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中山分公司 羅舜銘

一、政策環(huán)境

1、全國政策環(huán)境

（1）以“維穩(wěn)發(fā)展、從嚴(yán)管理”為主基調(diào)

在今年3月兩會后，新一屆政府對房地產(chǎn)市場發(fā)展做出多次表態(tài)：“在堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不放松的前提下，新政府更加注重長效機(jī)制的建立，重點(diǎn)研究在推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的背景下，如何加強(qiáng)不動產(chǎn)登記、房地產(chǎn)稅收、差別化信貸等手段，并通過土地制度改革、保障房建設(shè)調(diào)整供需結(jié)構(gòu)，有效平衡經(jīng)濟(jì)增長與抑制投資投機(jī)?！?/span>

而在此前，2012年中央經(jīng)濟(jì)工作會議也強(qiáng)調(diào)了“中國樓市調(diào)控總基調(diào)不動搖”，打破了某些猜測樓市調(diào)控將放松的僥幸心理，釋放了政策在短期內(nèi)不會轉(zhuǎn)向、限購令在短期內(nèi)不會取消的從緊信號。

（2）新“國五條”與房產(chǎn)稅是上半年調(diào)控政策重點(diǎn)

新國五條的出臺。2013年2月20日出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策“國五條”中穩(wěn)定房價的新政包括完善穩(wěn)定房價工作責(zé)任制、堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購房、增加普通商品住房及用地供應(yīng)、加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)、加強(qiáng)市場監(jiān)管等五項(xiàng)內(nèi)容，這表明了政府對2013年的房地產(chǎn)調(diào)控堅(jiān)持“維穩(wěn)與從緊”的方向。其中二手房交易過戶嚴(yán)格執(zhí)行二手房個人所得稅20%的收取方式、部分高房價城市將提高二套房首付等具體的新政措施給房地產(chǎn)市場帶來不少的恐慌性情緒，引起了交易市場3月份的波動。

房產(chǎn)稅試點(diǎn)征收的擴(kuò)圍。2013年5月24日，國務(wù)院批轉(zhuǎn)國家發(fā)改委《關(guān)于2013年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》提出，擴(kuò)大個人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍，預(yù)示著房產(chǎn)稅將會成為影響房地產(chǎn)市場的一股重大力量。

2、地方政策環(huán)境

（1）《中山市閑置土地處置實(shí)施辦法》正式出臺

《中山市閑置土地處置實(shí)施辦法》2013年4月15日正式出臺，其明確規(guī)定土地閑置滿一年的，將按照土地出讓或者劃撥價款的20%征收土地閑置費(fèi)；土地閑置兩年的，土地使用權(quán)將依法收回。該《辦法》進(jìn)一步明確了對閑置土地的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、處置程序及辦法，可操作性更強(qiáng)，該《辦法》明確指出動工開發(fā)是指依法取得施工許可證后，進(jìn)場施工并達(dá)到一定開發(fā)要求。需挖深基坑的項(xiàng)目，基坑開挖完畢；使用樁基的項(xiàng)目，打入所有基礎(chǔ)樁；其他項(xiàng)目，地基施工完成三分之一。

對閑置土地的處置以及執(zhí)行的力度加大，將會促使開發(fā)商加快開發(fā)和報建，將會有更多的房屋進(jìn)入市場進(jìn)而影響供求關(guān)系及房價走勢。

（2）城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)上調(diào)，增大開發(fā)建設(shè)成本

2013年3月，中山上調(diào)樓盤城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，收費(fèi)基準(zhǔn)由1500上調(diào)至3500元。業(yè)內(nèi)人士指出，公建配套建設(shè)費(fèi)的增加，將直接提高新建項(xiàng)目的建筑成本，每平方成本增加超過200元，這將大大提高開發(fā)商的開發(fā)建造成本，并將會影響房地產(chǎn)價格的變動而轉(zhuǎn)嫁至購房者身上。

注：城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，是指按城市總體規(guī)劃要求，為籌集城市市政公用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金所收取的費(fèi)用，它按建設(shè)項(xiàng)目的建筑面積計(jì)征，其專項(xiàng)用于城市基礎(chǔ)設(shè)施和城市共用設(shè)施建設(shè)，包括城市道路、橋梁、公共交通、供水、燃?xì)狻⑽鬯幚?、集中供熱、園林、綠化、路燈、環(huán)境衛(wèi)生等設(shè)施的建設(shè)。

（3）新版《中山市商品房買賣合同》出爐，開發(fā)樓盤需綜合驗(yàn)收合格才能交房

中山于2013年6月1日起正式啟用新《商品房買賣合同》。新舊兩版《商品房買賣合同》兩個范本區(qū)別在于第八條第一款交付部分做了修改。此前的合同中交付期限有四項(xiàng)可供選擇分別是：經(jīng)驗(yàn)收合格、經(jīng)綜合驗(yàn)收合格、經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格、或者雙方自行約定。在實(shí)際交樓標(biāo)準(zhǔn)中，開發(fā)商一般都選擇約束相對較少的自行約定方式，經(jīng)建設(shè)、監(jiān)理、施工、勘察、設(shè)計(jì)五個單位驗(yàn)收合格即可交房。新版合同范本要求出賣人在當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門辦理工程竣工驗(yàn)收備案手續(xù)，取得《中山市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記證》才能交房。

新版合同增加了驗(yàn)收的難度，建設(shè)行政主管部門驗(yàn)收就不僅僅是對建筑主體部分的驗(yàn)收，還有對相關(guān)配套的驗(yàn)收，這對保障購房者的權(quán)益更有利，也對開發(fā)商的開發(fā)模式造成影響。新版合同的出臺，也將導(dǎo)致開發(fā)商資金回流周期加長，增加融資成本。

二、2013年上半年中山市土地市場情況

1、土地供應(yīng)情況

2013年上半年雖歷經(jīng)國家政策的再一次調(diào)控，但對土地市場卻沒有起到冷卻作用。相反的，各地依賴土地財政的狀況表現(xiàn)得更明顯了。2013各地推地力度勝于去年，土地成為地方政府越發(fā)依賴的重要財政來源。中山作為三線城市，土地市場則表現(xiàn)一般，火候仍然不足，與樓市量價穩(wěn)增的態(tài)勢相比，依舊沿襲不溫不火的一貫作風(fēng)。

2013年上半年中山土地市場供應(yīng)地塊共計(jì)68宗，面積達(dá)190.45萬㎡，分別同比去年少了10宗、43.6萬㎡，相比2012年，2013年整個上半年供應(yīng)趨勢平穩(wěn)，增長速度緩慢，市場熱度不高。

2、土地成交情況

2013上半年中山土地成交共計(jì)58宗地塊，其中商業(yè)用地8宗、商業(yè)住宅用地10宗、工業(yè)用地38宗、住宅用地2宗，面積達(dá)167.97萬㎡。在政府推地力度不強(qiáng)的情況下，中山土地市場的成交熱情依然不高。

各鎮(zhèn)區(qū)土地成交方面，火炬開發(fā)區(qū)在上半年成交12宗地塊，面積669559㎡位列第一名；東升鎮(zhèn)、南朗鎮(zhèn)、三角鎮(zhèn)分別成交5宗地塊并列第二名，面積分別是99837㎡、157934㎡、43977㎡；東鳳鎮(zhèn)與東區(qū)成交4宗并列第三，面積分別是98699㎡、8122.3㎡。

土地成交價格方面，2013上半年中山土地成交金額共計(jì)22億元，同比去年增長10%，但增長趨勢不穩(wěn)定，其中非工業(yè)用地成交金額14.64億元。2013上半年中山非工業(yè)用地土地成交均價4111元/㎡，同比去年走勢向上。從數(shù)據(jù)圖可以看出，上半年2、4月份成交金額出現(xiàn)了一個“低潮”，但上半年5月、6月地價的拉升也使得整個上半年的成交金額同比上漲。值得一提的是，在單宗土地出讓成交中，受珠海住房需求外擴(kuò)而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場火熱的坦洲鎮(zhèn)拍出了中山的“新地王”，龍光地產(chǎn)以1.89億人民幣拍得坦洲十四村的一宗商住用地，樓面地價達(dá)到2,417元/㎡，一舉刷新了中山土地地面單價的記錄。

三、2013年上半年中山市商品房市場情況

1、供應(yīng)情況

2013年上半年中山樓市新建商品房新增以及房地產(chǎn)開發(fā)總量，對比去年同期有所增長。據(jù)中山市國土局統(tǒng)計(jì)，2013年上半年新建商品房新增量共計(jì)27221套，同比2012年上半年上漲2.95%，新增面積310.12萬㎡，占去年全年41.46%。其中住宅24393套，約278.3萬㎡，商業(yè)2471套，約31.8萬㎡。

2、成交情況

2013年上半年，中山樓市上半年商品房成交共計(jì)41895套，同比2012年上半年上漲了42.4%；上半年商品房面積共計(jì)4325703㎡，同比2012年上半年上漲38.9%。2013年上半年與2012年上半年對比，更是有明顯的增幅，光是2013年的4月清明節(jié)淡季成交量就比2012年前5個月都高。

在限價令以及多方面調(diào)控的背景下，中山市2013年上半年的房地產(chǎn)市場發(fā)展依然，成交量節(jié)節(jié)攀升，市場發(fā)展前景走出陰霾，逐步明朗。

2013年上半年中山純住宅成交34168套，同比2012上半年上漲了42.7%，占據(jù)商品房總成交的84.6%，剛需與調(diào)控的短暫放松使住宅成交依然是不同用途房地產(chǎn)中最為活躍的。商業(yè)方面半年共計(jì)成交2663套，同比上漲22.6%，占據(jù)總成交6.3%，盡管商業(yè)地產(chǎn)依然呈現(xiàn)一定增長勢頭，但相對比火熱的住宅市場，其成交顯得相對低調(diào)。車庫物業(yè)成為了2013年上半年商品房成交的“黑馬”， 2013年上半年車庫共計(jì)售出4402套(僅車庫)，占據(jù)商品房成交的11%，其中板芙鎮(zhèn)的尚美居、金澳華庭、東升鎮(zhèn)的麗景名筑、西區(qū)的大信新家園、沙溪鎮(zhèn)的譽(yù)花園等樓盤對小區(qū)車位的清銷共同造成了這一現(xiàn)象。

上半年商品房成交均價約6061元/㎡，與2011年全年均價相當(dāng)。自2005年以來，除了2008年金融危機(jī)房地產(chǎn)行業(yè)受創(chuàng)，成交量受到一定震蕩下跌以外，無論是成交金額還是均價整體趨勢都是向上的。如果2013年下半年仍以當(dāng)下狀態(tài)穩(wěn)定發(fā)展，房價或會持續(xù)緩慢走高。

從2012與2013商品房成交均價走勢對比圖可以看出，2013年上半年的每一個月商品房均價皆高于2012年。但相比于漲幅較大的成交量，成交均價的上漲趨勢顯得十分微弱，“成交量不低，市場價格不高”是中山市房地產(chǎn)市場的一個“怪現(xiàn)象”，這主要是由于隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與人口的遷入，中山市在房地產(chǎn)需求不斷釋放的同時，其新增供應(yīng)量與庫存量依然是十分充足的，在西區(qū)彩虹規(guī)劃區(qū)、博愛一路片區(qū)以及沙崗片區(qū)等多個區(qū)域依然有大量的未開發(fā)的商業(yè)住宅用地成為解決供求關(guān)系的“后備子彈”，這主要得益于歷史上對中山市的房地產(chǎn)市場的開發(fā)與消耗量不大。但隨著市場的成熟和深入，庫存量會被逐步消化，中山市房地產(chǎn)的的供求關(guān)系的逆轉(zhuǎn)是需警惕的。

3、商品房存量情況

2013上半年底中山商品房庫存套數(shù)共計(jì)113659套，相比2012年底的128443套僅消化了14784套；商品房庫存面積共計(jì)866.6萬㎡，相比2012年底的993.4萬㎡消化了126.8萬㎡。其中，截至上半年底住宅庫存套數(shù)共計(jì)46665套，相比2012年底56352套僅消化了9687套，不足1萬套；住宅庫存面積則達(dá)640.1萬㎡，相比2012年底718 .9萬㎡僅消化78.8萬㎡。

從商品房存量的區(qū)域分布上看，住宅庫存火炬開發(fā)區(qū)以5633套，面積789876.6㎡位居榜首；坦洲鎮(zhèn)4863套，面積504401㎡位居第二；石岐區(qū)4013套，面積584565.62㎡位居第三。商業(yè)庫存東區(qū)以1668套，面積312160.52㎡排行第一；坦洲鎮(zhèn)1387套，面積160877.72㎡第二；火炬開發(fā)區(qū)1105套，面積2048251.38㎡第三。

四、2013年下半年樓市展望

在經(jīng)濟(jì)層面上，2013年上半年宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境依然存在諸多不穩(wěn)定因素，在政策層面上，“新國五條”的出臺表明2013年的房地產(chǎn)調(diào)控依然會從緊，即便如此，中山市房地產(chǎn)市場在上半年依然呈現(xiàn)較強(qiáng)的復(fù)蘇勢頭，成交量明顯高于過去兩年同期，成交價格都有一定程度的漲幅，這為下半年的市場奠定了較好的基礎(chǔ)，也一定程度上說明上半年在政策與經(jīng)濟(jì)層面上的變動并沒有對房地產(chǎn)市場造成實(shí)質(zhì)性影響。

《中山市閑置土地處置實(shí)施辦法》的出臺將會大大減少開發(fā)商囤積土地、閑置土地的機(jī)會，從而增加房地產(chǎn)市場的開發(fā)量與供應(yīng)量，以緩解供需矛盾從而平衡房地產(chǎn)市場，但隨著中山市的經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展、房地產(chǎn)價格的吸引力以及中深通道建設(shè)等因素的影響，中山的房地產(chǎn)市場潛力將會被逐步發(fā)掘，需求的增長速度會跟上甚至超越供給的速度，越來越多的人口遷入將會大大增加和釋放房地產(chǎn)的剛性需求，而愈發(fā)成熟的經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及市場環(huán)境將會吸引越來越多的投資需求，越來越多的大型開發(fā)商的進(jìn)入就恰恰證明了中山市市場的不斷開放與發(fā)展。

因此，預(yù)測下半年中山市樓市將會繼續(xù)發(fā)展、上升，雖然在經(jīng)濟(jì)與政策層面上都缺乏積極的因素，但整體來說中山的房地產(chǎn)市場都處于較為平穩(wěn)的狀態(tài)下，隨著房地產(chǎn)市場的管理不斷成熟、居住以及投資需求不斷釋放，2013年下半年中山市房地產(chǎn)市場將會持續(xù)迸發(fā)活力，成交量會平穩(wěn)增加，而成交價格方面的明顯上漲將需要一定的時間來逐漸表現(xiàn)。