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杭州分公司  劉素芬

一、國內(nèi)外地下空間權(quán)立法狀況 
    1、 國內(nèi)地下空間權(quán)立法狀況 

A、物權(quán)法出臺前各地地方法規(guī) 
    《地下空間規(guī)定》是我國第一部專門規(guī)定城市地下空間開發(fā)利用的國家層面的行政法規(guī)，1997年頒布，該規(guī)定為我國城市地下空間開發(fā)利用的開展做了奠定了基礎(chǔ)。 
    《浙江省土地登記辦法》規(guī)定依法獨立使用的地下空間，2005年11月3日出臺，縣級以上人民政府可向使用者核發(fā)地下空間土地使用權(quán)證書。 
    2006年7月20日上海市出臺的《上海市人民政府關(guān)于印發(fā)上海市城市地下空間建設用地審批和房地產(chǎn)登記試行規(guī)定的通知》采用了“地下土地使用權(quán)”之概念，對于地下空間開發(fā)建設的用地的供地方式、審批程序做出了較為原則的規(guī)定。 
    B、《物權(quán)法》出臺相關(guān)內(nèi)容 
    2007年3月16日頒布的《物權(quán)法》第一百三十六條規(guī)定，“建設用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。新設立的建設用地使用權(quán)，不得損害已設立的用益物權(quán)。” 
    2007年10月28日《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》對于城市地下空間的開發(fā)和利用做了原則性的規(guī)定，要求地下空間開發(fā)利用應當符合城市規(guī)劃并履行規(guī)劃審批手續(xù)。 
    C、物權(quán)法出臺后各地地方法規(guī) 
    自《物權(quán)法》出臺后，各地對于地下空間開發(fā)利用出臺了諸多規(guī)定，主要有以下四個方面： 

1）概念 
    大部分省市采用了“地下建設用地使用權(quán)”或“地下空間建設用地使用權(quán)”的概念（例如深圳市、福州市、廈門市），  也有少數(shù)省市采用了“地下空間使用權(quán)”的概念。且均確認對地下空間開發(fā)利用的權(quán)利是一種獨立的權(quán)利。 
    2）關(guān)于地下空間建設用地使用權(quán)的取得方式、出讓金、使用年限之規(guī)定 
    各地法規(guī)對于地下空間建設用地使用權(quán)的取得方式、使用年限、出讓金及程序之規(guī)定存在差異，規(guī)定的可操作程度亦參差不齊，以下以規(guī)定較為清晰的地方規(guī)定為例。 
    取得方式：一般而言，符合《劃撥用地目錄》的地下空間建設項目，其地下空間建設用地使用權(quán)取得可依法采用劃撥方式，而經(jīng)營性地下空間開發(fā)建設則需采用招標、拍賣、掛牌等方式，此外在符合有關(guān)規(guī)定的情況下，還可以采用協(xié)議出讓、租賃等方式。 
    出讓金：采用有償方式出讓的地下空間建設用地使用權(quán)，出讓金通常根據(jù)地下建設所在地塊相對應用途的基準地價折算為樓面地價的一定比例收取。 
    使用年限：根據(jù)蘇府規(guī)字[2011]8號文第十條之規(guī)定，地下空間建設用地使用權(quán)出讓年限根據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定的用途確定，但不得超過相同用途的地表建設用地使用權(quán)出讓最高年限。 
    3）結(jié)建與單建 
    大部分省市將地下空間開發(fā)利用區(qū)分為“結(jié)建（結(jié)建項目是指結(jié)合地表建筑一并開發(fā)建設的地下建設項目）”和“單建（單建項目是指獨立開發(fā)建設的地下建設項目）”兩種形式。兩種開發(fā)方式下地下空間國有土地使用權(quán)取得方式不同：采用結(jié)建方式的，通常將地下空間連同地表作為一個整體確定建設用地使用權(quán)；采用單建方式的，單獨批供地并單獨辦理地下土地使用權(quán)登記發(fā)證。 
    4）地上、地表、地下范圍及權(quán)利沖突協(xié)調(diào) 
根據(jù)我們對若干省市相關(guān)規(guī)定的研究，地方層面的法規(guī)對于《物權(quán)法》所稱的“地上、地表、地下”之具體含義和范圍并未做出進一步的規(guī)定，對于地上、地表、地下可能存在的不同權(quán)利人之權(quán)利沖突僅有非常原則的規(guī)定。 
    2、 國外地下空間權(quán)立法狀況 
    1）德國 
    德國有關(guān)空間權(quán)問題的最早立法見于1896年《德國民法典》第1012條：“土地得以此種方式(地上權(quán)方式)其他權(quán)利，使因設定權(quán)利而享受利益的人，享有在土地、地上或地下設置工作物的可轉(zhuǎn)讓或可繼承的權(quán)利”。1919年1月15日，德國單獨制定共計39個條文的《關(guān)于地上權(quán)之命令》，史稱“地上權(quán)令”。 
    2）日本 
    《日本民法典》第269條之二規(guī)定：“（一）地下或空間，因定上下范圍及有工作物，可以以之作為地上權(quán)的標的。于此情形，為行使地上權(quán)，可以以設定行為對土地的使用加以限制。    

（二）前款的地上權(quán)，即使在第三人有土地使用或收益權(quán)利情形，在得到該權(quán)利者或者以該權(quán)利為標的權(quán)利者全體承諾后，仍可予以設定。于此情形，有土地收益、使用權(quán)利者，不得妨礙前款地上權(quán)的行使”。日本不動產(chǎn)登記法第111條第二項特別規(guī)定了設定區(qū)分地上權(quán)的登記程序，作為區(qū)分地上權(quán)設定的生效要件。《不動產(chǎn)登記法》第111條第２項所規(guī)定的空間權(quán)登記程序，“即設定地下、空中的地上權(quán)時，除必須登記設定目的、存續(xù)期間及地租數(shù)額或其支付期限之外，還應登記空中或地下權(quán)的上下范圍，及有關(guān)土地使用的限制性約  定等。”這種登記程序顯然是空間權(quán)設定的生效要件，屬日本確立不動產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)利歸屬的通例。 

二、國內(nèi)外地下空間使用權(quán)評估 

1、國內(nèi)地下空間使用權(quán)評估 

 國內(nèi)評估行業(yè)對地下空間使用權(quán)評估方法的認識如下：對于已經(jīng)建成且在使用的地下空間權(quán)，首選方法為收益還原法，對于待建的地下空間權(quán)，假設開發(fā)法是首選。在運用收益還原法評估時，可參考地上、地下收益水平比例關(guān)系，根據(jù)地上租金來確定地未來收益。同時，評估過程中收益還原法中采用的地下空間使用權(quán)的土地還原利率取值應高于地上建設用地使用權(quán)的還原利率。 
 國內(nèi)應用基準地價系數(shù)修正法評估地下空間使用權(quán)價格的業(yè)較普遍。這種方法通過相對基準地價用途類別修正系數(shù)，反應地下空間建設用地使用權(quán)的經(jīng)濟價值效用水平。該方法簡便易行，可操作性強，但統(tǒng)一用途類別修正系數(shù)難以體現(xiàn)不同區(qū)域地價的變化規(guī)律。隨著物權(quán)法的實施，地下空間使用權(quán)出讓的案例會越來越多，探索建立城市地下空間使用權(quán)估價方法和模型顯得尤為重要。 
    2、國外地下空間使用權(quán)評估 
    A、德國 
    各樓層之間的經(jīng)濟價值分配評估主要采取史基墨滾動法。該方法的原理是將每一層樓房的交易價格分別列出，求取其每平方米價值點數(shù)，以之代表各樓層的經(jīng)濟價值。價值點數(shù)應視個別值估算目的、土地位置、用途、建筑物外觀等條件，經(jīng)土地估價委員會加以修正調(diào)整以符合實際情形。 
    按照史基墨設計的樓層，均為地上一層的經(jīng)濟價值最高，若換算成地上一層為100%效用比率，則地上一層的效用遠高于其他樓層，其余向上及向下的樓層效用比皆大幅遞減，除繁華商業(yè)地帶的地下一層及地上三層經(jīng)濟價格較高之外，其他樓層的差別不大。 
    B、日本 
    日本《公共用地取得損失補償基地細則》對樓層效用比率做了規(guī)定。如表1，以其做為評估土地立體利用價值的依據(jù)。該表是假定地價的立體分布與建筑物價格的立體分布相同的情況下計算而得出的指數(shù)，是各層單位面積的指數(shù)，各層的樓地板面積不同時，各指數(shù)與該層的樓地板面積之積就形成該層的有效指數(shù)，但僅表示一般標準。根據(jù)建筑物所處地段與城市的不同，表中樓層效用比率可作相應調(diào)整，其適用范圍為近郊地區(qū)或同一供需圈內(nèi)相類似物業(yè)。由表1可知，1樓的效用比率最高，以1樓為基準，向下向下均逐層遞減。

    3、國內(nèi)外空間使用權(quán)評估方法的對比分析 
    A、相同點 
    對于地下空間權(quán)的評估方法，無論國內(nèi)使用的收益法、剩余法和基準地價法，還是德國使用的史基墨滾動法，以及日本使用的樓層效用比率法，基本思路均以較好確定的地上層為基準，然后跟據(jù)地上層與地下層價格比率（效用比率）得出地下空間權(quán)價值。 
    B、不同點 
    地下空間權(quán)的評估，國內(nèi)評估界對其方法的使用及測算過程中參數(shù)的確定尚沒有完善的、成文的理論標準，作業(yè)過程中估價師知識面的廣闊程度決定了測算結(jié)果的準確程度和合理程度；對于國外的評估方法，以日本、德國為代表，其對地下空間權(quán)價值的確認有了一定理論標準，但尚不完善。 
    三、結(jié)語 
    近年來，國內(nèi)地下空間開發(fā)利用發(fā)展迅速，地鐵、地下商場、地下停車場等多種形態(tài)物業(yè)出現(xiàn)，日益形成了土地空間權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓市場，科學、規(guī)范地出讓空間的前提是如何科學量化空間權(quán)的價值，因此，地下空間使用權(quán)評估具有理論意義，更具有非常重要的現(xiàn)實意義。 
    筆者認為，地下空間使用權(quán)價值評估主要為收益還原法、剩余法、市場比較法、基準地價系數(shù)修正法，最適宜收益還原法或剩余法。但無論采取哪種方法評估，以下幾點內(nèi)容的非常值得關(guān)注，且這幾項因素對價值的影響量化非常重要： 
    1、地質(zhì)及水文狀況、地下深度等影響因素；2、垂直區(qū)位的影響（包括上蓋物業(yè)）；3、地下建筑如人防費等優(yōu)惠措施的影響；4、容積率的影響。