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中山分公司  邱智聰

一、中山市商業(yè)發(fā)展概況

中山市是珠江口西岸的地區(qū)性中心城市，廣東省生態(tài)、投資環(huán)境良好的宜居創(chuàng)業(yè)城市，以偉人故里為特色的旅游城市。水陸交通方便，又是著名僑鄉(xiāng)和文化之鄉(xiāng)，商貿(mào)發(fā)達，商業(yè)發(fā)展非?；钴S，自古以來都是商務(wù)貿(mào)易往來之地。最初的商業(yè)形式主要以農(nóng)副產(chǎn)品、日常小商品銷售為主，因為不是大城市，原來的商業(yè)街主要集中在城區(qū)，就是現(xiàn)在的石岐舊城區(qū)一帶。孫文路成為中山商業(yè)的發(fā)源地，于20世紀八十年代，孫文路的興旺，帶動了周邊的太平路、民族路、民生路、民權(quán)路、拱辰路、悅來路等的街鋪，鄉(xiāng)鎮(zhèn)街區(qū)型商業(yè)格局得以發(fā)展。于1994年，中山最早的本土連鎖超市，壹加壹第一店——鳳鳴路店開業(yè)，1995年，益華百貨的開張，打破了中山?jīng)]有大商場的歷史，也帶來一種新的消費方式，這是中山商業(yè)發(fā)展的里程碑，隨即，百貨商場式商業(yè)與街區(qū)型商業(yè)形成互補發(fā)展的局面，但于2004年廣州友誼撤出中山，孫文步行街、民族路等街區(qū)商業(yè)開始下滑，街區(qū)型商業(yè)與百貨商場式商業(yè)開始衰退。二十一世紀初，吉之島、大信新都會、假日廣場等開業(yè)，shoppingmall模式正慢慢在中山興起，而且逐漸在形成更強的競爭力。

整個城市的商業(yè)的檔次定位以中檔和中低檔為主，滿足大部分本地消費者的需求。目前整體品牌檔次不高，除了利和廣場及益華百貨引進了一些國際品牌，其他商場的品牌多為國內(nèi)品牌主導(dǎo)。其中，大信新都匯和益華廣場是中山經(jīng)營業(yè)績領(lǐng)先的兩個商場，分別定位中檔和中高檔。高端消費者外流較為嚴重，高端消費以前往港澳和深圳居多。

與廣州、深圳相比，中山目前MALL（商業(yè)綜合體）形態(tài)的購物中心仍然處于初級成長期。深圳與廣州分別以萬象城、太古匯為商業(yè)的旗艦代表而聞名于市場，同時其他如益田假日廣場、天河城等購物中心更以自己的特色占據(jù)著一定的市場份額。而中山的商業(yè)市場尚未出現(xiàn)較有跨區(qū)域影響力的購物中心。目前在中山市仍然以較為傳統(tǒng)的商場為主導(dǎo)。

但是，近期的興中廣場的開業(yè)，將對中山市商業(yè)發(fā)展帶來一次較大的變革，興中廣場將以一種Lifestyle mall (生活體驗?zāi)?的嶄新概念出現(xiàn)在中山市民的眼前，這個引領(lǐng)新一輪商業(yè)熱潮的理念將為中山市民打造出一種更加舒適的體驗式的購物生活方式，倡導(dǎo)一種不僅是購物，而是一種休閑，更是一種社交，一種嶄新的健康的生活方式。

從目前中山市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀來看，新商圈的不斷形成將打破中山市商圈成熟度不足、業(yè)態(tài)單一的困局，并且不斷形成了新的大型商圈或大型商業(yè)綜合體。然而，我們也應(yīng)該看到大量商業(yè)地產(chǎn)的入世，其商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量已經(jīng)達到近20年的新高，對于中山這個外來人口少，人口密度較低的城市而言，如何有效消化市場供應(yīng)量和實現(xiàn)差異化競爭也將成為新商圈或商業(yè)綜合體能否成功的嚴重考驗。

二、主要商圈分布

在分布方面，目前中山主要商業(yè)設(shè)施高度集中在石岐區(qū)、東區(qū)，鎮(zhèn)區(qū)的商業(yè)則發(fā)展較為落后，主城區(qū)吸納了大部分的消費。

中山城區(qū)現(xiàn)有五大商圈，分別是位于石岐區(qū)的孫文西商圈、益華商圈、假日商圈、大信商圈和位于西區(qū)的富華商圈。其中，石岐區(qū)作為中山的中心城區(qū)和商業(yè)的發(fā)源地，聚集了中山大部分的主要商業(yè)設(shè)施。中山零售商業(yè)市場隨著城市的發(fā)展而逐漸擴容，從傳統(tǒng)的孫文西商圈到上世紀90年代形成的益華商圈，再到2000年之后形成的大信商圈和假日商圈，如今新建的興中廣場、天悅城、利高廣場等商業(yè)項目正在促成新興的富華商圈。

三、主要商圈的對比分析

孫文西商圈是中山客流量最大的商圈，中山商業(yè)文化的發(fā)源地。整個商圈以衣服鞋履與手機為主打。孫文商圈的主要商業(yè)有：中山百貨、中懇百貨、吉之島、孫文西步行街、逢源商業(yè)街、金都城潮流MALL等，其中，以孫文西步行街和逢源商業(yè)街最有代表性。

孫文西步行街是中山的特色文化街，街道兩旁的都是充滿中山特色的嶺南建筑物，整條街道約長529米，東起越來路口中山百貨大樓處，西至中山商業(yè)大廈。整條街道約有137家商鋪，主要以街道首層商鋪經(jīng)營為主，是石岐區(qū)商業(yè)、交通中心，以經(jīng)營中低端運動休閑服飾、特色小吃為主，街區(qū)商業(yè)品牌重復(fù)率較高，無經(jīng)營特色。由于有大量的低檔商鋪的進駐，加上商業(yè)氣氛的東移，孫文西步行街充斥著的只是各種吆喝叫賣聲，與“中山特色文化街道”這個稱謂有點格格不入，而商業(yè)氛圍也大不如前，政府也開始意圖改變這個現(xiàn)狀，希望真正能做到以文化為主的特色商業(yè)街道。

逢源商業(yè)街又是中山另外一條特色商業(yè)街，是依托孫文西步行街發(fā)展起來的商業(yè)街，經(jīng)營面積約1萬平方米，逢源商業(yè)街是政府2002年立項的舊城改造工程，于2004年首期300米落成，并于年底試業(yè)。2005年6月二期300米落成并全線通車。全街沿路構(gòu)成貫穿石岐中心城區(qū)的生活空間中軸線，交通方便。在中山激烈的商業(yè)競爭環(huán)境中，獨樹一幟，成為中山旅游休閑購物的新熱點。零售中主要以服裝為主，與孫文西步行街相近。

孫文西商圈是中山商業(yè)的發(fā)源地，但由于地處老城區(qū)，交通不方便等原因，商業(yè)發(fā)展緩慢，商品檔次普遍不高，同質(zhì)化嚴重，經(jīng)營模式落后，業(yè)態(tài)單一，其商業(yè)中心地位逐漸被取代。孫文西商圈目前主要消費群體以附近舊城區(qū)的居民為主，消費力有限。新城區(qū)居民因交通原因原因不愿意進入老城區(qū)。但孫文西商圈的優(yōu)勢在于區(qū)域歷史悠久，可利用的歷史文化元素較多，景觀資源豐富。而且一河之隔的富華地區(qū)是中山酒店集中區(qū)域，大量外地游客、商務(wù)客聚集在此，形成一定消費需求。新建的興中廣場將會推動這一老商圈的再發(fā)展。

興中廣場功能分布

區(qū)域優(yōu)勢：興中廣場地處中山商業(yè)發(fā)源地鳳鳴路，鳳鳴路商圈是政府重中之重的大型商業(yè)項目。"隆都碼頭"和"長洲碼頭"貫通鳳鳴路，是中山歷史商業(yè)中心。中山百貨、中懇百貨、商業(yè)步行街和各類超市云集之地，中山高星級酒店和商務(wù)酒店以及餐飲酒吧云集之地。

興中廣場已于今年9月末開業(yè)，采取只租不售模式保證定位、招商和經(jīng)營處于最佳狀態(tài)。項目最獨特的臨江層層退臺屋面，設(shè)置有空中園林酒吧，咖啡吧、茶吧和特色美食等露天餐飲業(yè)態(tài)，五大戶外廣場活力廣場、街區(qū)廣場、噴泉廣場、文化廣場、市民廣場，定位為世界級的LIFESTYLE MALL，非傳統(tǒng)的SHOPPING MALL，力圖打造中山最璀璨一江兩岸岐江游，大型濱江摩天輪，樹立城市商業(yè)地標(biāo)形象。

2.益華商圈

益華商圈是中山的CBD核心區(qū)域，各大銀行的中山總部、廣發(fā)證劵、國泰國安等保險、金融、證券都集中在此。

商圈內(nèi)主要以百貨為主，配套餐飲及娛樂設(shè)施，區(qū)域交通便利，周邊新開發(fā)樓盤的居民具有較高的消費能力。其中益華百貨是最有代表性的商業(yè)體，而今年五月份開業(yè)的利和廣場更為這個商圈錦上添花。

益華百貨是中山市最早詮釋國際流行商業(yè)模式MALL的商業(yè)中心，位于中山市中山三路，占地面積約74000平方米，主力商家有益華百貨，益華四海電器中心、益華樂家超級商場，主要經(jīng)營時尚百貨、國產(chǎn)合資名優(yōu)電器、超市類商品等。

益華百貨

利和廣場

區(qū)域優(yōu)勢：利和廣場位于中山市區(qū)中山三路、興中道、博愛路、岐關(guān)西路四大主干線的交匯處，在中山城區(qū)最核心、最繁華地段，享有通達的城市交通體系、完善的城市配套和成熟的商業(yè)體系，它擁有最領(lǐng)先和最為齊全的服務(wù)功能和物業(yè)管理配套服務(wù)。

產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：利和廣場只租不售，總高度為209米，為 "雙子星"造型，是中山市最高地標(biāo)建筑，也將是中山城市名片。項目總面積為42萬平方米，其中購物中心13萬平方米，希爾頓酒店9萬平方米，國際金融中心12萬平方米，利和國際公館8萬平方米，項目正門口地下隧道可雙向行車，從隧道可直達利和廣場地下停車場，與城市交通無縫連接，樓頂還有直升飛機場停機坪可供直升飛機起降。

3.假日商圈

假日商圈是以假日廣場為中心的一個商圈，商圈位于中山的政治與文化中心，臨近中山市政府和中山標(biāo)志性道路興中道。假日廣場占地面積約30多畝，商業(yè)面積約有5000多平方米。有百度、美國友邦保險有限公司、廣發(fā)證券等公司的進駐。進駐商家有百佳、屈臣氏、冒險樂園等。各種名牌零售商，如ESPRIT 、Julique、Puma、Kappa、Adidas等，更有各種餐飲集團的進駐，如荷房、小城大餐、頤東大酒樓、東一料理、味千拉面、仙蹤林、大家樂、禾綠回轉(zhuǎn)壽司等；商圈是集購物、娛樂、飲食、商務(wù)為一體的年輕商業(yè)中心

4.大信商圈

大信商圈是以大信新都匯為中心的石岐人流最密集的商業(yè)體，大信新都匯位于中山石岐區(qū)蓮塘北大信南路2號，占地面積約有9萬平方米，設(shè)有地下停車位1500個，節(jié)假日客流量達到12萬人次。是中山第一家為中至中高生活水平階層精心規(guī)劃的規(guī)模最大、服務(wù)種類最全的現(xiàn)代優(yōu)雅生活商業(yè)場所。主力商家有麥當(dāng)勞、肯德基、國美電器、屈臣氏、大潤發(fā)超市、優(yōu)越城百貨、王子飯店、簡愛家居、早晨健美健身會、KTV、金龍游樂城、時尚精品街、書城等；

5.富華商圈

西區(qū)是中心城區(qū)的西大門，區(qū)內(nèi)交通便利，人流興旺；全市最具規(guī)模的汽車貿(mào)易市場、小商品貿(mào)易市場、電腦交易市場、果菜批發(fā)市場和客人貨運輸中心、物流中心都集中在這里，又有眾多購物區(qū)、美食城和特色公園、健身廣場等商務(wù)、娛樂場所，集商業(yè)、文化、娛樂于一體，素有"中山尖沙嘴"的美稱。

富華商圈位于中山西區(qū)富華道，是中山酒店業(yè)最集中的地域。西區(qū)作為中山商貿(mào)的發(fā)源地，但是其商業(yè)以批發(fā)、酒店等為主，缺乏購物中心是其商業(yè)發(fā)展的短板。富華道商圈有富華酒店，富洲酒店等大型酒店，還有中山規(guī)模較大的西苑電腦城，還有富華道上原最大的商業(yè)體，富業(yè)廣場。近期正在興建的天悅城將奪去其最大的稱號，引領(lǐng)西區(qū)的商業(yè)發(fā)展。

富業(yè)廣場是西區(qū)目前最大，且功能性較強的一個廣場，位于西區(qū)富華道側(cè)，占地面積約2.48萬平方米，設(shè)有有一千個停車位?，F(xiàn)主力店鋪有富業(yè)益華百貨、蘇寧電器、榮光國宴飯店、水療城等；其中富業(yè)國宴飯店達7000平方米，可延開168席，還有容納98席的宴會大廳。

區(qū)域優(yōu)勢：天悅廣場坐落于中山市中心城區(qū)繁華的富華道和翠景道交匯處。周邊酒店林立；交通樞紐站場便捷，項目位置設(shè)有20多條公交線路的站點，數(shù)條快速干道輻射各鎮(zhèn)區(qū)，商圈半徑輻射能力強。往北105國道去往廣州、佛上、深圳；往南博愛路去往石岐、東區(qū)；往東直達車站去往港珠澳；往西沙溪、大涌，經(jīng)富華總站去往各地。

產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：商業(yè)一樓主要是品牌經(jīng)營店，2-3樓約有2萬㎡，已引進大潤發(fā)超市，超市之外規(guī)劃開放式百貨店、游樂設(shè)施及電器、特色餐飲之類的生活型商業(yè)，4樓以上規(guī)劃餐飲和影院等，綜合性強。

定位：新西區(qū)一站式購物體驗廣場，經(jīng)營主體多樣，濃厚商業(yè)氣氛中的全新型現(xiàn)代商業(yè)。