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成都分公司  楊雯娟

在我們?cè)u(píng)估工作中，商業(yè)物業(yè)的價(jià)值往往難以把控。對(duì)于商業(yè)物業(yè)價(jià)值的評(píng)估，我們需要對(duì)估價(jià)對(duì)象的區(qū)域、個(gè)別因素有較為充分的了解，才能通過(guò)這些因素去判斷商業(yè)物業(yè)價(jià)值。本文將以成都市青石海鮮城為例，對(duì)商業(yè)物業(yè)價(jià)值進(jìn)行分析。

一、成都市青石海鮮城簡(jiǎn)介

成都市青石海鮮城位于成都市中心城區(qū)，錦江區(qū)上普·財(cái)富中心1層，屬鹽市口——春熙路商圈。緊鄰青石橋海鮮市場(chǎng)。青石海鮮城內(nèi)鋪設(shè)防滑地板，排水系統(tǒng)、電力供應(yīng)實(shí)施設(shè)備齊全。青石海鮮城，主要以海鮮批發(fā)為主，據(jù)調(diào)查，青石海鮮城內(nèi)的商家多為青石橋海鮮市場(chǎng)業(yè)主提供貨源，為成都市海鮮批發(fā)的主要商業(yè)市場(chǎng)。

二、青石海鮮城物業(yè)價(jià)值分析

1、區(qū)域業(yè)態(tài)分析

青石海鮮城緊鄰成都市目前最大的海鮮批發(fā)市場(chǎng)——青石橋海鮮市場(chǎng)。青石橋海鮮市場(chǎng)以海鮮零售及批發(fā)為主。青石海鮮城作為新興的海鮮市場(chǎng)，市場(chǎng)內(nèi)主要以批發(fā)為主，主要為青石橋海鮮市場(chǎng)、各大酒店提供貨源。部分業(yè)主是青石橋海鮮市場(chǎng)業(yè)主?，F(xiàn)已成為老海鮮市場(chǎng)業(yè)主擴(kuò)大規(guī)模的較為理想的選擇。

2、青石海鮮城所臨道路狀況

青石海鮮城臨向陽(yáng)街。向陽(yáng)街為雙向兩車(chē)道，路面較窄，道路總長(zhǎng)約180米。西北端聯(lián)通大業(yè)路，東南面聯(lián)通青石橋南街。大業(yè)路為成都市鹽市口商圈主干道，車(chē)流量、人流量大，青石橋南街為混合型主干道，車(chē)流量、人流量較大。

3、人流動(dòng)向

青石海鮮城大門(mén)前設(shè)有非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)場(chǎng)。而非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)場(chǎng)的設(shè)立，對(duì)于海鮮城來(lái)說(shuō)，成為了海鮮的主要消費(fèi)者供應(yīng)基地。據(jù)調(diào)查，該停車(chē)場(chǎng)的主要使用者為周邊寫(xiě)字樓辦公人員，在下班期間，是青石海鮮城臨街商鋪的店主最繁忙的時(shí)間，大多數(shù)人，會(huì)就近選擇購(gòu)買(mǎi)海鮮。

青石海鮮城正門(mén)正對(duì)青石橋海鮮市場(chǎng)后門(mén)，青石橋海鮮市場(chǎng)為成都市規(guī)模最大的海鮮市場(chǎng)，客源量大，同時(shí)也為青石海鮮城輸送了一部分消費(fèi)者。

4、地段

李嘉誠(chéng)說(shuō)決定房地產(chǎn)價(jià)值的因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段。到底什么是地段呢？與區(qū)位相比，地段一般指物業(yè)在街道中的位置，尤其是物業(yè)與相鄰街區(qū)、相鄰街道和建筑的關(guān)系，關(guān)注的空間范圍比區(qū)位要小，是從微觀角度描述物業(yè)位置。

對(duì)于青石海鮮城的商鋪從地段上可以分為幾種：①青石橋南街與向陽(yáng)街相交十字路口處商鋪、②臨主入口商鋪、③臨市場(chǎng)次入口、靠停車(chē)場(chǎng)出口商鋪、④靠近主入口處內(nèi)鋪、⑤市場(chǎng)深處內(nèi)鋪。

從圖中我們可以看出，①號(hào)商鋪，位于十字路口出，且臨青石橋南街，青石橋南街人口一部分是由大業(yè)路去向青石橋海鮮市場(chǎng)，一部分是去向大業(yè)路，人口流量大，同時(shí)，有部分人口流量向青石海鮮城，因此，①號(hào)商鋪接受的人口流量是最大的；②號(hào)商鋪位于主入口旁，且靠近青石橋南街，人流主要來(lái)自于青石橋南街，另一部分由青石海鮮城流出，較少一部分則來(lái)自于市場(chǎng)內(nèi)部，因此，②號(hào)商鋪的人流量是僅次于①號(hào)商鋪的；③號(hào)商鋪位于兩個(gè)次入口之間，人流主要來(lái)自于青石橋南街、青石海鮮城及市場(chǎng)內(nèi)部分消費(fèi)者，可看出，有部分消費(fèi)者會(huì)在②號(hào)商鋪消費(fèi)，從而再流向③號(hào)商鋪的消費(fèi)者與②號(hào)相比就有所減少了，因此，③號(hào)商鋪人流量次于②號(hào)商鋪。未能在①、②、③號(hào)商鋪購(gòu)買(mǎi)到商品的消費(fèi)者會(huì)考慮進(jìn)入市場(chǎng)內(nèi)部，因此，市場(chǎng)入口處所接受到的消費(fèi)者是最多的，只有較少一部分消費(fèi)者會(huì)選擇進(jìn)入市場(chǎng)里面消費(fèi)，故⑤號(hào)（市場(chǎng)深處）商鋪人流量最小。

5、個(gè)別因素

對(duì)于青石海鮮城商鋪來(lái)說(shuō)，其面積均較小，建筑面積大約在15—30㎡之間，因此影響其商鋪價(jià)值的個(gè)別因素最重要的有兩個(gè)，第一是開(kāi)間進(jìn)深，第二是層高。

①號(hào)商鋪，兩面臨街，其中臨向陽(yáng)街面開(kāi)間約5米，進(jìn)深約3米，臨青石橋南街面開(kāi)間約2米，層高約6米；

②號(hào)商鋪，一面臨向陽(yáng)街，開(kāi)間約3米，進(jìn)深約3米，層高約6米

③號(hào)商鋪，一面臨向陽(yáng)街，兩面臨市場(chǎng)內(nèi)通道，臨向陽(yáng)街面開(kāi)間約5米，進(jìn)深約3米；層高約6米；

④號(hào)商鋪，兩面臨市場(chǎng)內(nèi)通道，開(kāi)間約3米，進(jìn)深約3米，層高約3米。

⑤號(hào)商鋪，一面臨市場(chǎng)內(nèi)通道，開(kāi)間約3米，進(jìn)深約3米，層高約3米。

可看出，從個(gè)別因素上，①號(hào)商鋪與③號(hào)商鋪相當(dāng)，其次為②號(hào)商鋪，再次為④號(hào)商鋪，再者為⑤號(hào)商鋪。

6、青石海鮮城租金調(diào)查情況

從中介及市場(chǎng)管理部門(mén)了解到，青石海鮮城多為業(yè)主自主經(jīng)營(yíng)，出租物業(yè)多為市場(chǎng)內(nèi)鋪。市場(chǎng)內(nèi)鋪（⑤號(hào)商鋪）租金約270元/㎡·月，市場(chǎng)主入口商鋪（④號(hào)商鋪）租金約350元/㎡·月，市場(chǎng)臨街商鋪（①、②、③號(hào)）為業(yè)主自主經(jīng)營(yíng)，通過(guò)中介了解到，對(duì)①、③號(hào)市場(chǎng)需求者可接受租金約400元/㎡·月，②號(hào)商鋪可接受租金略低于①、③號(hào)商鋪。

對(duì)于商業(yè)物業(yè)的價(jià)值，主要受到以上因素影響，通過(guò)上述分析，我們可得出以下結(jié)論，①號(hào)與③號(hào)商鋪的物業(yè)價(jià)值相當(dāng)，其次為②號(hào)商鋪，作為市場(chǎng)內(nèi)鋪，④商鋪物業(yè)價(jià)值大于⑤號(hào)商鋪。

在我們對(duì)商業(yè)物業(yè)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估的時(shí)候，需根據(jù)商業(yè)物業(yè)的區(qū)域及個(gè)別因素進(jìn)行了解，從以上提到的區(qū)域因素、個(gè)別因素及其他影響商業(yè)物業(yè)價(jià)值的因素進(jìn)行分析，盡量選取相同業(yè)態(tài)、同一商圈級(jí)別的可比實(shí)例，再根據(jù)其各種因素情況對(duì)其進(jìn)行修正。我們同樣可以通過(guò)這樣的方法來(lái)驗(yàn)證我們的估價(jià)結(jié)果。這樣我們才能對(duì)商業(yè)物業(yè)價(jià)值有一個(gè)較為合理的判斷。