戶(hù)資源庫(kù)，并具備極強(qiáng)的招商能力。
適用類(lèi)型：資金實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商；售后還租的產(chǎn)權(quán)式商城；物業(yè)面積在20000～50000㎡。
３、分散出租模式
分散出租亦稱(chēng)零租，開(kāi)發(fā)商在確定某一主題功能下對(duì)各個(gè)鋪位進(jìn)行招租，租期相對(duì)短些，一般為2～5年；開(kāi)發(fā)商應(yīng)幫助租戶(hù)統(tǒng)一辦理相關(guān)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記，甚至代開(kāi)具銷(xiāo)售發(fā)票、財(cái)務(wù)結(jié)算等。許多成功運(yùn)用模式的案例多數(shù)為大型專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，如深圳賽格電子配套市場(chǎng)，華強(qiáng)電子世界等。
其優(yōu)點(diǎn)：租金很高，開(kāi)發(fā)商收益可最大化；物業(yè)升值空間大，容易出售表現(xiàn)；租期短，容易改變功能或調(diào)整經(jīng)營(yíng)。
其缺點(diǎn)：需設(shè)立專(zhuān)業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理公司負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理；需充分重視前期的市場(chǎng)定位，功能定位，功能定位的策劃工作；招商能力的要求極高；日常經(jīng)營(yíng)能力的要求高；經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)最大。
適用類(lèi)型：商業(yè)區(qū)或城郊的大型商業(yè)物業(yè)；面積在10000～500000㎡停車(chē)場(chǎng)及卸貨區(qū)的面積足夠大；售后返租的產(chǎn)權(quán)式商城。
４、層（或片）與散結(jié)合出租模式
此模式是將上述第2種和第3種模式結(jié)合。在確定了功能后，采用第2種模式引進(jìn)若干主力店，之后再利用主力店的品牌效應(yīng)，對(duì)各類(lèi)中小店進(jìn)行招租。目前多數(shù)大型購(gòu)物中心采用此模式。深國(guó)投名下的嘉信茂購(gòu)物中心就是通過(guò)引進(jìn)山姆會(huì)員店來(lái)實(shí)現(xiàn)這一經(jīng)營(yíng)模式。
其優(yōu)點(diǎn)：大小租戶(hù)的結(jié)構(gòu)使項(xiàng)目穩(wěn)定性提高；主力店的進(jìn)駐有助于將部分物業(yè)設(shè)計(jì)成產(chǎn)權(quán)式鋪位，并容易取得銷(xiāo)售的成功；有利建立完整的租戶(hù)資源庫(kù)，為以后開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目創(chuàng)造成功運(yùn)作的條件；為開(kāi)發(fā)商創(chuàng)造經(jīng)常性收益。
其缺點(diǎn)：要求開(kāi)發(fā)商具備很雄厚的自有資金實(shí)力；需設(shè)立專(zhuān)業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理公司和配備相關(guān)的商業(yè)專(zhuān)才；對(duì)主力店的招租能力要求極高。
適用類(lèi)型：主要是50000㎡以上的購(gòu)物中心。
二、政策對(duì)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的影響
1、嚴(yán)厲的購(gòu)房調(diào)控政策引導(dǎo)投資資金流向商業(yè)地產(chǎn)
近兩年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資熱情高漲，房?jī)r(jià)居高不下，為控制房?jī)r(jià)，2010年，政府出臺(tái)了嚴(yán)厲的調(diào)控政策，從4月17日的“新國(guó)十條”到9月30日的“新國(guó)五條”，再到限購(gòu)、加息、叫停房貸、土地問(wèn)責(zé)等等，住宅市場(chǎng)被迫降溫，觀望氣氛漸起，但如此嚴(yán)厲的調(diào)控政策卻未對(duì)資金進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)加以限制，因此令商業(yè)地產(chǎn)在住宅市場(chǎng)正遭受風(fēng)刀霜箭的時(shí)刻反而煥發(fā)出勃勃生機(jī)，不少投資者因住房限購(gòu)而轉(zhuǎn)向商業(yè)投資，商鋪的成交價(jià)格一路攀升，例如近期深圳灣等地商鋪的旺銷(xiāo)就體現(xiàn)出資金流入商業(yè)地產(chǎn)的比例正在大幅增加，新一輪的淘金狂潮已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)的投資上。
2、城市更新改造增加商業(yè)用地供應(yīng)
舊城改造已漸成各大城市求解土地困境的救命稻草之一，2009年12月1日《深圳市城市更新辦法》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》)正式實(shí)施，這是國(guó)內(nèi)首部系統(tǒng)、全面規(guī)范城市更新活動(dòng)的規(guī)章，在鼓勵(lì)權(quán)利人自行改造、可協(xié)議出讓土地等諸多方面作出了制度突破。深圳市政府對(duì)本市土地資源承載力進(jìn)行的調(diào)查顯示，在考慮生態(tài)環(huán)境約束和現(xiàn)行法律法規(guī)的情況下，該市僅有142平方公里的新增建設(shè)用地?cái)U(kuò)張潛力。而深圳全市需要進(jìn)行城市更新的總用地面積約為240平方公里，這也意味著通過(guò)城市更新改造“要”到的土地資源面積比可以新增的建設(shè)用地還要大。根據(jù)《辦法》，所謂的城市更新，包括舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村及舊屋村等區(qū)域的更新。城市更新的種類(lèi)則包括綜合整治類(lèi)城市更新、功能改變類(lèi)城市更新，以及拆除重建類(lèi)更新，其中功能改變類(lèi)城市更新政策更是提供了舊工業(yè)區(qū)升級(jí)改造成商業(yè)用途的可能性，進(jìn)一步提供了商業(yè)用地的可能供應(yīng)量。
3、規(guī)劃影響片區(qū)商業(yè)地產(chǎn)地位
深圳前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)建設(shè)，已經(jīng)上升為國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略，正式寫(xiě)入2011年全國(guó)人大審議通過(guò)的“十二五”規(guī)劃之中。根據(jù)最新出爐的規(guī)劃初稿，深圳前海1851萬(wàn)平方米總開(kāi)發(fā)規(guī)模中，商務(wù)辦公規(guī)模821萬(wàn)平方米、超級(jí)商業(yè)中心90萬(wàn)平方米、配套商服業(yè)180萬(wàn)平方米、住宅規(guī)模550萬(wàn)平方米、其他160萬(wàn)平方米。從規(guī)劃方案看，住宅占總開(kāi)發(fā)規(guī)模的29.7%，商業(yè)占總開(kāi)發(fā)規(guī)模的14.6%，商務(wù)辦公占總開(kāi)發(fā)規(guī)模的44.4%。城市發(fā)展中心西移，特別是前海規(guī)劃清晰、超前，有巨大的想象空間。片區(qū)的規(guī)劃、配套好，消費(fèi)能力強(qiáng)，這是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展最現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)基礎(chǔ)。因此，大前海將成為深圳商業(yè)地產(chǎn)的重要一極。
2010年6月1日，國(guó)務(wù)院就廣東省《關(guān)于延伸深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)范圍的請(qǐng)示》作出批復(fù)，同意將深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)范圍擴(kuò)大到深圳全市，將寶安、龍崗兩區(qū)納入特區(qū)范圍，這標(biāo)志著深圳城市一體化將加速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)特區(qū)擴(kuò)大到全市，將有利于促進(jìn)特區(qū)外房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，促進(jìn)特區(qū)外土地資源的合理布局與有效利用，提高住房供應(yīng)規(guī)模和效率，它也將成為深圳商業(yè)市場(chǎng)的助推器，在它的影響下，寶安、龍崗兩區(qū)商業(yè)將得到迅猛發(fā)展。
三、深圳市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)
深圳商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)成本比香港、上海、北京都低，但強(qiáng)勁的消費(fèi)力促使深圳的品牌迅速成長(zhǎng)，然后向其他區(qū)域輻射，整體的發(fā)展趨勢(shì)向好。根據(jù)目前深圳商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀以及內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策環(huán)境等的影響，筆者認(rèn)為，深圳商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展方向如下所述：
1、 “產(chǎn)權(quán)式商鋪”日漸勢(shì)微，整體持有型大幅增加
近兩年大行其道的產(chǎn)權(quán)式分割商鋪，尤其是售后返租等衍生的營(yíng)銷(xiāo)形式，將會(huì)逐漸退出市場(chǎng)。原因是這類(lèi)概念或模式常常被一些開(kāi)發(fā)商當(dāng)作物業(yè)促銷(xiāo)手段濫用，給商業(yè)項(xiàng)目的后期運(yùn)營(yíng)造成了諸多負(fù)面影響，進(jìn)而影響了對(duì)中小投資者的回報(bào)，正在或已經(jīng)觸發(fā)中小投資者與開(kāi)發(fā)商之間越來(lái)越多的糾紛。而以出租為主，長(zhǎng)期整體經(jīng)營(yíng)的商鋪，或是整體購(gòu)買(mǎi)物業(yè)產(chǎn)權(quán)，再分配收益權(quán)的商鋪，其投資價(jià)值會(huì)高于產(chǎn)權(quán)分租的商鋪。因此，未來(lái)市場(chǎng)上整體持有的商業(yè)物業(yè)比例將會(huì)增加，基本上整體持有分為兩類(lèi)：一種是開(kāi)發(fā)商自己持有，只租不售；另一種是大商家整體收購(gòu)后統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。
2、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)形態(tài)多元化
總的來(lái)說(shuō)，目前商業(yè)地產(chǎn)很少有單一的業(yè)態(tài)，在大多數(shù)情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都會(huì)根據(jù)項(xiàng)目城市現(xiàn)有業(yè)態(tài)情況和對(duì)未來(lái)商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的把握，充分利用本身可能整合的各類(lèi)資源，進(jìn)行一定的業(yè)態(tài)組合，開(kāi)發(fā)形態(tài)日趨多元化。
3、高端商業(yè)綜合體成為主流
隨著城市的發(fā)展，城市人口日益膨脹，土地資源日益稀缺，個(gè)人生活成本加大、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率降低，在這種情況下，城市綜合體逐漸成為高端商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主流模式。城市綜合體(英文為HOPSCA)是酒店(Hotel)、寫(xiě)字樓(Office)、公園(Park)、購(gòu)物中心(Shopping mall)、會(huì)議中心(Convention)、公寓(Apartment)首個(gè)英文字母的縮寫(xiě)。也就是說(shuō)，每個(gè)城市綜合體至少組合了上述功能中的3種，在各部分間建立了一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，是以一種功能為主、多種功能配套的多功能、高效率綜合體。城市綜合體引領(lǐng)了集約型城市開(kāi)發(fā)的浪潮。各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)在城市綜合體內(nèi)互動(dòng)，各種資源有效整合，物業(yè)資源獲得優(yōu)化配置，從而發(fā)揮更大的空間效益，既省地又節(jié)能。權(quán)威機(jī)構(gòu)調(diào)查顯示，城市綜合體內(nèi)的各種業(yè)態(tài)和物業(yè)的運(yùn)轉(zhuǎn)效率，往往能提高36%，而節(jié)能收益則可以提升42%。此外，還可以帶動(dòng)大量就業(yè)和巨額稅收，帶動(dòng)一個(gè)城市地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，在城市規(guī)劃建設(shè)方面起到巨大作用。紐約的洛克菲勒中心、巴黎的拉德方斯、東京的六木本，每一個(gè)“城市綜合體”都是一個(gè)與城市高度融合的開(kāi)放式街區(qū)。作為目標(biāo)成為國(guó)際中心城市的深圳，其未來(lái)規(guī)劃的人口將達(dá)到三千萬(wàn)，解決如此大規(guī)模人口的居住和生活需求，必須走集約型城市開(kāi)發(fā)之路，城市綜合體是一個(gè)現(xiàn)實(shí)的選項(xiàng)。
4、社區(qū)商業(yè)成為熱點(diǎn)
社區(qū)商業(yè)物業(yè)是指以服務(wù)社區(qū)住宅為目的、滿(mǎn)足住戶(hù)日常生活的需要、進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃設(shè)計(jì)、位置相對(duì)集中、具有一定的規(guī)模、所輻射的服務(wù)面積為社區(qū)及周邊地區(qū)的物業(yè)，它與社區(qū)住宅唇齒相依，其消費(fèi)者群體主要為社區(qū)住戶(hù)，各種跡象表明，規(guī)模適中、符合市民實(shí)際需要的社區(qū)商業(yè)，將成為新的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，同時(shí)這也是政府部門(mén)今后鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)業(yè)態(tài)之一。
5、休閑購(gòu)物一體化
據(jù)某機(jī)構(gòu)的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，一些大城市商業(yè)場(chǎng)所的客流有65%以上是為了娛樂(lè)旅游和休閑，比如在茶座、冷飲店、酒吧、快餐店的消費(fèi)，在網(wǎng)吧、影院、游樂(lè)園甚至主題公園的消費(fèi)，僅三成多的人是專(zhuān)為購(gòu)物而來(lái)，目前已有商業(yè)項(xiàng)目在此方面進(jìn)行了結(jié)臺(tái)，比如深圳多家大型商場(chǎng)利用挑空中庭結(jié)合促銷(xiāo)及展示活動(dòng)，依靠娛樂(lè)與運(yùn)動(dòng)設(shè)施吸引新新人類(lèi)的另類(lèi)消費(fèi)需求，甚至有些商業(yè)廣場(chǎng)把城市的文化活動(dòng)與集會(huì)功能納入進(jìn)來(lái)。特色性、文化性、舒適性、互動(dòng)性及業(yè)態(tài)的豐富性即為體驗(yàn)式消費(fèi)購(gòu)物環(huán)境的特點(diǎn)，具備集購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、餐飲、運(yùn)動(dòng)于一體的業(yè)態(tài)組合科學(xué)、特色鮮明的購(gòu)物場(chǎng)所將會(huì)有更大的吸引力，而由于體驗(yàn)與消費(fèi)客流量的比例仍在不斷提高，因此，在客流量充足的深圳，開(kāi)發(fā)商發(fā)展針對(duì)這種商業(yè)模式的地產(chǎn)將有很大的利潤(rùn)空間?？梢灶A(yù)見(jiàn)，體驗(yàn)式的消費(fèi)購(gòu)物將成為未來(lái)消費(fèi)模式的新寵，這也是深圳商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)的一個(gè)發(fā)展方向。
國(guó)家建設(shè)部一級(jí)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu) 資產(chǎn)(含證券期貨)評(píng)估機(jī)構(gòu)
全國(guó)范圍執(zhí)業(yè)土地估價(jià)機(jī)構(gòu) 全國(guó)A級(jí)資信土地估價(jià)機(jī)構(gòu)
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