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成都分公司  李譜

【摘要】我國商業(yè)房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，商業(yè)形態(tài)豐富多樣，如何對數(shù)量眾多的商業(yè)房地產(chǎn)進行評估，已經(jīng)成為房地產(chǎn)估價技術(shù)的難點之一。本文基于收益法的特點，應(yīng)用報酬資本化模型，借鑒間接比較法、基準地價系數(shù)修正體系，分析收益法在商業(yè)地產(chǎn)批量評估的實際運用。

【關(guān)鍵詞】商業(yè)房地產(chǎn)；批量評估；間接比較法

商業(yè)房地產(chǎn)我們通常采用收益法進行評估，選取合適的收益模型進行測算，對于單套或幾套商業(yè)物業(yè)測算較為簡單，但是如果遇到數(shù)量眾多、實物特征復(fù)雜、個性突出的幾十、上百套物業(yè)，運用單個收益法測算就比較困難，耗費時間長。而收益法批量評估具有速度快、測算簡單、評估精度高的優(yōu)勢，能夠彌補傳統(tǒng)收益法的不足。本文就評估公司在實際工作中如何運用收益法快速批量評估商業(yè)房地產(chǎn)價值展開分析。

一、收益法批量評估的理論基礎(chǔ)

根據(jù)國際財產(chǎn)征稅評估人員聯(lián)合會(簡稱 IAAO)《房地產(chǎn)批量評估標準》（2002）對批量評估的定義，批量評估是指選用共同的數(shù)據(jù)，采用標準的方法，利用統(tǒng)計學(xué)原理，在給定的時間內(nèi)對一系列房產(chǎn)進行評估的過程。批量評估的理論基礎(chǔ)是傳統(tǒng)三大方法：收益法、比較法、成本法，批量評估特點是運用計算機信息技術(shù)及數(shù)理統(tǒng)計原理，從數(shù)據(jù)收集、建模到檢驗、出具報告，整個過程都是批量評估。評估程序來講，批量評估是一種獨立的評估方法，適用于計稅評估業(yè)務(wù)，價值類型為計稅價值。目前批量評估業(yè)務(wù)在我國已逐步開展，杭州、深圳等地城市稅務(wù)局紛紛建立了批量評估系統(tǒng)，用于住宅房地產(chǎn)計稅服務(wù)。

但是，計算機批量評估在商業(yè)地產(chǎn)評估中存在一定的局限性：首先計算機批量評估估價目比較單一、主要是計稅評估，評估結(jié)果精度低、難以做到“一房一價”；其次，開發(fā)批量評估系統(tǒng)需要高效的團隊、較高計算機信息化水平及建模知識，對評估公司的硬件、軟件要求頗高，而我國大部分評估公司規(guī)模小，發(fā)展滯后，不利于計算機批量評估系統(tǒng)的廣泛推廣。本文認為可以對傳統(tǒng)收益法進行改進，與間接比較法結(jié)合，建立租金因素修正體系，能夠快速批量評估多宗商業(yè)房地產(chǎn)，評估結(jié)果精度高，適用于抵押、拆遷等估價目的的市場價值評估。不需要建立復(fù)雜的計算機批量評估系統(tǒng)，減少人力、物力投入，對廣大中小評估公司承接大型商業(yè)綜合體、專業(yè)市場等商業(yè)地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)具有重要的實用意義。

目前收益法有兩種基本收益模型，一個是直接資本化模型，主要參數(shù)是毛租金、資本化率（毛租金乘數(shù)）；其優(yōu)點是參數(shù)少、計算簡單、速度快；缺點是計算過程過于簡單、評估價值偏高，在市場高度發(fā)達完善的地區(qū)才可使用。另一個是報酬資本化模型，主要參數(shù)為租金、報酬率、收益年限，優(yōu)點是邏輯嚴謹、有較強的理論基礎(chǔ)；缺點計算復(fù)雜、涉及參數(shù)多。本文認為直接資本化模型不宜在國內(nèi)使用，首先該模型的使用前提是房產(chǎn)收益年限不受限制，但在我國城市土地所有權(quán)歸國家所有，土地使用者擁有有限期的土地使用權(quán)，如商業(yè)土地使用權(quán)法定最高出讓年限為40年，這樣房屋收益年限會受到土地使用權(quán)年限的約束；其次毛租金乘數(shù)不宜確定，根據(jù)國外經(jīng)驗，毛租金乘數(shù)的確定需要房地產(chǎn)市場的高度發(fā)達及交易、租金數(shù)據(jù)的有效獲得。在充分占用大量市場數(shù)據(jù)的情況下，毛租金乘數(shù)才能準確的測算。目前我國房地產(chǎn)市場尚不完善，市場難以收集，在房地產(chǎn)市場欠發(fā)達地區(qū)使用直接資本化進行商業(yè)地產(chǎn)批量評估是比較困難的；最后是評估價值偏高，由于直接資本化法是在房地產(chǎn)收益年限不受限制的情況下進行，計算出的房地產(chǎn)價值可能會高于其真實的市場價值，這樣會出現(xiàn)價值高估風(fēng)險，如果用于抵押價值評估，不利于銀行及評估公司風(fēng)險管控。綜上認為，采用報酬資本化模型評估商業(yè)地產(chǎn)價值更符合我國實際。　　

二、收益法批量評估的技術(shù)路線  

　　結(jié)合商業(yè)房地產(chǎn)批量評估的特點，確定其技術(shù)路線為：根據(jù)估價對象的區(qū)域、實物狀況，在一定區(qū)域范圍內(nèi)進行合理分區(qū)，使同一分區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)具有明顯的相似性；然后在每個估價分區(qū)內(nèi)設(shè)定標準房地產(chǎn)、標準租金，設(shè)計租金因素修正體系，利用間接比較法，進行面積、樓層、臨街狀況等實物狀況修正，得到估價對象各宗租金；最后運用報酬資本化模型，將估價對象各租金折現(xiàn)為各宗房地產(chǎn)的價值。 

三、收益法批量評估的估價程序

1、估價對象分區(qū)

對評估區(qū)域內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)根據(jù)區(qū)位、功能、規(guī)模、商圈級別等不同進行分類；在批量評估工作中,將相同類型的房地產(chǎn)盡量劃分到一個分區(qū)內(nèi),使分區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)之間突出同一性，分區(qū)之間的房地產(chǎn)突出差異性,根據(jù)不同類型房地產(chǎn)和不同分區(qū)構(gòu)建相應(yīng)的批量評估模型,可以保證評估模型的質(zhì)量及估價結(jié)果精確度。 
　　分區(qū)標準可以考慮按臨街進深、位置、樓層、用途類型、面積、裝飾裝修劃分，也可以按照河流、行政區(qū)劃及道路等來劃分。 
2、采集各分區(qū)的租金數(shù)據(jù)，取得各分區(qū)房地產(chǎn)的標準毛租金

（1）設(shè)定標準商鋪；根據(jù)估價對象面積規(guī)模、進深比、臨街狀況等特征設(shè)定標準商鋪，其實物特征能夠在分區(qū)估價對象中具有代表性。 
　?。?）編制商業(yè)物業(yè)租金信息采集表；主要調(diào)查內(nèi)容有估價對象房屋坐落、四至、面積、用途等房地產(chǎn)基本狀況；房地產(chǎn)權(quán)益、出租方、承租方、年租金、租期等租賃情況；臨街狀況、樓層、鋪面形狀、面積、進深比、經(jīng)營方式、物業(yè)管理、人流量等房地產(chǎn)實體狀況。 
　　（3）分析租金內(nèi)涵，剔除偶然、非正常因素，得到標準毛租金。

3、計算估價對象毛租金

（1）編制影響商業(yè)房地產(chǎn)租金因素說明表、系數(shù)表；進行交易情況、交易日期、區(qū)位狀況、實物狀況等修正，這里可以借鑒商業(yè)用地基準地價修正體系，結(jié)合估價對象具體商業(yè)形態(tài)，分析影響租金大小的重要因素，不同的商業(yè)形態(tài)，其影響因素的不同的，比如對于農(nóng)貿(mào)市場，位置、臨路狀況、人流量、經(jīng)營范圍是影響商鋪或攤位租金的重要因素；對于臨街商業(yè)，臨街狀況、面積、層高、進深比是影響商鋪租金的重要因素。因素不宜選多，5-7個為宜；因素影響分為五個等級：優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣；分級賦值可以根據(jù)實際調(diào)查結(jié)果或打分確定，以一般為基準，從優(yōu)到劣分值依次遞減，受因素影響大小不同，設(shè)定分值也不同。
  　（2）間接比較得到估價對象毛租金： 
　　將標準租金通過間接比較法得到估價對象各租金，通過實地調(diào)查找出對房地產(chǎn)租金影響比較大的因素；建立修正系數(shù)體系，包含：房屋面積、樓層、臨街狀況等調(diào)整系數(shù)，將估價對象與標準房地產(chǎn)之間的房地產(chǎn)狀況差異程度轉(zhuǎn)換為租金差異程度，并對標準房地產(chǎn)租金進行修正，得出估價對象各宗租金。具體公式為，估價對象各宗毛租金=標準毛租金×交易情況修正×交易日期修正×區(qū)域狀況修正×實物狀況修正　　

4、計算估價對象凈租金

運營費用包括：房產(chǎn)稅、營業(yè)稅及附加、管理費、維修費、保險費等；根據(jù)收集近年的商業(yè)租金信息，得到估價對象客觀運營費用；收益年限基于房屋耐用年限、土地剩余年限、經(jīng)營權(quán)期限設(shè)定；收益年增長率可根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)盈利模式、生命發(fā)展周期及當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平設(shè)定，商業(yè)地產(chǎn)生命周期分為培育期、成長期、穩(wěn)定期、衰退期，不同的時期收益增長率是不同的，所以估價師在評估物業(yè)時，要了解該物業(yè)所處的生命周期。具體公式為，凈租金=毛租金×（1-運營費用率）×（1-空置率）

5、報酬率計算

報酬率計算方法比較多，如市場提取法、累加法、投資組合法、資本資產(chǎn)定價模型等，前兩種方法使用比較廣泛。

（1）租售比法： 
　  采集同一分區(qū)內(nèi)3-5個商業(yè)房地產(chǎn)市場售價與租賃可比案例，運用市場提取法求取該區(qū)的報酬率； 

①首先采集近年各區(qū)商業(yè)用房的租金數(shù)據(jù)，選取同一區(qū)內(nèi)3-5個租賃可比案例進行標準化修正，評估得出該區(qū)標準房地產(chǎn)的毛租金（元/平方/年）； 
　　②采集商業(yè)房地產(chǎn)售價與租金實例， 
　　③ 利用試差法得到報酬率 
　（2）累加法：

以安全利率加上風(fēng)險調(diào)整值作為報酬率。安全利率可選用同一時期的一年期國債年利率或中國人民銀行公布的一年定期存款年利率；風(fēng)險調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價對象所在地區(qū)的經(jīng)濟現(xiàn)狀及未來預(yù)測、估價對象的用途及新舊程度等確定。

市場租售比法得到的報酬率通常比累加法低，單一運用市場法提取的報酬率計算估價對象價值高于后者，實際工作中選取兩種方法綜合考慮為宜。

6、選擇適當?shù)氖找婺Ｐ?，得到估價對象價值

報酬資本化收益模型有以下幾種：(1)每年基本固定不變；(2)按某個固定數(shù)額遞增或遞減；(3) 按某個固定比率遞增或遞減；(4)其他有規(guī)則變動，例如呈指數(shù)增長等。選擇收益模型盡量符合該物業(yè)實際情況。

采用報酬資本化法進行商業(yè)房地產(chǎn)批量評估，具有較強的現(xiàn)實可操作性。其優(yōu)勢在于深化對估價理論的運用，計算參數(shù)及價格影響因素考慮較為全面，評估結(jié)果精度較高，估價人員可操作強。但有一定限制條件，如估價對象必須是正常出租情況下，數(shù)量不宜過多，對物業(yè)租金資料的收集要準確、全面。為了減少因素修正幅度，估價對象盡量在同一物業(yè)、同一項目內(nèi)，減少區(qū)位因素修正，另外估價對象普遍存在租約，租期時間長短不同，批量評估難以充分考慮各個物業(yè)租約限制，因此需要設(shè)定估價對象的租約租金符合市場客觀租金，以此作為評估假設(shè)前提條件。

四、建立與完善收益法批量評估的建議

1、建立完善的數(shù)據(jù)庫

批量評估的前提基礎(chǔ)是需要商業(yè)物業(yè)的全面的出租信息，如租金、面積、租約年限等，數(shù)據(jù)的全面、真實，會直接會影響到批量評估的準確。房地產(chǎn)評估公司需要建立自己的市場數(shù)據(jù)庫，通過市場調(diào)查、走訪、購買、建立伙伴關(guān)系等渠道得到市場租賃資料，利用信息化手段保存、管理。

2、合理進行估價對象分區(qū)

批量評估的關(guān)鍵在于能否合理分區(qū)，這需要估價師擁有豐富的估價經(jīng)驗及對市場物業(yè)敏銳的觀察力，今后可通過統(tǒng)計分析軟件對分區(qū)內(nèi)及分區(qū)間的估價對象物業(yè)價值進行標準差分析，對差異過大或過小的物業(yè)重新進行分區(qū)，優(yōu)化、提高估價結(jié)果精度。

3、科學(xué)量化因素修正體系  

因素的量化賦值對于計算租金非常重要，租金的影響因素眾多，針對不同的物業(yè)，其因素的選取是不同的，即使同一因素對于不同的物業(yè)來說，其重要性也不一樣。目前因素的量化較為主觀，可以通過德爾菲法、層次分析法等方法科學(xué)量化因素體系修正。

五、結(jié)語

本文對商業(yè)地產(chǎn)的收益法批量評估做了一定的研究，但是由于本人能力所限對商業(yè)房地產(chǎn)批量評估涉及統(tǒng)計學(xué)、數(shù)理分析、房地產(chǎn)評估理論等多個領(lǐng)域尚未進行深入探討，本文分析存在著很多的不足，比如在確定影響房地產(chǎn)租金的影響因素體系設(shè)立中，沒有考慮房地產(chǎn)無形因素（商場品牌、聲譽）對租金的影響，以后的批量評估中可以充分考慮；另外隨著市場數(shù)據(jù)的不斷完善及共享，今后在批量評估中，利用統(tǒng)計學(xué)原理科學(xué)抽樣提取標準商鋪租金信息，并選擇多元回歸分析模型對評估結(jié)果進行檢驗。 

參考文獻

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