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成都分公司 李譜

總述：面對2012年下半年房價、地價出現(xiàn)上漲過快的情況下，2013年2月，國務院常務會議制定新國五條，提出完善穩(wěn)定房價工作責任制；堅決抑制投機投資性購房，嚴格執(zhí)行商品住房限購措施，嚴格實施差別化住房信貸政策；擴大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍；增加普通商品住房及用地供應，加快保障性安居工程規(guī)劃建設；加強市場監(jiān)管等五項措施。2013年3月成都出臺國五條實施細則，但這次調(diào)控力度總體溫和，從上半年總體情況來看，房地產(chǎn)市場成交量波動性增長，房價略有上漲，地價上漲較快，“地王”頻現(xiàn)，針對上述的情況，不排除國家在下半年可能出臺新的調(diào)控政策。

一、宏觀經(jīng)濟

1.1國家宏觀經(jīng)濟分析

全球經(jīng)濟繼續(xù)保持低迷狀態(tài)，美聯(lián)儲維持量化貨幣寬松政策, 日元持續(xù)貶值，歐洲尚未擺脫歐債危機，未來前景并不樂觀。

在這一背景下，2013年以來，我國實體經(jīng)濟動力發(fā)展不足，一季度我國GDP增長7.7％，增幅低于預期?！皟蓵敝螅醒胝菩幸幌盗行抡?，核心“保增長”，宏觀經(jīng)濟運行會朝著溫和復蘇態(tài)勢發(fā)展。

    據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，我國經(jīng)濟預計二季度經(jīng)濟小幅反彈,國內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長8.2%;通過兼并重組解決工業(yè)產(chǎn)能過剩,預計二季度工業(yè)增加值同比增長10.2%;經(jīng)濟增長仍然依賴固定資產(chǎn)投資較快增長,預計固定資產(chǎn)投資增長21.7%;進出口穩(wěn)定增長比較樂觀,預計我國出口和進口的同比增長速度分別為15%、11%。二季度居民消費價格指數(shù)同比漲幅小幅回落,為2.6%,工業(yè)生產(chǎn)者出廠價格降幅趨緩,同比下降0.3%。

1.2成都市宏觀經(jīng)濟分析

基于復雜嚴峻的國內(nèi)外經(jīng)濟形勢，成都繼續(xù)深入實施“五大興市戰(zhàn)略”，據(jù)成都統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2013年1-5月，完成固定資產(chǎn)投資2397.6億元，比上年同期增長15.2%。按構成看，基本建設投資完成1150.1億元，增長14.7%；房地產(chǎn)開發(fā)投資完成775.0億元，增長17.4%。實現(xiàn)社會消費品零售總額1509.3億元，比上年同期增長12.2%。從行業(yè)看，批發(fā)業(yè)實現(xiàn)97.0億元，增長15.6%；零售業(yè)實現(xiàn)1226.3億元，增長13.1%；住宿業(yè)實現(xiàn)16.4億元，增長6.8%；餐飲業(yè)實現(xiàn)169.5億元，增長4.9%。居民消費價格指數(shù)為102.9。

其中，一季度成都GDP2150.8億元，比上年同期增長10.5%，增速比全國、全省平均高2.8和0.3個百分點。全市經(jīng)濟呈現(xiàn)平穩(wěn)增長態(tài)勢，主要指標增速高于全國、全省平均水平。

二、政策分析

2.1國家政策

2.2.1國五條具體內(nèi)容

在2013年2月20日國務院常務會議確定的五項加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策措施要求各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價基本穩(wěn)定的原則，完善穩(wěn)定房價工作責任制；堅決抑制投機投資性購房，嚴格執(zhí)行商品住房限購措施，嚴格實施差別化住房信貸政策；擴大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍；增加普通商品住房及用地供應，加快保障性安居工程規(guī)劃建設；加強市場監(jiān)管。隨后3月1日，國務院辦公廳下發(fā)《關于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，制定出相關細則，如二手房個稅按差額兩成計征，限購覆蓋全部行政區(qū)，違規(guī)房企將禁止信托融資等。尤其是二手房個稅按差額兩成計征這一政策出臺，對二手房市場影響較大。

2.2成都政策

2.2.12013年2月20日，成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局出臺《公布2013年度我市新建商品住房價格控制目標的通知》，該通知標志著成都市國五條細則落地，主要內(nèi)容是進一步加大住房保障力度，強化房地產(chǎn)市場監(jiān)管，切實增加中小套型普通商品住房供應，確保新建商品住房價格漲幅低于本年度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實際增長幅度。

2.2.22013年5月6日，成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局出臺《關于2013年第一次公布成都市中心城區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房平均交易價格的通知》，制定了成都市中心城區(qū)不同環(huán)域范圍土地上按建筑面積計算的住房平均交易價格為：二環(huán)以內(nèi)10100元/平方米；二環(huán)至三環(huán)之間：8500元/平方米；三環(huán)以外：7800元/平方米。住房平均交易價格的制定對房產(chǎn)稅征收、穩(wěn)定住房價格有著重要指導意義。

2.2.32013年5月23日，為落實國五條關于加強市場監(jiān)管要求，成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局出臺《關于進一步加強商品房銷售管理健全房地產(chǎn)市場監(jiān)管機制的通知》，從商品房預售、現(xiàn)售、銷售活動監(jiān)管、維護市場秩序等內(nèi)容健全成都市商品房銷售、監(jiān)管制度。

三、成都市土地市場分析

2013年上半年，成都土地市場依舊繁榮，主城區(qū)熱門板塊主要集中在武侯、成華、青羊區(qū)，近郊土地成交價依然占據(jù)主導，開發(fā)商拿地熱情并沒有受到國五條影響。

3.1、成交分析

3.1.1受政策影響，成交總量有所下降

成都市（含郊縣）第1季度成交3914.69畝；第2季度成交2779.52畝，環(huán)比下降29%。上半年土地成交116宗，共6694.2087畝，比去年同期下降8.4%。從月成交量來看，月份間土地成交量有一定起伏，但波動不大，市場較為穩(wěn)定，1月成交量最多，為30宗，4月成交量最低，為9宗，可能是成都3月底剛剛出臺國五條細則，政府及開發(fā)商對未來房地產(chǎn)市場發(fā)展前景持謹慎態(tài)度，因而造成4月土地市場成交量走低。

3.1.2從環(huán)層來看，三環(huán)外區(qū)域依舊是土地供需的重點

城中特別是一環(huán)至三環(huán)土地供應較少，整個主城區(qū)從城中向外遞減趨勢明顯。三環(huán)外成交國有建設用地共約6245.83畝，占總成交量的93%，同比增加6.3%，可見三環(huán)外郊縣成交量繼續(xù)擴大其優(yōu)勢，而繞城外土地成交量占三環(huán)外總量78%，其中以雙流、都江堰、彭州、新津、新都為代表二、三圈層成交量比較突出，這些區(qū)縣由于儲備地塊較多、價格相對低廉、未來發(fā)展前景較優(yōu)在成交方面具有很強競爭力，而三環(huán)內(nèi)的主城區(qū)土地資源的稀缺，造成成交量進一步壓縮。

3.2、價格分析

3.2.1上半年成都土地價格走高，

2013年上半年，成都土地市場成交價格明顯高于往年，國五條絲毫未影響成都土地市場，主城區(qū)國有建設用地住宅及商業(yè)成交樓面均價分別為5435.47元/平方米和2961.28元/平方米，同比分別增加29%、63%。其主要原因一是房地產(chǎn)市場延續(xù)回暖趨勢，開發(fā)企業(yè)具有較多的現(xiàn)金流，購地意愿繼續(xù)增強；二是優(yōu)質(zhì)區(qū)域條件較佳，成交價格較高，提升整體樓面地價水平。

3.3、成都市土地市場預期

2012年四季度成都被通報為“市場異動城市”，今年上半年地塊溢價率較高現(xiàn)象仍然未發(fā)生改變，因此，未來有關部門有可能會加大對成都市土地市場的監(jiān)查力度，面臨的政策不確定性依然存在。另外成都國五條細則要求切實增加中小套型普通商品住房供應，長遠來看，成都市會加大保障性住房用地、普通住宅用地供應，預計下半年，在沒有新一輪調(diào)控政策出臺下，成都土地市場依舊高漲。

四、成都市房地產(chǎn)市場分析

4.1新增商品房市場供求分析

4.1.1成都主城區(qū)新增預售商品房同比增加，2季度增幅較大

2013年上半年主城區(qū)共發(fā)放262張商品房預售許可證，面積共計7781858.01平方米。同比增加28%，其中1季度新增預售面積為3370522.45平方米，2季度新增預售面積為4411335.56平方米，受春交會影響，2季度環(huán)比增加31%。

4.1.2高新區(qū)預售供給面積比重最大

從各行政區(qū)商品房預售狀況分析，高新區(qū)仍然處于領先地位，高新區(qū)發(fā)售的預售面積占成都主城區(qū)商品房預售面積的39%。而金牛區(qū)預售占比面積最小，僅占7%。

4.1.3新增商品房市場成交分析

從主城區(qū)商品房成交面積與新增商品房供求趨勢看，2013年上半年主城區(qū)商品房新增供應面積同比有所增加28%，環(huán)比下降21.8%，2013年主城區(qū)商品房成交面積同比增加87.4%，環(huán)比增加26.4%，總體來看，商品房新增供應面積波動性增加，成交面積持續(xù)增長。受春交會影響，2013年2季度主城區(qū)商品房成交面積環(huán)比增加15%。從行政區(qū)域來看，商品房成交面積比重最大的當屬高新區(qū)，占36%，表明成都主城區(qū)商品房市場重心已經(jīng)南移。

4.2新房住宅房地產(chǎn)市場分析

4.2.1成都主城區(qū)住宅成交分析

從成都市主城區(qū)商品住宅的成交趨勢上看，2013年上半年共成交商品住宅57587套，共計5488372.25平方米，成交套數(shù)同比增加了77%，環(huán)比增加18.6%，成交面積同比增加了87.5%，環(huán)比增加23.2%。明顯可以看出，2013年成都主城區(qū)的商品住宅成交量保持上漲趨勢，主要是因為政府對于剛需性需求政策偏向，鼓勵和支持首次置業(yè)為代表的合理購房需求，剛需成為市場成交中的主力軍。結合商品住宅成交每戶平均面積趨勢圖看，2013年上半年，每戶面積為95平方，成為2012年以來，戶均面積仍然較低。這說明目前市場成交住宅類型90平方以下占主流，剛需依然成為市場主要群體。

4.3二手房住宅市場分析

4.3.1主城區(qū)二手房成交量穩(wěn)中有升

2013年，上半年成都市主城區(qū)二手房住宅成交面積共3453137.194平方米，成交套數(shù)35461套，成交面積環(huán)比增加13.5%，同比增加74%，成交套數(shù)環(huán)比增加12.3%，同比增加74%。從2013年1到6月的成交趨勢看，3月二手房成交面積1212781.35平方米，環(huán)比上漲2.28倍，大幅增長的原因是受國五條中二手房個稅征收20%這一政策的影響，這一時期過戶交易劇增。后來成都國五條細則未明確個稅征收規(guī)定，4至5月二手房交易迅速回歸正常。從整體看2013年1-6月里，除3月份以外，成都主城區(qū)二手房成交量較為平穩(wěn)。而且春交會期間，二手房交易較為平淡，并未促使4、5月交易量的顯著提升。

4.3.2二手房成交量占總比略有下降

2012年下半年，二手房成交量占住宅總成交量40%，2013年上半年，二手房成交量占住宅總成交量的38.6%，略有下降。

4.4成都主城區(qū)商業(yè)地產(chǎn)成交量分析

2013年上半年成都主城區(qū)商業(yè)地產(chǎn)成交面積，環(huán)比增加35%，同比增加86.6%，因商業(yè)地產(chǎn)受調(diào)控政策影響較小，因此，成都商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)欣欣向榮的利好局勢，隨著2號線延線開通以及二環(huán)路高架橋的全線竣工，將會促使二環(huán)路商圈及2號線相關區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)價值的提升。

五、后市預測

5.1國五條出臺之后，成都相關細則未有實質(zhì)性內(nèi)容，但中央的調(diào)控房地產(chǎn)市場的決心并不會有變，成都市限購政策在短時間不會發(fā)生改變，今后房地產(chǎn)市場將長期在調(diào)控中前進。

5.2今年以來，成都市住宅市場成交量及房價呈波動性增長，房價漲幅不大，目前“北改”正在深入進行，2號線西延線已開通，龍泉東部新區(qū)加快開發(fā)進程，華府板塊也有不少開發(fā)商入駐，下半年，北部、犀浦、大面、華府、華陽等地依然是住宅房地產(chǎn)市場活躍地區(qū)，預計房價及成交量呈“量價企穩(wěn)”趨勢。

5.3目前全國各地大中城市房價漲幅較大，不少地區(qū)土地市場交易非?；钴S，開發(fā)商拿地熱情高漲，溢價率較高，“地王”頻現(xiàn)，國五條的出臺并未有效抑制房地產(chǎn)市場過熱現(xiàn)象，下半年不排除國家推行新一輪房產(chǎn)調(diào)控政策，有可能擴大房產(chǎn)稅征收試點地區(qū)，這也增加了未來房地產(chǎn)政策的不確定性。