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一、成都市車(chē)位現(xiàn)狀

2013年成都市機(jī)動(dòng)車(chē)保有量突破300萬(wàn)輛，成為僅次于北京的城市。如果根據(jù)目前成都市區(qū)機(jī)動(dòng)車(chē)保有量來(lái)計(jì)算，每戶至少應(yīng)該配置一個(gè)車(chē)位。但是成都市內(nèi)大部分老小區(qū)基本無(wú)標(biāo)配車(chē)位，市區(qū)內(nèi)新建樓盤(pán)的車(chē)位也基本處于飽和狀態(tài)，且很多家庭不止擁有一輛機(jī)動(dòng)車(chē)，導(dǎo)致很多車(chē)主直接占道停車(chē)或?qū)C(jī)動(dòng)車(chē)停在人行道上，如此做法存在著極大的安全隱患，停車(chē)難的狀況日趨嚴(yán)重。

成都市住宅小區(qū)車(chē)位一般分為三類，第一類是地上露天停車(chē)位（無(wú)產(chǎn)權(quán)），第二類是地上停車(chē)位（可辦理產(chǎn)權(quán)），第三類是地下停車(chē)位（可辦理產(chǎn)權(quán)）。本文僅就成都市住宅小區(qū)地下車(chē)位評(píng)估進(jìn)行探討。

二、影響地下車(chē)位價(jià)格的因素

1、車(chē)位配比

一般情況下城市規(guī)劃管理部門(mén)會(huì)針對(duì)城市自身的發(fā)展情況對(duì)車(chē)位配比有一個(gè)基本的規(guī)定，并且該規(guī)定會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、城市私家車(chē)擁有量的不斷攀升而不斷的修訂。以成都市住宅用房的車(chē)位配比為例，2010年出臺(tái)的《成都市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》規(guī)定，二環(huán)路以內(nèi)機(jī)動(dòng)車(chē)位配比為≥0.7，二環(huán)路以外機(jī)動(dòng)車(chē)位配比為≥1.0，但根據(jù)2014年最新的《成都市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》規(guī)定，二環(huán)路以內(nèi)機(jī)動(dòng)車(chē)位配比為≥1.0（即每100㎡建筑面積至少配比1個(gè)機(jī)動(dòng)車(chē)位），二環(huán)路以外機(jī)動(dòng)車(chē)位配比為≥1.2。 

住宅小區(qū)內(nèi)停車(chē)難已經(jīng)成為成都市十分突出的問(wèn)題，小區(qū)車(chē)位配比愈發(fā)成為市民買(mǎi)房選擇的重要指標(biāo)之一。車(chē)位配比越低，小區(qū)住戶對(duì)車(chē)位的需求也就越緊張，在供求原理的影響下，車(chē)位價(jià)格一般會(huì)高于同區(qū)域車(chē)位配比高的小區(qū)。就成都市錦江區(qū)牛市口附近的兩個(gè)住宅小區(qū)為例，詳見(jiàn)下圖及下表

2、使用面積

地下車(chē)位的公攤系數(shù)浮動(dòng)空間較大，一般為40%-50%，評(píng)估時(shí)不能單純的關(guān)注其建筑面積，更應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注其套內(nèi)使用面積。以公攤系數(shù)分別為50%、40%為例，當(dāng)車(chē)位的建筑面積為30平方米時(shí)，套內(nèi)使用面積分別為15平方米、18平方米，若評(píng)估時(shí)僅根據(jù)建筑面積將這兩個(gè)車(chē)位定價(jià)相同是不合理的。

3、平面布局

在評(píng)估小區(qū)地下車(chē)位用房時(shí)，因數(shù)量較多，無(wú)法做到對(duì)每個(gè)地下車(chē)位逐一查勘，通常是根據(jù)測(cè)繪報(bào)告所載面積對(duì)地下車(chē)位按面積區(qū)間劃分進(jìn)行分類評(píng)估，往往忽略地下車(chē)位的平面布局，車(chē)位的平面布局直接影響其使用效果。

上圖所示車(chē)位（75號(hào)車(chē)位）在宣傳資料上標(biāo)注的尺寸為2.4m×5.04m，但該車(chē)位一側(cè)靠柱，且該柱有一半布局在車(chē)位內(nèi)，直接影響車(chē)位的使用。

上圖所示車(chē)位（37號(hào)車(chē)位）在宣傳資料上標(biāo)注的尺寸為2.4m×5.4m，但該車(chē)位兩側(cè)靠墻，當(dāng)車(chē)輛?？亢笾荒艽蜷_(kāi)一側(cè)車(chē)門(mén)，不同于其他兩側(cè)不靠墻的車(chē)位，可與旁邊的車(chē)位共用空間。

若從車(chē)位尺寸看，37號(hào)車(chē)位的售價(jià)應(yīng)高于75號(hào)車(chē)位，但開(kāi)發(fā)商定價(jià)卻是37號(hào)車(chē)位35,000元/個(gè)，75號(hào)車(chē)位45,000元/個(gè)，足以證明平面布局對(duì)車(chē)位售價(jià)的影響。建議估價(jià)人員在現(xiàn)場(chǎng)查勘時(shí)比對(duì)車(chē)位平面圖，將特殊車(chē)位標(biāo)注于圖紙上，定價(jià)時(shí)充分考慮這些因素。

4、所在樓層

一般情況下，負(fù)1層的車(chē)位售價(jià)高于負(fù)2層，負(fù)2層高于負(fù)3層，以此類推，所在樓層直接影響停車(chē)便利度、停車(chē)的時(shí)間消耗及油耗等。

5、停車(chē)便利度

（1）出入口分流

出、入口單獨(dú)設(shè)置的地下車(chē)位便利度高于出、入口混合使用的地下車(chē)位。

（2）車(chē)道寬窄程度

車(chē)道寬敞利于車(chē)輛會(huì)車(chē)、進(jìn)庫(kù)、出庫(kù)。

（3）停車(chē)后進(jìn)入單元的便利性

靠近單元入口的車(chē)位便利度高于遠(yuǎn)離單元入口的車(chē)位。

6、其他因素

上圖所示車(chē)位內(nèi)設(shè)置有一陰井口，若車(chē)輛長(zhǎng)期放置于此，陰井堵塞或陰井內(nèi)釋放的氣體將對(duì)車(chē)輛造成損傷，因此在評(píng)估該車(chē)位時(shí)應(yīng)做減值修正。

三、評(píng)估中應(yīng)關(guān)注的事項(xiàng)

1、針對(duì)車(chē)位的特點(diǎn)編制測(cè)算表格

通過(guò)上述對(duì)影響車(chē)位價(jià)格的因素進(jìn)行后，可以看出其價(jià)格影響因素是不同于其他常規(guī)房地產(chǎn)的，應(yīng)針對(duì)其特殊性編制測(cè)算表格。在個(gè)別因素中應(yīng)考慮其車(chē)位配比、使用面積、平面布局、所在樓層、停車(chē)便利度其他因素等。

2、關(guān)注地下車(chē)位的變現(xiàn)能力

小區(qū)內(nèi)按規(guī)劃修建的車(chē)位是為小區(qū)內(nèi)業(yè)主提供停車(chē)服務(wù)的配套設(shè)施，其出租、出售應(yīng)當(dāng)符合相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，應(yīng)首先滿足小區(qū)內(nèi)業(yè)主對(duì)車(chē)位、車(chē)庫(kù)的使用需求，其通用性低于住宅、商業(yè)用房，目標(biāo)購(gòu)買(mǎi)群體相對(duì)較小，變現(xiàn)能力較差。成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局2012年4月17日印發(fā)了《關(guān)于建筑區(qū)劃配套停車(chē)位（庫(kù)）租售有關(guān)問(wèn)題的通知》，該通知明確規(guī)定，“開(kāi)發(fā)建設(shè)單位出租車(chē)位、車(chē)庫(kù)的，應(yīng)當(dāng)首先出租給建筑區(qū)劃內(nèi)的業(yè)主。業(yè)主要求承租尚未銷(xiāo)售的空置車(chē)位、車(chē)庫(kù)，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位不得拒絕”；“開(kāi)發(fā)建設(shè)單位出租、出售車(chē)位、車(chē)庫(kù)，應(yīng)當(dāng)在15日前以書(shū)面形式在建筑區(qū)劃內(nèi)公示擬出租、出售車(chē)位、車(chē)庫(kù)的地址、數(shù)量、價(jià)格、相關(guān)證明文件及承租人、購(gòu)買(mǎi)人條件等。超過(guò)公示期仍無(wú)業(yè)主承租或購(gòu)買(mǎi)的空置車(chē)位、車(chē)庫(kù)，可以臨時(shí)對(duì)建筑區(qū)劃外的單位和個(gè)人出租”；“開(kāi)發(fā)建設(shè)單位向本建筑區(qū)劃外的單位或個(gè)人出售車(chē)位、車(chē)庫(kù)的，應(yīng)當(dāng)征得本建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主同意。”在地下車(chē)位用房抵押評(píng)估報(bào)告中應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)金融機(jī)構(gòu)重點(diǎn)關(guān)注變現(xiàn)能力分析。