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東莞市的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)很“獨(dú)特”，獨(dú)特之處就在于房管局在產(chǎn)權(quán)發(fā)證時(shí)，房產(chǎn)證信息的隨意填寫(xiě)、產(chǎn)權(quán)證顯示的信息之亂令人匪夷所思。政府部門(mén)在發(fā)放房產(chǎn)證時(shí)的“隨意性”，導(dǎo)致對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬性質(zhì)判定的難度加大。如欲準(zhǔn)確評(píng)估出東莞物業(yè)的客觀合理價(jià)格，估價(jià)師在當(dāng)?shù)氐膱?zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)尤為重要。下面就筆者遇到過(guò)的“莞式”產(chǎn)權(quán)情況，談?wù)剛€(gè)人的一些觀點(diǎn)。不妥之處，敬請(qǐng)讀者批評(píng)指正。

1、  東莞市房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)類型

（1）純土地產(chǎn)權(quán)

東莞市的土地產(chǎn)權(quán)類型主要有國(guó)有出讓、國(guó)有劃撥、集體流轉(zhuǎn)出讓和集體劃撥土地，分別頒發(fā)的《國(guó)有土地使用證》和《集體建設(shè)用地使用權(quán)證》。還有就是集體土地轉(zhuǎn)讓和集體土地長(zhǎng)期租賃的產(chǎn)權(quán)狀況，一般就是企業(yè)跟集體土地所有者

——村集體經(jīng)濟(jì)組織簽訂土地轉(zhuǎn)讓合同或土地長(zhǎng)期租賃合同，轉(zhuǎn)讓土地的使用年限和土地的租賃年限一般是法定用途的法定最高使用年限或接近于最高使用年限（比如工業(yè)用地50年，住宅用地50年或70年，綜合用地50年等）。

（2）房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)

一般就是之前很老的《房屋所有權(quán)證》和房地分開(kāi)辦證時(shí)的那種舊的《房地產(chǎn)權(quán)證》。一套房地產(chǎn)，除了屬于房產(chǎn)的老《房屋所有權(quán)證》或舊《房地產(chǎn)權(quán)證》外，還有分?jǐn)偼恋孛娣e或共用土地面積的《國(guó)有土地使用證》或《集體建設(shè)用地使用權(quán)證》。

（3）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)

對(duì)于市場(chǎng)上的商品房來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在一般都是房地完全合一的《房地產(chǎn)權(quán)證》或者《房屋所有權(quán)證》；對(duì)于工業(yè)、商業(yè)或酒店等用途的整個(gè)項(xiàng)目，一般一塊宗地上有多棟建筑物，每棟建筑物的《房地產(chǎn)權(quán)證》或者《房屋所有權(quán)證》都記載有共用土地的情況，另外還有整塊宗地的一本《國(guó)有土地使用證》或《集體建設(shè)用地使用權(quán)證》，這類產(chǎn)權(quán)我稱之為“房地不完全合一”的產(chǎn)權(quán)類型。這種“房地不完全合一”的產(chǎn)權(quán)類型還是相當(dāng)常見(jiàn)的，我們?cè)谠u(píng)估的時(shí)候，憑《房地產(chǎn)權(quán)證》或者《房屋所有權(quán)證》，即可以只評(píng)建筑物價(jià)值，也可以評(píng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值（即房地合一價(jià)），具體評(píng)哪種價(jià)值，要看所對(duì)應(yīng)的土地是否已經(jīng)設(shè)定的抵押。如土地已經(jīng)設(shè)了抵押，則只能評(píng)建筑物價(jià)值，如要評(píng)房地合一價(jià)，則要先將土地的他項(xiàng)權(quán)注銷才能評(píng)估。

2、  東莞市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的獨(dú)特之處及評(píng)估分析

（1）    長(zhǎng)期租賃的集體土地的地上建筑物也可能辦有《房地產(chǎn)權(quán)證》

東莞市房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)比較特殊的一種情形就是向集體經(jīng)濟(jì)組織長(zhǎng)期租賃的集體劃撥土地的地上建筑物也可以辦理《房地產(chǎn)權(quán)證》，房產(chǎn)證上登記的土地使用權(quán)來(lái)源為劃撥，土地使用權(quán)性質(zhì)為集體，土地情況的終止日期為土地租賃合同的到期日。

（2）房改房、集資建房以及開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的無(wú)土地用途、終止日期、使用權(quán)取得方式的“三無(wú)”住宅

關(guān)于房改房和集資建房，如果《房地產(chǎn)權(quán)證》顯示房屋所有權(quán)來(lái)源為購(gòu)買(mǎi)，土地權(quán)屬性質(zhì)為國(guó)有劃撥，附記里面顯示xx年xx單位房改房、集資建房，則表示該房改房或集資房已經(jīng)經(jīng)過(guò)二次轉(zhuǎn)讓了，無(wú)需補(bǔ)交土地出讓金；如果房屋所有權(quán)來(lái)源為xx年房改房或集資建房，則就說(shuō)明需要補(bǔ)交土地出讓金了。

東莞市很多開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的住宅物業(yè)，房屋所有權(quán)來(lái)源是購(gòu)買(mǎi)，但是《房地產(chǎn)權(quán)證》上的土地登記情況上可能就只登記有使用權(quán)證號(hào)和土地性質(zhì)（國(guó)有），土地用途、終止日期、土地使用權(quán)取得方式都沒(méi)有登記。對(duì)這種情況，我們一般界定為國(guó)有出讓住宅或商住用地，土地終止日期假設(shè)從建筑物竣工日期之日起至住宅用地法定最高使用年限70年。

（3）同一住宅小區(qū)的產(chǎn)權(quán)，土地使用權(quán)類型可能有多種

以東莞市東城區(qū)錢(qián)屋山莊為例，該小區(qū)的住宅是由業(yè)主自建的，土地使用權(quán)類型有國(guó)有劃撥、國(guó)有出讓和集體劃撥三種類型。在同一住宅小區(qū)，由于土地權(quán)屬性質(zhì)不同，導(dǎo)致戶型、結(jié)構(gòu)、裝修等差異不大的房屋，市場(chǎng)價(jià)格差異很大，這無(wú)疑增加了估價(jià)師的執(zhí)業(yè)難度。

（4）近年開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的小區(qū)，車庫(kù)可以正常銷售和辦理商品房《房地產(chǎn)權(quán)證》

按照物權(quán)法規(guī)定，住宅小區(qū)內(nèi)的車庫(kù)歸全體業(yè)主所有，國(guó)土部門(mén)在與開(kāi)發(fā)商簽訂土地出讓合同時(shí)，一般約定車庫(kù)不計(jì)入容積率，也無(wú)需就車庫(kù)面積補(bǔ)交土地出讓金。但是東莞近年開(kāi)發(fā)的住宅小區(qū)里面，有不少住宅小區(qū)的車庫(kù)，開(kāi)發(fā)商不僅用于銷售給業(yè)主，而且能辦理商品房《房地產(chǎn)權(quán)證》。早期開(kāi)發(fā)的住宅小區(qū)，車庫(kù)也由開(kāi)發(fā)商對(duì)業(yè)主出售，但銷售的只是使用權(quán)，并非所有權(quán)。有產(chǎn)權(quán)證的車庫(kù)和無(wú)產(chǎn)權(quán)證車庫(kù)的市場(chǎng)價(jià)格差異，是擺在我們估價(jià)師面前的一道難題。

（5）“物留自用”類型物業(yè)

“物留自用”這個(gè)詞應(yīng)該是東莞獨(dú)創(chuàng)的，顧名思義，就是物業(yè)留給自己使用的意思，亦即開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)完一個(gè)項(xiàng)目后，留給自己使用的物業(yè)。物留自用的物業(yè)，應(yīng)該是計(jì)入容積率的，開(kāi)發(fā)商與國(guó)土部門(mén)簽訂土地出讓合同時(shí)是交了地價(jià)的，物留自用房能否在市場(chǎng)上按完全市場(chǎng)商品房來(lái)流通呢？咨詢政府部門(mén)也沒(méi)有答案，我們抵押評(píng)估完全參照市場(chǎng)商品房或比其略低來(lái)評(píng)估。

（6）工業(yè)用地項(xiàng)目的“變異”

比如東莞的一些工業(yè)項(xiàng)目，如果委托方提供的“房地不完全合一”的《房地產(chǎn)權(quán)證》，而不提供宗地的《國(guó)有土地使用證》，就能發(fā)現(xiàn)一些特別的東西，明明是工業(yè)用地上的廠房、辦公、綜合樓，但是《房地產(chǎn)權(quán)證》上顯示的房屋用途是廠房、辦公、綜合樓，土地用途顯示的也是廠房、辦公、綜合樓！如果委托方就拿其中一棟綜合樓來(lái)抵押，且只提供了房屋用途為綜合樓、土地用途為綜合樓的《房地產(chǎn)權(quán)證》，我們?cè)谖纯船F(xiàn)場(chǎng)的情況下如何預(yù)估定價(jià)呢？即使看了現(xiàn)場(chǎng)，結(jié)果發(fā)現(xiàn)綜合樓實(shí)際用作酒店，那我們又如何定價(jià)呢？一些本來(lái)屬于工業(yè)用地上的酒店、辦公項(xiàng)目，《房地產(chǎn)權(quán)證》上顯示的房屋用途分別為綜合樓、辦公，土地用途分別為綜合樓、辦公，如果委托方不提供整個(gè)項(xiàng)目的《國(guó)有土地使用證》或《集體建設(shè)用地使用權(quán)證》，那我們就很難判斷出這是工業(yè)改酒店型物業(yè)了。因此，遇到《房地產(chǎn)權(quán)證》上的房屋用途、土地用途完全一致時(shí)，我們一定要求委托方提供項(xiàng)目的土地證。

3、  東莞市集體性質(zhì)產(chǎn)權(quán)的抵押評(píng)估與處置分析

（1）集體流轉(zhuǎn)出讓性質(zhì)的房地產(chǎn)抵押評(píng)估

東莞市集體流轉(zhuǎn)出讓性質(zhì)的產(chǎn)權(quán)僅限于土地用途為工業(yè)的項(xiàng)目，地上建筑物的房屋實(shí)際用途可以是酒店、市場(chǎng)、商業(yè)、綜合樓等。集體流轉(zhuǎn)出讓的空地是不能抵押的，如果地上有建筑物，則土地和地上建筑物一并抵押，評(píng)估價(jià)格與國(guó)有出讓下的價(jià)格差不多，但要扣減由集體流轉(zhuǎn)出讓轉(zhuǎn)為國(guó)有出讓的費(fèi)用（大約幾十元每平方米）。

（2）集體劃撥性質(zhì)的房地產(chǎn)抵押評(píng)估

東莞市集體劃撥性質(zhì)的房地產(chǎn)一般就住宅（私宅）和工業(yè)用地類項(xiàng)目，不排除工業(yè)用地上的房屋實(shí)際用作酒店、商業(yè)等的集體劃撥性質(zhì)房地產(chǎn)。

東莞市房管局規(guī)定，從2009年10月起，集體劃撥性質(zhì)的住宅（私宅）不能抵押。但是續(xù)貸的集體劃撥住宅可以通過(guò)延長(zhǎng)抵押期限、改變抵押價(jià)值的方式設(shè)定抵押。集體劃撥性質(zhì)的純工業(yè)用地不能抵押，如果地上有建筑物，則土地和地上建筑物一并抵押，但必需通過(guò)當(dāng)?shù)氐募w經(jīng)濟(jì)組織同意。如果某塊工業(yè)用地上有多棟建筑物，只抵押其中部分建筑物時(shí)，我們?cè)u(píng)估一般評(píng)建筑物價(jià)值和建筑物占用的相當(dāng)于基底面積的土地價(jià)值，其中土地價(jià)值用國(guó)有出讓下的市場(chǎng)價(jià)值扣除征地費(fèi)用和應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金。如果是評(píng)估整塊工業(yè)用地和地上所有的建筑物時(shí)，則評(píng)估方法與國(guó)有出讓下的工業(yè)項(xiàng)目一樣，但是土地價(jià)值同樣用國(guó)有出讓下的市場(chǎng)價(jià)值扣除征地費(fèi)用和應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金測(cè)得。

（3）集體劃撥性質(zhì)的房地產(chǎn)處置

東莞市的集體劃撥私宅只能是私宅所處鎮(zhèn)的戶籍人士購(gòu)買(mǎi)。對(duì)于集體劃撥性質(zhì)的工業(yè)項(xiàng)目，處置時(shí)一般是通過(guò)拍賣(mài)的方式，競(jìng)拍資格沒(méi)有限制，拍賣(mài)成功后的成交款先用于繳納征地費(fèi)用和補(bǔ)交土地出讓金，余款用于償還金融機(jī)構(gòu)借款本息，如還有剩余的則交給當(dāng)?shù)氐募w經(jīng)濟(jì)組織。