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一、集體土地改革相關(guān)內(nèi)容

中共十八界三中全會(huì)“三位一體改革思路、八個(gè)重點(diǎn)改革領(lǐng)域、三個(gè)關(guān)聯(lián)性改革組合”的改革基本思路和行動(dòng)方案中指出，現(xiàn)行土地制度存在權(quán)利二元、市場(chǎng)進(jìn)入不平等、價(jià)格扭曲和增值收益分配不公等弊端。此次改革，目標(biāo)是建立兩種所有制土地權(quán)利平等、市場(chǎng)統(tǒng)一、增值收益公平共享的土地制度，促進(jìn)土地利用方式和經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變。重點(diǎn)如下:

1、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記

提供平等保護(hù)土地產(chǎn)權(quán)的制度基礎(chǔ)設(shè)施 以落實(shí)集體成員權(quán)時(shí)點(diǎn)和量化集體資產(chǎn)為核心，確保農(nóng)村土地承包關(guān)系長(zhǎng)久不變。將農(nóng)村承包地、宅基地、林地、房屋等資源確權(quán)、登記、頒證到每個(gè)農(nóng)民。實(shí)施以土地為基礎(chǔ)的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。在現(xiàn)有土地權(quán)屬基礎(chǔ)上，賦予農(nóng)民集體土地處置權(quán)、抵押權(quán)和轉(zhuǎn)讓權(quán)。

2、地價(jià)體系

構(gòu)建平等進(jìn)入、公平交易的土地市場(chǎng)  在規(guī)劃和用途管制下，允許農(nóng)村集體土地與國(guó)有土地平等進(jìn)入非農(nóng)用地市場(chǎng)，形成權(quán)利平等、規(guī)則統(tǒng)一的公開(kāi)交易平臺(tái)，建立統(tǒng)一土地市場(chǎng)下的地價(jià)體系。完善土地租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押二級(jí)市場(chǎng)。隨著農(nóng)村集體建設(shè)用地直接入市，相應(yīng)收縮政府征地范圍，逐步減少直至取消非公益性用地的劃撥供應(yīng)。在集體建設(shè)用地入市交易的架構(gòu)下，對(duì)已經(jīng)形成的“小產(chǎn)權(quán)房”，按照不同情況補(bǔ)繳一定數(shù)量的土地出讓收入，妥善解決這一歷史遺留問(wèn)題。

3、土地出讓

建立公平共享的土地增值收益分配制度  對(duì)被政府征收土地，改原用途補(bǔ)償為公平補(bǔ)償，農(nóng)民房屋按市價(jià)補(bǔ)償，被征地農(nóng)民納入城鎮(zhèn)社保體系。改革土地出讓制度和用地模式，合理確定城市土地用于建設(shè)與農(nóng)民留用比例。建立國(guó)家土地基金制度。

4、土地價(jià)值評(píng)估

建立與現(xiàn)代社會(huì)發(fā)展相適應(yīng)的土地財(cái)產(chǎn)稅制度  建立土地價(jià)值評(píng)估體系。將土地稅收計(jì)征重點(diǎn)從流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)向保有環(huán)節(jié)，實(shí)施從價(jià)計(jì)征。率先對(duì)集體建設(shè)用地、儲(chǔ)備土地和囤積土地征收土地增值稅。

5、國(guó)有土地經(jīng)營(yíng)

建立國(guó)有土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)制度和土地融資制度  改政府賣地為國(guó)有土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，政府以國(guó)有土地所有者身份獲得土地權(quán)益，成立國(guó)有土地資產(chǎn)公司從事國(guó)有土地經(jīng)營(yíng)。改造國(guó)有土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，建立國(guó)有土地資產(chǎn)交易市場(chǎng)。完善國(guó)有土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收益使用管理制度，明確國(guó)有土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收益不得當(dāng)期使用，其用途和績(jī)效由人大審議監(jiān)督。完善國(guó)有土地融資制度，用于抵押融資的土地必須權(quán)證和主體明確，由第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估。

6、土地權(quán)屬管理

建立以權(quán)屬管理和用途管制為核心的現(xiàn)代土地管理體制  制定國(guó)土空間規(guī)劃體系。強(qiáng)化土地利用總體規(guī)劃實(shí)施剛性，依法落實(shí)用途管制。加強(qiáng)土地權(quán)屬管理，建立統(tǒng)一地籍管理體系。逐步取消土地指標(biāo)審批和年度計(jì)劃管理，建立中央和地方權(quán)責(zé)對(duì)等的土地管理責(zé)任制度。

二、集體土地流轉(zhuǎn)模式

1、土地互換、轉(zhuǎn)讓

互換、轉(zhuǎn)讓土地，是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的農(nóng)戶，為方便耕種和各自的需要，對(duì)各自土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行的簡(jiǎn)單交換、轉(zhuǎn)讓。

2、出租

在市場(chǎng)利益驅(qū)動(dòng)和政府引導(dǎo)下，農(nóng)民將其承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)出租給大戶、業(yè)主或企業(yè)法人等承租方，出租方按年度以實(shí)物或貨幣的形式獲得土地經(jīng)營(yíng)權(quán)租金。

3、入股

入股，亦稱“股田制”或股份合作經(jīng)營(yíng)，是指在堅(jiān)持承包戶自愿的基礎(chǔ)上，將承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)作價(jià)入股，建立股份公司。

4、宅基地?fù)Q住房，承包地?fù)Q社保

農(nóng)民放棄宅基地置換為城市發(fā)展用地，可在城里獲得住房;放棄土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，享受城市社保，建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的公共服務(wù)體制。

5、股份+合作

農(nóng)戶以土地經(jīng)營(yíng)權(quán)為股份共同組建合作社。村里按照“群眾自愿、土地入股、集約經(jīng)營(yíng)、收益分紅、利益保障”的原則。

6、抵押

農(nóng)戶以集體土地使用權(quán)擔(dān)保債務(wù)履行的法律行為。抵押權(quán)本質(zhì)是一種從屬于債權(quán)的擔(dān)保物權(quán)，即債權(quán)人在他人之物上得到償還債務(wù)保證的一種擔(dān)保物權(quán)。亦即債務(wù)人或第三人以物權(quán)作為履行債務(wù)的保證。其實(shí)質(zhì)在于為債權(quán)關(guān)系提供中介形式和物質(zhì)保證，維護(hù)財(cái)產(chǎn)的合法性和有效性。

三、集體土地流轉(zhuǎn)權(quán)屬分類

集體土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中，可以交易的業(yè)務(wù)和種類較多，主要涉及林權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)、農(nóng)業(yè)類知識(shí)產(chǎn)權(quán)、農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)組織股權(quán)等農(nóng)村產(chǎn)權(quán)。

1、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)

土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是指?jìng)€(gè)人、單位通過(guò)依法訂立承包合同所取得的對(duì)集體所有或者國(guó)家所有的土地從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。

2、集體建設(shè)用地

是指鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地是指鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)村個(gè)人投資或集資，進(jìn)行各項(xiàng)非農(nóng)業(yè)建設(shè)所使用的土地。

3、林權(quán)法律確認(rèn)的對(duì)森林所享有的權(quán)利

法律確認(rèn)的對(duì)森林、林地所享有的權(quán)利。包括對(duì)森林的所有權(quán)、使用權(quán)和處理權(quán)以及對(duì)林地的使用權(quán)。中國(guó)森林主要屬于國(guó)家所有和集體所有。

4、其他包括農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)、農(nóng)業(yè)類知識(shí)產(chǎn)權(quán)、農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織股權(quán)等等

已經(jīng)成立的交易機(jī)構(gòu)如成都農(nóng)村產(chǎn)交所與重慶的土地交易中心業(yè)務(wù)上各不相同。

四、不同目的集體土地流轉(zhuǎn)估價(jià) 

1、土地互換、轉(zhuǎn)讓

互換、轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)過(guò)程中，農(nóng)戶為實(shí)現(xiàn)集體土地權(quán)利價(jià)值的等價(jià)交換或置換而委托有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)作土地權(quán)利市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估。

2、集體土地出租

集體土地入市，不可避免地會(huì)形成一個(gè)集體土地統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng)，農(nóng)民將其承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)出租給專業(yè)機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)或耕種，而其租賃市場(chǎng)一時(shí)間沒(méi)有客觀公正的指導(dǎo)，出租方會(huì)委托有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)作土地權(quán)利租賃市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估。

3、集體土地作價(jià)入股

集體土地作價(jià)入股過(guò)程中，農(nóng)戶為確定集體土地公允的市場(chǎng)價(jià)值而委托有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)作土地權(quán)利市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估。

4、宅基地?fù)Q住房，承包地?fù)Q社保

“農(nóng)民放棄宅基地置換為城市發(fā)展用地，可在城里獲得住房;放棄土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，享受城市社保，建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的公共服務(wù)體制”，其等價(jià)交換的前提是農(nóng)戶對(duì)以上權(quán)利有客觀的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，所以，該類流轉(zhuǎn)模式下衍生出多種物業(yè)價(jià)值評(píng)估。

5、股份+合作

同第4）類流轉(zhuǎn)模式中所述一致，“農(nóng)戶以土地經(jīng)營(yíng)權(quán)為股份共同組建合作社?！币餐瑯友苌龆喾N物業(yè)價(jià)值評(píng)估。

6、抵押

抵押是農(nóng)戶以集體土地使用權(quán)擔(dān)保債務(wù)履行的法律行為。銀行未確定集體土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押價(jià)值而評(píng)估土地價(jià)值。估價(jià)過(guò)程中可參照國(guó)有土地相關(guān)技術(shù)思路。

五、不同類型集體土地估價(jià) 

1、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)

土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)主要是指對(duì)集體所有或者國(guó)家所有的土地從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的權(quán)利。

可采用收益法，運(yùn)用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率，將預(yù)期的估價(jià)對(duì)象未來(lái)各期的正常純收益（剝離生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)合理成本、利息、利潤(rùn)等），折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值，求其之和得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的估價(jià)方法。

2、集體建設(shè)用地

是指鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地是指鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)村個(gè)人投資或集資，進(jìn)行各項(xiàng)非農(nóng)業(yè)建設(shè)所使用的土地。

依據(jù)“中共十八屆三中全會(huì)審議通過(guò)的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)”的指示，集體建設(shè)用地可參照國(guó)有出讓建設(shè)用地使用權(quán)的估價(jià)方法，具體可選用市場(chǎng)法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法做估價(jià)。

3、林權(quán)法律確認(rèn)的對(duì)森林所享有的權(quán)利

法律確認(rèn)的對(duì)森林、林地所享有的權(quán)利。包括對(duì)森林的所有權(quán)、使用權(quán)和處理權(quán)以及對(duì)林地的使用權(quán)。中國(guó)森林主要屬于國(guó)家所有和集體所有。

林權(quán)的收益性首先確定其可采用收益法進(jìn)行估價(jià)，另外依據(jù) “中共十八屆三中全會(huì)審議通過(guò)的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)”的指示，集體所有的林權(quán)價(jià)值可參照國(guó)有林權(quán)的價(jià)值做相應(yīng)修正進(jìn)行估價(jià)，即可采用市場(chǎng)法做估價(jià)。

4、其他包括農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)、農(nóng)業(yè)類知識(shí)產(chǎn)權(quán)、農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織股權(quán)等等

其他包括農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)、農(nóng)業(yè)知識(shí)產(chǎn)權(quán)、農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織股權(quán)等的市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估思路，均可參照現(xiàn)有城鎮(zhèn)土地相關(guān)思路展開(kāi)估價(jià)工作。

六、小結(jié)

綜上，集體土地入市政策越明晰，集體土地估價(jià)方向越明了，相應(yīng)估價(jià)思路及方法越豐富。以上拙見(jiàn)為作者基于目前政策給出的信息而述，僅代表個(gè)人看法做行業(yè)內(nèi)探討。