一区二区在线播放视频_精品伦理一区二区三区_我不卡一区二区_丰满少妇猛烈进入_国产一区二区三区久久久久久久久_啪一啪日一日_亚洲欧美日韩在线看_黄色在线观看免费网站_豪妇荡乳1一5潘金莲_三上悠亚一区

佛山分公司  劉偉祥

【摘要】由于星級酒店投資量大、回收期長、通用性差、市場交易實例少，而且其市場價值不僅取決于區(qū)域環(huán)境、坐落位置、星級標(biāo)準(zhǔn)、酒店定位及服務(wù)水平，更與經(jīng)營模式、管理水平、品牌效應(yīng)等直接相關(guān)，因此星級酒店評估價值的確定成為房地產(chǎn)估價的一個難點。本文從完善技術(shù)方法體系和實際應(yīng)用的角度出發(fā)，對星級酒店價值評估相關(guān)問題進(jìn)行了剖析，通過研究酒店價值的評估技術(shù)路線和評估方法、確定影響酒店價值的關(guān)鍵技術(shù)參數(shù)，進(jìn)而提高星級酒店價值評估的科學(xué)性和準(zhǔn)確性，促進(jìn)房地產(chǎn)估價技術(shù)的應(yīng)用。

【關(guān)鍵詞】星級酒店  價值評估  收益法  成本法

一、概論

酒店是房地產(chǎn)與旅游服務(wù)高度結(jié)合的產(chǎn)物，是商業(yè)房地產(chǎn)中的一種。在傳統(tǒng)的概念中，酒店首先是房地產(chǎn)，其以特定的房地產(chǎn)形態(tài)向客戶提供服務(wù)。酒店在最初多是自主經(jīng)營，隨著社會分工的專業(yè)化發(fā)展，委托管理或者是加盟連鎖成為越來越重要的產(chǎn)業(yè)形態(tài)。 

酒店，尤其是高星級的酒店，具有位置佳、價值高、通用性差、流動性差等特點。但對于經(jīng)營好的酒店，除了具有良好的現(xiàn)金流入能力外，還能夠成為一個地區(qū)、一個城市、甚至是一個國家的地標(biāo)性的建筑，成為構(gòu)筑當(dāng)?shù)赝晟?、合理商?wù)功能的不可或缺的組成部分。

從國際經(jīng)驗來看，對于酒店業(yè)的投資已經(jīng)成為眾多投資機(jī)構(gòu)全球化投資組合中的重要組成部分。經(jīng)營業(yè)績良好的酒店具有良好的現(xiàn)金流入能力，能夠?qū)ν顿Y（債務(wù)融資）提供良好的保證。而酒店一般沒有直接的市場價格，不能簡單地通過與其他物業(yè)類比的方法得出，因此很難判斷和評估一個酒店的客觀市場價值。酒店的價值應(yīng)通過房地產(chǎn)估價來確定，為酒店交易提供價值參考。

此外，隨著各個商業(yè)銀行經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款業(yè)務(wù)的增多，特別是以正常經(jīng)營的酒店作為抵押物的中長期貸款比例增加，如果金融機(jī)構(gòu)對抵押物價值的判斷出現(xiàn)失誤，可能直接導(dǎo)致呆壞賬的產(chǎn)生，進(jìn)而影響正常的貸款回收和信貸循環(huán)，降低銀行對酒店信貸的支持力度和信心。因此只有正確把握酒店業(yè)的發(fā)展趨勢，了解特定區(qū)域酒店業(yè)的現(xiàn)狀，才能準(zhǔn)確把握酒店類經(jīng)營性物業(yè)的市場價值，對于酒店的投融資業(yè)務(wù)的開展有非常的現(xiàn)實意義。 

二、星級酒店估價特點

相對于一般房地產(chǎn)估價，星級酒店估價有以下特點： 

1、范圍廣、情況復(fù)雜、價值量巨大，對估價人員的專業(yè)性和估價經(jīng)驗要求較高。

由于星級酒店個體差異往往比較突出，不同酒店之間可比性較差，估價要建立在對酒店整體經(jīng)營及實物現(xiàn)狀全面了解的基礎(chǔ)上進(jìn)行。 

2、收入來源的復(fù)雜性、運(yùn)營成本項目較多，受品牌、經(jīng)營方式影響較大。

收益法評估星級酒店最關(guān)鍵是把握其經(jīng)營收入和成本費(fèi)用。星級酒店的收入主要有客房收入、各種餐飲收入、商品部商品銷售收入、會議及展覽收入、商務(wù)中心收入和其他娛樂、健身設(shè)施收入等等，收入與整體建筑規(guī)模的大小、酒店經(jīng)營水平的高低、經(jīng)營項目的品種組合和經(jīng)營面積大小及帶來的額外收入的各種特殊因素有直接關(guān)系。經(jīng)營費(fèi)用包括營業(yè)稅金及附加、營業(yè)成本費(fèi)用、人員工資、營業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)、能源維修費(fèi)、市場推廣、房產(chǎn)稅、保險費(fèi)、商業(yè)設(shè)備的折舊、物業(yè)管理公司酬金等。

三、星級酒店評估思路及估價方法的選擇:

根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，對同一估價對象宜選用兩種以上的估價方法進(jìn)行估價。根據(jù)已明確的估價目的，若估價對象適宜采用多種估價方法進(jìn)行估價，應(yīng)同時采用多種估價方法進(jìn)行估價，不得隨意取舍；若必須取舍，應(yīng)在估價報告中予以說明并陳述理由。 

據(jù)此，對于已取得相關(guān)權(quán)屬文件、正常運(yùn)營的高星級酒店，由于在市場上很少有整體買賣交易案例，且所在地理位置往往極佳，在建成投入運(yùn)行后每年都能產(chǎn)生穩(wěn)定的收益，對于市場價值的求取，因估價對象為收益性房地產(chǎn)，在基本評估方法的選擇上只有收益法適合，故收益法應(yīng)作為星級酒店類房地產(chǎn)的首要評估方法。又由于酒店類房地產(chǎn)買賣案例極少，市場比較法尚不具備使用條件，難于選擇市場法進(jìn)行價值評估，而長期趨勢法以及路線價法根本就不具備使用的技術(shù)條件。故選用成本法作為第二種方法對酒店的整體價值進(jìn)行估價，只有成本法在理論上是唯一的第二種評估方法。同時對房地產(chǎn)抵押價值評估時運(yùn)用成本法也是謹(jǐn)慎評估的一種體現(xiàn)。

綜上所述，在實際估價作業(yè)中，星級酒店評估的一般評估方法有收益法和成本法。

收益法計算公式： V=a÷（r-g）×[1-（1+g）n/（1+r）n]

其中：   V表示房地產(chǎn)價格；                      a表示房地產(chǎn)第一年年純收益；

r表示房地產(chǎn)報酬率；                     g表示房地產(chǎn)收益年遞增比率；

n表示房地產(chǎn)的有效使用年限；

成本法計算公式：

房地價值＝土地取得成本＋開發(fā)成本＋管理費(fèi)用＋銷售費(fèi)用＋投資利息＋銷售稅費(fèi) ＋開發(fā)利潤（適用于新建成房地產(chǎn)）

或房地價值＝房地重新購建價格－建筑物折舊＝土地重新購建價格＋建筑物重新購建價格－建筑物折舊（適用于舊房地產(chǎn)）

四、酒店估價中關(guān)鍵技術(shù)參數(shù)的確定

1、成本法估價中關(guān)鍵技術(shù)參數(shù)的確定

（1）、土地取得成本的確定

土地取得成本是取得土地所需的費(fèi)用、稅金等。在完善的市場經(jīng)濟(jì)下，土地取得成本一般包括購置土地價款和應(yīng)繳納的稅金（如契稅和交易手續(xù)費(fèi)）。在求取土地取得成本時，通常采取市場比較法、基準(zhǔn)地價修正法等方法來求取。

（2）、開發(fā)成本的確定

開發(fā)成本包括建安工程費(fèi)、前期工程及其他專業(yè)費(fèi)，在估價中，一般根據(jù)估價對象建筑物的結(jié)構(gòu)類型，參照當(dāng)?shù)噩F(xiàn)行《建設(shè)工程概算定額》和《材料預(yù)算價格》、《機(jī)械臺班費(fèi)用定額》以及《建設(shè)工程間接費(fèi)及其它費(fèi)用定額》進(jìn)行測算，并參考近期同類型建筑物的結(jié)算價格，綜合考慮后確定建筑物的建造成本。

（3）、利潤率的確定

開發(fā)利潤是按一定基數(shù)乘以同一市場上類似房地產(chǎn)所要求的相應(yīng)的平均利潤率來計算。通常按土地取得成本和開發(fā)成本、建筑物開發(fā)成本與管理費(fèi)用之和乘以一定的投資利潤率求取。其計算公式如下：

開發(fā)利潤=（土地取得成本和開發(fā)成本+建筑物開發(fā)成本+管理費(fèi)用）×利潤率。

在目前國內(nèi)的房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)價格一般會顯著高于其投資成本，高出部分即為開發(fā)利潤。在星級酒店的估價實務(wù)中，確定利潤率時，應(yīng)充分考慮酒店的區(qū)域環(huán)境、坐落位置、建筑規(guī)模、投資多少、星級標(biāo)準(zhǔn)、酒店定位及服務(wù)水平、經(jīng)營模式、經(jīng)營情況、管理水平、品牌效應(yīng)等狀況。通常酒店上述條件越好利潤率越高，反之，則越低。酒店利潤率一般在 20—50%之間。

2、收益法估價中關(guān)鍵技術(shù)參數(shù)的確定

（1）、凈收益的求取

收益性房地產(chǎn)獲取收益的方式主要有出租和經(jīng)營兩種。據(jù)此，凈收益的測算途徑可分為兩種：基于租賃收入測算凈收益和基于營業(yè)收入測算凈收益。出租型房地產(chǎn)，估價師應(yīng)根據(jù)租約中的租金、其他收益、費(fèi)用等信息計算其凈收益，凈收益為租賃收入扣除由出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用后的余額。

對于有多種收益類型的房地產(chǎn)，如星級酒店一般有客房、會議室、餐飲、商場、娛樂等多種收入來源和經(jīng)營模式，其凈收益視具體情況采用下列兩種方式求取：

①、把費(fèi)用分為變動費(fèi)用和固定費(fèi)用，將測算出的各種類型物收入分別減去相應(yīng)的變動費(fèi)用，予以加總后再減去總的固定費(fèi)用。

對一個星級酒店而言，客房部分的變動費(fèi)用是與入住客人多少直接相關(guān)的費(fèi)用，會議室部分的變動費(fèi)用是與使用會議室的次數(shù)、時間長短等直接相關(guān)的費(fèi)用，餐飲部分的變動費(fèi)用是與用餐客人數(shù)量的多少及消費(fèi)水準(zhǔn)直接相關(guān)的費(fèi)用等等。固定費(fèi)用是指人員工資、固定資產(chǎn)折舊、房地產(chǎn)稅、保險費(fèi)等，不管客房是否有人住、會議室時否有人租用、餐廳是否有人就餐、商場是否有人購物等，都要發(fā)生的費(fèi)用。

②、把混合收益的房地產(chǎn)看成是各種單一收益類型房地產(chǎn)的簡單組合，先分別根據(jù)客房、餐飲、會議、娛樂等各自的收入和費(fèi)用求出各自的凈收益，然后將所有凈收益相加。

在星級酒店實際估價中，估價對象的凈收益的一般采用第二種方法來求取。

（2）、收益期限的確定

收益期限是估價對象自估價時點起至未來可以獲得收益的時點。收益期限應(yīng)在估價對象房地產(chǎn)自然壽命、不同用途土地使用權(quán)限定的剩余使用年限和合同約定的期限等基礎(chǔ)上，結(jié)合房地產(chǎn)剩余經(jīng)濟(jì)壽命來確定。

（3）、資本化率的求取方法

資本化率實質(zhì)上是投資的預(yù)期收益率，其影響因素非常眾多、復(fù)雜多變。確定資本化率的方法有：市場提取法、安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法、投資收益率排序插入法和復(fù)合投資收益率法四種。

目前最常用的資本化率的確定方法是安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法，即累加法。

報酬率=無風(fēng)險報酬率+風(fēng)險報酬率

風(fēng)險報酬率=投資風(fēng)險補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+缺乏流動性補(bǔ)償-投資帶來的優(yōu)惠

其中無風(fēng)險報酬率又稱安全利率，是無風(fēng)險投資的報酬率，是資金的機(jī)會成本。

在實際估價中，由于近年來國家多次頻繁調(diào)整銀行存款利率且變化較大，而利率的變化與房地產(chǎn)市場價格的升降變化是不一致的且與社會一般利潤率水平相差較大，因此在實際估價中，一般參考一年期的貸款利率作為累加法中的無風(fēng)險報酬率。

項目的風(fēng)險越大，資本化率越高，反之，項目的風(fēng)險越小，資本化率越低；收益期越長，不確定因素也越多，風(fēng)險越大，資本化率越高。同時，資本化率與投資發(fā)生的時間也有關(guān)，投資發(fā)生時間不同，投資項目面臨的市場環(huán)境和風(fēng)險情況不同，造成資本化率也會不同。因此，在確定項目的資本化率時首先應(yīng)選取資本化率的確定方法，再根據(jù)項目的當(dāng)前房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境、項目特點和估價師掌握的市場資料充分分析，并根據(jù)自身實踐經(jīng)驗最終確定項目的資本化率數(shù)值。

五、結(jié)語

一般來說，在估價過程中，理論上酒店的收益與成本費(fèi)用數(shù)據(jù)可以通過財務(wù)報表獲得，但現(xiàn)實情況是企業(yè)提供的財務(wù)報表一些數(shù)據(jù)往往失真，不能真實反映酒店經(jīng)營的情況。因此應(yīng)對估價對象本身及周邊類似用途檔次的飯店物業(yè)進(jìn)行了詳細(xì)的調(diào)查，并對取得的資料仔細(xì)分析，經(jīng)過整理，去偽存真。總之，酒店評估比較復(fù)雜，技術(shù)參數(shù)比較難以把握，只有不斷實踐，總結(jié)經(jīng)驗，評估價值才能比較客觀地反映其內(nèi)在價值。