核心結論：2011年在延續(xù)2010年樓市調控基調的基礎上，還出臺了一系列嚴厲的調控政策，促使房價回歸理性，運用經濟、行政等調控手段，房產市場確實有所降溫，調控效果主要表現在2011年下半年，不管是成交量還是成交價上都開始下行，房地產市場開始放棄幻想，趨于理性。從總體調控政策上看，調控方向一直沒有轉變，集中在收緊開發(fā)商資金來源、抑制商品房投資需求和加大普通商品房及保障房的供給，強調房地產的民生導向。
后世展望：預計2012年樓市政策調控仍會持續(xù)，但可能會因宏觀經濟走勢而出現地方性局部微調，對于房地產行業(yè)可能出現洗牌現象或重組，對于剛需購房者，2012年上半年或是購房好時機。
一、宏觀經濟
成都市2011年1-11月固定資產投資總額4,471.9億元，同比增長18.3%；規(guī)模以上工業(yè)增加值為1,979.3億元，同比增加22.1%；社會消費品零售總額2,575.4億元，同比增長18.2%；全市儲蓄存款余額5,658億元，同比增長15.5%；外貿進出口總額341.1億元，同比增長52.2%。從固定投資構成來看，基本建設投資2,010.27億元，同比增長19.9%；房地產開發(fā)投資1,411.57億元，同比增長23.7%，占總投資31.57%。
二、政策分析
明晰房產稅、限購令及保障房建設為調控主線，強調調控的民生向導
貨幣政策：上半年，分別上調利率和準備金率三次、六次、四季度開始下調準備金率。
需求管理政策：擴大限購范圍與力度、鉛強化差別信貸政策。對于住房商業(yè)性質貸款：二套房貸首付由50%進一步提高至60%，房貸款利率維持基準利率的1.1倍，加強對商業(yè)銀行政策執(zhí)行的監(jiān)督。對于住房公積金貸款，貸款利率跟隨基準利率上調三次。對于限購令：限購城市數目由19個增加至46個，部分城市根據新國八條的要求出臺更加嚴厲的限購細則，
供給管理政策：明確加大保障房提供力度，從土地出讓看，加大商品房建設用地實際供應量，保障房及中小套型普通住房用地不低于供應總量的70%，推廣中低價房建設，“限房價、競低價”供地模式以及促進土地開發(fā)進度，打擊囤地，限制土地使用權轉讓。同時1000萬套保障房開工不打折、鼓勵商品房配套公租房、保障房建設資金開設債券融資渠道。
三、成都市土地市場分析
（一）土地市場供求狀況
2011年，成都市主城區(qū)和郊縣總供應土地894宗，流拍61宗，占總供應宗數的6.82%，流拍率創(chuàng)下今年新高。全年交易面積40,375,066.76平方米，約60562.35畝。從供應區(qū)域上看，主城區(qū)（包括高新區(qū)）供應174宗地，成交面積僅占全市成交總量的35.02%，郊縣土地市場在“限購政策”推波助瀾下大力放量，成交宗數占總成交宗數的79.11%，成為2011年成都市土地市場贏家。
（二）成交用地區(qū)域分析
郊縣土地市場供需兩旺
2011年，成都市主城區(qū)外的郊縣土地市場供應土地505宗，成交面積占總成交量的69.8%。其中，住宅用地成交占總成交量的69.4%，因為除城北、城東外，目前三環(huán)內存量土地較為有限，且動遷成本較高，土地市場外擴趨勢明顯；另一方面，受“限購政策”影響，成都樓市主戰(zhàn)場正逐步過渡到三環(huán)外。
在各區(qū)縣供應中，新都區(qū)表現突出，成為2011年土地市場一枝獨秀。2011年新都區(qū)供應土地102宗，3,061,,575.42平方米，合計約4592.34畝，成交率占郊縣16.82%。在整個郊縣土地市場中，新都區(qū)的供應量居榜首的原因在于其大型地塊較多，包括保利集團和富森美等，競得地塊面積在260畝以上。
在郊縣土地成交量排名中，郫縣緊隨新都，以73宗地的強勢供應使成交量占郊縣總成交量的9.23%。而最供需最冷清的當屬崇州，全年推出9宗地，流拍2宗。
（三）成交價格分析
1、來回震蕩，總體合理
受調控影響，成都市2011年土地價格較2010年有所下降，底價成交居多，但由于主城區(qū)土地價格較為堅挺，下跌幅度有限；據相關數據可知，2011年成都市主城區(qū)住宅類用地成交均價為686萬元/畝，較2010年的911萬元/畝下降24.7%，住宅樓面地價為2875元/平米，同比3578元/平米下降19.6%。
（四）2011年成都市主城區(qū)土地市場七宗“最”
成交總價最高：12月13日，北京信遠地產競得建設北路的電子科大舊校區(qū)地塊，其成交總價為19億元。
成交單價最貴：6月24日，金地凱帝以每畝1920萬拿下成華區(qū)上林路片區(qū)的1宗商業(yè)地塊。
成交單價最低：7月12日，伊夏集團以每畝60萬的價格競得金牛區(qū)天回鎮(zhèn)的2宗用于國際商貿城的用地。
樓面均價最高：11月04日，成都深長城拿下攀成鋼3號地塊，其樓面地價高達5740元/平方。
樓面均價最低：7月12日，伊夏集團拿下天回鎮(zhèn)的2宗金融及市場用地，樓面地價為300元/平方米。
溢價率最高：11月21日，四川集美實業(yè)公司以233%的溢價率拿下高新區(qū)大源商業(yè)核心C4地塊。
凈用地面積最大：12月13日，位于青羊區(qū)西繞城外的，254.76畝的公共設施用地，被成都青羊區(qū)城鄉(xiāng)建設發(fā)展有限公司所競得。
購地最多開發(fā)商：12月13日，成都青羊城鄉(xiāng)建設發(fā)展有限公司連連拿下3宗位于青羊區(qū)西繞城外的公共設施用地，成為年度購地最多開發(fā)商。
四、 成都市房地產市場分析
（一）新增商品房市場分析
1、2011年成都主城區(qū)商品房試探性供應
2011年主城區(qū)共發(fā)放544張商品房預售許可證，面積共計1,266.01萬平方米。從新增商品房預售的走勢看，2011年整體呈試探性供應，主要原因受嚴厲的房地產調控政策的影響，年初出臺的一系列調控政策出售開發(fā)商上半年收緊供應。
從供應的區(qū)域劃分上看，高新區(qū)新增供應量持續(xù)領先，供應面積占整個主城區(qū)供應面積的35%。其次是金牛、武侯、成華，分別新增預售面積占比為16%、15%、14%。供應量最小的是錦江區(qū)，2011年僅新增預售面積109.71萬平方米，占整個主城區(qū)供應面積的8%。
（二）住宅類房地產市場狀況分析
1、2011年成都主城區(qū)商品住宅分析
從成都市主城區(qū)商品住宅的成交趨勢上看，2011年共成交商品住宅68,543套，共計652.14萬平方米，同比2010年商品住宅成交面積減少了20.22%，而成交套數上同比減少了17,685套，減少20.51%。
從商品房住宅和非住宅的成交量看，2011年，商品房總成交面積984.63萬平方米，商品房住宅成交面積共652.14萬平方米，商品非住宅成交面積共333.28萬平方米，住宅占商品房成交面積的66%。非住宅占商品房成交面積的34%。同比2010年，非住宅商品房成交面積有所增長，分析其原因，主要是受國家對于住宅房地產調控政策影響，投資房地產的投資商們紛紛轉戰(zhàn)商業(yè)和辦公等非住宅性房地產。
3、2011年成都主城區(qū)二手房市場分析
2011年，成都市主城區(qū)的二手房市場也受到銀行持續(xù)提高準備金率以及提高存貸款利率的影響，2011年1-9月成都市主城區(qū)二手房住宅成交面積共192.16萬平方米，成交套數22111套。
4、2011年成都住宅市場總結
關鍵詞1：認購量急劇萎縮——限購令后不管是主城區(qū)還是近郊市場，認購量都出現了較大幅度的萎縮，尤其是近郊市場。
關鍵詞2：優(yōu)惠幅度已無底線，促銷手段多樣——從上半年遮遮掩掩的優(yōu)惠，到下半年較大幅度的優(yōu)惠。
關鍵詞3：政策依然不會放松——無論中央各部分還是國家領導人，都反復強調房地產調控政策不會放松，雖然嚴厲的調控政策對地方經濟有了不同程度的影響，導致地方政府有心救市，但救市政策都不斷夭折。
關鍵詞4：房價何時超低——由于房地產市場受各種因素影響，市場走向較難揣測，2011年在房價下行趨勢不斷明顯的狀況下，不管是剛需者還是投資者都在尋求購房機會，預計2012年年初，房價將回歸理性，將成為購房者的購房好時機。
（三）、成都市商業(yè)類房地產分析
1、供銷情況
近年來，國家陸續(xù)出臺了一系列對于商品房住宅的調控政，商業(yè)地產在2009年開始出現了過熱的勢頭，因此，在2011年2月住宅限購令出臺后，成都商業(yè)地產的銷售量并未呈現預計的過度增長，但，新增供應量區(qū)大幅增加，導致存量不斷上漲，至2011年底，存量已經超過13222萬方，預計2012年成都將出現一個商業(yè)競爭十分激烈的局面。
其中，寫字樓的市場份額在2011年上半年增長較大，主要是各種商業(yè)“類住宅”項目的熱銷，因此受限購政策影響較小的商業(yè)地產成交可觀。
城市綜合體成為商業(yè)的主力軍，2011年成都城市綜合體的興建達到歷史最高峰，根據2011年上半年不完全統計大成都2011年新增及在建的城市綜合體達到了150個，而主城區(qū)超過了110個，為全國之最。
2、2011年商業(yè)地產小結
關鍵詞1：過度——不管從銷售還是新增供應量、或者是存量、價格，成都2011年的商業(yè)地產都充斥著“過度”二字，已經火爆了三年的成都商業(yè)地產或許將面臨極度的“降溫”。
關鍵詞2：類住宅——“LOFO”、“SOHO”、“酒店式公寓”……都打著住宅旗號“類住宅”項目在市場中廣泛活動，在住宅市場被限制的情況下，吸引了不少被限購的投資者。
關鍵詞3：城市綜合體——2011年僅上半年不完全統計，成都市范圍內的在建城市綜合體已經超過150個，主城區(qū)超過110個，不論是從項目個數還是總體量，成都的城市綜合體已全國稱霸，預計純商業(yè)部分的新增總體量將超過6000萬方，1400萬人口的成都市，消化掉如此集中供應的商業(yè)體量是目前面臨的一個難題。
（四）、成都市辦公類房地產分析
1、供應狀況
2011年成都房地產市場是受限購、限價、限貸等一系列嚴厲的房地產市場調控的影響，總體有下行趨勢，其中辦公房地產也收到小幅影響，2011年成都寫字樓新增量相對于2010年有所降低，2010年成都甲級寫字樓新增量為707795平方米，2011年新增量為578814平方米，相較2010年，甲級寫字樓新增量有明顯下降，導致此現象的主要原因是部分寫字樓項目工期有所推遲。
2、成交價格
由于2011年國家宏觀政策對住宅房地產項目投資的控制力度加大，導致部分有實力的投資商轉而投資房地產其他產品，而寫字樓受投資者的需求加上企業(yè)業(yè)務發(fā)展。在諸多市場因素的推動下，2011年優(yōu)質辦公房地產相對于2010年在價格上較于上年同比增長6.8個百分點，2010年末成都甲級寫字樓的均價為11500元/平方米，2011年末的均價則上漲到13971元/平方米，出現小幅上漲，漲幅主要集中表現在東大街區(qū)域增加的少量甲級寫字樓以及城南區(qū)域增加的甲級寫字樓。
3、租金狀況
受市場強勁需求推動，2011年全年成都市甲級寫字樓市場凈吸納量達165850平方米，同比增長74.8%，其中四季度全市甲級寫字樓市場凈吸納量達50886平方米，創(chuàng)下自2009年以來的最高紀錄，在強勁的租恁需求的推動下，成都市第四季度甲級寫字樓平均有效租金達119元/平方米。在租賃需求方面，金融、房地產、高科技、零售及貿易行業(yè)的需求最為強勁。
4、后市預測
由于2010、2011年成都辦公房地產市場的平穩(wěn)增長，以及辦公性質出讓地的大量供應和成交，預計2012年將出現“井噴”的狀況，預計將有270萬平方米新增供應將集中在2012年交付，大量新增辦公房地產的入市，將形成強烈的市場競爭，尤其是天府大道沿線大量散售型寫字樓將集中入市，因此我們預計2012年的辦公房地產市場將面臨一定程度的銷售和出租壓力，寫字樓空置率會出現較大增幅。
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