自去年下半年以來，隨著銀行銀根不斷收緊，“錢荒”蔓延，房地產(chǎn)行業(yè)遭遇嚴(yán)厲的限購措施，資金周轉(zhuǎn)困難，很多房企在資金鏈緊張的時(shí)候選擇了“高利貸”，加劇了房企資金困境。目前房地產(chǎn)行業(yè)民間借貸月息達(dá)6%—10%。拿地、調(diào)控、缺錢、高利貸、停工、爛尾樓……目前多家被爆停工的樓盤狀態(tài)基本一致，對(duì)樓市調(diào)控缺乏應(yīng)對(duì)、前期盲目擴(kuò)張、資金來源單一是房企的共同病因，而“高利貸”則成為加速他們資金鏈斷裂的“催化劑”。
房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展離不開各類金融機(jī)構(gòu)與金融市場(chǎng)所提供的資金及相關(guān)的服務(wù)支持，同時(shí)其本身的發(fā)展也為金融業(yè)的成長提供了廣闊的空間。單一的融資渠道制約了房企的發(fā)展，房企的結(jié)構(gòu)失調(diào)也帶來一定的金融風(fēng)險(xiǎn)。
一、房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關(guān)系
金融的基本職能是通過金融市場(chǎng)或者金融中介、直接或間接將資金從供給方轉(zhuǎn)移給需求方，為經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行籌集和分配資金。房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)相互促進(jìn)、共同發(fā)展的關(guān)系隨著我國經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展以及城市化的加速而日益明顯，突出表現(xiàn)為房地產(chǎn)業(yè)與商業(yè)銀行以及非銀行金融機(jī)構(gòu)乃至資本市場(chǎng)之間的關(guān)系。在當(dāng)今社會(huì)，尤其是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，所有行業(yè)的發(fā)展都不可避免的要和銀行業(yè)打交道，而作為資金密集型行業(yè)，由于其資金需求量和開發(fā)周期的原因，房地產(chǎn)頁需要更多的金融支持，尤其是信貸支持。由于房地產(chǎn)企業(yè)利潤率較高，因此，金融行業(yè)具有將貸款向房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行轉(zhuǎn)移配置的動(dòng)力，房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)快速發(fā)展進(jìn)一步推動(dòng)了銀行業(yè)務(wù)的擴(kuò)大，而銀行業(yè)在對(duì)房企提供自己支持的同時(shí)，自身也得到了長足的發(fā)展。
二、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)形成機(jī)制分析
一個(gè)國家或者是地區(qū)的金融風(fēng)險(xiǎn)必然是伴隨著金融業(yè)尤其是銀行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生而發(fā)生的，而房地產(chǎn)業(yè)對(duì)金融業(yè)的高依賴性決定了房地產(chǎn)引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)的可能性非常高，這從房地產(chǎn)業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債所包含的內(nèi)容上清晰可見。房地產(chǎn)業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債包括從金融機(jī)構(gòu)以及非金融機(jī)構(gòu)所借入資金所形成的長期和短期借款；在房地產(chǎn)開發(fā)過程中因各種需要結(jié)算而形成的應(yīng)付賬款以及預(yù)收賬款；其他應(yīng)付款；由部分企業(yè)所發(fā)行的企業(yè)債券所形成的負(fù)債。以上付賬項(xiàng)目中的前兩項(xiàng)基本都是屬于銀行貸款性質(zhì)，而預(yù)收賬款主要是購房者的定金和預(yù)售款。由于房地產(chǎn)價(jià)格高昂，個(gè)人購買往往依賴于消費(fèi)貸款，因此，這里房地產(chǎn)企業(yè)向購買者收取的定金和預(yù)收款也多由個(gè)人消費(fèi)貸款轉(zhuǎn)化而來。最后的應(yīng)付賬款主要是建筑企業(yè)的流動(dòng)性貸款。由此可見，房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)與金融業(yè)密接相關(guān)。
此外，房地產(chǎn)建筑企業(yè)的生存與發(fā)展也高度依賴于金融業(yè)。中國的房地產(chǎn)開發(fā)商基本上不負(fù)責(zé)建造房子，建筑房屋由專門的建筑企業(yè)來完成，而在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，開發(fā)商往往要求建筑商墊資建造房屋，而這部分資金絕大部分來自于建筑商從銀行那里獲得的商業(yè)貸款。
綜上所述，房地產(chǎn)業(yè)的資金來源單一，將其風(fēng)險(xiǎn)都轉(zhuǎn)嫁到金融業(yè)領(lǐng)域，使房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的相關(guān)性越來越高。
三、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范
當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生根本改變、資金鏈斷裂，不僅會(huì)影響房地產(chǎn)這一支柱產(chǎn)業(yè)，同時(shí)還極有可能引發(fā)金融業(yè)危機(jī)，而金融業(yè)的危機(jī)必然會(huì)導(dǎo)致一個(gè)地區(qū)乃至國家金融風(fēng)險(xiǎn)的加劇，因此長期看來，改善房地產(chǎn)業(yè)的融資結(jié)構(gòu)，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融業(yè)的和諧發(fā)展。
房地產(chǎn)泡沫引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)一般是以銀行業(yè)作為突破口，因此，防范金融風(fēng)險(xiǎn)必須從金融業(yè)支持房地產(chǎn)業(yè)的方式入手。目前，世界范圍內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)的資金來源有自有資金、銀行貸款、外資、發(fā)行企業(yè)債券、房地產(chǎn)信托、上市發(fā)行股票募集資金、商業(yè)信用七個(gè)方面。而我國目前房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源卻非常單一，銀行貸款、自籌資金和其他資金來源三項(xiàng)構(gòu)成了我國房地產(chǎn)業(yè)資金的絕大部分，而后者也主要間接來自于銀行。資金來源渠道的單一性必然導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)向銀行轉(zhuǎn)移，從而加劇金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。因此，要分散房地產(chǎn)業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)，則必須增加我國房地產(chǎn)業(yè)的資金來源渠道。如鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)上市融資，在這一方面，我國政府應(yīng)大力支持，挖掘房地產(chǎn)企業(yè)的潛力，引導(dǎo)其上市融資，為房地產(chǎn)企業(yè)的健康和穩(wěn)定發(fā)展提供有力保障。
此外，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券籌資也是不錯(cuò)的選擇。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行短期債券不僅有利于緩解其資金壓力，也有利于改善公司的融資結(jié)構(gòu)。最后，支持房地產(chǎn)項(xiàng)目融資。由于房地產(chǎn)的建造和經(jīng)營一般需要兩年乃至三年的時(shí)間，長期資金需求量非常大，而傳統(tǒng)的融資方式不利于分散風(fēng)險(xiǎn)，而采用項(xiàng)目融資則可以實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)屏蔽的目的，項(xiàng)目融資不僅可以獲得比較高的貸款比例，而且還可獲得長于商業(yè)貸款的可用資金，提高資金的利用率，有效緩解長期資金的短缺。
四、小結(jié)
房地產(chǎn)業(yè)與各個(gè)行業(yè)發(fā)展密切相關(guān)，因此作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范涉及經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的各個(gè)層面。房地產(chǎn)融資渠道多樣化有利于房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，商業(yè)銀行的盈利結(jié)構(gòu)也能得到改善，而不是現(xiàn)階段的房地產(chǎn)企業(yè)貸款業(yè)務(wù)占總業(yè)務(wù)量的比例失衡現(xiàn)象。因此，政府制定合理的房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道調(diào)控政策，將引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)步入正常的發(fā)展軌道。
國家建設(shè)部一級(jí)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu) 資產(chǎn)(含證券期貨)評(píng)估機(jī)構(gòu)
全國范圍執(zhí)業(yè)土地估價(jià)機(jī)構(gòu) 全國A級(jí)資信土地估價(jià)機(jī)構(gòu)
土地規(guī)劃甲級(jí)資質(zhì)工程咨詢機(jī)構(gòu) 土地登記代理機(jī)構(gòu)
地址：深圳市福田區(qū)新聞路59號(hào)深茂商業(yè)中心16樓
電話：0755-83736996
網(wǎng)址：http://www.kwhi.cn
Copyright 2022 © 深圳市國策房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估有限公司 版權(quán)所有 粵ICP備10040144號(hào)
